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Produit financier pour copropriété.

Macha
Pimonaute
Inscription : 02-05-2014
Messages : 28

Produit financier pour copropriété.

Bonjour,

Notre syndic nous informe qu'en vue des travaux de réfection des terrasses, il va nous proposer un nouveau produit financier spécialement conçu pour les copropriétés.

L'avantage, dit-il sans autre explication, est que nous ne devrons plus payer pour les mauvais payeurs !!!

Quelqu'un connait-il ce produit ?
Je n'ai rien trouvé sur internet sauf pour la France où je lis que seuls les copropriétaires qui le souhaitent signent ce prêt.

En effet, peut-on contraindre quelqu'un à payer par mensualités d'autant plus qu'un fonds de réserve conséquent existe pour ces travaux ?

Merci pour vos réponses.

Hors ligne

grmff
Pimonaute non modérable
Lieu : Sibulaga, Onatawani
Inscription : 26-05-2004
Messages : 15 673
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Re : Produit financier pour copropriété.

Un fine. Pourquoi faut-il céder sa créance étant donné que Creditum assure l'ACP contre les "mauvais payeurs" par le paiement d'une prime à charge de tous (y compris les bons payeurs ) de 18.000 euros ?

La prime vous couvre. Mais cela n'empêche pas que Atradius va tenter de récupérer ses billes par tous les moyens légaux, auprès du défaillant.

C'est le principe de l'assurance. L'assurance paye son assuré, mais se retourne contre le responsable.


Grmf!
----------------
Si vous pensez avoir tout compris de l'immobilier,
c'est qu'on vous l'a mal expliqué.

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luc
Pimonaute incurable
Lieu : Evere, Bruxelles, Belgique
Inscription : 10-08-2004
Messages : 4 776
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Re : Produit financier pour copropriété.

grmff a écrit :

Citation :Un fine. Pourquoi faut-il céder sa créance étant donné que Creditum assure l'ACP contre les "mauvais payeurs" par le paiement d'une prime à charge de tous (y compris les bons payeurs ) de 18.000 euros ?

La prime vous couvre. Mais cela n'empêche pas que Atradius va tenter de récupérer ses billes par tous les moyens légaux, auprès du défaillant.
C'est le principe de l'assurance. L'assurance paye son assuré, mais se retourne contre le responsable.

Macha,

L'assureur se retournera contre l'assuré (ACP) s'il s'avère que les montants dues par le copropriétaire défaillant ne sont pas dues.

Et avec ce que vous avez décrit, tout avocat un peu professionnel d’un copropriétaire « défaillant » aura vite prouvé que la comptabilité de votre ACP n’est pas ce qu’il faut pour prouver que son client puisse avoir une dette envers l’ACP, opposable à lui.

Pourquoi ? Je me base sur les dossiers de mon ACP chez le juge de paix concernant les décisions de l’AG 2005, 2009, 2010 et 2013. Tous ayant trait entre autres aux décisions de l’AG concernant les terrasses d’une valeur (en 2005) de 1,4 millions d’EUR. Et ont été mis sur le rôle à la demande de l'ACP, en attente d'un jugement correctionnel concernant une plainte pénal de l'ex-pouvoir en place contre moi. Le jugement défintif est tombé en 2013 (j'ai été acquitté à 100%, tant en 1ère instance qu'en appel et pas de cassation).

Une AGE 2014 était planifiée dans mon ACP pour début octobre (comme chez vous), entre autres concernant le dossier terrasses, … . Invitation pas en encore envoyée, mais je sais que l’ex-président 2006-2013 du CdC a préparé un OJ et l'a probablement diffusé à ses consorts.

Macha,

Vu la similarité et les coincidences un peu trop grandes, je vous ai envoyé un PB.

Faute de réplique par PB de vous, je présume provisoirement que vous êtes un membre de mon AG qui participe comme moi, mais séparément comme partie volontaire, à la contestation des décisions de l’AG 2010 concernant les terrasses, sans avocat comme une diziane d’autres CP (sur +400 ...).

Vous suivez en fait le même approche comme le membre mamiloup de ce forum en 2009/2010.

Le dossier "terrasses" de l'ACP (procés entamé par l'ACP contre moi et 4 autres CP)  n'est actuellement pas acccessible au syndic judiciaire.

En effet ce dossier est retenu de fait par un ex-avocat de l'ACP 2005-2011, qui est maintenant associé dans le cabinet d'un mandataire clé de l'IPI. Cette retention se fait avec l'accord implicite de ce dernier, malgré de mises en demeure.

Vous n'êtes pas obligé de dévoiler votre identité, ni sur ce forum, ni en PB. Mais je ne suis pas obligé de vous informer.

Le but de ce forum est d’informer, pas d’essayer de connaître la tactique d’un copropriétaire, auquel vous tentez de vous opposer sans avocat dans des procédures judiciaires depuis 2010.

En attente de votre réponse par PB, je considère que vous êtes un consort de l'ex-pouvoir en place. Je ne répondrai donc pas à vos demandes d’informations, si trop spécifiques, tant que je ne sais pas qui vous êtes.


Cordialement,

Luc

En ligne

Macha
Pimonaute
Inscription : 02-05-2014
Messages : 28

Re : Produit financier pour copropriété.

luc a écrit :

Macha,

Vu la similarité et les coincidences un peu trop grandes, je vous ai envoyé un PB.

Faute de réplique par PB de vous, je présume provisoirement que vous êtes un membre de mon AG qui participe comme moi, mais séparément comme partie volontaire, à la contestation des décisions de l’AG 2010 concernant les terrasses, sans avocat comme une diziane d’autres CP (sur +400 ...).

Vous suivez en fait le même approche comme le membre mamiloup de ce forum en 2009/2010.

Le dossier "terrasses" de l'ACP (procés entamé par l'ACP contre moi et 4 autres CP)  n'est actuellement pas acccessible au syndic judiciaire.

En effet ce dossier est retenu de fait par un ex-avocat de l'ACP 2005-2011, qui est maintenant associé dans le cabinet d'un mandataire clé de l'IPI. Cette retention se fait avec l'accord implicite de ce dernier, malgré de mises en demeure.

Vous n'êtes pas obligé de dévoiler votre identité, ni sur ce forum, ni en PB. Mais je ne suis pas obligé de vous informer.

Le but de ce forum est d’informer, pas d’essayer de connaître la tactique d’un copropriétaire, auquel vous tentez de vous opposer sans avocat dans des procédures judiciaires depuis 2010.

En attente de votre réponse par PB, je considère que vous êtes un consort de l'ex-pouvoir en place. Je ne répondrai donc pas à vos demandes d’informations, si trop spécifiques, tant que je ne sais pas qui vous êtes.

Rassurez-vous Luc, je ne suis pas membre de votre ACP, mon appartement est situé dans un immeuble Etrimo, le vôtre est un Amelinckx.

Mon objectif est seulement de susciter la réflexion des participants à ce forum (syndics ou CP lambda) sur des problèmes surgissant dans les ACP et pas de tenter sournoisement de connaître votre tactique de défense en justice.... pour des problèmes identiques aux miens.

Cordialement.

Macha

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Macha
Pimonaute
Inscription : 02-05-2014
Messages : 28

Re : Produit financier pour copropriété.

grmff a écrit :

Citation :

C'est le principe de l'assurance. L'assurance paye son assuré, mais se retourne contre le responsable.

Bonjour Monsieur Grmff,

Si l'assurance se retournait toujours contre le responsable, j'accepterais votre point de vue.
Hélas, pour avoir vécu personnellement un problème, tant au niveau personnel qu'au sein de mon ACP, je peux affirmer que les relations entre l'assurance et l'ACP, en fait avec le  syndic, et entre l'assurance et un particulier ne sont pas identiques.

J'ai rencontré l'assureur de mon ACP pour lui montrer que son rapport d'expertise ne correspondait pas aux dégâts déclarés par le syndic et pour lesquels il avait accepté le descriptif du syndic et accepté l'indemnisation en conséquence.
Devenant rouge comme une tomate devant la réalité des faits, il a dû m'avouer que ses expertises se faisaient toujours au bureau du syndic en qui il avait entièrement confiance !

En privé à mon domicile, mon véhicule a été endommagé par la chute d'un arbre abattu par mon voisin, qui bien que mathématicien, avait mal calculé le point de chute de son arbre.
Pour 3.000 euros de dégâts, j'ai reçu non seulement la visite de l'expert de l'assurance qui a réduit le montant du devis, mais aussi la visite d'un détective privé payé par l'assurance, qui a enquêté également chez mes voisins afin de s'assurer que je n'avais pas participé d'une manière ou l'autre, à l'abattage de l'arbre.

Deux poids deux mesures ?  Assurément.

Alors, reconnaissez que le syndic peut designer le responsable puisque dans le cadre du vote des nouvelles sanctions il demande de renoncer à l'art. 1253 ...sauf accord exprès de l'ACP, en fait son accord et celui de ses acolytes, les membres du CDC.

Cordialement.

Macha

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PIM
Pimonaute non modérable
Lieu : Uccle, Bruxelles, Belgique
Inscription : 10-03-2004
Messages : 11 298
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Re : Produit financier pour copropriété.

Il faut éviter que le syndic ne soit également le courtier d'assurances de l'ACP.


Erik DECKERS
Pim's webmaster (notamment...)
Propriétés Immobilières

--------------------
L'expérience est une lanterne attachée dans notre dos, qui n'éclaire que le chemin parcouru - (Confucius)

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Macha
Pimonaute
Inscription : 02-05-2014
Messages : 28

Re : Produit financier pour copropriété.

PIM a écrit :

Il faut éviter que le syndic ne soit également le courtier d'assurances de l'ACP.

Merci Pim d'avoir ravivé ma mémoire !!! le syndic dont question était effectivement le courtier de mon ACP à ce moment, ce que j'ignorais.

C'est par un courrier du CDG reçu beaucoup plus tard à la suite de dissensions entre le syndic et ce dernier que je l'ai appris.

Ce syndic a été sanctionné par la suite mais nous payons encore aujourd'hui les conséquences des abus commis dans ce cadre.

Ceci ne change rien dans ma conviction que les relations des assurances avec les ACP, cad le syndic, sont différentes de celles avec un particulier.

Cordialement.

Macha

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Macha
Pimonaute
Inscription : 02-05-2014
Messages : 28

Re : Produit financier pour copropriété.

L'AGE du 2 octobre été annulée ce lundi 22 septembre, soit 3 jours après l'envoi des convocations, au motif que « Le planning de la salle … a été modifié. »

Renseignement pris auprès de l’administration communale, c'est faux.

C'est le syndic qui a annulé cette réservation au motif que la majorité des copropriétaires s'opposaient au projet et qu'il attendait que tous les copropriétaires soient d'accord avant de la réorganiser !!

C'est avouer que ses AG sont des chambres d'entérinement de décisions déjà prises !!

En fait, lundi matin, j'avais envoyé un mail au syndic justifiant mes interrogations sur l'opportunité de ce projet, et dénonçant les manquements graves à cette réunion.

- absence de rapport circonstancié sur la nature exacte des travaux,
- absence de budgétisation,
- cahier des charges établi par le seul syndic,
- absence de la clause Atradius indispensable pour l'obtention du crédit,
-clauses pénales abusives,
-conflit d'intérêt par la demande de surveillance du chantier,
-honoraires pour la gestion du crédit alors que cela fait partie de la mission d'un syndic dans le cadre d'appels de fonds pour travaux,

… et ce financement pour des travaux purement cosmétiques et privatifs (remplacement des carrelages et des garde corps, deux éléments privatifs) qui ne remédieront en rien au problème de la carbonatation des bétons dont sont atteintes certaines terrasses (cfr CSTC.be).

Cordialement.

Macha

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panchito
Pimonaute non modérable
Inscription : 20-06-2012
Messages : 5 706

Re : Produit financier pour copropriété.

Mais l'ordre du jour est évidemment à fixer en collobaration avec le CdC.

Vous avez plus de 20 lots dans votre copropriété? Que fait le CdC?

Vous n'êtes pas vous même membre du CdC?

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Zlurp
Pimonaute intarissable
Inscription : 31-10-2008
Messages : 727

Re : Produit financier pour copropriété.

Macha a écrit :

C'est avouer que ses AG sont des chambres d'entérinement de décisions déjà prises !!
Macha

Chez nous c'est pareil, a tel point que le syndic demande "qui est contre" un point mis a l' ordre du jour, il ne demande même pas qui est pour ni qui s' abstient.


zlurp

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panchito
Pimonaute non modérable
Inscription : 20-06-2012
Messages : 5 706

Re : Produit financier pour copropriété.

Probablement que dans vos copropriétés, vous avez laissé la bride sur le cou de votre syndic pendant de très longues années sans jamais osé lever le ton...

Il en a oublié que les propriétaires (et donc actionnaires qui avez tout pouvoir de décisions) c'est vous et pas lui!

Lui, vous l'avez juste engagé avec un mandat que VOUS lui renouveler annuellement (ou pas) pour exécuter VOS décisions à VOUS.

Je crois que tant chez l'une que chez l'autre, il est drôlement urgent de remettre les pendules à l'heure et les points sur les i.

Car finalement, votre Syndic, vous avez au moins vu son CV? Lui, il n'a évidement AUCUN pouvoir de décision puisqu'il n'est même pas copropriétaire dans votre copropriété!

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Macha
Pimonaute
Inscription : 02-05-2014
Messages : 28

Re : Produit financier pour copropriété.

Un jugement de 2002 du Tribunal de première instance de Bruxelles a déclaré illégale la décision d'utiliser le fonds de réserve pour le financement de travaux privatifs et condamné l'ACP.

J'en déduis a fortiori que le syndic ne peut souscrire un prêt pour des travaux privatifs au nom de l'ACP, étant entendu que les travaux tels que présentés par le syndic ne concernent que les parties privatives des terrasses et que ces travaux cosmétiques ne remédieront pas au problème de la carbonatation des bétons.

L'AGE telle que proposée par le syndic était donc sans objet comme je le lui ai signalé.

Quant à la rénovation cosmétique des terrasses qui ne remédiera pas au problème de carbonatation des bétons, selon la firme R.... spécialisée dans le traitement des bétons et a fait l'analyse de nos bétons, j'ai retrouvé leur rapport  de janvier 2001 précisant que si une simple rénovation était effectuée (comme cela se fait habituellement par le remplacement des seuls carrelages et des garde-corps), la carbonatation continuerait et les travaux seraient à recommencer.

@Zlurp
En lisant votre intervention sur le post que vous avez initié relatif à l'isolation des toitures des immeubles de la côte belge, je lis que la rénovation de vos terrasses est à l'ordre du jour alors que celles-ci ont été rénovées il y a 10 ans !!
Vos terrasses étaient-elles atteintes de carbonatation des bétons et ont-elles été traitées en conséquence ?

Votre immeuble n'est-il pas situé à Ostende ?

Ceci confirmerait l'avis de la société R... ci-dessus et signifierait que dans le cas d'un crédit sur 10 ans, comme proposé par mon syndic, nous serions obligés de refaire un nouveau crédit, le premier à peine terminé !!!

Quid alors entre-temps des travaux indispensables et urgents ?


Cordialement.


Macha

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