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Produit financier pour copropriété.

Macha
Pimonaute
Inscription : 02-05-2014
Messages : 28

Produit financier pour copropriété.

Bonjour,

Notre syndic nous informe qu'en vue des travaux de réfection des terrasses, il va nous proposer un nouveau produit financier spécialement conçu pour les copropriétés.

L'avantage, dit-il sans autre explication, est que nous ne devrons plus payer pour les mauvais payeurs !!!

Quelqu'un connait-il ce produit ?
Je n'ai rien trouvé sur internet sauf pour la France où je lis que seuls les copropriétaires qui le souhaitent signent ce prêt.

En effet, peut-on contraindre quelqu'un à payer par mensualités d'autant plus qu'un fonds de réserve conséquent existe pour ces travaux ?

Merci pour vos réponses.

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PIM
Pimonaute non modérable
Lieu : Uccle, Bruxelles, Belgique
Inscription : 10-03-2004
Messages : 11 298
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Re : Produit financier pour copropriété.

Sur le fond, voici le lien vers la fiche-produit concernée (Atradius) (version pdf)

Il y a confusion dans les explications données. Voici ce que j'ai compris des documents référencés.

L'assureur-crédit ne propose absolument pas de consentir un crédit à l'ACP, mais plutôt, moyennant prime (à déterminer selon le 'risque'. A priori env. 1.500 € pour ACP de 20 lots) de couvrir les impayés de copropriétaires défaillants.

Autrement dit, si l'ACP souscrit cette assurance, l'ACP ne doit pas se préoccuper de tenter de récupérer les impayés auprès des coproprios concernés: c'est Actarius qui s'en charge (et l'ACP n'aura donc pas à s'en préoccuper, ce qui peut être intéressant dans le cas de gros travaux commandés et à payer.


Erik DECKERS
Pim's webmaster (notamment...)
Propriétés Immobilières

--------------------
L'expérience est une lanterne attachée dans notre dos, qui n'éclaire que le chemin parcouru - (Confucius)

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creditum
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Inscription : 11-05-2014
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Re : Produit financier pour copropriété.

c'est bien exact. ATRADIUS analyse la qualité de la copropriété ( comptes annuels, fonds de réserve, régularité du paiement des charges par copropriétaire & éventuellement les  retards du paiements des charges...etc).
Cette analyse est classique comme pour n'importe quelle demande de crédit d'investissement. Mais en plus, il convient de fournir à l'assureur-crédit un renseignement complémentaire: le n° national de chaque copropriétaire. Ces frais d'étude complémentaire sont facturés 6€ par copro. ( + taxe de 9.25%).
ATRADIUS déterminera ensuite la prime d'assurance en bonne connaissance du risque.
Cette police couvre l'ACP et non la banque ou l'organisme de crédits ou la compagnie d'assurances. Mais bien évidemment, rassure celle-ci!
ex: un prêt à tempérament de 100.000€; 7 copros, durée 84 mois; ACP de qualité moyenne. Prime unique de l'assurance: 2.346€ ttc.

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grmff
Pimonaute non modérable
Lieu : Sibulaga, Onatawani
Inscription : 26-05-2004
Messages : 15 674
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Re : Produit financier pour copropriété.

C'est amusant que Atradius s'introduit dans le monde de la copropriété et de la location, avec des produits relativement similaires, finalement.

Connaissant les origine de Atradius en Belgique (Les Assurances du Crédit), ce lancement dans le monde des privés m'étonne. Mais peut-être que j'ai des souvenir bien trop lointains des AC-Namur.... (Et que certains vont se dire: c'est cela. Va te coucher papy...  lol )


Grmf!
----------------
Si vous pensez avoir tout compris de l'immobilier,
c'est qu'on vous l'a mal expliqué.

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creditum
Pimonaute assidu
Inscription : 11-05-2014
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Re : Produit financier pour copropriété.

Merci pour votre conseil technique Monsieur Deckers.
mais il se fait que j'ai 58 ans et déjà tellement content de savoir sur quel bouton presser pour allumer mon ordinateur... et m'en rappeler le lendemain!

Christian Delaby

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ImmoCaution
Pimonaute assidu
Lieu : Luxembourg
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Re : Produit financier pour copropriété.

grmff a écrit :

C'est amusant que Atradius s'introduit dans le monde de la copropriété et de la location, avec des produits relativement similaires, finalement.

Connaissant les origine de Atradius en Belgique (Les Assurances du Crédit), ce lancement dans le monde des privés m'étonne. Mais peut-être que j'ai des souvenir bien trop lointains des AC-Namur.... (Et que certains vont se dire: c'est cela. Va te coucher papy...  lol )

Je me suis permis de faire suivre vos commentaires à Atradius. Atradius est un assureur spécialiste qui doit adapter son offre à la demande actuelle.


Alessandro
Managing Director
EuroCaution Benelux SA

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Macha
Pimonaute
Inscription : 02-05-2014
Messages : 28

Re : Produit financier pour copropriété.

creditum a écrit :

c'est bien exact. ATRADIUS analyse la qualité de la copropriété ( comptes annuels, fonds de réserve, régularité du paiement des charges par copropriétaire & éventuellement les  retards du paiements des charges...etc).
Cette analyse est classique comme pour n'importe quelle demande de crédit d'investissement. Mais en plus, il convient de fournir à l'assureur-crédit un renseignement complémentaire: le n° national de chaque copropriétaire. Ces frais d'étude complémentaire sont facturés 6€ par copro. ( + taxe de 9.25%).
ATRADIUS déterminera ensuite la prime d'assurance en bonne connaissance du risque.
Cette police couvre l'ACP et non la banque ou l'organisme de crédits ou la compagnie d'assurances. Mais bien évidemment, rassure celle-ci!
ex: un prêt à tempérament de 100.000€; 7 copros, durée 84 mois; ACP de qualité moyenne. Prime unique de l'assurance: 2.346€ ttc.


Je vous remercie de bien vouloir répondre à nos questions contenues dans les 3 pages de ce débat. Ceci est la troisième page.

Par ailleurs, en consultant la publicité d'ATRADIUS, je constate que les renseignements ATRADIUS ne correspondent pas à ceux de CREDITUM dans le sens où ce dernier signale que seuls les copropriétaires participant au prêt paient la prime unique d'assurance-crédit ainsi que les mensualités pour le remboursement du prêt, ce qui est confirmé dans l'exemple (cfr lien:
  [url=http://www.creditum.be/new/fr/model-acp/]

Dans ce cas très intéressant ( vrai ?), ceux qui paient cash ne sont pas concernés par ce prêt ni par l'assurance-crédit et l'ACP est assurée contre les « mauvais payeurs » !

ATRADIUS par contre,  semble rendre cette assurance-crédit obligatoire pour tous les CP, y compris ceux qui paient cash !!!! ce qui pénalisera ceux-ci.

En effet, ATRADIUS mentionne:
« Le syndic se charge de répartir la prime d’assurance sur l’ensemble des copropriétaires . »

Et cette prime est fonction du risque de solvabilité générale de l'ACP .

Il y a donc bien solidarité entre TOUS les copropriétaires par le biais de cette assurance rendue obligatoire mais aussi plus élevée en fonction de la présence de « mauvais payeurs » réels ou potentiels.

En effet, lorsque des CP demandent de pouvoir étaler leur charges, de détourner le fonds de réserve de sa destination légale (les gros travaux) pour payer les petits travaux et payer le solde non couvert par les assurances, c'est parce qu'ils ont déjà des problèmes financiers.

Ils auront donc toutes les difficultés pour honorer en plus un prêt onéreux et obligeront l'assurance à intervenir.

Jusqu'à quel montant d'impayés cette assurance couvre-t-elle l'ACP ?

Par ailleurs, je suppose que le risque d'impayés croit avec la taille de l'ACP, avec le montant emprunté et aussi avec la durée du prêt, d'où solution onéreuse.

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Macha
Pimonaute
Inscription : 02-05-2014
Messages : 28

Re : Produit financier pour copropriété.

@CREDITUM,

Il est malheureusement impossible via votre site et celui de votre partenaire ATRADIUS pour l'assurance-crédit de prendre connaissance des conditions générales de vente de CREDITUM et ATRADIUS.

Pourriez-vous nous les communiquer ?

D'avance, merci.

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creditum
Pimonaute assidu
Inscription : 11-05-2014
Messages : 32

Re : Produit financier pour copropriété.

les questions posées par Madame ( ou Monsieur ) Macha sont vraiment pertinentes.
je vais faire court en plusieurs envois!

- ATRADIUS: le contrat d'assurance couvre les copros défaillants. C'est entendu!
La Compagnie couvre donc l'ACP. Je dirais que c'est le 1er étage de la fusée.
Alors, les copros qui ont payés cash ne seront eux jamais inquiétés.
Maintenant, la prime d'assurance peut être répartie sur l'ensemble des copros. Ceci est une décision de l'AG! D'expérience, c'est plutôt rare. Pour cause...

- le 2ième étage de la fusée est la banque ( compagnie d'assurances...etc.) et là, Macha a parfaitement raison. Imaginez que les factures ne soient pas payées; un détournement de fonds...etc. Bref, tous scénarios catastrophes. La banque peut se retourner sur l'ensemble des membres de la copro! Ceci ne change rien au rôle d'ATRADIUS.

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creditum
Pimonaute assidu
Inscription : 11-05-2014
Messages : 32

Re : Produit financier pour copropriété.

en conclusion, je dirais que la 1er étape est avant tout de vérifier la bonne "honorabilité" du syndic. Ce point est primordial. Vous comprenez pourquoi..

ET ensuite, la procédure classique d'analyse crédit. ( but des travaux; comptes annuels; régularité dans le paiement des charges; check up des copros...etc.)

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luc
Pimonaute incurable
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Re : Produit financier pour copropriété.

creditum a écrit :

en conclusion, je dirais que la 1er étape est avant tout de vérifier la bonne "honorabilité" du syndic. Ce point est primordial. Vous comprenez pourquoi..

Donc si l'ACP nomme un autre syndic, le crédit sera révoqué/rénogocié?


Cordialement,

Luc

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creditum
Pimonaute assidu
Inscription : 11-05-2014
Messages : 32

Re : Produit financier pour copropriété.

Monsieur,
je viens d'avoir un refus dans un dossier (gros montant) ce matin.
Alors que la copro est saine, l'historique professionnel et privé du syndic ne l'est pas...

Je n'ai pas encore eu le cas d'un changement de syndic en cours de remboursement. à priori, ce doit être rare: octroyer un crédit à une ACP, valorise grandement le rôle du syndic vis à vis ds copros!

mais, vous avez raison, je me renseigne à ce sujet. Faut-il l'accord d'ATRADIUS pour une nvlle nomination???

christian

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creditum
Pimonaute assidu
Inscription : 11-05-2014
Messages : 32

Re : Produit financier pour copropriété.

J'avoue ne pas bien comprendre la question de Macha à propos des conditions générales de vente de CREDITUM!

Nous ne vendons rien. Nous avons un rôle de conseil.
Nous sommes contacté par des ACP, des syndics...etc. Nous nous efforçons de trouver une solution à la demande. Nous ne facturons aucune prestation.

Christian

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Macha
Pimonaute
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Messages : 28

Re : Produit financier pour copropriété.

creditum a écrit :

J'avoue ne pas bien comprendre la question de Macha à propos des conditions générales de vente de CREDITUM!

Nous ne vendons rien. Nous avons un rôle de conseil.
Nous sommes contacté par des ACP, des syndics...etc. Nous nous efforçons de trouver une solution à la demande. Nous ne facturons aucune prestation.

Christian

Votre site mentionne cependant clairement:

Pourquoi un prêt ACP:
... il existe un prêt collectif ACP de Creditum.

C'est par ailleurs ce que mon syndic a lui-même compris, je suppose après vous avoir rencontré,  puisqu'il nous a annoncé qu'en vue des travaux de réfection des terrasses, il va nous proposer un nouveau produit financier spécialement conçu pour les copropriétés.

Ce nouveau produit s'appelle CREDITUM.BE

Et aujourd'hui, vous nous déclarez que vous ne vendez rien et ne jouez que le rôle de conseil !

Permettez-moi de vous dire mon inquiétude face à ce produit que je ne saisis pas et qui, à mon sens, relève de l'amateurisme.

Comme d'autres sur ce forum l'ont fait remarquer, ce n'est pas clair !!!

Vous n'avez pas toujours pas répondu à mes questions et les conditions reprises sur CREDITUM.be ne sont pas corroborées par celles de ATRADIUS.

Je ne manquerai pas d'en aviser les copropriétaires de mon immeuble.

Macha.(Madame)

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creditum
Pimonaute assidu
Inscription : 11-05-2014
Messages : 32

Re : Produit financier pour copropriété.

inquiétude face à ce produit; amateurisme... diable!
Ce produit que nous vendons ( j'apprends grâce à Md Macha que j'ai statut de commerçant !) est novateur. En ce sens qu'il couple un prêt à une assurance qui prend le relais lors d'un défaut de paiement de l'emprunteur. Ceci rassure à la fois l'emprunteur ET (indirectement) le créancier. Voilà le produit que nous VENDONS. Je pourrais aussi VENDRE une assurance "perte d'emploi". Si Si Md Macha, ce produit est proposé par d'excellentes compagnies d'assurances!
Quant à vos autres questionnements, je pense y avoir répondu. Voir plus bas, l'exemple de la fusée.

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Scale2601
Pimonaute assidu
Lieu : Loonbeek
Inscription : 13-01-2014
Messages : 105

Re : Produit financier pour copropriété.

creditum a écrit :

inquiétude face à ce produit; amateurisme... diable!
Ce produit que nous vendons ( j'apprends grâce à Md Macha que j'ai statut de commerçant !) est novateur. En ce sens qu'il couple un prêt à une assurance qui prend le relais lors d'un défaut de paiement de l'emprunteur. Ceci rassure à la fois l'emprunteur ET (indirectement) le créancier. Voilà le produit que nous VENDONS. Je pourrais aussi VENDRE une assurance "perte d'emploi". Si Si Md Macha, ce produit est proposé par d'excellentes compagnies d'assurances!
Quant à vos autres questionnements, je pense y avoir répondu. Voir plus bas, l'exemple de la fusée.

Monsieur,
Rien ne sert de s'énerver. Le mieux est que vous expliquer clairement votre prêt.
Je vais essayer d'être clair vous pourrez me répondre après.
1 - Creditum représenté par vous, est l'organisme prêteur. Prêt qui représente un certain risque comme tous prêt que vous désirez faire couvrir par l'assurance Atradius?
2 - Le prêt est au nom de l'ACP?
3 - Pouvez-vous m'expliquer comment vous faites pour récupérer les sommes impayées d'un copropriétaire vu que vous n'avez aucun lien direct avec celui-ci le contrat étant signé entre ACP et Creditum et ACP et Atradius.
4 - La couverture du risque est une manière de cacher le taux réel d'intérêts.
5 - Le risque étant quasi nul dans le cadre d'une ACP vu que les copropriétaires sont solidairement responsable.
Je peux me tromper, dès lors je vous demanderai de bien avoir l'amabilité de détaillé le type de prêt ainsi que les responsabilités de chacun.
Fournir un tableau avec les taux, les conditions générales et autres afin de pouvoir informer un conseil de copropriété et de présenter votre produit en AG.
Actuellement les informations ne sont pas très pertinente et les documents à fournir de la part de l'ACP nombreux, mais incomplet je pense.
Vous demander le numéro national des copropriétaires si je ne me trompe pas. En tant que professionnel vous devriez peut-être demander un extrait de la matrice cadastrale.
Dans ce type de contrat vous comprendrez aisément que pas mal de copropriétaires sont retissant à être engager financièrement pour quelqu'un d'autres. Les premiers qui doivent être rassurer s'est eux quand à leurs responsabilités!
Donner les informations claire et précise avec les assurances claires et vous n'aurez aucun soucis à démarché votre produit. Ici personnellement je n'ai pas compris grand chose. Alors en tant que syndic comment pourrais-je présenter votre produit en AG!!! hmm  hmm  hmm


Bien à vous.
Scale2601

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creditum
Pimonaute assidu
Inscription : 11-05-2014
Messages : 32

Re : Produit financier pour copropriété.

Monsieur,
Nous ne sommes pas "organisme prêteur". Je suis courtier et le gros du travail est de trouver le bon funding auprès des banques, organismes de crédits, compagnies d'assurances etc.
- 2: en effet, le prêt est au nom de l'ACP
-3 : il y a une procédure que le syndic doit respecter: 1; 2; 3 ième rappel envers le copro défaillant. ensuite, déclaration de sinistre envoyée chez ATRADIUS.
-4 : méchante question Monsieur! Il y a deux contrats distincts. Aucune corrélation entre les deux!. Pour les pros qui nous lisent: ce n'est pas une "mixte 10/10"!
-5 : seuls les copros qui souscrivent au prêt sont concernés par l'assurance- crédit d'atradius. Il n'y a donc plus de solidarité...sinon pourquoi y souscrire! En revanche et vis à vis de la banque, de la compagnie d'

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creditum
Pimonaute assidu
Inscription : 11-05-2014
Messages : 32

Re : Produit financier pour copropriété.

pti bug sorry,
je disais que vis à vis de l'organisme prêteur, qui, je le rappelle n'a rien à voir avec le contrat d'ATRADIUS, en cas de manquements graves ( factures impayées, détournement de fonds...etc.) il est bien évident qu'il y aura recours auprès de l'ACP. Ceci n'empêchera pas le contrat ATRADIUS de sortir ses effets!

De là la haute importance de travailler avec des syndics "honorables".

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panchito
Pimonaute non modérable
Inscription : 20-06-2012
Messages : 5 708

Re : Produit financier pour copropriété.

Je ne comprends pas l'utilité de votre produit.

Vous faites payer une prime d'assurance pour couvrir un risque qui est nul.

En effet, le Syndic ne peut légalement pas passer commande pour réaliser de gros travaux tant qu'il ne dispose pas du montant total de cette commande sur le compte de la copropriété.

Donc pour financer les travaux, il va lancer des appels de fonds si le fonds de réserve est insuffisant.

Si il a des mauvais payeurs qui ne veulent pas / ne peuvent pas payer, ils s'adresse aux autres qui suivant le principe de solidarité en vigueur dans les copropriétés ont l'obligation légale de payer les sommes impyées des cp défaillants.

Donc où et comment venez-vous imiscer votre produit dans cette histoire??

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creditum
Pimonaute assidu
Inscription : 11-05-2014
Messages : 32

Re : Produit financier pour copropriété.

en conclusion Monsieur:

- sans assurance-crédit, nous ne trouvons pas le funding ( sources de financement).
Le produit CREDITUM que nous VENDONS ( je dirais plutôt: le principe... comprenne qui pourra) rassure à la fois l'ensemble des copros ET les banques.

Je vous remercie pour votre attention.

ch

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creditum
Pimonaute assidu
Inscription : 11-05-2014
Messages : 32

Re : Produit financier pour copropriété.

Monsieur Panchito,

Mais vous avez parfaitement raison. Appel de fonds...etc.
Dans ce cas, l'ACP n'a pas besoin de recourir à un crédit!!!
Et donc l'assurance n'a pas lieu d'être.

J'aurais dû y penser plus tôt.... mer...alors, tout ce travail pour rien!

Ch

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