Nous sommes 4 co-propriétaires qui ont décide de faire appel à un syndic extérieur. L'acte de base ne traite pas expressement des frais de syndic, puisque la gestion a éété réalisée depuis 30 ans par un  des co-propriétaires. L'acte de base prévoit que ce qui concerne les frais d'administration, les dépenses soient réparties entre co-propriétaire selon les quotités de chacun. Les frais de syndic rentrent-ils sous ce vocable de frais d'administration et de gestion ? Ou bien, ne serrait-il pas "logique" que cette charge soit répartie à part égale entre chacun des 4 co-propriétaires , càd 25 % pour chacun ? erci de vos éclaircissements au sujet d'une éventuelle jurisprudence en cette matière .

J'habite un immeuble en copropriété, réparti en 4 appartements.
Le bâtiment est de 1968.
L'acte de base détermine, notamment, une zone commune dont l'usage est exclusif.
En l' occurence, il s'agit d'une terrasse, située au-dessus ( sur le toit ) d'un des garages.

Cette terrasse présente des problèmes d'infiltration d'eau, depuis que je suis dans ce bâtiment ( 1998 ) : elle "recueille " les eaux d'écoulement du jardin ( la terre est très argileuse ) et les dalles sont au fil du temps devenus poreuses, les joints entre les dalles ne sont plus étanches, les couvre-murs qui bordent la terrasse ne sont plus étanches, bref, le tout est un peu " fatigué" et en aval de la terrasse, les dalles en schiste du mur de façade du garage se " déchaussent "
Ces problèmes d'étanchéité touchent également des parements de murs ( toujours en schiste ) dans l'allée du garage et le muret qui vient au trottoir. Les parements verticaux  se " décollent".

Cette situation est connue de tous, depuis des années.
Ces dernières années, la question des infiltrations est systématiquement soumise à l'AG.
Les PV des réunions de l'AG de 2002, 2003 et 2004 le mentionnent expressement. . Ces PV sont signés par les 4 parties, en ce compris la mention que l'utilisateur de la terrasse effectue à ses propres frais les travaux d'amélioration de l'étanchéité.  Lors de la dernière AG en janvier 2005, il est convenu de soumettre la question à l'expertise de notre compagnie d'assurance en 2005. Au moment où cette expertise se réalise, trois des 4 copropriétaires déclarent que les infiltrations sont la responsabilité du 4° copropriétaire, celui qui dispose, de par l'acte de base, de l'usage exclusif de la terrasse. Ils arguent du fait qu'ils n'auraient jamais eu accès à la terrasse pour se faire une idée et faire faire ainsi une impasse totale sur leur connaissance du problème d'étanchéité.  Désormais ils focalisent sur ce qui est selon eux la principale "source" des infiltrations, en l'occurrence la non-étanchéité d'un sterfput, et un seul responsable, de défaut d'entretien ou de négligence, càd moi-même.

Je résume très fort bien sûr, pour conclure par les suites de notre dernière réunion de dimanche 2 octobre : les 3 copropriétaires "contestataires" demandent , je cite, une "expertise litigieuse pour déterminer les causes des infiltrations et des détériorations pour permettre d'établir les responsabilités". Ils sont en contact avec un  Bureau d'expertises  à 1950 Kraainem. Ce Bureau aurait été suggéré par l'Office des Propriétaires.

Cette affaire est vraiment devenue un sac de noeuds. J'ai en effet le sentiment d'être piégé par les 3 copropriétaires, dûment informés et "temporisateurs " jusqu'ici, et qu'au moment où les détériorations vont demander des travaux assez importants, ils tentent de mettre une responsabilité en exergue, la mienne, ce qui est une manière de ne pas prendre les leurs et de faire fi de tout ce qui a été convenu par le passé.

Voilà en très rapide les éléments principaux.

Quels avis ou conseils pourriez-vous me fournir sur cette question ?