Produit financier pour copropriété.

c'est bien exact. ATRADIUS analyse la qualité de la copropriété ( comptes annuels, fonds de réserve, régularité du paiement des charges par copropriétaire & éventuellement les  retards du paiements des charges...etc).
Cette analyse est classique comme pour n'importe quelle demande de crédit d'investissement. Mais en plus, il convient de fournir à l'assureur-crédit un renseignement complémentaire: le n° national de chaque copropriétaire. Ces frais d'étude complémentaire sont facturés 6€ par copro. ( + taxe de 9.25%).
ATRADIUS déterminera ensuite la prime d'assurance en bonne connaissance du risque.
Cette police couvre l'ACP et non la banque ou l'organisme de crédits ou la compagnie d'assurances. Mais bien évidemment, rassure celle-ci!
ex: un prêt à tempérament de 100.000€; 7 copros, durée 84 mois; ACP de qualité moyenne. Prime unique de l'assurance: 2.346€ ttc.

Merci pour votre conseil technique Monsieur Deckers.
mais il se fait que j'ai 58 ans et déjà tellement content de savoir sur quel bouton presser pour allumer mon ordinateur... et m'en rappeler le lendemain!

Christian Delaby

Je vous remercie de bien vouloir répondre à nos questions contenues dans les 3 pages de ce débat. Ceci est la troisième page.

Par ailleurs, en consultant la publicité d'ATRADIUS, je constate que les renseignements ATRADIUS ne correspondent pas à ceux de CREDITUM dans le sens où ce dernier signale que seuls les copropriétaires participant au prêt paient la prime unique d'assurance-crédit ainsi que les mensualités pour le remboursement du prêt, ce qui est confirmé dans l'exemple (cfr lien:
  [url=http://www.creditum.be/new/fr/model-acp/]

Dans ce cas très intéressant ( vrai ?), ceux qui paient cash ne sont pas concernés par ce prêt ni par l'assurance-crédit et l'ACP est assurée contre les « mauvais payeurs » !

ATRADIUS par contre,  semble rendre cette assurance-crédit obligatoire pour tous les CP, y compris ceux qui paient cash !!!! ce qui pénalisera ceux-ci.

En effet, ATRADIUS mentionne:
« Le syndic se charge de répartir la prime d’assurance sur l’ensemble des copropriétaires . »

Et cette prime est fonction du risque de solvabilité générale de l'ACP .

Il y a donc bien solidarité entre TOUS les copropriétaires par le biais de cette assurance rendue obligatoire mais aussi plus élevée en fonction de la présence de « mauvais payeurs » réels ou potentiels.

En effet, lorsque des CP demandent de pouvoir étaler leur charges, de détourner le fonds de réserve de sa destination légale (les gros travaux) pour payer les petits travaux et payer le solde non couvert par les assurances, c'est parce qu'ils ont déjà des problèmes financiers.

Ils auront donc toutes les difficultés pour honorer en plus un prêt onéreux et obligeront l'assurance à intervenir.

Jusqu'à quel montant d'impayés cette assurance couvre-t-elle l'ACP ?

Par ailleurs, je suppose que le risque d'impayés croit avec la taille de l'ACP, avec le montant emprunté et aussi avec la durée du prêt, d'où solution onéreuse.

les questions posées par Madame ( ou Monsieur ) Macha sont vraiment pertinentes.
je vais faire court en plusieurs envois!

- ATRADIUS: le contrat d'assurance couvre les copros défaillants. C'est entendu!
La Compagnie couvre donc l'ACP. Je dirais que c'est le 1er étage de la fusée.
Alors, les copros qui ont payés cash ne seront eux jamais inquiétés.
Maintenant, la prime d'assurance peut être répartie sur l'ensemble des copros. Ceci est une décision de l'AG! D'expérience, c'est plutôt rare. Pour cause...

- le 2ième étage de la fusée est la banque ( compagnie d'assurances...etc.) et là, Macha a parfaitement raison. Imaginez que les factures ne soient pas payées; un détournement de fonds...etc. Bref, tous scénarios catastrophes. La banque peut se retourner sur l'ensemble des membres de la copro! Ceci ne change rien au rôle d'ATRADIUS.

Donc si l'ACP nomme un autre syndic, le crédit sera révoqué/rénogocié?

J'avoue ne pas bien comprendre la question de Macha à propos des conditions générales de vente de CREDITUM!

Nous ne vendons rien. Nous avons un rôle de conseil.
Nous sommes contacté par des ACP, des syndics...etc. Nous nous efforçons de trouver une solution à la demande. Nous ne facturons aucune prestation.

Christian

inquiétude face à ce produit; amateurisme... diable!
Ce produit que nous vendons ( j'apprends grâce à Md Macha que j'ai statut de commerçant !) est novateur. En ce sens qu'il couple un prêt à une assurance qui prend le relais lors d'un défaut de paiement de l'emprunteur. Ceci rassure à la fois l'emprunteur ET (indirectement) le créancier. Voilà le produit que nous VENDONS. Je pourrais aussi VENDRE une assurance "perte d'emploi". Si Si Md Macha, ce produit est proposé par d'excellentes compagnies d'assurances!
Quant à vos autres questionnements, je pense y avoir répondu. Voir plus bas, l'exemple de la fusée.

Monsieur,
Nous ne sommes pas "organisme prêteur". Je suis courtier et le gros du travail est de trouver le bon funding auprès des banques, organismes de crédits, compagnies d'assurances etc.
- 2: en effet, le prêt est au nom de l'ACP
-3 : il y a une procédure que le syndic doit respecter: 1; 2; 3 ième rappel envers le copro défaillant. ensuite, déclaration de sinistre envoyée chez ATRADIUS.
-4 : méchante question Monsieur! Il y a deux contrats distincts. Aucune corrélation entre les deux!. Pour les pros qui nous lisent: ce n'est pas une "mixte 10/10"!
-5 : seuls les copros qui souscrivent au prêt sont concernés par l'assurance- crédit d'atradius. Il n'y a donc plus de solidarité...sinon pourquoi y souscrire! En revanche et vis à vis de la banque, de la compagnie d'

Je ne comprends pas l'utilité de votre produit.

Vous faites payer une prime d'assurance pour couvrir un risque qui est nul.

En effet, le Syndic ne peut légalement pas passer commande pour réaliser de gros travaux tant qu'il ne dispose pas du montant total de cette commande sur le compte de la copropriété.

Donc pour financer les travaux, il va lancer des appels de fonds si le fonds de réserve est insuffisant.

Si il a des mauvais payeurs qui ne veulent pas / ne peuvent pas payer, ils s'adresse aux autres qui suivant le principe de solidarité en vigueur dans les copropriétés ont l'obligation légale de payer les sommes impyées des cp défaillants.

Donc où et comment venez-vous imiscer votre produit dans cette histoire??

Monsieur Panchito,

Mais vous avez parfaitement raison. Appel de fonds...etc.
Dans ce cas, l'ACP n'a pas besoin de recourir à un crédit!!!
Et donc l'assurance n'a pas lieu d'être.

J'aurais dû y penser plus tôt.... mer...alors, tout ce travail pour rien!

Ch