cristilupubxl a écrit :

rexou a écrit :

Vous êtes en effet incontestablement dans un bail de neuf ans. Le bailleur veut mettre fin à votre bail pour raisons de travaux. Il semble que vous pouvez en effet vous opposer à un préavis qui ne soit pas donné dans les délais légaux et aussi que les dits travaux ne répondront pas aux prescrits légaux (prix supérieur à trois ans de loyer notamment).

Vous avez deux options possibles :
1. lutter et refuser le préavis... le bailleur peut se coucher ou aller en justice sans grande chance de succès mais vous ouvrez un conflit
2. prendre bonne note de son préavis pour travaux et chercher un autre logement... et ensuite voir si vous avez droit à une indemnité si le bailleur n'a pas répondu aux conditions légales qui justifiaient son préavis. Je sais que si le congé est donné pour occupation personnelle et que ce n'est pas effectif le locataire a droit à une indemnité de 18 mois. Pour travaux ne répondant pas aux exigences légales, ce serait à voir.

Merci, pour votre aide !
Pour certaines raisons, c'est hors de question que je quitte l'appartement...c'est pour cela que je ne suis pas intéressé si toutes autres conditions supplémentaires sont remplies...du moins, pour le moment.

Ce que je sais, jusqu'à ce moment :

1. Je suis dans un bail de 9 ans.
2. Le préavis - pour des travaux UNIQUEMENT dans l'appt. que j'occupe - n'a pas respecté le délai légal et je peux le refuser.

Ce que je ne sais pas et ce que j'aimerais savoir, concerne la possibilité suivante :

La loi dit que « en vue d'assurer le bon déroulement des travaux, le bailleur de plusieurs logements dans un même immeuble peut, à tout moment, mettre fin à plusieurs baux moyennant un congé de six mois, pour autant que le bail ne soit pas résilié pendant la première année. »

Je crois que le propriétaire essaie de profiter de cette disposition particulière de la loi, qui lui permettrait de rompre le contrat, à tout moment, sans devoir attendre la fin d'un triennat.
Mais, je suis le seul locataire de l’immeuble qui a reçu le préavis… les locataires des 2 autres appartements, n'ont pas reçu des préavis. N'est il pas obligé de donner le préavis, à tous les locataires, pour se situer dans ce paragraphe de la loi ?

Merci, à tous !

Certes, il dispose de cette faculté mais il ne faut pas oublier qu'avant d'en d'arriver là, il faut que les travaux remplissent les critères énoncés plus haut dans le §3 : pas la peine d'aller plus loin si ce n'est pas le cas (même s'il est clair que s'il use de cette faculté, il lui faut bien évidemment envoyer les préavis à tous les locataires...).

Concernant les travaux, il faut que ceux-ci :

respectent la destination du bien loué telle qu'elle résulte des dispositions légales et réglementaires en matière d'urbanisme ;

A priori, pas de problème de ce côté-là.

affectent le corps du logement occupé par le preneur, et ;

Aie, ici ça coince pour le bailleur. Il faut que les travaux rendent inhabitable le bien loué, un simple changement des châssis, bien qu’incommodant, ne vous empêchera pas d'occuper le bien (c'est assez rapide, selon le nombre/la taille de ceux-ci, on parle de quelques jours grand max...)

soient d'un coût dépassant trois années du loyer afférent au bien loué ou, si l'immeuble dans lequel est situé ce bien comprend plusieurs logements loués appartenant au même bailleur et affectés par les travaux, d'un coût global dépassant deux années de loyer de l'ensemble de ces logements.

La condition est claire. Dans le même article, il est disposé que :"Le bailleur doit communiquer au preneur, soit le permis d'urbanisme qui lui a été octroyé, soit un devis détaillé, soit une description des travaux accompagnée d'une estimation détaillée de leur coût, soit un contrat d'entreprise. A la demande du preneur, le bailleur est tenu de lui communiquer gratuitement les documents justifiant de la réalisation des travaux dans les conditions prévues au présent paragraphe.".

Bref, que ce soit à tout moment ou à la fin du premier et deuxième triennat, un simple changement de châssis ne justifie pas la résiliation unilatérale du bail pour cause de travaux, le cas contraire on pourrait encore arguer qu'il s'agit d'un abus de droit. Il existe justement un article permettant au bailleur d'entreprendre des travaux en cours de bail, à savoir ceux qui permettent d'améliorer le PEB, aux conditions suivantes :
  1° n'aient pas une durée supérieure à celle fixée par le Gouvernement, qui ne peut excéder soixante jours à compter du début des travaux ;
   2° puissent être réalisés en site occupé ;
   3° n'engendrent pas de réduction de jouissance du logement donné en location après les travaux ;
   4° n'engendrent pas une réduction de jouissance déraisonnable du logement donné en location au cours des travaux ;

Cela correspond en tout point au type de travaux que votre bailleur veut entreprendre. A noter que GT avait déjà mis les parties du texte pertinentes en exergue

rexou a écrit :

Vous avez deux options possibles :
1. lutter et refuser le préavis... le bailleur peut se coucher ou aller en justice sans grande chance de succès mais vous ouvrez un conflit
2. prendre bonne note de son préavis pour travaux et chercher un autre logement... et ensuite voir si vous avez droit à une indemnité si le bailleur n'a pas répondu aux conditions légales qui justifiaient son préavis. Je sais que si le congé est donné pour occupation personnelle et que ce n'est pas effectif le locataire a droit à une indemnité de 18 mois. Pour travaux ne répondant pas aux exigences légales, ce serait à voir.

"Lorsque le bailleur, sans justifier d'une circonstance exceptionnelle, ne réalise pas les travaux dans les conditions et le délai prévu, le preneur a droit à une indemnité équivalente à dix-huit mois de loyer."

Il peut, mais doit prouver qu'il rentre dans les conditions. S'il ne démontre pas qu'il rentre dans les conditions, le préavis peut être considéré comme nul.

Demandez lui de démontrer qu'il rentre dans les conditions.

Et comme il en rentre pas dans les conditions (préavis à plusieurs locataires pour faire les travaux nécéssitant celapour le bon déroulement des travaux), le préavis peut être considéré comme nul.

Vous pouvez aussi la jouer différemment: accepter le préavis, partir, et 24 mois plus tard, lui demander devant un juge de démontrer qu'il a respecté les conditions de la loi. Et réclamer 18 mois de loyer d'indemnité.

Code bruxellois du logement

article 237

§ 3. A l'expiration du premier et du deuxième triennats, le bailleur peut mettre fin au bail, en donnant congé six mois à l'avance, s'il a l'intention de reconstruire, transformer ou rénover l'immeuble en tout ou en partie, à CONDITION que ces travaux :
  1° respectent la destination du bien loué telle qu'elle résulte des DISPOSITIONS LÉGALES ET RÉGLEMENTAIRES EN MATIÈRE D'URBANISME ;
  2° affectent le corps du logement occupé par le preneur, et ;
  3° soient d'un coût dépassant trois années du loyer afférent au bien loué ou, si l'immeuble dans lequel est situé ce bien comprend plusieurs logements loués appartenant au même bailleur et affectés par les travaux, d'un coût global dépassant deux années de loyer de l'ensemble de ces logements.
  En vue d'assurer le bon déroulement des travaux, le bailleur de plusieurs logements dans un même immeuble peut, à tout moment, mettre fin à plusieurs baux moyennant un congé de six mois, pour autant que le bail ne soit pas résilié pendant la première année.
  Le bailleur DOIT COMMUNIQUER au preneur, soit le permis d'urbanisme qui lui a été octroyé, soit un devis détaillé, soit une description des travaux accompagnée d'une estimation détaillée de leur coût, soit un contrat d'entreprise.
  Les travaux doivent être commencés dans les six mois et être terminés dans les vingt-quatre mois qui suivent l'expiration du préavis donné par le bailleur ou, en cas de prorogation du bail, la restitution effective du bien loué par le preneur.
  Lorsque le bailleur, sans justifier d'une circonstance exceptionnelle, ne réalise pas les travaux dans les conditions et le délai prévu, le preneur a droit à une indemnité équivalente à dix-huit mois de loyer.
  A LA DEMANDE DU PRENEUR, LE BAILLEUR EST TENU DE LUI COMMUNIQUER GRATUITEMENT LES DOCUMENTS JUSTIFIANT DE LA RÉALISATION DES TRAVAUX DANS LES CONDITIONS PRÉVUES AU PRÉSENT PARAGRAPHE.
  Les parties peuvent cependant convenir d'exclure ou de limiter cette faculté de résolution anticipée.