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Précompte immobilier commercial?

grmff
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Précompte immobilier commercial?

Le précompte immobilier des biens commerciaux peut-il être mis à charge du locataire?

Le bail Pim est vague et ne mentionne pas le précompte immobilier spécifiquement. Existe-t-il une jurisprudence en la matière?

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PIM
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Re : Précompte immobilier commercial?

L'interdiction de mettre le précompte immobilier à charge du locataire ne concerne que les baux de résidence principale.

L'article 7 de notre bail commercial prévoit: "Tous les impôts et taxes généralement quelconques portant directement ou indirectement sur le
bien loué seront dus par le Preneur."..... ce qui ne me paraît pas vague du tout 23.gif


Erik DECKERS
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Labro
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Re : Précompte immobilier commercial?

Bonjour,

Je m'insinue dans cette discussion car j'éprouve des difficultés par rapport à l'interprétation à donner à votre article 7 du bail commercial.

Etes-vous bien sûr que votre clause soit juridiquement irréprochable et qu'elle permette avec certitude de dire que le précompte immobilier est à charge du preneur? Traditionnellement la doctrine oppose les charges (et donc aussi les impôts) relatifs à l'usage et les charges relatives à la propriété. Ne conviendrait-il pas d'interpréter votre clause comme mettant tous les impôts relatifs à l'usage seulement à charge du preneur (cfr: tous les impôts et taxes ... portant ... sur le bien).

De plus, je vous rappelle la fameuse jurisprudence de la Cour de Cassation du 22 mars 1979 concernant l'interprétation des clauses générales qui écartent des règes supplétives. Pour faire bref, cet arrêt a consacré qu'une clause générale n'était en général que le rappel du droit en vigueur et ne pouvait servir à écarter une règle supplétive. Aussi, on peut se demander si votre article 7 permettra d'obtenir gain de cause si une affaire est engagée en justice quant à la charge du précompte.

Aussi je me permet de réitérer la question de grmff: avez-vous connaissance d'une juridiction qui ait interprété votre clause (ou une clause semblable) dans le sens que vous proposez? En effet le modèle de bail commercial proposé par le "manuel permanent des baux commerciaux" à quant à lui inséré expressément le précompte dans l'article portant sur la répartition des impôts. Aussi, je me demande si ce n'est pas à la suite d'une décision judiciaire contraire...

D'avance un tout grand merci pour l'attention qui sera portée à cette intervention ;-)

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grmff
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Re : Précompte immobilier commercial?

Traditionnellement la doctrine...

Juste pour info, vous avez une source pour "la doctrine"?

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PIM
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Re : Précompte immobilier commercial?

Le précompte immobilier ne serait pas un impôt portant sur le bien ?....


Erik DECKERS
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grmff
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Re : Précompte immobilier commercial?

Je trouve le texte clair: tous les impôts...

De plus, le texte de Pim.be parle d'une provision pour impît à payer en même temps que le loyer. Le locataire qui voit qu'on lui demande une provision peut toujours demander comment la provision est calculée...

7. IMPOSITIONS - ENREGISTREMENT DU BAIL
Tous les impôts et taxes généralement quelconques portant directement ou indirectement sur le bien loué seront dus par le Preneur. Les frais de timbre et d'enregistrement sont à charge du Preneur, lequel procèdera à la formalité dans les délais légaux. Pour la perception des droits d'enregistrement, les charges non chiffrées résultant du présent bail sont estimées à …… pour
cent du loyer.
Provision pour impôts et taxes, à verser en même temps que le loyer :  ............................……..

Pour rappel, l'arrêt de la cour de cassation nous dit ceci:

Dans le doute quant au sens ou à la portée d'une convention, c'est-à-dire s'il n'est pas possible d'en déterminer le sens ou la portée par des éléments intrinsèques ou extrinsèques à l'acte, le juge doit, conformément à l'article 1162 du Code civil, interpréter la convention contre celui qui a stipulé et en faveur de celui qui a contracté l'obligation.

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Labro
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Re : Précompte immobilier commercial?

Rebonjour,

Ce qui est fondamental en matière d’interprétation des contrats, c’est la commune intention des parties. Si le propriétaire a prévu une provision importante pour les impôts,  ça pourra constituer un indice montrant que le preneur doit supporter le précompte. Si par ailleurs cela a donné lieu au moment de la signature du contrat  à une petite discussion entre le preneur et le bailleur afin de bien préciser que le commerçant doit assumer le précompte, dans ce cas cette obligation entre dans le champ contractuel et il n’y a guère de problème (sauf de preuve éventuellement).
De plus si le commerçant paie une fois le précompte, on pourra supposer qu’il aura ‘ratifié’ le fait que cette clause met le précompte à sa charge. Il ne pourra donc plus se dédire par la suite.

Le principal problème est le suivant : pour la première fois le bailleur présente l’AER du précompte au commerçant qui a signé le contrat sans s’interroger sur la portée de l’article 7.  Il refuse de payer arguant que cet article ne met pas le précompte à sa charge. Que déciderait un juge appelé à se prononcer sur le litige ?

Le précompte n’est-il pas un impôt portant sur le bien ? On peut raisonnablement en douter. En effet, le précompte est un impôt qui frappe le titulaire d’un droit réel et non un bien à proprement parler. C’est d’ailleurs cette distinction qui a justifié la différence entre charges relatives à l’usage du bien  et charges relatives à la propriété (voir notamment Yvette Merchiers, « le bail en général » point 116 disponible sur Google books). Or en cas de doute quant à l’interprétation d’une clause, celle-ci doit être interprétée contre le bénéficiaire (dans le cas présent le bailleur qui pourrait échapper au précompte immobilier mis à sa charge par la loi à défaut d’une disposition contractuelle expresse).

Oui mais... tous les impôts, c’est tous les impôts tout de même. Petit rappel des faits ayant donné lieu à l’arrêt de la Cour de Cassation. La SNCB avait prévu une clause en vertu de laquelle elle décline toute (oui toute) responsabilité quant à l’exécution de sa mission. Il s’agissait de s’exonérer de sa faute lourde (ce qui est au demeurant tout à fait valable). Cependant, la Cour a consacré le principe selon lequel une clause générale de ce type ne peut déroger à une disposition légale. Il aurait fallu expressément exclure l’application de la disposition légale supplétive. Certes cela semble n’avoir qu’un rapport lointain avec notre affaire. Mais la doctrine l’a érigé en arrêt de principe (cfr Yvette Merchiers, « le bail en général » point 118).

J’aurais tendance à dire que votre clause montre par ailleurs elle-même ses limites. En effet vous dites tous les impôts et taxes et vous prenez tout de même la peine de préciser que les droits d’enregistrement sont à charge du preneur. Donc ça n’allait pas de soi…

Je vous signale par ailleurs que donnant des cours destinés aux futurs indépendants, j’ai l’habitude de les soumettre à des modèles de contrats de bail. La plupart tombe des nues  lorsque je leur dit que ce genre de clause pourrait mettre le précompte à leur charge (d’autant que la plupart ont en tête que le précompte ne peut pas être mis à charge du locataire). Certes cette interdiction ne s’applique pas en matière de bail commercial. Encore faut-il que le bail ait expressément mis ce précompte à charge du locataire… Ce dont on peut raisonnablement douter dans le cas de votre article 7.

Bien à vous.

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PIM
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Re : Précompte immobilier commercial?

@ Labro:
vous faites des courts-circuits.

Le précompte immobilier est un impôt régional sur les immeubles. Cet impôt est calculé à un taux du revenu cadastral indexé. Ce taux diffère en fonction de la situation de l'immeuble.

Celui qui doit payer le précompte est le détenteur des droits réels.

Le détenteur des droits réels peut contractuellement mettre ce précompte immobilier à charge de son locataire, sauf s'il s'agit d'un bail "logement".

C'est ce "sauf si logement" qui constitue, à mon avis, une dérogation à la norme (donc c'est l'inverse de votre exemple SNCB).

En ce qui concerne les droits d'enregistrement:
- le bail logement: obligation d'enregistrement à charge du bailleur, mais gratuite (si dans les 2 mois)
- puisque dans les autres baux, dont le commercial, ce n'est pas gratuit, il faut contractuellement préciser à charge de qui ainsi que son mode de calcul (% des charges).

De là à décréter qu'il en résulte l'obligation de préciser quels impôts sont à charge du preneur.... et qu'il ne suffit pas de prévoir ce qui est indiqué dans notre clause....


Erik DECKERS
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Baxter
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Re : Précompte immobilier commercial?

Labro a écrit :

Le précompte n’est-il pas un impôt portant sur le bien ? On peut raisonnablement en douter. En effet, le précompte est un impôt qui frappe le titulaire d’un droit réel et non un bien à proprement parler.

A suivre ce raisonnement, seul un objet du style météorite pourrait frapper un bien.

L'impôt frappe l'immeuble. Cet impôt est payable par le détenteur des droits réels. Ce qui n'est pas kif kif.

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Labro
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Re : Précompte immobilier commercial?

Re-re-bonjour

Les développements précédents comportent des courts-circuits ?! Pas si sûr. Des ellipses, peut-être. Bien alors explicitons quelque peu…

Je maintiens que nous devons en passer par la notion de ‘titulaire de droit réel' pour comprendre l’articulation que doctrine et jurisprudence ont établie entre impôt à charge du preneur et impôt à charge du bailleur et l’économie de leur ‘dérogation’ éventuelle. Le propriétaire jouit en vertu de son droit réel sur le bien de trois prérogatives : l’abusus (le droit de disposer juridiquement du bien),  l’usus (l’usage) et le fructus (percevoir les fruits).  S’il loue son bien, il cède son usus au preneur mais va pouvoir en revanche percevoir des loyers (fructus).  Le locataire bénéficiant temporairement de l’usus, il est normal qu’il assume tous les impôts qui concernent l’usage du bien (égout,…).  En revanche les impôts relatifs au fructus sont TOUJOURS  à charge du bailleur. Si le bailleur fait supporter un équivalent du montant du précompte immobilier  au preneur, il s’agira d’un avantage locatif qui sera donc imposable dans le chef du bailleur. Il n’est donc pas juridiquement très exact de dire que l’impôt est dû par le preneur. Si tel était le cas, le bailleur ne serait pas imposé sur la somme ainsi récupérée. Comment dès lors justifier qu’un avantage locatif soit concéder au bailleur sans qu’il ne soit expressément mentionné.

De plus si nous suivons votre raisonnement et que parmi tous les impôts (…) portant (…) sur le bien, il y a lieu de comprendre également les impôts relatifs au fructus, pourquoi s’arrêter au précompte, faites également supporter par le preneur  l’impôt sur les loyers perçus par le bailleur. Ce ne serait pas plus aberrant et finalement assez cocasse. En effet, vous inventerez  le mouvement fiscal perpétuel (il s’agira à chaque fois d’avantages locatifs qui seront imposables dans le chef du bailleur mais qui portant plus ou moins indirectement sur le bien  immobilier pourront être mis à charge du locataire et ainsi de suite à l’infini…).

Par ailleurs je ne DECRETE pas qu’une clause générale n’est pas à même de déroger à une règle légale supplétive (la matière du bail n’est  au demeurant pas encore régionalisée). Je ne fais que rappeler la loi en vigueur (article 1163 du code civil : « quelque généraux que soient les termes dans lesquels une convention est conçue, elle ne comprend que les choses sur lesquelles il paraît que les parties se sont proposé de contracter ») et la manière dont la doctrine l’entend et la jurisprudence l’applique. Et je maintiens par ailleurs la validité de l’analogie entre l’affaire de la SNCB et l’article 7 de votre contrat.  En effet la règle générale en matière de bail est que le précompte est à charge du bailleur. Cependant il s’agit d’une règle supplétive dès lors les parties peuvent y déroger. De la même manière que l’entrepreneur est responsable pour sa faute lourde mais puisqu’ il s’agit d’une règle supplétive,  les parties peuvent y déroger. 

Pour conclure : la notion de  « tous les impôts portant directement ou indirectement sur le bien » ne correspond à aucun concept juridique. Il faut donc l’interpréter.  Il ne peut s’agir que d’une clause qui rappelle le droit habituellement en vigueur. ‘Tous les impôts relatifs à l’usus du bien sont à charge du preneur’. Par ailleurs comme c’est souvent le cas dans les baux commerciaux, les obligations en matière d’enregistrement sont mises à charge du preneur…
Si le commerçant paie malgré tout le précompte immobilier après avoir signé un tel bail, ce ne peut être par respect pour cet article qui ne comporte pas une telle obligation mais à la suite d'un accord qui n'apparaît pas dans le bail (ce qui n'est pas illégal).

@ Baxter :
Certes une chose peut être frappée par une météorite (ou pourquoi pas être engloutie à la suite d’un tremblement de terre). Cependant cet événement sera sans incidence sur l’univers juridique si on ne tient pas compte, avant toute chose, des droits (réels, de créances voire intellectuels) que peuvent faire valoir des titulaires  à leur égard.

PS : un tout grand merci à ceux qui participent à ces échanges afin d’accoucher de la solution juridique la plus satisfaisante…

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grmff
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Re : Précompte immobilier commercial?

Je vois bien votre raisonnement. Mais je ne vois aucune jurisprudence en la matière, qui confirmerait que le texte de ce bail gracieusement mis en ligne par Mr Pim avec la bénédiction de la chambre d'arbitrage... ne veut pas dire que le précompte immobilier ne peut être mis à charge du locataire.

Personnellement, je pense que le précompte est un impôt sur le bien, alors que les impôts sur le loyer sont un impôt sur les revenus de la personne.

L'impôt sur le revenu est fonction de la personne. Deux personnes différentes, avec deux situations familiales ou patrimoniales différentes payeront des impôts différents. Parce que ce sont des impôts sur les revenus de la personne.

Par contre, pour ce qui est du précompte immobilier, quelle que soit la personne, l'impôt sera le même... Que ce soit vide ou que ce soit loué, l'impôt tombe avec la même rigueur. Ce qui s'appelle "précompte immobilier" n'a de précompte que le nom: c'est un impôt définitif.

Par ailleurs, la loi prévoit explicitement dans les baux de résidence principale que le précompte immobilier ne peut pas être mis à charge du locataire. Pourquoi est-ce précisé si cet impôt est un impôt qu'il est illogique de mettre à charge du locataire.

Par contre, pour ce qui est de l'impôt sur le précompte, vous marquez un point...

Après vérification de baux d'autres origines que Pim.be, j'ai pu constater que c'est ce qui est prévu en général. J'ai pu constater également que des offres de contrat de courtage de divers agents immobiliers demandait de préciser si le précompte était à charge du locataire où non.

En résumé, il serait sans doute plus clair de préciser que le précompte doit être mis à charge (ou non) du locataire.

Ceci est valable tant pour les baux commerciaux que pour les baux de bureaux, ainsi que les baux de résidence secondaire.

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Labro
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Re : Précompte immobilier commercial?

Bonjour Grmff

Drôle d’histoire que celle de ce précompte immobilier. Au départ, il s’agissait bel et bien d’un précompte –au sens courant du terme- sur l’impôt immobilier à venir tel qu’il allait être déterminé par les règles du code des impôts sur le revenu. Puis par la suite, ce précompte est effectivement devenu un impôt définitif perçu au profit des Régions, Provinces et Communes et qui s’ajoute à l’impôt fédéral.  Il s’agit en quelque sorte d’un premier impôt sur le revenu de nature régionale (ce qui risque de devenir monnaie courante d’ici quelque temps).
Aujourd’hui encore il est unanimement admis (si je ne m’abuse) qu’il s’agit d’un impôt sur le revenu (estimé) de la personne. Contrairement à ce que vous pensez, il existe des réductions de ce précompte en fonction de la situation familiale du propriétaire (mais ces règles diffèrent selon les Régions) ou en fonction de caractéristiques propres au bien (improductivité du bien pendant plus de 90 jours au cours de l’année par exemple mais c’est à vous de le mentionner et de pouvoir le prouver… ce qui ne va, paraît-il, pas toujours sans mal).

Par ailleurs, je ne prétends aucunement qu’il soit illogique que le bailleur fasse supporter le précompte par le commerçant. A première vue, je dirais que ça arrive une fois sur deux. Et économiquement ça se justifie afin d’éviter une double taxation du bailleur (d’autant que le commerçant pourra déduire ce montant). Le problème est ailleurs. En droit des contrats, on n’est uniquement obligé à ce que l’on a consenti. Or pour les raisons exprimées précédemment, je suis de plus en plus convaincu que tel n’est pas la portée de l’article 7. (Je vous avouerais très honnêtement que je pensais l’inverse jusqu’il y a peu. Raison pour laquelle je mettais les étudiants qui suivent mes cours en garde sur ce point. Mais bon, y a que les imbéciles qui ne changent pas d’avis n’est-ce pas).

Pour le reste, je le répète, rien n’empêche un bailleur ayant conclu le bail de Mr PIM (;-)  d’essayer de faire payer le montant du précompte à son locataire. S’il accepte, tant mieux. Mais la solution reste juridiquement dangereuse. Si un commerçant refuse de payer le précompte la deuxième année et que ça finit devant le juge de paix, que décidera celui-ci. Que le commerçant a définitivement accepté de payer le précompte à l’avenir (par une sorte d’avenant oral au contrat) dès lors qu’il a accepté une fois. Rien n’est moins sûr. On pourrait tout aussi bien défendre qu’il s’agissait d’une opération ‘one shot’.  Ce sera en fait au juge de trancher au vu du cas d’espèce.

Enfin vous dites que ce bail a reçu la bénédiction de la chambre d’arbitrage. Je vois effectivement que leur propre contrat de bail disponible sur le net prévoit un article 7 semblable à celui-ci. Mais êtes-vous sûr  que la chambre prétend que le précompte est dû par le preneur au vu de leur article 7. Si tel était le cas, je serais très intéressé de connaître leur argumentation. Quitte à faire, si ces échanges lui sont transmis, ajoutons un autre problème qui se pose. En imaginant que l'on puisse lire cet article comme mettant le précompte à charge du preneur (ce dont je doute aujourd'hui au plus au point comme vous l'aurez compris), qu'en est-il la première année. Le précompte est un impôt dû par la personne titulaire du droit réel qui contient le fructus (propriétaire, usufruitier,...) au 1er janvier. le bail est conclu le 01 février. Quand le preneur payera-t-il pour la première fois le précompte?

P.S. je suis tout autant étonné que vous que ce genre de contrat n’ait pas encore donné lieu à une instance devant le juge de paix. Il y a bien une décision qui est traditionnellement citée par la doctrine mais pour une clause légèrement différente de celle qui nous préoccupe (vous en trouverez la référence chez Yvette Merchiers au point 118 déjà mentionné).

Bien à vous.

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grmff
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Re : Précompte immobilier commercial?

Enfin vous dites que ce bail a reçu la bénédiction de la chambre d’arbitrage. Je vois effectivement que leur propre contrat de bail disponible sur le net prévoit un article 7 semblable à celui-ci.

Vous avez sans doute jeté un coup d'oeil sur la version Word. Jetez un coup d'oeil sur la version PDF... vous serez surpris!

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grmff
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Re : Précompte immobilier commercial?

(voir notamment Yvette Merchiers, « le bail en général » point 116 disponible sur Google books)

Malheureusement, google.books ne me donne pas accès à cette section.

Pourriez-vous en transmettre le contenu?

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Labro
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Re : Précompte immobilier commercial?

Re-bonjour Grmff

Effectivement quand je parlais d'une ressemblance entre l'article 7 de la chambre d'Arbitrage et celui du contrat PIM, j'avais repéré qu'il s'agissait d'un copier-coller. Bon en effet, la Chambre a carrément repris le contrat PIM. MAis le problème fondamental demeure: est-ce que la chambre prétend que le locataire est tenu de payer le précompte au vu de cet article 7 ? Je n'ai pas encore regardé s'il était possible de leur poser ce genre de question par le biaisd'un forum ou autre...

Mais pour reprendre votre suggestion qui me semble la sagesse même, il serait bon de réécrire le fameux article 7 si on souhaite toutefois faire 'supporter' par le preneur le précompte. Et je conseillerais également de bien surveiller son langage (juridique s'entend). Car en utilisant des formules du genre le précompte immobilier sera dû par le preneur, on donne l'impression (FAUSSE) au bailleur que c'est un simple transfert quant à la personne qui est désormais redevable de l'impôt. Or tel n'est pas le cas. Avec pour conséquence que l'équivalent du précompte payé par le preneur constitue un avantage locatif imposable dans son chef comme le reste du loyer perçu... Cela a déjà été maintes fois jugé et ne prête pas à contestation à ma connaissance.

Pour finir, je remercie votre flair qui a perçu que cet article  (et le langage qu'il emploie) n'était pas aussi clair qu'il pouvait paraître de prime abord. Cela m'a permis, chemin faisant, de clarifier mes connaissances dans le domaine ce qui pourra très vraisemblablement m'être utile dans le cadre de mes cours... Car comme je vous le disais, je n'étais pas outre mesure convaincu de la solution à donner avant ces quelques développements.

P.S.: la décision en question a été rendue par le juge de paix de Bruxelles le 03 avril 1981. On peut la trouver dans le J.J.P de 1981 page 257. Simont de Gavre et Foriers la mentionne dans leur chronique de jurisprudence de 1985 parue au R.C.J.B. de 1985. En l'espèce, le bailleur avait été débouté alors qu'il réclamait que le preneur supporte le précompte au vu d'une clause qui stipulait (de mémoire) que : "tous les impôts et taxes portant sur l'usage du bien sont à charge du preneur" Et oui ça date mais rien de plus neuf à se mettre sous la dent depuis lors, ni dans un sens ni dans l'autre.

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