Précompte immobilier commercial?

L'interdiction de mettre le précompte immobilier à charge du locataire ne concerne que les baux de résidence principale.

L'article 7 de notre bail commercial prévoit: "Tous les impôts et taxes généralement quelconques portant directement ou indirectement sur le
bien loué seront dus par le Preneur."..... ce qui ne me paraît pas vague du tout

Juste pour info, vous avez une source pour "la doctrine"?

Je trouve le texte clair: tous les impôts...

De plus, le texte de Pim.be parle d'une provision pour impît à payer en même temps que le loyer. Le locataire qui voit qu'on lui demande une provision peut toujours demander comment la provision est calculée...

Pour rappel, l'arrêt de la cour de cassation nous dit ceci:

@ Labro:
vous faites des courts-circuits.

Le précompte immobilier est un impôt régional sur les immeubles. Cet impôt est calculé à un taux du revenu cadastral indexé. Ce taux diffère en fonction de la situation de l'immeuble.

Celui qui doit payer le précompte est le détenteur des droits réels.

Le détenteur des droits réels peut contractuellement mettre ce précompte immobilier à charge de son locataire, sauf s'il s'agit d'un bail "logement".

C'est ce "sauf si logement" qui constitue, à mon avis, une dérogation à la norme (donc c'est l'inverse de votre exemple SNCB).

En ce qui concerne les droits d'enregistrement:
- le bail logement: obligation d'enregistrement à charge du bailleur, mais gratuite (si dans les 2 mois)
- puisque dans les autres baux, dont le commercial, ce n'est pas gratuit, il faut contractuellement préciser à charge de qui ainsi que son mode de calcul (% des charges).

De là à décréter qu'il en résulte l'obligation de préciser quels impôts sont à charge du preneur.... et qu'il ne suffit pas de prévoir ce qui est indiqué dans notre clause....

Re-re-bonjour

Les développements précédents comportent des courts-circuits ?! Pas si sûr. Des ellipses, peut-être. Bien alors explicitons quelque peu…

Je maintiens que nous devons en passer par la notion de ‘titulaire de droit réel' pour comprendre l’articulation que doctrine et jurisprudence ont établie entre impôt à charge du preneur et impôt à charge du bailleur et l’économie de leur ‘dérogation’ éventuelle. Le propriétaire jouit en vertu de son droit réel sur le bien de trois prérogatives : l’abusus (le droit de disposer juridiquement du bien),  l’usus (l’usage) et le fructus (percevoir les fruits).  S’il loue son bien, il cède son usus au preneur mais va pouvoir en revanche percevoir des loyers (fructus).  Le locataire bénéficiant temporairement de l’usus, il est normal qu’il assume tous les impôts qui concernent l’usage du bien (égout,…).  En revanche les impôts relatifs au fructus sont TOUJOURS  à charge du bailleur. Si le bailleur fait supporter un équivalent du montant du précompte immobilier  au preneur, il s’agira d’un avantage locatif qui sera donc imposable dans le chef du bailleur. Il n’est donc pas juridiquement très exact de dire que l’impôt est dû par le preneur. Si tel était le cas, le bailleur ne serait pas imposé sur la somme ainsi récupérée. Comment dès lors justifier qu’un avantage locatif soit concéder au bailleur sans qu’il ne soit expressément mentionné.

De plus si nous suivons votre raisonnement et que parmi tous les impôts (…) portant (…) sur le bien, il y a lieu de comprendre également les impôts relatifs au fructus, pourquoi s’arrêter au précompte, faites également supporter par le preneur  l’impôt sur les loyers perçus par le bailleur. Ce ne serait pas plus aberrant et finalement assez cocasse. En effet, vous inventerez  le mouvement fiscal perpétuel (il s’agira à chaque fois d’avantages locatifs qui seront imposables dans le chef du bailleur mais qui portant plus ou moins indirectement sur le bien  immobilier pourront être mis à charge du locataire et ainsi de suite à l’infini…).

Par ailleurs je ne DECRETE pas qu’une clause générale n’est pas à même de déroger à une règle légale supplétive (la matière du bail n’est  au demeurant pas encore régionalisée). Je ne fais que rappeler la loi en vigueur (article 1163 du code civil : « quelque généraux que soient les termes dans lesquels une convention est conçue, elle ne comprend que les choses sur lesquelles il paraît que les parties se sont proposé de contracter ») et la manière dont la doctrine l’entend et la jurisprudence l’applique. Et je maintiens par ailleurs la validité de l’analogie entre l’affaire de la SNCB et l’article 7 de votre contrat.  En effet la règle générale en matière de bail est que le précompte est à charge du bailleur. Cependant il s’agit d’une règle supplétive dès lors les parties peuvent y déroger. De la même manière que l’entrepreneur est responsable pour sa faute lourde mais puisqu’ il s’agit d’une règle supplétive,  les parties peuvent y déroger. 

Pour conclure : la notion de  « tous les impôts portant directement ou indirectement sur le bien » ne correspond à aucun concept juridique. Il faut donc l’interpréter.  Il ne peut s’agir que d’une clause qui rappelle le droit habituellement en vigueur. ‘Tous les impôts relatifs à l’usus du bien sont à charge du preneur’. Par ailleurs comme c’est souvent le cas dans les baux commerciaux, les obligations en matière d’enregistrement sont mises à charge du preneur…
Si le commerçant paie malgré tout le précompte immobilier après avoir signé un tel bail, ce ne peut être par respect pour cet article qui ne comporte pas une telle obligation mais à la suite d'un accord qui n'apparaît pas dans le bail (ce qui n'est pas illégal).

@ Baxter :
Certes une chose peut être frappée par une météorite (ou pourquoi pas être engloutie à la suite d’un tremblement de terre). Cependant cet événement sera sans incidence sur l’univers juridique si on ne tient pas compte, avant toute chose, des droits (réels, de créances voire intellectuels) que peuvent faire valoir des titulaires  à leur égard.

PS : un tout grand merci à ceux qui participent à ces échanges afin d’accoucher de la solution juridique la plus satisfaisante…

Bonjour Grmff

Drôle d’histoire que celle de ce précompte immobilier. Au départ, il s’agissait bel et bien d’un précompte –au sens courant du terme- sur l’impôt immobilier à venir tel qu’il allait être déterminé par les règles du code des impôts sur le revenu. Puis par la suite, ce précompte est effectivement devenu un impôt définitif perçu au profit des Régions, Provinces et Communes et qui s’ajoute à l’impôt fédéral.  Il s’agit en quelque sorte d’un premier impôt sur le revenu de nature régionale (ce qui risque de devenir monnaie courante d’ici quelque temps).
Aujourd’hui encore il est unanimement admis (si je ne m’abuse) qu’il s’agit d’un impôt sur le revenu (estimé) de la personne. Contrairement à ce que vous pensez, il existe des réductions de ce précompte en fonction de la situation familiale du propriétaire (mais ces règles diffèrent selon les Régions) ou en fonction de caractéristiques propres au bien (improductivité du bien pendant plus de 90 jours au cours de l’année par exemple mais c’est à vous de le mentionner et de pouvoir le prouver… ce qui ne va, paraît-il, pas toujours sans mal).

Par ailleurs, je ne prétends aucunement qu’il soit illogique que le bailleur fasse supporter le précompte par le commerçant. A première vue, je dirais que ça arrive une fois sur deux. Et économiquement ça se justifie afin d’éviter une double taxation du bailleur (d’autant que le commerçant pourra déduire ce montant). Le problème est ailleurs. En droit des contrats, on n’est uniquement obligé à ce que l’on a consenti. Or pour les raisons exprimées précédemment, je suis de plus en plus convaincu que tel n’est pas la portée de l’article 7. (Je vous avouerais très honnêtement que je pensais l’inverse jusqu’il y a peu. Raison pour laquelle je mettais les étudiants qui suivent mes cours en garde sur ce point. Mais bon, y a que les imbéciles qui ne changent pas d’avis n’est-ce pas).

Pour le reste, je le répète, rien n’empêche un bailleur ayant conclu le bail de Mr PIM (;-)  d’essayer de faire payer le montant du précompte à son locataire. S’il accepte, tant mieux. Mais la solution reste juridiquement dangereuse. Si un commerçant refuse de payer le précompte la deuxième année et que ça finit devant le juge de paix, que décidera celui-ci. Que le commerçant a définitivement accepté de payer le précompte à l’avenir (par une sorte d’avenant oral au contrat) dès lors qu’il a accepté une fois. Rien n’est moins sûr. On pourrait tout aussi bien défendre qu’il s’agissait d’une opération ‘one shot’.  Ce sera en fait au juge de trancher au vu du cas d’espèce.

Enfin vous dites que ce bail a reçu la bénédiction de la chambre d’arbitrage. Je vois effectivement que leur propre contrat de bail disponible sur le net prévoit un article 7 semblable à celui-ci. Mais êtes-vous sûr  que la chambre prétend que le précompte est dû par le preneur au vu de leur article 7. Si tel était le cas, je serais très intéressé de connaître leur argumentation. Quitte à faire, si ces échanges lui sont transmis, ajoutons un autre problème qui se pose. En imaginant que l'on puisse lire cet article comme mettant le précompte à charge du preneur (ce dont je doute aujourd'hui au plus au point comme vous l'aurez compris), qu'en est-il la première année. Le précompte est un impôt dû par la personne titulaire du droit réel qui contient le fructus (propriétaire, usufruitier,...) au 1er janvier. le bail est conclu le 01 février. Quand le preneur payera-t-il pour la première fois le précompte?

P.S. je suis tout autant étonné que vous que ce genre de contrat n’ait pas encore donné lieu à une instance devant le juge de paix. Il y a bien une décision qui est traditionnellement citée par la doctrine mais pour une clause légèrement différente de celle qui nous préoccupe (vous en trouverez la référence chez Yvette Merchiers au point 118 déjà mentionné).

Bien à vous.

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