Bonjour,

Comme je suis contente d'avoir trouvé ce forum ! J'ai de nombreuses questions concernant un premier achat immobilier. Je m'excuse pour la longueur de ce premier message (la situation est un peu compliquée) et vous remercie par avance pour vos lectures et conseils.

Mon compagnon et moi souhaitons nous porter acquéreurs de l'appartement que nous occupons actuellement comme locataires, sis au deuxième étage d'un immeuble, ainsi que du troisième et dernier étage, afin d'en faire un duplex.
L'immeuble est situé à Saint-Gilles, quartier gare. Les RDC et 1er étage sont deux plateaux d'environ 75m2. Les 2ème et 3ème sont deux plateaux d'environ 55m carrés. Le troisième étage est légèrement mansardé ("début" des combles) et moins haut sous plafond (<2,50m). Nous avons également découvert en chemin l'existence de "vrais" combles (sorte de grenier sous toit accessible via échelle de meunier, sol actuellement non pratiquable, c'est juste la charpente sous tuiles nues). En sus, notre appartement (2ème étage) bénéficie d'un accès (sans permis d'urbanisme actuellement) à un toit plat de 12m2 que nous avons aménagé sommairement en terrasse (avec un garde-corps).

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Notre périple d'acquéreurs commence il y a plus de deux ans, lorsque nous informons le propriétaire de notre immeuble (qui vit lui-même dans ce dernier, dans un "souplex" RDC-sous-sol) de notre souhait de lui acheter les 2 derniers étages si un jour il se décidait à vendre. Je tiens ici à préciser que nous nous entendons bien avec notre proprio, qui par ailleurs nous fait payer un loyer ridiculement peu cher depuis notre emménagement en 2016.
D'abord pas intéressé par l'idée de vendre, il change finalement d'avis.

Une première expertise immobilière a lieu a ce stade (2021), commanditée par le propriétaire. L' estimation faite du bien ne tient pas compte des "vrais" combles (ceux au-dessus du troisième) ni de la "fausse" terrasse, et considère que le troisième étage ne colle pas aux normes d'habitabilité (hauteur sous plafond <2,50m), si bien que celui-ci sera estimé à moitié prix (1500€/m2). Les 55m2 de notre deuxième étage sont estimés à 3000€/m2. En ajoutant quelques mètres carrés de palier, de toilettes à l'entresol, de cage d'escalier (assez imposante)... l'estimation tombe finalement à 274.000€.
Bien que cette somme soit dans notre fourchette haute à l'époque, nous comprenons que c'est un prix plus que raisonnable pour un bien comme celui-ci. Beaucoup de travaux (de rénovation énergétique : isolation façades, toiture...) sont à prévoir, mais nous sommes très attachées à cet appartement et, encouragés par son potentiel, décidons d'acheter. A cette époque, les taux d'emprunt nous sont favorables et nous prévoyons de bénéficier de l'abattement de 175.000€ sur les frais d'enregistrement.

A l'automne 2021, se rendant à la Commune pour obtenir les plans de l'immeuble, notre propriétaire tombe de haut (et nous avec) : acheté dans les années 80 comme un immeuble de rapport (alors déjà divisé en appartements - tous loués !), notre immeuble s'avère être enregistré auprès de l'urbanisme comme... une maison unifamiliale jamais divisée. A l'époque, personne n'a constaté l'infraction urbanistique pourtant énorme. Ni les notaires, ni la Commune, ni la banque, personne. La Commune ne dispose d'ailleurs quasiment, à ce moment-là, d'aucun plan de la maison.

Commence alors un processus de régularisation de l'état de fait de la maison, et de division de celle-ci. Un véritable parcours du combattant qui touche à sa fin ces jours-ci, soit un an et demi plus tard. Plusieurs allers-retours ont eu lieu au niveau régional pour l'octroi de ce permis de division, dont le but était de séparer l'immeuble en trois lots :

- RDC et sous-sol
- appartement du 1er étage
- 2ème et 3ème + combles

Au milieu de la procédure de demande de permis (automne 2022), notre propriétaire nous informe qu'il compte augmenter le prix de vente en raison du fait qu'il doit engager des frais importants liés à la régularisation urbanistique et à divers travaux relatifs à la "bonne santé" de la maison dans son ensemble (canalisations, etc).  Le prix de vente passe à 290.000€ et il s'engage à nous vendre à ce prix. Ça devient difficile pour nous de suivre, mais nous nous accrochons. Nous nous sommes embarqués là-dedans et constatons que de toute façon, dans ces prix, il n'y a rien sur le marché qui nous convienne mieux que ce que nous projetons d'acheter. Pour tous nous protéger, nous proposons la signature d'un engagement mutuel devant notaire autour de ce prix de vente. Le propriétaire dit que ce n'est pas la peine et refuse.

Vers la fin du processus, l'une des ultimes conditions qui bloquait l'octroi du permis au niveau régional fut l'obligation pour chaque lot de posséder sa propre cave. De fait, le bâtiment possède bien un sous-sol. Le hic, c'est que ce dernier constitue pour partie le logement de notre propriétaire, qui y a installé (dans les années 80, donc, avant les 36000 normes d'habitabilité requises de nos jours) sa chambre, son dressing, sa salle de bains... Nous n'avons actuellement accès qu'à une petite pièce du sous-sol dans laquelle se trouvent les compteurs.
Notre proprio a donc d'abord essayé d'outrepasser cette condition, arguant qu'octroyer une cave par lot reviendrait à priver son propre logement de la moitié de sa surface (l'autre moitié étant le RDC). Mais la région n'a pas tenu compte de cet avis et c'est donc après plus d'un an d'allers-retours administratifs épuisants et coûteux que notre propriétaire s'est résolu à ce que ses pièces du sous-sol deviennent urbanistiquement parlant les caves des trois lots composant l'immeuble.

Sauf que dans les faits, nous ne souhaitons pas l'en "expulser", pas plus qu'il ne souhaite réagencer tout son appartement pour libérer cette cave. Aussi, nous nous dirigerions vers une acquisition du lot avec sa cave, mais dont la jouissance et l'occupation exclusive reviendrait à l'actuel propriétaire, jusqu'à ce que l'une des deux parties vende son bien.

Par ailleurs,
- considérant que son appartement perdait de la valeur suite à cette "amputation" de cave, et que le nôtre au contraire en prenait
- ayant effectué récemment des travaux de rénovation complète (10.000€) du toit plat sur lequel se trouve notre terrasse, en raison de fuites à répétition,
Notre propriétaire nous a appris hier qu'il entend augmenter le prix de vente à 300.000€, ce qui est carrément de la folie pour nous mais nous nous sentons un peu piégés, à la fois par le fait que nous avons attendu 2 ans cette foutue régularisation (en regardant les taux exploser au passage), et aussi par les enjeux affectifs que nous avons avec cet appartement. D'autant plus que pour cet achat, nous ne sommes en concurrence avec aucun autre acheteur potentiel. Notre dossier n'est pas très impressionnant (nous avons un bel apport mais aucune banque ne veut nous prêter autant, même sur 30 ans, et nous devons passer par le Fonds du logement) et nous savons que si nous devons passer par la voie "normale" pour acheter un autre bien, nous ne sommes clairement pas concurrentiels.

Bref, après deux ans d'attente, le permis de division octroyé par la Commune attend sagement à la Poste, en ce jour férié. Mais l'évolution lente et compliquée du projet, surtout pour cette histoire de cave, + l'augmentation au doigt mouillé de 10.000€ du prix de vente, m'empêche de me réjouir tout à fait. Est ce que, dans le grand foutoir des régularisations urbanistiques et des créations de copropriétés comme la nôtre (qui paraît-il sont monnaie courante à Saint-Gilles), quelqu'un a déjà vu une situation comme celle-ci ?

Nous ne savons pas quoi penser de cette histoire d'usage exclusif de cave... n'y a t-il pas un contrôle qui pourrait nous retomber dessus avec des soucis de normes d'habitabilité non respectées, amendes à la clé ?

Egalement, si un ou une habituée des ventes "toutes tordues" comme celle-ci peut nous donner son avis général sur la situation, nous sommes preneurs car un peu étourdis par ces 2 ans d'attente et de déconvenues...

Je vous remercie mille fois d'avoir tenu jusqu'ici et vous souhaite une excellente journée,

Au plaisir de vous lire !