L'AGE du 2 octobre été annulée ce lundi 22 septembre, soit 3 jours après l'envoi des convocations, au motif que « Le planning de la salle … a été modifié. »

Renseignement pris auprès de l’administration communale, c'est faux.

C'est le syndic qui a annulé cette réservation au motif que la majorité des copropriétaires s'opposaient au projet et qu'il attendait que tous les copropriétaires soient d'accord avant de la réorganiser !!

C'est avouer que ses AG sont des chambres d'entérinement de décisions déjà prises !!

En fait, lundi matin, j'avais envoyé un mail au syndic justifiant mes interrogations sur l'opportunité de ce projet, et dénonçant les manquements graves à cette réunion.

- absence de rapport circonstancié sur la nature exacte des travaux,
- absence de budgétisation,
- cahier des charges établi par le seul syndic,
- absence de la clause Atradius indispensable pour l'obtention du crédit,
-clauses pénales abusives,
-conflit d'intérêt par la demande de surveillance du chantier,
-honoraires pour la gestion du crédit alors que cela fait partie de la mission d'un syndic dans le cadre d'appels de fonds pour travaux,

… et ce financement pour des travaux purement cosmétiques et privatifs (remplacement des carrelages et des garde corps, deux éléments privatifs) qui ne remédieront en rien au problème de la carbonatation des bétons dont sont atteintes certaines terrasses (cfr CSTC.be).

Cordialement.

Macha

Bonjour Monsieur Grmff,

Si l'assurance se retournait toujours contre le responsable, j'accepterais votre point de vue.
Hélas, pour avoir vécu personnellement un problème, tant au niveau personnel qu'au sein de mon ACP, je peux affirmer que les relations entre l'assurance et l'ACP, en fait avec le  syndic, et entre l'assurance et un particulier ne sont pas identiques.

J'ai rencontré l'assureur de mon ACP pour lui montrer que son rapport d'expertise ne correspondait pas aux dégâts déclarés par le syndic et pour lesquels il avait accepté le descriptif du syndic et accepté l'indemnisation en conséquence.
Devenant rouge comme une tomate devant la réalité des faits, il a dû m'avouer que ses expertises se faisaient toujours au bureau du syndic en qui il avait entièrement confiance !

En privé à mon domicile, mon véhicule a été endommagé par la chute d'un arbre abattu par mon voisin, qui bien que mathématicien, avait mal calculé le point de chute de son arbre.
Pour 3.000 euros de dégâts, j'ai reçu non seulement la visite de l'expert de l'assurance qui a réduit le montant du devis, mais aussi la visite d'un détective privé payé par l'assurance, qui a enquêté également chez mes voisins afin de s'assurer que je n'avais pas participé d'une manière ou l'autre, à l'abattage de l'arbre.

Deux poids deux mesures ?  Assurément.

Alors, reconnaissez que le syndic peut designer le responsable puisque dans le cadre du vote des nouvelles sanctions il demande de renoncer à l'art. 1253 ...sauf accord exprès de l'ACP, en fait son accord et celui de ses acolytes, les membres du CDC.

Cordialement.

Macha

Si en plus des nouvelles clauses pénales le syndic demande aux CP de renoncer à l'art. 1253 du CCiv, sans dire de quoi il s'agit et ses conséquences, il omet également de mentionner qu'il doit,selon les conditions ATRDIUS, céder les droits de recours de l' ACP au bénéfice de la Compagnie lorsqu'elle a indemnisé l'ACP en cas de CP défaillants.

Céder tous les droits de tous les CP durant 10 ans ??? Y compris les créances antérieures ou independantes du contrat terrasses ???

Pour moi, une cession de créance doit être signée par tous les CP concernés et pas par le syndic en raison des conséquences.

En effet, en cédant une créance, le CP perd le droit de pouvoir la contester.

Or, dans mon ACP, en raison de la comptabilité "foutoire" et le mot est faible, le syndic est incapable de justifier les créances qu'il réclame ...même en justice où l'ACP s'est fait condamner à 3 reprises, quand les CP ont osé la contester !

Que je sache on ne cède que des créances certaines.
Or, je crains que le syndic ne cherche à englober ainsi des créances qu'il ne peut justifier.

Le syndic ne doit il pas défendre l'intérêt commun ?

Un fine. Pourquoi faut-il céder sa créance étant donné que Creditum assure l'ACP contre les "mauvais payeurs" par le paiement d'une prime à charge de tous (y compris les bons payeurs ) de 18.000 euros ?

Peut-on alors permettre à Creditum d'affirmer qu'il n'y a pas de solidarité d'autant plus que son intervention n'a d'effet qu'à partir du 4 ème mois de non paiement ?

Par ailleurs, en comparant les tableaux d'amortissement de Creditum avec Belfius (peut-être pas le moins cher) on constate une différence de 49.412 euros en défaveur de Creditum, de quoi s'interroger sérieusement sur l'opportunité de faire appel à eux !!!

Au regard de ces chiffres, je dois constater que la solidarité entre CP serait payante, mais il est plus fructueux  pour certains intermédiaires de vendre un produit onéreux en surfant sur la vague du "vous n'allez pas payer pour les mauvais payeurs !!!)

Merci de m' éclairer de vos remarques.

Cordialement.

Macha

Je me permets de revenir sur le sujet.

L'AGE du 28 juin n'ayant pas eu lieu, je pensais que le projet CREDITUM était abandonné, suite notamment au manque de clarté des explications du courtier CREDITUM

C'était sans compter sur l'obstination de mon syndic à vouloir à tout prix gérer un contrat d'une telle importance, alors qu'il délègue la gestion courante au conseil de copropriété (en fait un vrai conseil de gérance!).

Je viens de recevoir l'ODJ d'une nouvelle AGE pour le 2 octobre.

L'ODJ prévoit :

- Rénovation complète des terrasses en ce compris étanchéité, carrelage, garde-corps, évacuation et ciels de terrasses .  VOTE N° 1 – Majorité des ¾.

- Financement des travaux par crédit bancaire . VOTE N° 2 – Majorité absolue.

- Honoraires syndic concernant la gestion du crédit (!)  et suivi chantier travaux terrasses.

- Nouvelle clause pénale. VOTE N° 3 – Majorité absolue.

Nous ne nous sommes jamais prononcés sur l'établissement du cahier des charges.

Quant aux honoraires du syndic, il est muet sur le montant de ceux-ci et font, en partie, double emploi avec le rôle de CREDITUM pour la gestion du crédit.

Les devis présentés tournent autour de la bagatelle de 650.000 euros pour la réfection de 100 terrasses, chacune d'environ 7 m², soit 929 euros le M² !!
L'immeuble (ETRIMO) est loin d'être un immeuble de standing !

Le crédit porte sur un montant de 500.000 euros sur une période de 120 mois au taux annuel de crédit de 4,6%, soit 124.726,77 euros d'intérêts !!!

L'ODJ n'envisage pas la possibilité pour certains de payer cash, comme le signale CREDITUM dans sa pub, vu le montant d'intérêts particulièrement élevé !

Quant à la clause pénale en cas de retard de paiement (à quoi sert CREDITUM alors?), elle s'élève à une indemnité forfaitaire de 15% sur la somme impayée majorée d'intérêt annuel de 12%.
Les copropriétaires renoncent à invoquer l'article 1253 du Code Civil.

Merci de me donner votre avis sur la régularité de cette opération.

Non, dans son exemple, Creditum mentionne que seuls les copropriétaires qui souscrivent le prêt souscrivent l'assurance.

Voir exemple:http://www.creditum.be/new/fr/model-acp/

Macha

Merci de me répondre rapidement car l'échéance approche, la "fusée"  décolle dans un mois et nous ne connaissons pas encore les conditions du vol !!

Pour faire bref et éviter de nouvelles contradictions dans les explications données, je pense qu'il sera plus simple que vous nous donniez les conditions générales du prêt et de l'assurance afin que nous puissions les examiner en détail et ensuite vous poser les dernières questions.

Je dois malheureusement constater que les explications du site ATRADIUS ne sont pas plus détaillées, et donc pas plus transparentes que celles de CREDITUM.

Macha

@ CREDITUM,

Dans l'annexe « documents-demande-prêt-ACP.pdf « , Creditum demande à fournir certains documents dont:

« - Procès-verbal de l'assemblée générale où figure la décision de recourir au crédit ainsi qu'à l'assurance-crédit. La clause d'ATRADIUS doit être mentionnée. »

Quelle est cette clause ? Je ne vois rien à ce sujet sur le site ATRADIUS.

Merci.

Vous affirmez que CREDITUM est réputée sérieuse !

Mais réputée en quoi et dans l'intérêt de qui ?

Je suis très inquiète dans la mesure où les seules réponses apportées par mon syndic à mes questions, identiques à celles posées sur ce forum,  ont été: voir site de CREDITUM.be.

Mon syndic est prêt à signer des deux mains.

Il a TOUT COMPRIS et a convaincu le conseil de copropriété, en fait, les gérants de l'immeuble!!

Dans un mois, notre ACP doit avaliser le mode de financement pour les travaux de réfection des terrasses pour un montant que nous ne connaissons pas encore mais qui devrait avoisiner les 400.000 euros.

Nous n'aurons donc aucune autre information concernant le produit CREDITUM et les conséquences de ce choix.

J'attends donc les explications de CREDITUM ou d' ATRADIUS.

Macha

@CREDITUM,

Il est malheureusement impossible via votre site et celui de votre partenaire ATRADIUS pour l'assurance-crédit de prendre connaissance des conditions générales de vente de CREDITUM et ATRADIUS.

Pourriez-vous nous les communiquer ?

D'avance, merci.

J'espère que la proposition de PIM d'inviter un représentant de CREDITUM à ce forum recevra un accueil favorable.

En effet, suite à mon courrier à Test-achats, je viens d'être contactée par leur service juridique au sujet de ce prêt et mes interrogations subsistent et mon inquiétude grandit !

Leur avis est que la publicité de ce produit faite sur le site de CREDITUM.be n'est pas claire, ni assortie d'aucun montant quant aux diverses primes, ce qui rend impossible tout avis concernant l'intérêt de ce prêt.

Test-achat s'interroge sur la raison de comparer ce prêt à un prêt personnel (le plus onéreux des prêts !) pour effectuer des travaux de rénovation puisqu'il existe pour les personnes qui ne pourraient payer cash des produits nettement plus adaptés et moins chers tels que le complément au prêt hypothécaire ou le prêt rénovation ... lesquels exigent évidemment une enquête quant à la solvabilité du souscripteur !

Proposer un tel prêt facile quant aux démarches administratives réduites, induit que des copropriétaires ne pourraient souscrire un prêt hypothécaire en raison de leur capacité financière insuffisante.

Il est donc légitime de s'interroger sur la légalité de permettre à des copropriétaires mis sur la « liste noire » des organismes de crédit d'obtenir un prêt à charge des copropriétaires solvables.

En effet, Test-achat estime qu'il faut être naïf de croire qu'il est possible de déroger au principe de solidarité entre copropriétaires et de ne pas devoir payer pour les « mauvais payeurs », puisque le prêt n'est pas conclu individuellement mais au nom de l'ACP et que la loi sur la copropriété est claire au sujet de la solidarité entre copropriétaires.

C'est cependant ce que mon syndic affirme dans son courrier aux copropriétaires, reprenant ainsi les arguments de CREDITUM !!   
Alors, naïveté, incompétence ou tromperie de la part du syndic ? 
Cela ne me rassure pas de la part d'un professionnel qui ne s'est pas posé les questions que nous nous posons au sujet de ce produit présenté comme un produit « miracle » qui résoudrait tous les problèmes de financement des ACP sans pénaliser aucun copropriétaire !

Par ailleurs, Test-achat n'a pas connaissance sur le marché d'une assurance qui couvrirait les « mauvais payeurs » en cas de défaut de paiement ... ce qui inciterait évidemment certains à ne plus payer puisqu'ils ont une assurance pour payer à leur place !!!

Si un tel produit existe, il doit être très onéreux et donc pas intéressant, puisqu'au paiement des charges régulières de copropriété, déjà impayables pour certains, s'ajouteront le coût élevé des travaux, le prêt onéreux, et cette assurance qui mettront inévitablement en difficulté financière de nombreux propriétaires déjà sur la corde raide.

En conclusions, Test-achat préconise la plus grande prudence avant de prendre la décision de souscrire ce prêt et suggère que le syndic et CREDITUM apportent avant l'AG le maximum d'explications relatives à ce produit.