Bonjour Grmff

Drôle d’histoire que celle de ce précompte immobilier. Au départ, il s’agissait bel et bien d’un précompte –au sens courant du terme- sur l’impôt immobilier à venir tel qu’il allait être déterminé par les règles du code des impôts sur le revenu. Puis par la suite, ce précompte est effectivement devenu un impôt définitif perçu au profit des Régions, Provinces et Communes et qui s’ajoute à l’impôt fédéral.  Il s’agit en quelque sorte d’un premier impôt sur le revenu de nature régionale (ce qui risque de devenir monnaie courante d’ici quelque temps).
Aujourd’hui encore il est unanimement admis (si je ne m’abuse) qu’il s’agit d’un impôt sur le revenu (estimé) de la personne. Contrairement à ce que vous pensez, il existe des réductions de ce précompte en fonction de la situation familiale du propriétaire (mais ces règles diffèrent selon les Régions) ou en fonction de caractéristiques propres au bien (improductivité du bien pendant plus de 90 jours au cours de l’année par exemple mais c’est à vous de le mentionner et de pouvoir le prouver… ce qui ne va, paraît-il, pas toujours sans mal).

Par ailleurs, je ne prétends aucunement qu’il soit illogique que le bailleur fasse supporter le précompte par le commerçant. A première vue, je dirais que ça arrive une fois sur deux. Et économiquement ça se justifie afin d’éviter une double taxation du bailleur (d’autant que le commerçant pourra déduire ce montant). Le problème est ailleurs. En droit des contrats, on n’est uniquement obligé à ce que l’on a consenti. Or pour les raisons exprimées précédemment, je suis de plus en plus convaincu que tel n’est pas la portée de l’article 7. (Je vous avouerais très honnêtement que je pensais l’inverse jusqu’il y a peu. Raison pour laquelle je mettais les étudiants qui suivent mes cours en garde sur ce point. Mais bon, y a que les imbéciles qui ne changent pas d’avis n’est-ce pas).

Pour le reste, je le répète, rien n’empêche un bailleur ayant conclu le bail de Mr PIM (;-)  d’essayer de faire payer le montant du précompte à son locataire. S’il accepte, tant mieux. Mais la solution reste juridiquement dangereuse. Si un commerçant refuse de payer le précompte la deuxième année et que ça finit devant le juge de paix, que décidera celui-ci. Que le commerçant a définitivement accepté de payer le précompte à l’avenir (par une sorte d’avenant oral au contrat) dès lors qu’il a accepté une fois. Rien n’est moins sûr. On pourrait tout aussi bien défendre qu’il s’agissait d’une opération ‘one shot’.  Ce sera en fait au juge de trancher au vu du cas d’espèce.

Enfin vous dites que ce bail a reçu la bénédiction de la chambre d’arbitrage. Je vois effectivement que leur propre contrat de bail disponible sur le net prévoit un article 7 semblable à celui-ci. Mais êtes-vous sûr  que la chambre prétend que le précompte est dû par le preneur au vu de leur article 7. Si tel était le cas, je serais très intéressé de connaître leur argumentation. Quitte à faire, si ces échanges lui sont transmis, ajoutons un autre problème qui se pose. En imaginant que l'on puisse lire cet article comme mettant le précompte à charge du preneur (ce dont je doute aujourd'hui au plus au point comme vous l'aurez compris), qu'en est-il la première année. Le précompte est un impôt dû par la personne titulaire du droit réel qui contient le fructus (propriétaire, usufruitier,...) au 1er janvier. le bail est conclu le 01 février. Quand le preneur payera-t-il pour la première fois le précompte?

P.S. je suis tout autant étonné que vous que ce genre de contrat n’ait pas encore donné lieu à une instance devant le juge de paix. Il y a bien une décision qui est traditionnellement citée par la doctrine mais pour une clause légèrement différente de celle qui nous préoccupe (vous en trouverez la référence chez Yvette Merchiers au point 118 déjà mentionné).

Bien à vous.

Rebonjour,

Ce qui est fondamental en matière d’interprétation des contrats, c’est la commune intention des parties. Si le propriétaire a prévu une provision importante pour les impôts,  ça pourra constituer un indice montrant que le preneur doit supporter le précompte. Si par ailleurs cela a donné lieu au moment de la signature du contrat  à une petite discussion entre le preneur et le bailleur afin de bien préciser que le commerçant doit assumer le précompte, dans ce cas cette obligation entre dans le champ contractuel et il n’y a guère de problème (sauf de preuve éventuellement).
De plus si le commerçant paie une fois le précompte, on pourra supposer qu’il aura ‘ratifié’ le fait que cette clause met le précompte à sa charge. Il ne pourra donc plus se dédire par la suite.

Le principal problème est le suivant : pour la première fois le bailleur présente l’AER du précompte au commerçant qui a signé le contrat sans s’interroger sur la portée de l’article 7.  Il refuse de payer arguant que cet article ne met pas le précompte à sa charge. Que déciderait un juge appelé à se prononcer sur le litige ?

Le précompte n’est-il pas un impôt portant sur le bien ? On peut raisonnablement en douter. En effet, le précompte est un impôt qui frappe le titulaire d’un droit réel et non un bien à proprement parler. C’est d’ailleurs cette distinction qui a justifié la différence entre charges relatives à l’usage du bien  et charges relatives à la propriété (voir notamment Yvette Merchiers, « le bail en général » point 116 disponible sur Google books). Or en cas de doute quant à l’interprétation d’une clause, celle-ci doit être interprétée contre le bénéficiaire (dans le cas présent le bailleur qui pourrait échapper au précompte immobilier mis à sa charge par la loi à défaut d’une disposition contractuelle expresse).

Oui mais... tous les impôts, c’est tous les impôts tout de même. Petit rappel des faits ayant donné lieu à l’arrêt de la Cour de Cassation. La SNCB avait prévu une clause en vertu de laquelle elle décline toute (oui toute) responsabilité quant à l’exécution de sa mission. Il s’agissait de s’exonérer de sa faute lourde (ce qui est au demeurant tout à fait valable). Cependant, la Cour a consacré le principe selon lequel une clause générale de ce type ne peut déroger à une disposition légale. Il aurait fallu expressément exclure l’application de la disposition légale supplétive. Certes cela semble n’avoir qu’un rapport lointain avec notre affaire. Mais la doctrine l’a érigé en arrêt de principe (cfr Yvette Merchiers, « le bail en général » point 118).

J’aurais tendance à dire que votre clause montre par ailleurs elle-même ses limites. En effet vous dites tous les impôts et taxes et vous prenez tout de même la peine de préciser que les droits d’enregistrement sont à charge du preneur. Donc ça n’allait pas de soi…

Je vous signale par ailleurs que donnant des cours destinés aux futurs indépendants, j’ai l’habitude de les soumettre à des modèles de contrats de bail. La plupart tombe des nues  lorsque je leur dit que ce genre de clause pourrait mettre le précompte à leur charge (d’autant que la plupart ont en tête que le précompte ne peut pas être mis à charge du locataire). Certes cette interdiction ne s’applique pas en matière de bail commercial. Encore faut-il que le bail ait expressément mis ce précompte à charge du locataire… Ce dont on peut raisonnablement douter dans le cas de votre article 7.

Bien à vous.