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#1 Re : Ventes et achats » Evolution des prix » 12-01-2023 11:15:52

jc

Indice Trevi (indice des prix demandes) est stable ce trimestre. Indice a prendre avec des pincettes pour faire court (voir posts anterieurs sur ce forum).

http://www.trevi.be/documents/uploads/n … ars_13.pdf

Il parle aussi de la segmentation appart vs maison/villa, qui a mon avis est plus un probleme de gamme de prix que de type de bien, vu le coup de vis hypothecaire  (quand les banques demandent 30% au lieu de 10% voir -10% ca plafonne les prix, quels que soient les taux d'interet).

#2 Re : Ventes et achats » Evolution des prix » 12-01-2023 11:15:52

jc
PIM a écrit :

"Après quatre ans de gestation, Eurostat a fini par sortir un index des prix de l’immobilier résidentiel en Europe.

En allant a la source, les gens obsedes (comme moi) par les changements apres inflation pourront trouver les variations annuelles apres inflation (eurostat)

#3 Re : Ventes et achats » Evolution des prix » 12-01-2023 11:15:52

jc
ECO a écrit :

vous dite "les moyens techniques de travailler" c'est les nouvelles techno ? si oui direction l'inde ou la chine a -300 euro ! tous ce qui peut se faire a distance ,sans présence humaine est perdu pour l'europe dans un proche avenir .

Vous etes en retard d'une douzaine d'annee (un informaticien valable en Chine ou en Inde coute plutot autour de 2000 euro par mois). Voir article dans l'economist de la semaine derniere. Ou ce rapport.

Donc le teletravail n'est pas mort. De plus teletravail n'est pas toujours a temps plein: ca peut etre certains jours de la semaine, ou en decalage avec les heures de pointe, etc.

Cela dit la banlieu champignon sans une infrastructure qui suit finira par suffoquer. Voir le fiasco du RER vers waterloo.

#4 Re : Ventes et achats » Evolution des prix » 12-01-2023 11:15:52

jc
ECO a écrit :

" Ceux qui rateront le train de l’achat dans les années futures risquent de rester définitivement locataires.""

C'est l'argument classique pour vendre dans les marches surevalues. On l'a vu aux US, en Ireland et en Espagne.

Ca marche tant que les banques suivent: en Belgique il semble que les banques ont mis le frein et c'est tant mieux pour le moyen terme (a contraster a l'espagne avec emprunts sur 50 ans, aux US avec subprimes qui permettait au balayeur mexicain d'acheter des maisons au-dessus du million).

Le fait est que quand il n'y a plus d'acheteurs potentiels a cause de prix trop eleves, les prix s'ajustent simplement a la baisse et les acheteurs potentiels qui  etaient exclus reviennent sur le marche.

Enfin on a pas encore eu d'explication pour le contraste entre les rapports positifs des notaires et le rapport negatif de trevi. C'est le probleme des marches opaques...  mad

#5 Re : Ventes et achats » Evolution des prix » 12-01-2023 11:15:52

jc
PIM a écrit :

  les prix selon les types de  biens  ont  baissé de  5%  à  10%.

Indice trevi 31/12/2011: 111.02
Indice trevi 31/12/2012: 109.80

Soit environ 1,1% de baisse. Ce qui prouve que l'indice trevi (qui est un indice des prix demandes et non des prix de vente reels) n'est pas tres significatif par rapport a la baisse des prix de vente 2012 que Trevi  annonce.

Bien sur, reste le mystere des chiffres des notaires en complete opposition avec les chiffres ci-dessus.

PIM a écrit :

les marchés du neuf et des propriétés "Haut de Gamme" doivent encore trouver leur niveau d’équilibre

Encore une fois, Trevi se mouille par rapport aux autres acteurs en annoncant une baisse.

#6 Re : Ventes et achats » Evolution des prix » 12-01-2023 11:15:52

jc
Francis a écrit :

Pour le calcul de m², une petite évolution Mon lien

mais qui tarde à être acceptée par certaines professions !

D'ailleurs votre lien me fait penser que ca serait un bon sujet de loi pour l'EU. Le metre carres europeen.

#7 Re : Ventes et achats » Evolution des prix » 12-01-2023 11:15:52

jc
panchito a écrit :

Probablement des anciens "actionnaires" qui sont dégoûtés de la bourse qui ne rapporte plus rien depuis plus de 10 ans.

Ca tiendrait debout si le volume en transaction avait augmente d'environ 20%.

(Sans rapport avec le sujet, mais les bourses ont fait 15% a 20% en 2012).

#8 Re : Ventes et achats » Evolution des prix » 12-01-2023 11:15:52

jc
PIM a écrit :

Un cinquième de crédits hypothécaires en moins en 2012

On a un peu de mal a reconcilier ces chiffres avec ceux des notaires... ou l'article recent dans la libre.

A quand un marche immobilier plus transparent? Une reglementation du metre-carre serait un bon debut. Deja ca permettrait a nos amis notaires de publier des chiffres au metre-carre, et aux acheteurs de comparer les prix de facon equitable.

Combien d'annonces ont le CPEB? La plupart du temps il reste 'en attente' des mois.

Mais le penchant national pour les "petites magouilles immobilieres entre amis"  et la crainte de voir la bulle se degonfler fait que le gouvernement laisse courir.  wink

Reste a voir ce que l'indice Trevi va nous sortir... sachant qu'ils ont quand meme annonce une baisse ce qui est pas mal pour un agent immobilier:

http://www.rtbf.be/info/economie/detail … id=7892686

#9 Re : Ventes et achats » Evolution des prix » 12-01-2023 11:15:52

jc
PIM a écrit :

Au cours du 3ème
trimestre 2012, le nombre de transactions immobilières a augmenté de
4,3% par rapport au même trimestre de l’année passée.

Un facteur favorable est certainement aussi un realisme plus marque du cote des vendeurs... et de certaines agences immobilieres.

Illustration: voir le nombre de prix revises a la baisse sur imm0w3b ces 2 ou 3 derniers mois (tout au moins sur le marche bruxelles sud).

#10 Re : Ventes et achats » Evolution des prix » 12-01-2023 11:15:52

jc

L'indice Trevi est legerement a la baisse:

http://www.trevi.be/documents/uploads/n … e_2012.pdf

Cela dit, qu'il monte ou descende je pense pas que cet indice soit tres fiable (sujet deja debatu ici meme).

#11 Re : Ventes et achats » Evolution des prix » 12-01-2023 11:15:52

jc
grmff a écrit :

C'est pas un peu contradictoire?

A quand des informations sérieuses?

Les tendances de prix sont fortement locales, et bien entendu, les statistiques sont plus globales donc ca colle pas toujours. Par la-dessus on melange prix nominaux et prix ajustes pour l'inflation. Et en troisieme couche, il n'y a pas de reglementation sur les m2.

Un marche transparent (prix de ventes publies pas seulement pour les VP) serait le seul moyen d'avoir une information locale claire, mais comme le toto moyen a peur que ses voisins sachent s'il a vendu a X ou X-5% ou X-10%, ce n'est pas pres de voir le jour.

Cela dit la transparence totale n'evite pas les bulles non plus (voir US).

#12 Re : Ventes et achats » Evolution des prix » 12-01-2023 11:15:52

jc
Francis a écrit :

Evidemment, il faudra un peu de temps avant que cela ne soit entré dans les moeurs de tous les acteurs de l'immobilier.
Il faudra aussi vaincre certaines réticences (architectes, agents immobiliers ? ...)et mêmes les géomètres qui n'utilisent pas encore ce code de mesurage.

C'est tres bien mais ca n'entrera pas dans les moeurs tout seul.

Si il y avait une loi qui dise que la mise en vente ne peut se faire que s'il y a un certificat de surface (comme pour les CPEB, qui d'ailleur ont besoin d'une surface pour calculer les resultats) et que la loi soit appliquee (donc pas comme les CPEB actuel), ca 'entrerait dans les moeurs' beaucoup plus facilement.

#13 Re : Ventes et achats » Evolution des prix » 12-01-2023 11:15:52

jc
Phoenix a écrit :

Pour les prix, je voudrais aussi dire que trop souvent les gens ne savent pas ce qu'ils achètent en terme de surface reellement habitable. C'est affolant.   Maison de 186M2 qui n'en fait que 150M2.....  C'est quasimment tout le temps la même histoire. 
Il n'y a pas de règles à ce niveau non plus ?

Pour faire court, c'est la loi de la jungle. On pourrait faire un forum juste sur les metres carres.

Pour les francais, il faut savoir que les metres carres sur les annonces belges ne sont que tres rarement des metres carres habitables a la francaise. J'ai vu des cas ou on pouvait enlever 40% sans probleme (ce qui soudainement rend le m2 belge pas forcement si bon marche dans les comparaisons avec certains de nos voisins)

Le coup typique pour une villa RdC plus etage sous toit c'est de prendre la surface murs exterieurs RdC et de multiplie par 2 pour avoir la surface dite 'habitable' (ce qui est completement bidon, puisque, sans parler des murs, escaliers et cloisons, on perd facilement 30% a 50% sous toit quand on mesure une surface avec hauteur sous plafond a 2m ou 2.2m).

Quand il y a plusieurs agents sur le meme bien, il est courant de voir des surfaces tres differentes selon l'agent.

La reponse officielle, j'imagine, est que les agents suivent "des règles de déontologie régissant la profession". On sait ce que ca veut dire...

Comme on le voit avec les certificats energetiques qui sont encore absents de beaucoup d'annonces (on voit donc 'CPEB en cours', meme si ca fait 3 mois que l'annonce traine sur le site), le gouvernement s'en tape de proteger l'acheteur.

#14 Re : Ventes et achats » Evolution des prix » 12-01-2023 11:15:52

jc
Phoenix a écrit :

de quel quartier ?
est ce simplement un décalage des vendeurs entre la valeur de marché et la valeur de leur bien  ?
Bàv

1180

C'est possible. Il y a 2 types de baisse: le bien qui est arrive depuis un ou deux mois et le bien qui est la depuis 6 mois et plus (jusqu'a plusieurs annees!).

#15 Re : Ventes et achats » Evolution des prix » 12-01-2023 11:15:52

jc

Quant a l'indice trevi, il est lui semble-t-il en baisse. Cela dit cet indice n'est pas tres fiable vu sa source, et sa precision.

L'indice des notaires semble etre un peu decale dans le passe vu le nombre de diminutions de prix de 10% ou 20% que l'on observe et la quantite de bien en vente (au moins sur les communes de bruxelles que je regarde).

#16 Re : Ventes et achats » Evolution des prix » 12-01-2023 11:15:52

jc
grmff a écrit :

Et c'est pas si génial.

J'avais oublie de mettre un smiley... c'etait ironique. wink

grmff a écrit :

Je rajouterai que l'investissement, même à Bruxelles, rapporte plus que 2,5% avec capital indexé.

Donc, en net c'est loin de rembourse un pret. Quand j'avais regarde, on pouvait autofinancer dans les 40% sans chomage locatif (donc de facon optimiste).

grmff a écrit :

Je rajouterai même que le capital que vous n'avez pas encore remboursé est indexé aussi!!!

Tout a fait comme tout investissement avec levier. Levier qui marche dans les 2 sens, baisse et augmentation. Ce qui est pas un probleme en soit tant qu'on en est conscient.

grmff a écrit :

Mais c'est vrai qu'il faut courrir un peu: chercher des locataires, signer des contrat, surveiller les payements, changer les ampoules, repeindre entre les locataires,... et faire toute la paperasse infernale imposée par les autorités et qui change chaque année sans qu'elle soit plus utile...

Oui c'est ce que j'essayais de dire je crois. yikes

#17 Re : Ventes et achats » Evolution des prix » 12-01-2023 11:15:52

jc
grmff a écrit :

Et vos obligations payent un loyer?

C'etait une comparaison avec le compte eparge c'est a dire dans la categorie 'investissement qui demandent pas de chercher des locataires, de reparation etc'.  wink

grmff a écrit :

On peut acheter ce genre d'obligation avec un prêt hypothécaire, remboursé par ce loyer?

Ca c'est genial. Sauf qu'on est en general tres loin du compte avec les rendements locatifs bruts (et qui plus est nets), tout au moins a bruxelles.

Cela dit, le beaba du bon pere de famille c'est la diversification. Et pour celui qui a le temps c'est tres bien.

#18 Re : Ventes et achats » Evolution des prix » 12-01-2023 11:15:52

jc
grmff a écrit :

Effectivement, avec une inflation de 3.5%, l'augmentation de 3.5% est neutralisée. Heureusement que j'avais tout mon argent sur un compte épargne.

Achetez plutot des obligations indexees inflation + coupon de 1% a 1.5% lui aussi indexe.

En plus les frais d'achat sont 0.5% au lieu de 12.5%.  wink

#19 Re : Ventes et achats » Evolution des prix » 12-01-2023 11:15:52

jc
grmff a écrit :

Je pense quand même que l'indice Trevi a un peu d'avance, puisqu'il concerne la mise sur la marché, par rapport aux Notaires qui se basent sur les actes notariés.

C'est pas idiot.

Sauf que ca ne semble pas se verifier sur l'indice trevi du dernier trimestre 2011 par rapport aux chiffres des notaires pour le premier trimestre.  wink

Meme conclusion si on dit que les biens trainent 6 mois en moyenne.

Et puis cet indice, il m'enerve avec ses 5 chiffres de precision quand on sait que l'echantillon est de 7500 biens. mad

#20 Re : Ventes et achats » Evolution des prix » 12-01-2023 11:15:52

jc
luc a écrit :

On compare selon moi des poires avec des pommes, si on veut comparer les deux statistiques.

Oui, mais le fait que les deux chiffres partent en sens opposes implique que a) au moins l'un d'entre eux est bidon ou b) les marges de negociation ont serieusement augmenté.

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