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Produit financier pour copropriété.

Macha
Pimonaute
Inscription : 02-05-2014
Messages : 28

Produit financier pour copropriété.

Bonjour,

Notre syndic nous informe qu'en vue des travaux de réfection des terrasses, il va nous proposer un nouveau produit financier spécialement conçu pour les copropriétés.

L'avantage, dit-il sans autre explication, est que nous ne devrons plus payer pour les mauvais payeurs !!!

Quelqu'un connait-il ce produit ?
Je n'ai rien trouvé sur internet sauf pour la France où je lis que seuls les copropriétaires qui le souhaitent signent ce prêt.

En effet, peut-on contraindre quelqu'un à payer par mensualités d'autant plus qu'un fonds de réserve conséquent existe pour ces travaux ?

Merci pour vos réponses.

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creditum
Pimonaute assidu
Inscription : 11-05-2014
Messages : 32

Re : Produit financier pour copropriété.

Grand merci Max11... vraiment!
christian

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ImmoCaution
Pimonaute assidu
Lieu : Luxembourg
Inscription : 19-03-2014
Messages : 63
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Re : Produit financier pour copropriété.

creditum a écrit :

Le rôle d'Atradius se limite à couvrir des risques d'impayés. Ce qui est des Conditions Générales il faut les demander à l'assureur directement ou à l'intermédiaire. Je vous rappelle que avant toute souscription de crédit ou d'assurance, l'intermédiaire est obligé de fournir toutes les informations demandés.

Justement, d'après que j'ai compris sur le forum Creditum est intermédiaire de l'ACP de Macha, donc envoyez lui les conditions générales.
Je vous propose de publier un lien sur le forum avec un exemple de contrat de prêt , un exemple de police (en cachant les noms des preneurs d'assurance).

Avez vous un FAQ a publier ?


Alessandro
Managing Director
EuroCaution Benelux SA

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creditum
Pimonaute assidu
Inscription : 11-05-2014
Messages : 32

Re : Produit financier pour copropriété.

Alessandro,
oui, je pourrais le faire mais j'ignore simplement comment...
Je suis homme de terrain...
Je fais appel à l'équipe, du moins à qq1 de plus pointu en informatique que moi!
Christian

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panchito
Pimonaute non modérable
Inscription : 20-06-2012
Messages : 6 046

Re : Produit financier pour copropriété.

Donc si j'ai bien compris, grâce à un autre intervenant du forum, qui dit:

Car je suppose que c'est là leur business : ils indemnisent l'ACP et poursuivent le mauvais payeur avec des méthodes probablement "plus agressives" que l'acp...

C'est là votre valeur ajoutée?

Vous savez plus facilement faire saisir le bien du CP défaillant / mauvais payeur et le mettre en vente forcée?

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max11
Pimonaute intarissable
Lieu : Bruxelles
Inscription : 28-02-2012
Messages : 681

Re : Produit financier pour copropriété.

Ce n'est pas la valeur ajoutée pour l'acp. Elle aura été indemnisée (à 100% ou moins, ça je n'en sais rien car parfois c'est 90 ou 95% avec les sociétés comm).

Par contre, Atradius va mettre tout en oeuvre pour récupérer la créance qu'ils auront "acheté"... Et, même s'ils n'ont pas plus facile pour faire saisir, ils doivent avoir une équipe de recouvrement beaucoup plus agressive que de simples courriers de syndic. A mon avis, l'huissier est vite en action et l'avocat n'est pas loin pour une citation (honoraires réduits pour la masse probablement).
Il suffit de voir comment ça se passe pour le recouvrement (l'extorsion ?) des redevances de parking quand vous avez le malheur de laisser passer l'heure du parcmètre....

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panchito
Pimonaute non modérable
Inscription : 20-06-2012
Messages : 6 046

Re : Produit financier pour copropriété.

Je prends le cas d'une copropriété où j'ai un bien.

Un couple d'avocats (pro-deo pour sans papiers) y a acheté un bie il y a quelque temps.
Il n'ont jamais payé leurs charges. Leur dette dépasse déjà les 12.000€.

L'avocat de la copropriété les a assignés en justice, l'ACP a remporté l'affaire. Ils sont condamnés à rembourser avec un plan échelonné.

Nous sommes légalement obligés de mettre les ascenseurs en conformité, dont coût: 50.000€.

Tous les autres CP sont d'excellents payeurs (copropriété au rond-point Montgomery à WSP).

Comment va fonctionner la garantie Altrium si je la propose lors de la prochaine AG?

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ImmoCaution
Pimonaute assidu
Lieu : Luxembourg
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Re : Produit financier pour copropriété.

panchito a écrit :

Je prends le cas d'une copropriété où j'ai un bien.

Un couple d'avocats (pro-deo pour sans papiers) y a acheté un bie il y a quelque temps.
Il n'ont jamais payé leurs charges. Leur dette dépasse déjà les 12.000€.

L'avocat de la copropriété les a assignés en justice, l'ACP a remporté l'affaire. Ils sont condamnés à rembourser avec un plan échelonné.

Nous sommes légalement obligés de mettre les ascenseurs en conformité, dont coût: 50.000€.

Tous les autres CP sont d'excellents payeurs (copropriété au rond-point Montgomery à WSP).

Comment va fonctionner la garantie Altrium si je la propose lors de la prochaine AG?

Il faut demander une offre a Atradius pour cela vous pouvez les contacter au : icpcommercial@atradius.com, sinon demandez à votre syndic de s'en occuper.


Alessandro
Managing Director
EuroCaution Benelux SA

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panchito
Pimonaute non modérable
Inscription : 20-06-2012
Messages : 6 046

Re : Produit financier pour copropriété.

Mais de vous on n'a que des réponses du berger à la bergère.

Je veux voir comment le produit fonctionne avec un cas réel avant de le proposer (je suis aussi Syndic)

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creditum
Pimonaute assidu
Inscription : 11-05-2014
Messages : 32

Re : Produit financier pour copropriété.

encore faut-il, Monsieur Panchito, que l'ACP souhaite souscrire à un crédit pour mettre les ascenseurs en conformité!
ch

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panchito
Pimonaute non modérable
Inscription : 20-06-2012
Messages : 6 046

Re : Produit financier pour copropriété.

Donc il faut que l'ACP décide d'abord de souscrire un crédit auprès de la banque de son choix?

Mais tout le monde peut payer sa quote-part sauf eux.

Pourquoi aller souscrire un crédit (déjà que très peu de banques prêtent aux ACP) avec un taux très défavorable?

Donc non, je ne vois toujours pas votre valeur ajoutée.

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max11
Pimonaute intarissable
Lieu : Bruxelles
Inscription : 28-02-2012
Messages : 681

Re : Produit financier pour copropriété.

panchito a écrit :

Donc il faut que l'ACP décide d'abord de souscrire un crédit auprès de la banque de son choix?

Sauf erreur, c'était le point de départ de ce fil de discussion : un crédit pour faire des gros travaux lié à une assurance sur le crédit...  tongue

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panchito
Pimonaute non modérable
Inscription : 20-06-2012
Messages : 6 046

Re : Produit financier pour copropriété.

Bon admettons:
1/ que j'arrive à convaincre tous les CP et que l'ACP décide de souscrire un crédit
2/ que j'arrive à trouver une banque qui veuille bien prêter à une ACP.
3/ que j'arrive à convraincre les CP bon payeurs de payer, en plus des intérêts, une prime d'assurance pour couvrir le seul CP défaillant

Ensuite je m'adresse à Creditum qui va couvrir un risque dont la probabilité qu'il se produise est de 100%: les 2 avocats mauvais payeurs ne vont rien payer ??

C'est bien cela Mr ou Mme Creditum?

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creditum
Pimonaute assidu
Inscription : 11-05-2014
Messages : 32

Re : Produit financier pour copropriété.

Monsieur Panchito,
Vous insinuez que TOUS les copros souscrivent au crédit!
C'est le scénario idéal... le risque est ainsi "lissé". Des bons, de moins bons, de mauvais...

En fait, il n'y a pas obligation à cela. Ceux qui souhaitent payer cash, le font et ne sont donc pas concernés par le crédit ni la prime d'assurance d'Atradius. Ceci étant la décision de l'AG souveraine.
Tout comme l'AG peut décider du contraire: tous les copros interviennent pour le paiement de la prime d'assurance. ET ceux qui paient cash n'ont rien, évidemment, à voir avec le crédit.
Christian ( à priori, masculin)

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panchito
Pimonaute non modérable
Inscription : 20-06-2012
Messages : 6 046

Re : Produit financier pour copropriété.

Vous insinuez que TOUS les copros souscrivent au crédit!

Ah bon c'est pas obligatoire?

Mais les banques font soit des prêts personnels soit un prêt global à l'ACP.

Ou c'est Creditum qui prête les sous? Et vous prêtez seulement aux mauvais payeurs?

Pour vous faciliter la tâche, je vous ai suoumis un cas concret.

A vous promoteur de ce nouveau produit de m'expliquer comment il fonctionne exactement.

Il n'y a que des universitaires dans cette copropriété (ingénieurs-médecins-avocats-sénateur) etc.. et ils leur faut des arguments en béton armé.

Donc reprenons:

- Ceux qui savent payer, paient immédiatement l'appel de fonds lancé par le Syndic
- Ceux qui ne savent pas payer ou ne veulent pas payer vont chez Creditum? Mais ils ne vous paieront pas non plus la prime d'assurance. Ils ne paient rien; ce sont des mauvais payeurs.

Donc au risque de me répeter, quelle est la valeur ajoutée de votre produit? Comment fonctionne-t'il? Seulement les mauvais payeurs s'adressent à vous?

C'est d'un nébuleux exposant cinq !

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creditum
Pimonaute assidu
Inscription : 11-05-2014
Messages : 32

Re : Produit financier pour copropriété.

Monsieur,
En effet, ce n'est pas obligatoire que tous les copros souscrivent au crédit! Et à l'assurance!
Imaginons qu'une ACP vote un budget travaux de 1.000k. Il y a 100copros et  200.000 de cash en caisse copros. Reste 800.000 à trouver. 50 copros paient cash ( fonds propres; reprise d'encours de leur ph; appel direct à leur banque, etc.); 50 souhaitent souscrire au crédit ouvert POUR compte de l'ACP. Dans ces 50, dix ne paient pas... les 90 autres compensent ( après procédures et patati et patata ) PRINCIPE DE SOLIDARITE.
Frousse des banques et chouettes ambiances dans les copropriétés...
ATRADIUS ( après étude et tarification du risque) permet de rassurer avant tout les copros cash ET endettés mais qui paient leurs échéances crédit. Les copros qui souhaitent passer par le crédit ne sont pas tous de mauvais payeurs... Un peu de retenue Mr Panchito  cool
Christian

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panchito
Pimonaute non modérable
Inscription : 20-06-2012
Messages : 6 046

Re : Produit financier pour copropriété.

Mais vous n'avez pas bien lu mes questions.

Les copropriétaires de cette copropriété savent tous payer cash leur quote-part SAUF un; qui est mauvais payeur invétéré (pourquoi mentionnez-vous un manque de retenue de ma part; il a été condamné en justice!)

Donc la coproprriété ne connait qu'un seul CP mauvais payeur qui n'a jamais payé ses charges, ne paiera dès lors pas votre assurance et ne recevra pas de prêt de la banque vu qu'il s'est endetté jusqu'au cou pour acquérir ce bien.

Je ne vois pas en quoi votre "solution" pourrait aider cette copropriété à financer les travaux légalement obligatoires de mise en conformité des ascenceurs.

Donc je ne proposerai pas votre solution car je ne sais pas en expliquer la valeur ajoutée dans notre cas précis.

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creditum
Pimonaute assidu
Inscription : 11-05-2014
Messages : 32

Re : Produit financier pour copropriété.

Monsieur,
Je préfère mon exemple au vôtre. Nous y sommes plus souvent confronté.
Et en effet, vous avez raison: nous n'allons pas soumettre un crédit ACP pour un seul copro. ça n'a aucun sens. Je vois déjà la tête d'ATRADIUS. Je risque de perdre mon agrément!
Solution: que tous les copros y souscrivent. Je vous avais mal lu. Veuillez me pardonner..

J'y pense, j'ai un client architecte qui a eu une idée de génie. La soc s'appelle "*** HOME". Sur des bâtiment bien situés mais défraîchis ( hall d'entrée; ascenseur plus aux normes; isolation; etc.) il propose de tout remettre à niveau et en fonds propres. Coût moyen pour une copro de 12 appartements ( 5 étages) une moyenne de 70.000€ + tva.
En échange, la copro lui autorise de construire un penthouse en ossature bois. Que des avantages pour la copro. Un nouveau copro à priori de qualité; une valorisation du bâtiment; pas de décaissement... gain de chauffage parce que meilleure isolation; répartition des charges 12+1...etc. Je lis qu'il y a des professionnels parmi vous. Peut-être que ce projet pourrait vous intéresser! Ceci étant une pub gratuite. J'ignore si c'est autorisé...
christian

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PIM
Pimonaute non modérable
Lieu : Uccle, Bruxelles, Belgique
Inscription : 10-03-2004
Messages : 11 488
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Re : Produit financier pour copropriété.

creditum a écrit :

Ceci étant une pub gratuite. J'ignore si c'est autorisé...

Non.
J'ai corrigé dans votre message.


Erik DECKERS
Pim's webmaster (notamment...)
Propriétés Immobilières

--------------------
L'expérience est une lanterne attachée dans notre dos, qui n'éclaire que le chemin parcouru - (Confucius)

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Macha
Pimonaute
Inscription : 02-05-2014
Messages : 28

Re : Produit financier pour copropriété.

@ CREDITUM,

Dans l'annexe « documents-demande-prêt-ACP.pdf « , Creditum demande à fournir certains documents dont:

« - Procès-verbal de l'assemblée générale où figure la décision de recourir au crédit ainsi qu'à l'assurance-crédit. La clause d'ATRADIUS doit être mentionnée. »

Quelle est cette clause ? Je ne vois rien à ce sujet sur le site ATRADIUS.

Merci.

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creditum
Pimonaute assidu
Inscription : 11-05-2014
Messages : 32

Re : Produit financier pour copropriété.

Madame Macha,
La clause … est une clause de cession suivant laquelle la copropriété cède ses droits de recours au bénéfice de la Compagnie lorsqu’elle a indemnisé la copropriété. Le recours ne s’exercera que sur le(s) copropriétaire(s) défaillants(s) ayant nécessité l’indemnisation de la copropriété.
Il s’agit d’un document adressé au syndic ;  il n’y a pas lieu de mettre ce document à disposition de chacun.
¨Pour d’autres infos, renvoyer sur site www.icpatnet.com (partenaire copropriété) ou www.atradius.be
Bonne soirée,
ch

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