Bonjour à tous,

Que faire ?

Rien. Il n’y a rien à faire…

Ah ! Qu'il est doux d'être syndic ! Qu’il est doux de se faire servir la soupe par les juges. Qu’il est doux de vivre de prébendes et de bakchichs sans le moindre contrôle, sans la moindre surveillance, sans le moindre risque, sans le moindre tourment ! Une vraie vie de pacha !

J’apprends que les laudateurs des syndics et les syndics eux-mêmes se tourmentent. Ils se font un sang d’encre et m’appliqueraient volontiers une volée de bois vert pour me punir d’avoir eu l’audace de sortir de leur chemin balisé. Ils ont même entonné en chœur le grand air de la Calomnie.

C’est sans importance car je ne descends jamais dans les bas-fonds.

Je ne leur parle d’ailleurs pas. Je m’adresse à ceux qui habitent une copropriété et qui sont outragés et rançonnés par leur syndic. Ceux-là ont eu l’occasion de vérifier parfois dans leur chair et toujours dans leur portefeuille la force de mon propos. Qu’ils aillent sur Internet et recherchent les forums de discussion indépendants. Ils verront que nous sommes de loin les plus nombreux.

Qu’ils permettent encore à un homme d'expérience, à un vieux briscard qui connaît de longue date tous les pièges de la copropriété, ses tenants et aboutissants économiques, financiers, juridiques et même politiques, de leur donner 3 conseils :

1.- Evitez d'habiter une copropriété et surtout d'être copropriétaire. Sinon :
2.- N'assistez jamais à une assemblée générale.
3.- Taisez-vous et payez.

Ces conseils valent leur pesant d'or.

Cordialement,

Augustin

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Le syndic est un mal qui répand la terreur. (La Fontaine).
Celui qui fait confiance à la justice n’a jamais été jugé. (Vieux proverbe wallon).

Bonjour à tous,

Que faire ?

Rien. Il n'y a rien à faire…

Les jugements relatifs aux copropriétés sont nombreux mais les publications sont rares. Dans ces cas limités, il peut être intéressant, lorsque cela est possible, de mentionner les références pour que le lecteur intéressé puisse compléter son information.

Il me paraît cependant utile de commenter aussi quelques cas pendables parmi les plus caractéristiques mais dont les spécialistes n'ont pas cru devoir publier les considérants peut-être pour ne pas jeter le trouble quant à la sérénité de la justice. Vœu pieux puisqu'on assiste aujourd'hui aux affres des juges pris la main dans le sac, ergotant devant les caméras de la télévision, tentant maladroitement et vainement de sauver les restes de leur honneur perdu dont les lambeaux désormais leur pendront aux basques et les suivront partout.

Pour en revenir au sujet, PIM lui-même sur son forum "copropriétés" reprend parfois mais trop rarement les précieux commentaires de ses correspondants sur leurs expériences judiciaires qui bien souvent n'ont malheureusement pas reçu une publicité méritée.

L'absence d'une bonne documentation sur la manière dont les copropriétaires sont traités en justice est souvent la source de bévues catastrophiques.

Mon expérience des copropriétés est forte de plusieurs dizaines d'années et, principalement, je fais état sur PIM de décisions qui me concerne personnellement ou qui sont relatives à des amis et connaissances. Je possède une copie de tous les jugements et de la plupart des conclusions. J'ai assisté à presque toutes les audiences. J'ai observé l'attitude des juges, leurs exclamations dénigrantes et leur mépris à l'égard des copropriétaires confiants ou naïfs.

D'une manière générale, il est presque impossible de commenter un jugement sans avoir pris connaissance des conclusions des parties tellement les attendus des juges manipulent les faits.

Les fidèles de PIM qui ont été en justice ont subi brimades et humiliations sans nombre. La foule des copropriétaires révoltés est immense. Alors qu'on peut lire sur PIM de nombreuses interventions sur les devoirs des syndics, sur les règlements intérieurs, sur les lois et leurs subtilités, et patati et patata, il faut savoir que si toutes ces obligations existent et s'imposent aux copropriétaires, elles sont de nul effet sur les syndics et elles sont non écrites pour les juges.

Je tiens à mettre en garde ceux qui, forts de leur bon droit, feraient confiance à la justice.

Il pourrait leur en cuire. Et le jeu n'en vaut jamais la chandelle.

En Belgique, l'expérience a montré qu'en copropriété, il est toujours moins dommageable de subir.

Cordialement,

Augustin

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Le syndic est un mal qui répand la terreur. (La Fontaine).

Bonjour à tous,

Que faire ?

Rien. Il n'y a rien à faire…

Un syndic ne convoquait pas tous les copropriétaires à l'assemblée générale. Etaient exclus, les copropriétaires récalcitrants.

Les statuts de la copropriété prévoyaient la convocation de tous les copropriétaires par lettre recommandée, non sans préciser : "L'assemblée n'est valablement constituée que si tous les copropriétaires sont dûment convoqués".

Le cas a été soumis à la justice. Le jugement a été confirmé en appel.

Le juge a dit que l'absence de convocation de quelques copropriétaires ne compromet nullement le déroulement normal de l'assemblée car les absents n'avaient pas un poids suffisant pour modifier (que sait-il de leur pouvoir de persuasion et de leurs arguments ?) les décisions votées à la majorité.

Accessoirement et comme si cela allait de soi, le juge a ajouté que, pour les copropriétaires résidents, l'absence de convocation de certains d'entre eux était suppléée par l'information qu'ils recevaient des autres copropriétaires et que, s'ils étaient absents néanmoins à l'assemblée, c'était de leur propre volonté.

On aura noté la médiocrité du raisonnement juridique.

Cordialement,

Augustin

Bonjour à tous,

Les intervenants sur le Forum de PIM commentent en sens divers l'obligation imposée aux syndics de souscrire une assurance couvrant leurs fautes de gestion, élégante formule utilisée pour qualifier leurs malversations.

Presque tous les syndics omettent cette formalité cependant peu onéreuse et l'IPI, leur vigilant protecteur, les couvre de sa mansuétude habituelle.

Mais à quoi bon s'arrêter à ce sujet minuscule. Bien que les fautes de gestion des syndics soient aussi nombreuses que les étoiles du ciel, aucune assurance n'est jamais intervenue pour réparer un dommage causé par une faute de gestion sanctionnée par un tribunal.

Les assureurs peuvent envoyer des pralines aux juges, leurs meilleurs auxiliaires.

Cordialement,

Augustin

Bonjour à tous,

Que faire ?

Rien. Il n'y a rien à faire…

Le raisonnement cartésien s'oppose à la gnose.

Selon les juges et les intervenants sur le forum de PIM :
L'assemblée est souveraine et le syndic est son esclave.

Usant de son pouvoir souverain, l'assemblée pourrait voter et contraindre le syndic à tenir une comptabilité conforme à toutes les règles de la loi du 17 juillet 1975 et de ses arrêtés d'exécution plutôt que de subir les comptes fantaisistes et obscurs dont les syndics ont le secret lorsqu'ils ne s'abstiennent pas simplement de toute comptabilité. Cette mesure souveraine cautériserait une des plaies parmi les plus douloureuses des copropriétés en rendant la gestion plus transparente, plus compréhensible, en permettant des comparaisons, des statistiques et un contrôle efficace.

A l'évidence, ce serait servir l'intérêt général aussi bien que particulier, ce serait assurer la paix sociale par une décision d'une importance déterminante.

Alors pourquoi les assemblées ne le font-elles pas ?

Parce que le syndic est souverain et que l'assemblée est son esclave.

Cordialement,

Augustin

Bonjour à tous,

Alors que le raisonnement scientifique est inséparable des mathématiques, à bien des égards, la démarche juridique est proche de la gnose théologique.

En voici un exemple important, et même essentiel en copropriété.

La loi de 1994 sur la copropriété est "impérative" alors que la loi française correspondante est "d'ordre public" c'est-à-dire qu'on doit l'appliquer comme c'est le cas du Code de la route.

Le juge belge déclarera qu'une loi "impérative" est de "nullité relative". Cette curieuse expression signifie qu'une loi "impérative" ne peut s'appliquer qu'à la partie faible du procès et à condition qu'elle le demande. En copropriété, la partie faible est la partie défenderesse, c'est-à-dire l'ACP et son organe : le syndic. Et ce dernier n'a aucun intérêt à glisser sa tête sous le couteau de la loi.

Et voilà pourquoi le copropriétaire plaignant est débouté.

Cordialement,

Augustin

Bonjour à tous,

Je reprends le triste récit des malheurs du copropriétaire rebelle.

L'ensemble des griefs repris dans mes communications précédentes complétés de quelques autres tout aussi dommageables ont été soumis à la justice.

Un tombereau de preuves et de témoignages plus décisifs les uns que les autres a été déversé sur le bureau des juges.

Les frais de justice ont dépassé de beaucoup les 25.000 euros et les procédures se sont échelonnées sur des années.

Et, à tous les coups, le syndic a été blanchi et déclaré plus innocent qu'un bébé sortant du chou.

L'art. 577-8, § 5, de la loi de 1994 énonce : "Le syndic est seul responsable de sa gestion". Mais les juges lisent : "Le syndic est responsable de sa gestion seulement devant l'assemblée générale".

Les juges ne lisent pas ce qui est écrit mais ce qu'ils veulent lire. Pour eux, et contrairement au prescrit légal, le syndic n'est que l'exécutant docile des décisions de l'assemblée souveraine dont la volonté se manifeste dans l'Evangile qu'est le procès-verbal. Quelle que soit sa conduite, fripouille ou gangster, le syndic ne peut être désavoué que par l'assemblée. Tel est le credo des juges.

Ces manipulations sordides sont malhonnêtes et assez écoeurantes. On appelle cela "le gouvernement des juges".

Nous ne sommes pas dans un Etat de droit mais entre les mains des juges.

Dès lors, on ne s'étonnera pas que les syndics soient toujours de blanches colombes et les copropriétaires de noirs corbeaux.

Que faire ?

Rien. Il n'y a rien à faire…

Cordialement,

Augustin

Un syndic a payé en noir en peu de temps une somme de près de 40.000 euros à un comparse pour des petits travaux vrais ou imaginaires accomplis dans la copropriété.

Que faire ?

Rien. Il n'y a rien à faire…

Cordialement,

Augustin

Un syndic ne convoque pas tous les copropriétaires à l'assemblée générale. Sont exclus, les copropriétaires récalcitrants.

Que faire ?

Rien. Il n'y a rien à faire…

Cordialement,

Augustin

Un syndic confiait au prix fort les très nombreux travaux de la copropriété à une entreprise dont il était le patron.

Que faire ?

Rien. Il n'y a rien à faire…

Cordialement,

Augustin