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Produit financier pour copropriété.

Macha
Pimonaute
Inscription : 02-05-2014
Messages : 28

Produit financier pour copropriété.

Bonjour,

Notre syndic nous informe qu'en vue des travaux de réfection des terrasses, il va nous proposer un nouveau produit financier spécialement conçu pour les copropriétés.

L'avantage, dit-il sans autre explication, est que nous ne devrons plus payer pour les mauvais payeurs !!!

Quelqu'un connait-il ce produit ?
Je n'ai rien trouvé sur internet sauf pour la France où je lis que seuls les copropriétaires qui le souhaitent signent ce prêt.

En effet, peut-on contraindre quelqu'un à payer par mensualités d'autant plus qu'un fonds de réserve conséquent existe pour ces travaux ?

Merci pour vos réponses.

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luc
Pimonaute incurable
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Re : Produit financier pour copropriété.

Macha a écrit :

Pourquoi une décision à l'unanimité  si une partie seulement des copropriétaires est concernée par le prêt et l'assurance-crédit ?

Citation :"Lors de l’assemblée générale, l’ACP peut approuver le projet avec 50% des voix plus une. S’ensuit un délai d’attente de 4 mois avant que le montant du prêt ne soit versé afin qu’ une décision unanime de tous les propriétaires soit prise."

Creditum aurait dû écrire: "afin que cette décision est devient définitive si elle n'a pas été contestée chez le Juge."

Macha a écrit :

Et en sous question, pourquoi ATRADIUS devrait connaitre le n° national de TOUS les copropriétaire ?

Puisque l’assurance en cas de non-paiement des charges est souscrite pour tous les CP.

Cette obligation (de mentionner le NN)  risque d’être annulée par le Juge, puisque contraire à la protection de la vie privée. L'avis de la commission serait utile.

En plus cette assurance empêche de fait la vente de lots privatifs, sans l’accord de fait par l’assureur. Tout changement de risque doit en principe être communiqué à l’assureur. Si  après que le prêt est obtenu et payé, un appartement est acheté, hérité par une personne « avec de risque qui en sont pas accepté par l’assureur ». Le risque est-il réel (ou pas ?) que le contrat de prêt soit cassé.


Cordialement,

Luc

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grmff
Pimonaute non modérable
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Re : Produit financier pour copropriété.

Luc a écrit :

Creditum aurait dû écrire: "afin que cette décision est devient définitive si elle n'a pas été contestée chez le Juge."

C'est effectivement beaucoup plus logique comme cela.

A mon avis, Creditum ne saisit pas réellement les nuances de la coprorpiété, et c'est pour cela qu'il est peu précis dans sa réponse.

Mr Creditum,
Pourriez vous confirmer l'interprétation de Luc?

Si vous confirmez, le produit est praticable.
Si vous infirmer, votre produit n'a aucune utilité pratique, étant donné la possibilité de veto de chaque propriétaire.


Grmf!
----------------
Si vous pensez avoir tout compris de l'immobilier,
c'est qu'on vous l'a mal expliqué.

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grmff
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Re : Produit financier pour copropriété.

Luc a écrit :

Cette obligation (de mentionner le NN) risque d’être annulée par le Juge, puisque contraire à la protection de la vie privée. L'avis de la commission serait utile.

Tous les fournisseurs (énergie, assurance, eau,...) mentionnent généralement le numéro national de leur client.

Je ne vois aucune raison ici de refuser ce numéro national à Atradius.

(Et personnellement, je trouve débile de ne pouvoir mentionner le numéro national des locataires sur le contrat de location, mais ce n'est pas le débat.


Grmf!
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grmff
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Re : Produit financier pour copropriété.

En plus cette assurance empêche de fait la vente de lots privatifs, sans l’accord de fait par l’assureur.

Excellente remarque. Je suppose que Atradius aura prévu cette situation dans les conditions générales (que Creditum ne donne pas)

Mr Creditum,

Pouvez-vous confirmer (ou infirmer) ce blocage de fait?

Si vous confirmez ce blocage, votre produit est illégal (libre circulation des biens)
Si vous infirmez ce blocage, pouvez-vous démontrer cette réponse par les conditions générales de l'assurance?

Merci


Grmf!
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Macha
Pimonaute
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Re : Produit financier pour copropriété.

luc a écrit :

Macha a écrit :Et en sous question, pourquoi ATRADIUS devrait connaitre le n° national de TOUS les copropriétaire ?

Puisque l’assurance en cas de non-paiement des charges est souscrite pour tous les CP.

Non, dans son exemple, Creditum mentionne que seuls les copropriétaires qui souscrivent le prêt souscrivent l'assurance.

Voir exemple:http://www.creditum.be/new/fr/model-acp/


Macha

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Scale2601
Pimonaute assidu
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Re : Produit financier pour copropriété.

Merci Macha du lien,

Plusieurs remarques :

- Je me demande bien à quoi correspond le cout (ayant additionné les montants j'arrive à 3.169€).

- Avec l'€ on arrondis a deux chiffres après la virgule.

- Lorsque l'on simule une offre on s'abstient de mentionné des personnes connues.

Désolé s'est mon côté petit chiant entre deux rayon de soleil.


Bien à vous.
Scale2601

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Macha
Pimonaute
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Re : Produit financier pour copropriété.

grmff a écrit :

A mon avis, Creditum ne saisit pas réellement les nuances de la coprorpiété, et c'est pour cela qu'il est peu précis dans sa réponse.

Avouez que c'est un comble pour un commercial d'une société dont le core business est exclusivement le prêt aux ACP !!!

Aussi je m'interroge: à quelles ACP Mr Creditum est-il parvenu à vendre ses produits d'assurance ?

Macha

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D1791
Pimonaute intarissable
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Re : Produit financier pour copropriété.

Auteur : Scale2601 Date : 22/05/2014 à 12h27
Je me demande bien à quoi correspond le cout (ayant additionné les montants j'arrive à 3.169€)

Pour moi, il s'agit de 2498 pour l'assurance en elle-même et de 671 pour la "petite participation aux frais de dossier" = 3169.


Modeste propriétaire bailleur de maisons unifamiliales en province de Luxembourg

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creditum
Pimonaute assidu
Inscription : 11-05-2014
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Re : Produit financier pour copropriété.

Diable,
1 jour d'absence ( obligations professionnelles..) et je vais devoir prendre une semaine de congé pour vous répondre!
Je pense aussi avoir déjà répondu à vos diverses questions.
Une retient fortement mon attention: qu'un tel contrat est susceptible d'empêcher la vente d'un lot privatif. C'est absolument faux. Lors d'une vente, le notaire de questionner le syndic par rapport à...vous connaissez la procédure. Le crédit ACP sera bien évidemment renseigné. A charge donc pour le nouvel acquéreur de poursuivre les échéances restantes. D'expérience, le contrat d'assurance rassure fortement le nouvel acquéreur... !
Ce qui n'était pas le cas auparavant. Bonjour l'ambiance dans les copros.
Dame Macha, je suis blessé par vos remarques. Franchement.
Je suis aussi étonné, vu l'importance de ce type de crédit et vos réactions sur ce forum de n'avoir jamais été contacté en direct par les membres. J'ai le profond sentiment d'avancer d'un pas et d'aussitôt en reculer de cinq. Mr Pim a raison: ça part en cou...soupe!.
Christian
ps: un collègue m'a promis une relève. Réservez lui bon accueil, je vous prie! Il est aussi plus doué en informatique.Il s'appelle Vincent.

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grmff
Pimonaute non modérable
Lieu : Sibulaga, Onatawani
Inscription : 26-05-2004
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Re : Produit financier pour copropriété.

Je suis aussi étonné, vu l'importance de ce type de crédit et vos réactions sur ce forum de n'avoir jamais été contacté en direct par les membres. J'ai le profond sentiment d'avancer d'un pas et d'aussitôt en reculer de cinq. Mr Pim a raison: ça part en cou...soupe!.

Ce n'est pas mon avis. Ce n'est pas ma méthode non plus.

Personnellement, chaque fois que je suis contacté en direct, cela arrive de temps en temps, je remballe sur le forum, pour l'édification du plus grand nombre.... et pour le contrôle des âneries que je raconte, cela arrive de temps en temps aussi.

Il est donc normal, sur un forum, d'être anonyme. Il est normal de poser des questions, et il est normal d'espérer des réponses. Et sans doute est-il normal pour un consommateur de trouver que des conditions générales sont un minimum pour être rassuré par un professionnel pour un produit nouveau.

Et si le nouveau produit a des imperfections, ou si la procédure doit être adaptée, il est normal que le professionnel entendent les question, le questionnement, et adapte éventuellement son produit.

Par contre, il est mal ressenti sur un forum de voir l'énervement de la personne qui est sensée avoir des réponses cohérentes et appuyées mais qui démontre juste un comportement un peu énervé et à l'emporte-pièce. (et je mesure mes mots: ils font 12 pieds)

Pour votre édification personnelle, faites un tour le fil de ImmoCaution, et regardez les réactions assez professionnelles de Alessandro. Faite un pas en arrière, et comparez avec les vôtres, et vous verrez un monde de différence.

Je persiste à croire que votre produit et concept est bon. Mais je persiste aussi à croire qu'il n'est pas encore mûr pour être lancé sur le marché. Vous devez encore affiner votre discours commercial, et affiner les documents qui rassureront (et c'est le job d'une société d'assurance!) les copropriétaires.

Et donc, je réitère ma demande (déjà demandée à de nombreuses reprises par les autres intervenants): pouvez-vous nous fournir les conditions générales de cette police d'assurance.

Vous ne confirmez pas non plus ce que je demandais plus tôt.:

Luc a écrit :

Creditum aurait dû écrire: "afin que cette décision est devient définitive si elle n'a pas été contestée chez le Juge."

grmf a écrit :

C'est effectivement beaucoup plus logique comme cela.

A mon avis, Creditum ne saisit pas réellement les nuances de la coprorpiété, et c'est pour cela qu'il est peu précis dans sa réponse.

Mr Creditum,
Pourriez vous confirmer l'interprétation de Luc?

Si vous confirmez, le produit est praticable.
Si vous infirmer, votre produit n'a aucune utilité pratique, étant donné la possibilité de veto de chaque propriétaire.

Tant que je n'aurai pas ces simples réponses à ces simples questions, votre produit n'aura qu'une direction (la poubelle) et je n'interviendrai plus sur ce fil.


Grmf!
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c'est qu'on vous l'a mal expliqué.

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panchito
Pimonaute non modérable
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Re : Produit financier pour copropriété.

Vous ne le saviez peut-être pas mais ce forum est principalement fréquenté par des experts en tout genre:
- Experts immobiliers
- Syndics
- Bailleurs très expérimentés
etc...

Il est donc normal que tous ces pros s'adressent à vous en pensant recevoir des réponses hyper professionnelles, concrètes et étayées.

Or malgré l'énorme quantité de messages sur cette discussion, nous restons tous sur notre faim.

Les pros ici présents n'arrivent pas à obtenir de vous, une description concrète et détaillée de votre produit et de son mode de fonctionnemment.

Comment voulez-vous que nous les pros l'expliquions aux CP Lambdas si nous n'arrivons pas à savoir de quoi il retourne excatement?

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grmff
Pimonaute non modérable
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Re : Produit financier pour copropriété.

Les pros ici présents n'arrivent pas à obtenir de vous, une description concrète et détaillée de votre produit et de son mode de fonctionnemment.

Comment voulez-vous que nous les pros l'expliquions aux CP Lambdas si nous n'arrivons pas à savoir de quoi il retourne excatement?

C'est surtout que pour faire une proposition à une AG, il faut que ce soit complet.

Dans l'état actuel de la présentation du produit, on ne peut pas le proposer à une AG sans passer pour un guignol.

(Et m... j'avais dit que je n'intervenais plus... c'est piégeux, le côté obscur de la force et copropriété...)


Grmf!
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c'est qu'on vous l'a mal expliqué.

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Macha
Pimonaute
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Messages : 28

Re : Produit financier pour copropriété.

Je me permets de revenir sur le sujet.

L'AGE du 28 juin n'ayant pas eu lieu, je pensais que le projet CREDITUM était abandonné, suite notamment au manque de clarté des explications du courtier CREDITUM

C'était sans compter sur l'obstination de mon syndic à vouloir à tout prix gérer un contrat d'une telle importance, alors qu'il délègue la gestion courante au conseil de copropriété (en fait un vrai conseil de gérance!).

Je viens de recevoir l'ODJ d'une nouvelle AGE pour le 2 octobre.

L'ODJ prévoit :

- Rénovation complète des terrasses en ce compris étanchéité, carrelage, garde-corps, évacuation et ciels de terrasses .  VOTE N° 1 – Majorité des ¾.

- Financement des travaux par crédit bancaire . VOTE N° 2 – Majorité absolue.

- Honoraires syndic concernant la gestion du crédit (!)  et suivi chantier travaux terrasses.

- Nouvelle clause pénale. VOTE N° 3 – Majorité absolue.


Nous ne nous sommes jamais prononcés sur l'établissement du cahier des charges.

Quant aux honoraires du syndic, il est muet sur le montant de ceux-ci et font, en partie, double emploi avec le rôle de CREDITUM pour la gestion du crédit.

Les devis présentés tournent autour de la bagatelle de 650.000 euros pour la réfection de 100 terrasses, chacune d'environ 7 m², soit 929 euros le M² !!
L'immeuble (ETRIMO) est loin d'être un immeuble de standing !

Le crédit porte sur un montant de 500.000 euros sur une période de 120 mois au taux annuel de crédit de 4,6%, soit 124.726,77 euros d'intérêts !!!

L'ODJ n'envisage pas la possibilité pour certains de payer cash, comme le signale CREDITUM dans sa pub, vu le montant d'intérêts particulièrement élevé !

Quant à la clause pénale en cas de retard de paiement (à quoi sert CREDITUM alors?), elle s'élève à une indemnité forfaitaire de 15% sur la somme impayée majorée d'intérêt annuel de 12%.
Les copropriétaires renoncent à invoquer l'article 1253 du Code Civil.

Merci de me donner votre avis sur la régularité de cette opération.

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luc
Pimonaute incurable
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Re : Produit financier pour copropriété.

Cette ordre du jour est manifestement plus que irrégulier. Suggestion d’action immédiate :

Demande d’urgence au syndic par lettre recommandé avec réponse écrite endéans les 5 jours de travail, en anoncant que vous allez ensuite consulter sur place le dossier complet des quater points d'AG. Proposez trois jours, en y ajoutant que vous devez avoir les copies des documents demandés physiquement  (par recommandé ou email) en votre possesion au moins 48h à l'avance :

- Le texte proposé des résolutions N°1, 2 et 3 (texte complet).

- Le cahier de charges des travaux terrasses, utilisé pour faire les offres soumis aux choix de l’AG lors de la délibération et vote N° 1, ainsi une copie signée de la décision de la personne ou organe qui autorisé ce cahier des charges au nom de l’ACP

- Une copie des offres soumis au choix de l’AG lors de la délibération et vote N° 1 (deux ou plus)

- La proposition de contrat de crédit bancaire qui sera soumise à l’AG pour être délibérée avant le vote N° 2

- Une copie du mandat du syndic qui l'autorise pour représenter un agent bancaire (Art. 577-8 §4 15° CC)  ou de l'autorisation de FSMA pour être intermédiaire de services financiers

- Une copie de tout contrat qui lie le syndic avec un prestataire de services financiers, dans le contexte de cette proposition de crédit

- la preuve que la déclaration du syndic dans le contexte de l'Art. 577-8 §4 15° a été envoyé aux memebvrs de l'AG avant l'envoi de l'invitation pour l'AG du 02.10.2014

- la liste des personnes, qui sont membre de l'AG, avec  leur adresse et l'dentification des lots qu'il représentent, utilisée pour envoyer les invitations pour l'AGE.


Ce qui m’intrigue :

- La clause pénale de 15%+ 1%/mois : cette clause a déjà été jugée comme abusive. Plus normal est un intérêt de 2% au-dessus du taux légal.

- La valeur maximale était pour moi 500 EUR/m2 en 2005 (10 terrasses par an, choisi au « plic ploc »  – en tout 128 terrasses), pour un bâtiment semblable (Amelinckx). Vu le contexte je crois que tout montant qui dépasse les 750 EUR est exagérée en 2014. Procédure judiciaire pour déterminer le prix réel chez moi est encore en cours, mais j’ai rencontré tout une série de « incidents », que je résous un par un. L'expertise réelle pourra démarre en 2015 (espérons).

- Le renoncement à l’Art. 1253 CC me parait abusif, s’il s’agit des dettes de l’ACP envers les CP ou inversement

Vos statuts sont probablement pas coordonnées. Mais donc séparément votre ACP en demeure par recommandé. Mentionnez dans cette lettre que selon l’article 19 de la loi du 02.06.2010 le syndic est à 100% responsable s’il n’a soumis une proposition de coordination à la délibération de l’AG avant le 01.09.2014.

Last but not least : demande une consultation chez un avocat qui a une expérience avérée en copropriété - coté CP.


Cordialement,

Luc

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luc
Pimonaute incurable
Lieu : Evere, Bruxelles, Belgique
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Re : Produit financier pour copropriété.

macha,

Vu le contexte spécifique de mon ACP je vous contacte par PB.


Cordialement,

Luc

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Macha
Pimonaute
Inscription : 02-05-2014
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Re : Produit financier pour copropriété.

Bonsoir Luc,

Si j'ai choisi un forum pour m'exprimer, en l'occurence celui de Pim réputé pour sa qualité, et faire part de mon vécu et de mon expérience, c'est pour les partager et susciter la réflexion.

Merci de bien vouloir continuer le débat et de communiquer vos informations sur ce site.

Cordialement.

Macha

luc a écrit :

macha,

Vu le contexte spécifique de mon ACP je vous contacte par PB.

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PIM
Pimonaute non modérable
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Inscription : 10-03-2004
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Re : Produit financier pour copropriété.

Macha a écrit :

Si j'ai choisi un forum pour m'exprimer, en l'occurence celui de Pim réputé pour sa qualité, et faire part de mon vécu et de mon expérience, c'est pour les partager et susciter la réflexion.

Merci de bien vouloir continuer le débat et de communiquer vos informations sur ce site.

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Erik DECKERS
Pim's webmaster (notamment...)
Propriétés Immobilières

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L'expérience est une lanterne attachée dans notre dos, qui n'éclaire que le chemin parcouru - (Confucius)

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Francis
Pimonaute incurable
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Re : Produit financier pour copropriété.

Moi aussi
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Francis

Il n´y a que deux définitions concernant l´infini:
l´univers et la bêtise humaine...
Albert Einstein...

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luc
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Re : Produit financier pour copropriété.

PIM a écrit :

Macha a écrit :

Si j'ai choisi un forum pour m'exprimer, en l'occurence celui de Pim réputé pour sa qualité, et faire part de mon vécu et de mon expérience, c'est pour les partager et susciter la réflexion.

Merci de bien vouloir continuer le débat et de communiquer vos informations sur ce site.

Petit problème: mes autres info ne sont pas encore divulguable en public, vu que le jugement n'a pas encore été exécuté par l'AV, bien que l'ACP ne va pas appel.

Vous voulez vraiment tomber dans les mêmes pièges que moi? Dommage, mais c'est votre argent qui est en jeu.

Néanmoins cherchez avec le mot "terrasses"ou "infiltration"  dans le texte des sujets dans ce salon et vous comprendrez peut-être.


Cordialement,

Luc

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Macha
Pimonaute
Inscription : 02-05-2014
Messages : 28

Re : Produit financier pour copropriété.

Si en plus des nouvelles clauses pénales le syndic demande aux CP de renoncer à l'art. 1253 du CCiv, sans dire de quoi il s'agit et ses conséquences, il omet également de mentionner qu'il doit,selon les conditions ATRDIUS, céder les droits de recours de l' ACP au bénéfice de la Compagnie lorsqu'elle a indemnisé l'ACP en cas de CP défaillants.

Céder tous les droits de tous les CP durant 10 ans ??? Y compris les créances antérieures ou independantes du contrat terrasses ???

Pour moi, une cession de créance doit être signée par tous les CP concernés et pas par le syndic en raison des conséquences.

En effet, en cédant une créance, le CP perd le droit de pouvoir la contester.

Or, dans mon ACP, en raison de la comptabilité "foutoire" et le mot est faible, le syndic est incapable de justifier les créances qu'il réclame ...même en justice où l'ACP s'est fait condamner à 3 reprises, quand les CP ont osé la contester !

Que je sache on ne cède que des créances certaines.
Or, je crains que le syndic ne cherche à englober ainsi des créances qu'il ne peut justifier.

Le syndic ne doit il pas défendre l'intérêt commun ?

Un fine. Pourquoi faut-il céder sa créance étant donné que Creditum assure l'ACP contre les "mauvais payeurs" par le paiement d'une prime à charge de tous (y compris les bons payeurs ) de 18.000 euros ?

Peut-on alors permettre à Creditum d'affirmer qu'il n'y a pas de solidarité d'autant plus que son intervention n'a d'effet qu'à partir du 4 ème mois de non paiement ?

Par ailleurs, en comparant les tableaux d'amortissement de Creditum avec Belfius (peut-être pas le moins cher) on constate une différence de 49.412 euros en défaveur de Creditum, de quoi s'interroger sérieusement sur l'opportunité de faire appel à eux !!!

Au regard de ces chiffres, je dois constater que la solidarité entre CP serait payante, mais il est plus fructueux  pour certains intermédiaires de vendre un produit onéreux en surfant sur la vague du "vous n'allez pas payer pour les mauvais payeurs !!!)

Merci de m' éclairer de vos remarques.

Cordialement.


Macha

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