Rupture contrat de bail appartement Bruxelles

Bonjour, à tous !
Le 04.04.2018, moi et le propriétaire, avons signé un contrat de bail, pour un appartement, situé à Bruxelles ; ce contrat a débuté le 05.04.2018 et a été conclu pour une durée de 1(un) an.
A compter du jour où on l’avait signé, ce Contrat n'a été ni prorogé, ni résilié, par quelque procédé que ce soit.
Ainsi, conformément à La loi du 20 février 1991, ( art. 3, paragraphe 6 ), un contrat ne prend pas, automatiquement, fin à l’expiration de la durée convenue entre le bailleur et le locataire. Le bail ne prend fin qu’à condition que l’un ou l’autre partie notifie le congé au moins trois mois avant l’échéance contractuelle.
A défaut d’un congé envoyé dans le délai légal, le bail sera automatiquement requalifié en bail de neuf ans, aux mêmes conditions et depuis la date de début du bail de courte durée initiale.
Par conséquence, on a un contrat de 9(neuf) ans, qui a débuté le 05.04.2018.
Le 20.12.2023, le propriétaire m’avait envoyé le préavis, en invoquant la nécessité d’effectuer des travaux, dans l’appartement.
Conformément à La loi du 20 février 1991, ( art. 3, paragraphe 3 ), il aurait pu mettre fin au bail, pour la raison invoquée, uniquement, à l’expiration du premier et du deuxième triennat, en donnant congé, du moins, 6(six) mois, à l’avance.
Le premier triennat est hors de la discussion ; le deuxième triennat prendra fin le 04.04.2024 et il aurait dû m’envoyer le préavis le 04.10.2023, le plus tard.
Puisque j’ai reçu son préavis, le 20.12.2023, c’est évident que ce préavis n’a pas respecté le délai légal et – par conséquence – est nul.
Si, jusqu'à présent, j'ai eu tort dans l'interprétation de la loi, veuillez me corriger, SVP !

Je continue…
Je pense que – entre temps – le propriétaire s’est rendu compte qu’il avait commis une erreur et je pense qu’il a adopté une autre stratégie.
Le 24.12.2023, il est venu dans l’immeuble ( à 3 apparts ) et il a pris des mesures aux châssis, en disant que c’est la commune que l’obligé de mettre d’aérations, dans tous les appartements ( je suppose qu’il s’agit des aérations dans les châssis ; il remplacera, à mon avis, une partie des châssis, mais c’est possible qu’il remplace tous les châssis ).
Je crois qu’il veut s’encadrer dans une hypothèse particulière de la loi, qui dit : « en vue d'assurer le bon déroulement des travaux, le bailleur de plusieurs logements dans un même immeuble peut, à tout moment, mettre fin à plusieurs baux moyennant un congé de six mois, pour autant que le bail ne soit pas résilié pendant la première année. »
Mes questions, avec votre permission :
Je suis le seul locataire de l’immeuble qui a reçu le préavis… les locataires des 2 autres appartements, n'ont pas reçu des préavis. Pour moi, c’est clair qu’il veut se débarrasser, uniquement, de moi.
Est-ce que la loi lui permet cela ? Il n’est pas obligé de donner des préavis à tous les locataires s'il souhaite bénéficier de cette disposition de la loi ?
Merci, d’avance, de votre aide !

Bonjour, à tous !
Le 04.04.2018, moi et le propriétaire, avons signé un contrat de bail, pour un appartement, situé à Bruxelles ; ce contrat a débuté le 05.04.2018 et a été conclu pour une durée de 1(un) an.
A compter du jour où on l’avait signé, ce Contrat n'a été ni prorogé, ni résilié, par quelque procédé que ce soit.
Ainsi, conformément à La loi du 20 février 1991, ( art. 3, paragraphe 6 ), un contrat ne prend pas, automatiquement, fin à l’expiration de la durée convenue entre le bailleur et le locataire. Le bail ne prend fin qu’à condition que l’un ou l’autre partie notifie le congé au moins trois mois avant l’échéance contractuelle.
A défaut d’un congé envoyé dans le délai légal, le bail sera automatiquement requalifié en bail de neuf ans, aux mêmes conditions et depuis la date de début du bail de courte durée initiale.
Par conséquence, on a un contrat de 9(neuf) ans, qui a débuté le 05.04.2018.
Le 20.12.2023, le propriétaire m’avait envoyé le préavis, en invoquant la nécessité d’effectuer des travaux, dans l’appartement.
Conformément à La loi du 20 février 1991, ( art. 3, paragraphe 3 ), il aurait pu mettre fin au bail, pour la raison invoquée, uniquement, à l’expiration du premier et du deuxième triennat, en donnant congé, du moins, 6(six) mois, à l’avance.
Le premier triennat est hors de la discussion ; le deuxième triennat prendra fin le 04.04.2024 et il aurait dû m’envoyer le préavis le 04.10.2023, le plus tard.
Puisque j’ai reçu son préavis, le 20.12.2023, c’est évident que ce préavis n’a pas respecté le délai légal et – par conséquence – est nul.
Si, jusqu'à présent, j'ai eu tort dans l'interprétation de la loi, veuillez me corriger, SVP !

Je continue…
Je pense que – entre temps – le propriétaire s’est rendu compte qu’il avait commis une erreur et je pense qu’il a adopté une autre stratégie.
Le 24.12.2023, il est venu dans l’immeuble ( à 3 apparts ) et il a pris des mesures aux châssis, en disant que c’est la commune que l’obligé de mettre d’aérations, dans tous les appartements ( je suppose qu’il s’agit des aérations dans les châssis ; il remplacera, à mon avis, une partie des châssis, mais c’est possible qu’il remplace tous les châssis ).
Je crois qu’il veut s’encadrer dans une hypothèse particulière de la loi, qui dit : « en vue d'assurer le bon déroulement des travaux, le bailleur de plusieurs logements dans un même immeuble peut, à tout moment, mettre fin à plusieurs baux moyennant un congé de six mois, pour autant que le bail ne soit pas résilié pendant la première année. »
Mes questions, avec votre permission :
Je suis le seul locataire de l’immeuble qui a reçu le préavis… les locataires des 2 autres appartements, n'ont pas reçu des préavis. Pour moi, c’est clair qu’il veut se débarrasser, uniquement, de moi.
Est-ce que la loi lui permet cela ? Il n’est pas obligé de donner des préavis à tous les locataires s'il souhaite bénéficier de cette disposition de la loi ?
Merci, d’avance, de votre aide !

Code bruxellois du logement

article 237

§ 3. A l'expiration du premier et du deuxième triennats, le bailleur peut mettre fin au bail, en donnant congé six mois à l'avance, s'il a l'intention de reconstruire, transformer ou rénover l'immeuble en tout ou en partie, à CONDITION que ces travaux :
  1° respectent la destination du bien loué telle qu'elle résulte des DISPOSITIONS LÉGALES ET RÉGLEMENTAIRES EN MATIÈRE D'URBANISME ;
  2° affectent le corps du logement occupé par le preneur, et ;
  3° soient d'un coût dépassant trois années du loyer afférent au bien loué ou, si l'immeuble dans lequel est situé ce bien comprend plusieurs logements loués appartenant au même bailleur et affectés par les travaux, d'un coût global dépassant deux années de loyer de l'ensemble de ces logements.
  En vue d'assurer le bon déroulement des travaux, le bailleur de plusieurs logements dans un même immeuble peut, à tout moment, mettre fin à plusieurs baux moyennant un congé de six mois, pour autant que le bail ne soit pas résilié pendant la première année.
  Le bailleur DOIT COMMUNIQUER au preneur, soit le permis d'urbanisme qui lui a été octroyé, soit un devis détaillé, soit une description des travaux accompagnée d'une estimation détaillée de leur coût, soit un contrat d'entreprise.
  Les travaux doivent être commencés dans les six mois et être terminés dans les vingt-quatre mois qui suivent l'expiration du préavis donné par le bailleur ou, en cas de prorogation du bail, la restitution effective du bien loué par le preneur.
  Lorsque le bailleur, sans justifier d'une circonstance exceptionnelle, ne réalise pas les travaux dans les conditions et le délai prévu, le preneur a droit à une indemnité équivalente à dix-huit mois de loyer.
  A LA DEMANDE DU PRENEUR, LE BAILLEUR EST TENU DE LUI COMMUNIQUER GRATUITEMENT LES DOCUMENTS JUSTIFIANT DE LA RÉALISATION DES TRAVAUX DANS LES CONDITIONS PRÉVUES AU PRÉSENT PARAGRAPHE.
  Les parties peuvent cependant convenir d'exclure ou de limiter cette faculté de résolution anticipée.

Vous êtes en effet incontestablement dans un bail de neuf ans. Le bailleur veut mettre fin à votre bail pour raisons de travaux. Il semble que vous pouvez en effet vous opposer à un préavis qui ne soit pas donné dans les délais légaux et aussi que les dits travaux ne répondront pas aux prescrits légaux (prix supérieur à trois ans de loyer notamment).

Vous avez deux options possibles :
1. lutter et refuser le préavis... le bailleur peut se coucher ou aller en justice sans grande chance de succès mais vous ouvrez un conflit
2. prendre bonne note de son préavis pour travaux et chercher un autre logement... et ensuite voir si vous avez droit à une indemnité si le bailleur n'a pas répondu aux conditions légales qui justifiaient son préavis. Je sais que si le congé est donné pour occupation personnelle et que ce n'est pas effectif le locataire a droit à une indemnité de 18 mois. Pour travaux ne répondant pas aux exigences légales, ce serait à voir.

Il peut, mais doit prouver qu'il rentre dans les conditions. S'il ne démontre pas qu'il rentre dans les conditions, le préavis peut être considéré comme nul.

Demandez lui de démontrer qu'il rentre dans les conditions.

Et comme il en rentre pas dans les conditions (préavis à plusieurs locataires pour faire les travaux nécéssitant celapour le bon déroulement des travaux), le préavis peut être considéré comme nul.

Vous pouvez aussi la jouer différemment: accepter le préavis, partir, et 24 mois plus tard, lui demander devant un juge de démontrer qu'il a respecté les conditions de la loi. Et réclamer 18 mois de loyer d'indemnité.

cristilupubxl a écrit :

rexou a écrit :

Vous êtes en effet incontestablement dans un bail de neuf ans. Le bailleur veut mettre fin à votre bail pour raisons de travaux. Il semble que vous pouvez en effet vous opposer à un préavis qui ne soit pas donné dans les délais légaux et aussi que les dits travaux ne répondront pas aux prescrits légaux (prix supérieur à trois ans de loyer notamment).

Vous avez deux options possibles :
1. lutter et refuser le préavis... le bailleur peut se coucher ou aller en justice sans grande chance de succès mais vous ouvrez un conflit
2. prendre bonne note de son préavis pour travaux et chercher un autre logement... et ensuite voir si vous avez droit à une indemnité si le bailleur n'a pas répondu aux conditions légales qui justifiaient son préavis. Je sais que si le congé est donné pour occupation personnelle et que ce n'est pas effectif le locataire a droit à une indemnité de 18 mois. Pour travaux ne répondant pas aux exigences légales, ce serait à voir.

Merci, pour votre aide !
Pour certaines raisons, c'est hors de question que je quitte l'appartement...c'est pour cela que je ne suis pas intéressé si toutes autres conditions supplémentaires sont remplies...du moins, pour le moment.

Ce que je sais, jusqu'à ce moment :

1. Je suis dans un bail de 9 ans.
2. Le préavis - pour des travaux UNIQUEMENT dans l'appt. que j'occupe - n'a pas respecté le délai légal et je peux le refuser.

Ce que je ne sais pas et ce que j'aimerais savoir, concerne la possibilité suivante :

La loi dit que « en vue d'assurer le bon déroulement des travaux, le bailleur de plusieurs logements dans un même immeuble peut, à tout moment, mettre fin à plusieurs baux moyennant un congé de six mois, pour autant que le bail ne soit pas résilié pendant la première année. »

Je crois que le propriétaire essaie de profiter de cette disposition particulière de la loi, qui lui permettrait de rompre le contrat, à tout moment, sans devoir attendre la fin d'un triennat.
Mais, je suis le seul locataire de l’immeuble qui a reçu le préavis… les locataires des 2 autres appartements, n'ont pas reçu des préavis. N'est il pas obligé de donner le préavis, à tous les locataires, pour se situer dans ce paragraphe de la loi ?

Merci, à tous !

Certes, il dispose de cette faculté mais il ne faut pas oublier qu'avant d'en d'arriver là, il faut que les travaux remplissent les critères énoncés plus haut dans le §3 : pas la peine d'aller plus loin si ce n'est pas le cas (même s'il est clair que s'il use de cette faculté, il lui faut bien évidemment envoyer les préavis à tous les locataires...).

Concernant les travaux, il faut que ceux-ci :

respectent la destination du bien loué telle qu'elle résulte des dispositions légales et réglementaires en matière d'urbanisme ;

A priori, pas de problème de ce côté-là.

affectent le corps du logement occupé par le preneur, et ;

Aie, ici ça coince pour le bailleur. Il faut que les travaux rendent inhabitable le bien loué, un simple changement des châssis, bien qu’incommodant, ne vous empêchera pas d'occuper le bien (c'est assez rapide, selon le nombre/la taille de ceux-ci, on parle de quelques jours grand max...)

soient d'un coût dépassant trois années du loyer afférent au bien loué ou, si l'immeuble dans lequel est situé ce bien comprend plusieurs logements loués appartenant au même bailleur et affectés par les travaux, d'un coût global dépassant deux années de loyer de l'ensemble de ces logements.

La condition est claire. Dans le même article, il est disposé que :"Le bailleur doit communiquer au preneur, soit le permis d'urbanisme qui lui a été octroyé, soit un devis détaillé, soit une description des travaux accompagnée d'une estimation détaillée de leur coût, soit un contrat d'entreprise. A la demande du preneur, le bailleur est tenu de lui communiquer gratuitement les documents justifiant de la réalisation des travaux dans les conditions prévues au présent paragraphe.".

Bref, que ce soit à tout moment ou à la fin du premier et deuxième triennat, un simple changement de châssis ne justifie pas la résiliation unilatérale du bail pour cause de travaux, le cas contraire on pourrait encore arguer qu'il s'agit d'un abus de droit. Il existe justement un article permettant au bailleur d'entreprendre des travaux en cours de bail, à savoir ceux qui permettent d'améliorer le PEB, aux conditions suivantes :
  1° n'aient pas une durée supérieure à celle fixée par le Gouvernement, qui ne peut excéder soixante jours à compter du début des travaux ;
   2° puissent être réalisés en site occupé ;
   3° n'engendrent pas de réduction de jouissance du logement donné en location après les travaux ;
   4° n'engendrent pas une réduction de jouissance déraisonnable du logement donné en location au cours des travaux ;

Cela correspond en tout point au type de travaux que votre bailleur veut entreprendre. A noter que GT avait déjà mis les parties du texte pertinentes en exergue

rexou a écrit :

Vous avez deux options possibles :
1. lutter et refuser le préavis... le bailleur peut se coucher ou aller en justice sans grande chance de succès mais vous ouvrez un conflit
2. prendre bonne note de son préavis pour travaux et chercher un autre logement... et ensuite voir si vous avez droit à une indemnité si le bailleur n'a pas répondu aux conditions légales qui justifiaient son préavis. Je sais que si le congé est donné pour occupation personnelle et que ce n'est pas effectif le locataire a droit à une indemnité de 18 mois. Pour travaux ne répondant pas aux exigences légales, ce serait à voir.

"Lorsque le bailleur, sans justifier d'une circonstance exceptionnelle, ne réalise pas les travaux dans les conditions et le délai prévu, le preneur a droit à une indemnité équivalente à dix-huit mois de loyer."

Je pensais avoir mentionné le numéro d'article, j'ai dû oublier.
Article 221

À mon sens, le fait qu'on puisse mettre fin au bail ne signifie pas qu'il faille mettre fin au bail. Dès lors, le bailleur n'a pas l'obligation de résilier tous les baux.

Il serait tout de même bon qu'il puisse justifier la résiliation d'un bail et pas d'un autre.

Mais si ce bien est situé dans un im-
meuble qui comprend plusieurs logements loués
appartenant au même bailleur et également affectés
par les travaux, il suffit, pour que cette condition
relative au montant des travaux soit remplie, que le
coût total des travaux envisagés par le bailleur dans
l'immeuble dépasse deux années du loyer de 1' ensemble
des logements affectés. Cette condition alternative est
destinée à prendre en compte davantage les projets de
rénovation qui modifient la structure des apparte-
ments situés dans un même immeuble ou qui, pour
des raisons de rationalisation des coûts, doivent être
effectués dans le même temps dans plusieurs loge-
ments séparés. Elle permet de résoudre les problèmes
très sérieux qui pourraient se poser au bailleur ou à
l'acquéreur qui entendent l'aire des travaux dans
plusieurs appartements situés dans le même im-
meuble et dont le montant, par appartement, n'at-
teint pas trois années de loyer

Exemple: un petit immeuble de trois appartements
A,B et C loués à trois preneurs différents à des loyers
respectifs de 13.000, 10.000 et 6.000 francs par mois.
Les travaux qui justifient un préavis légal notifié à
l'expiration du triennat doivent atteindre, pour le seul
appartement A, 13.000 francs X 36, soit 468.000
francs. Si des travaux sont envisagés dans les deux
appartements B et C (par exemple en vue de les
transformer en duplex), ces travaux doivent atteindre
16.000 francs x 24, soit 384.000 francs.

Lorsqu'il loue plusieurs habitations, par exem-
ple dans un immeuble à appartements, le bailleur
peut être contraint de mettre fin à tous les baux en
cours pour assurer le bon déroulement des travaux.
Or, le premier ou le deuxième triennat de tous les
baux n'expire pas au même moment, les échéances
n'étant en principe pas identiques.
C'est la raison pour laquelle il est proposé de per-
mettre, en l'occurrence, au bailleur de mettre fin à
tout moment aux différents baux, moyennant un
congé d'un an