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Produit financier pour copropriété.

Macha
Pimonaute
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Produit financier pour copropriété.

Bonjour,

Notre syndic nous informe qu'en vue des travaux de réfection des terrasses, il va nous proposer un nouveau produit financier spécialement conçu pour les copropriétés.

L'avantage, dit-il sans autre explication, est que nous ne devrons plus payer pour les mauvais payeurs !!!

Quelqu'un connait-il ce produit ?
Je n'ai rien trouvé sur internet sauf pour la France où je lis que seuls les copropriétaires qui le souhaitent signent ce prêt.

En effet, peut-on contraindre quelqu'un à payer par mensualités d'autant plus qu'un fonds de réserve conséquent existe pour ces travaux ?

Merci pour vos réponses.

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luc
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Re : Produit financier pour copropriété.

Étant donné que mon ACP sera probablement candidat (AGE suite à la nomination d'un syndic judiciaire la semaine prochaine), j'ai fait une enquête rapide.

Suite au résultat provisoire négatif le feu orange est activé, puisque cette firme n'informe pas correctement ses clients potentiels. Il y a quelques années j’ai déjà fait une enquête rapide sur cette firme (qui n’existe que depuis 2011 et a son siège social pas loin de la maison de mes parents)

Dès que mon enquête un peu plus approfondie est terminé (probablement jeudi) je signalerai probablement mes constats sur ce forum.


Cordialement,

Luc

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Macha
Pimonaute
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Re : Produit financier pour copropriété.

J'ai interrogé Test achats pour connaître leur avis sur la légalité de ce produit pour la raison mentionnée dans un de mes précédents messages.

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Macha
Pimonaute
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Re : Produit financier pour copropriété.

grmff a écrit :

J'ai le souvenir d'une copropriété avec gros travaux à faire. Plusieurs propriétaires étaient dans l'impossibilité de payer, et la copropriété dans l'impossibilité de faire crédit.

Sans prêt, les travaux, reconnus indispensables par tous, ne seraient pas passés. Pas mal des copropriétaires n'auraient pas eu le crédit nécessaire auprès de leur banque.

On a donc été réduit à faire un crédit pour faire passer le projet. Au bénéfice de tous.


Dans un autre cas, on a fait un crédit pour ceux qui le désiraient, au niveau de la copropriété. Rien que de penser aux écritures comptables pour ce crédit partiel, j'ai encore mal aux cheveux. A ne jamais faire...

Bonsoir Grmff,

Pouvez vous me dire si dans ce cas le prêt était également conditionné à une assurance comme pour CREDITUM.be pour les propriétaires en difficulté de paiement ?

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grmff
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Re : Produit financier pour copropriété.

Yop.

Ces deux crédit était contractés par l'ACP. Avec solidarité et sans assurance particulière. Korfina était le prêteur. Les grandes banques prétendaient pouvoir le faire, mais en pratique, tous les propriétaires devaient signer individuellement, ce qui donnait un drot de veto à tous...


Grmf!
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c'est qu'on vous l'a mal expliqué.

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luc
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Re : Produit financier pour copropriété.

La firme CREDITUM ne tient selon moi pas compte du Code de Droit Économique (BCE), ni de la loi sur la protection des consommateurs (info précontractuelle), ni des directives du FSMA (aggrégation CBFA). Cette firme n'apparait pas sur la liste "prestataires de services financiers" FSMA et n'emploie pas de personnel.

Il serait très utile ET rentable de demander la position du SPF Économie ou FNSMA  concernant cette firme avant de signer un contrat avec eux.

En plus les info publiés sur leur site suggèrent qu’ils donnent trop d’importance au fonctions de syndic et de président d’AG (comme en Hollande). Ce qui indique une méconnaissance de contexte Belge et donc un manque de professionnalisme.

Finalement :
- Le « père » de cette firme est ARCADIUS, firme hollandaise.
- Le « père » d’ARCADIUS est une firme italienne.


Cordialement,

Luc

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Macha
Pimonaute
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Re : Produit financier pour copropriété.

Désolée de revenir sur le sujet mais plus je relis les informations reprises sur le site de CREDITUM.be, plus je me dis que cela n'est pas clair !!

Etant donné que le prêt est souscrit au nom de l'ACP et non au nom des copropriétaires individuellement, que parallèlement à ce prêt, une assurance pour défaut de paiement est également conclue ... au nom de cette même ACP.

C'est donc l'ACP, et non les copropriétaires souscripteurs, qui paiera les diverses mensualités pendant la durée du prêt.

CREDITUM affirme qu'en cas de défaut de paiement par un copropriétaire, les autres copropriétaires ne doivent pas payer pour lui, c'est l'assurance qui assure alors ce défaut de paiement.

Comment CREDITUM peut-il savoir que Monsieur X n'a pas payé sa mensualité puisque c'est à l'ACP, via le syndic, et non à CREDITUM que ce remboursement est effectué ?

Pour moi, il y aura donc bien solidarité entre tous les copropriétaires en cas de défaut de paiement d'un souscripteur.

A mon avis, l'assurance pour défaut de paiement couvre l'ACP en cas de faillite et non le copropriétaire qui ne paierait plus l'ACP.

Par ailleurs, CREDITUM affirme :

"Lors de l’assemblée générale, l’ACP peut approuver le projet avec 50% des voix plus une. S’ensuit un délai d’attente de 4 mois avant que le montant du prêt ne soit versé afin qu’ une décision unanime de tous les propriétaires soit prise."

Selon CREDITUM, chaque CP a donc un droit de veto sur ce prêt.

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PIM
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Re : Produit financier pour copropriété.

Je ne connais pas ce produit CREDITUM et, a priori, notre forum n'a pas vocation de critiquer un produit et/ou un organisme identifié, selon le règlement du forum.

Je ne doute pas de la pertinence de la discussion et une souplesse peut être prévue à cet égard.

Je vais cependant inviter un représentant de cette firme à participer à la discussion, de manière à apporter des réponses qualifiées aux questions et remarques des "pimonautes": on verra si une suite sera réservée à cette invitation.


Erik DECKERS
Pim's webmaster (notamment...)
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L'expérience est une lanterne attachée dans notre dos, qui n'éclaire que le chemin parcouru - (Confucius)

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grmff
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Re : Produit financier pour copropriété.

Excellente idée.

Ce produit me semble a priori mal emmanché. Je ne vois personnellement pas comment cela peut tenir la route. Si un des propriétaires est mal mis financièrement, et dans l'impossibilité de payer ses charges ou un supplément de charge, et que le prêt est conclu quand même, quelle assurance va payer un risque couru d'avance?

On m'a toujours appris qu'une assurance se prend pour un risque incertain. Et non pour un risque certain...

Mais peut-être que quelque chose m'échappe.


Grmf!
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Macha
Pimonaute
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Re : Produit financier pour copropriété.

J'espère que la proposition de PIM d'inviter un représentant de CREDITUM à ce forum recevra un accueil favorable.

En effet, suite à mon courrier à Test-achats, je viens d'être contactée par leur service juridique au sujet de ce prêt et mes interrogations subsistent et mon inquiétude grandit !

Leur avis est que la publicité de ce produit faite sur le site de CREDITUM.be n'est pas claire, ni assortie d'aucun montant quant aux diverses primes, ce qui rend impossible tout avis concernant l'intérêt de ce prêt.

Test-achat s'interroge sur la raison de comparer ce prêt à un prêt personnel (le plus onéreux des prêts !) pour effectuer des travaux de rénovation puisqu'il existe pour les personnes qui ne pourraient payer cash des produits nettement plus adaptés et moins chers tels que le complément au prêt hypothécaire ou le prêt rénovation ... lesquels exigent évidemment une enquête quant à la solvabilité du souscripteur !

Proposer un tel prêt facile quant aux démarches administratives réduites, induit que des copropriétaires ne pourraient souscrire un prêt hypothécaire en raison de leur capacité financière insuffisante.

Il est donc légitime de s'interroger sur la légalité de permettre à des copropriétaires mis sur la « liste noire » des organismes de crédit d'obtenir un prêt à charge des copropriétaires solvables.

En effet, Test-achat estime qu'il faut être naïf de croire qu'il est possible de déroger au principe de solidarité entre copropriétaires et de ne pas devoir payer pour les « mauvais payeurs », puisque le prêt n'est pas conclu individuellement mais au nom de l'ACP et que la loi sur la copropriété est claire au sujet de la solidarité entre copropriétaires.

C'est cependant ce que mon syndic affirme dans son courrier aux copropriétaires, reprenant ainsi les arguments de CREDITUM !!   
Alors, naïveté, incompétence ou tromperie de la part du syndic ? 
Cela ne me rassure pas de la part d'un professionnel qui ne s'est pas posé les questions que nous nous posons au sujet de ce produit présenté comme un produit « miracle » qui résoudrait tous les problèmes de financement des ACP sans pénaliser aucun copropriétaire !

Par ailleurs, Test-achat n'a pas connaissance sur le marché d'une assurance qui couvrirait les « mauvais payeurs » en cas de défaut de paiement ... ce qui inciterait évidemment certains à ne plus payer puisqu'ils ont une assurance pour payer à leur place !!!

Si un tel produit existe, il doit être très onéreux et donc pas intéressant, puisqu'au paiement des charges régulières de copropriété, déjà impayables pour certains, s'ajouteront le coût élevé des travaux, le prêt onéreux, et cette assurance qui mettront inévitablement en difficulté financière de nombreux propriétaires déjà sur la corde raide.

En conclusions, Test-achat préconise la plus grande prudence avant de prendre la décision de souscrire ce prêt et suggère que le syndic et CREDITUM apportent avant l'AG le maximum d'explications relatives à ce produit.

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panchito
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Re : Produit financier pour copropriété.

Votre syndic a plus que probablement fait un copy/paste de ce qu"il a trouvé le site.

De toutes façons c'est vous les propriétaires (actionnaires) qui votez et assumez toutes les responsabilités.

Votre Syndic n'est que le bras qui exécute VOS décisions.

Et dès qu'il reçoit décharge et quitus de l'ACP, il est complètement blanchi et rélévé de toutes les conséquences que cer choix pourrait engendrer.

Pour finir: on n'a que le Syndic que l'on mérite.

C'est vous les propriétaires qui l'avez engagé et qui le réélisez ou non à chaque AG après qu'il vous ait fait rapport sur ses activités.

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PIM
Pimonaute non modérable
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Re : Produit financier pour copropriété.

Macha a écrit :

J'espère que la proposition de PIM d'inviter un représentant de CREDITUM à ce forum recevra un accueil favorable.

J'ai en tout cas adressé un email dans ce sens, en ce vendredi après-midi, à différentes adresses mentionnées à la page 'contact' de leur site.

Wait and see...


Erik DECKERS
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creditum
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Re : Produit financier pour copropriété.

Bonsoir,
Je suis le représentant de CREDITUM pour la région bruxelloise.
Je prends à l'instant connaissance de votre invitation à participer à ce forum et vous en remercie. Je vais relire attentivement vos remarques et y répondre au plus vite.Et, je l'espère complètement... Je vais déjà rassurer certaines personnes quant à mes qualifications. Je suis bien courtier d'assurances et de crédits. J'ai aussi longuement pratiqué le "risque ACP" jusqu'à assèchement quasi complet de l'offre des banques par manque de garanties réelles et grande méfiance par le principe de la "solidarité".
Je vous reviens donc au plus vite. ( nous sommes dimanche et il est déjà 20h passée.

Ch Delaby
FSMA: 62985A

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PIM
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Re : Produit financier pour copropriété.

creditum a écrit :

Bonsoir,
Je suis le représentant de CREDITUM pour la région bruxelloise.
Je prends à l'instant connaissance de votre invitation à participer à ce forum et vous en remercie. Je vais relire attentivement vos remarques et y répondre au plus vite.Et, je l'espère complètement... Je vais déjà rassurer certaines personnes quant à mes qualifications. Je suis bien courtier d'assurances et de crédits. J'ai aussi longuement pratiqué le "risque ACP" jusqu'à assèchement quasi complet de l'offre des banques par manque de garanties réelles et grande méfiance par le principe de la "solidarité".
Je vous reviens donc au plus vite. ( nous sommes dimanche et il est déjà 20h passée.

Ch Delaby
FSMA: 62985A

Merci d'avoir répondu à notre invitation.
Vos réponses seront lues avec intérêt.

A bientôt donc.


Erik DECKERS
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ImmoCaution
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Re : Produit financier pour copropriété.

Il existe en Belgique deux produits d'assurance intéressants (et je suppose que Creditum.be, en tant qu'intermédiaire immatriculé à la FSMA, le propose) :

L’Assurance prêts aux copropriétés accessible ici
et
L’Assurance charges de copropriétés accessible ici

Atradius est un leader mondial, et leurs produits sont conformes à la loi.

En tant qu'intermédiaire en assurance et courtier, je partage les doutes des membres du forum en lisant le site de Creditum.be qui n'est pas clair et surtout il manque beaucoup d'informations comme le numéro de licence, etc, mais je suis content que mon confrère participe au forum comme nous le faisons.

Par ailleurs, Test-achat n'a pas connaissance sur le marché d'une assurance qui couvrirait les « mauvais payeurs » en cas de défaut de paiement ... ce qui inciterait évidemment certains à ne plus payer puisqu'ils ont une assurance pour payer à leur place !!!

Ceci est une réponse typique de TEst-Achat, ils ne connaissent pas l'assurance crédit et les produits d'Atradius.

Je reste à disposition pour les membres du forum pour les conseiller, mais pas pour leur vendre le produit, car nous faisons que de l'assurance caution voir le produit ImmoCaution sur ce site.


Alessandro
Managing Director
EuroCaution Benelux SA

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creditum
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Re : Produit financier pour copropriété.

c'est étonnant..j'ai donné un exemple précis d'un crédit ACP couvert par Atradius.
j'ai cliqué sur "envoyer" et je ne le retrouve pas!
est-ce normal?


à vous lire,

Ch Delaby

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luc
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Re : Produit financier pour copropriété.

creditum a écrit :

c'est étonnant..j'ai donné un exemple précis d'un crédit ACP couvert par Atradius.
j'ai cliqué sur "envoyer" et je ne le retrouve pas!
est-ce normal?

En marge: on cherche à avoir des réponses à nos questions concernant le produit de CREDITUM.


Cordialement,

Luc

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PIM
Pimonaute non modérable
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Re : Produit financier pour copropriété.

creditum a écrit :

c'est étonnant..j'ai donné un exemple précis d'un crédit ACP couvert par Atradius.
j'ai cliqué sur "envoyer" et je ne le retrouve pas!
est-ce normal?

Rien n'a été supprimé de notre côté en tout cas, comme message. Vous avez probablement fait une fausse manoeuvre.
Par ailleurs, soyez plus explicite svp: Creditum est un produit crédit couvert par Atradius ?


Erik DECKERS
Pim's webmaster (notamment...)
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creditum
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Re : Produit financier pour copropriété.

diable, voilà 2 fois que j'écris un mail avec exemple chiffré ( le second un tantinet moins long ) et aucun ne passe... est-on tenu à un nombre maximum de lignes???

ok, je vais le faire plus court et précis et je répondrai question par question

OUI, NOUS TRAVAILLONS AVEC L'ASSUREUR- CREDIT ATRADIUS.

et pour la 3ième fois, je remercie mon collègue Alessandro pour la qualité de son intervention d'hier soir et sa documentation. ( à une heure bien tardive...)

j'ai peur de cliquer sur "envoyer"...

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creditum
Pimonaute assidu
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Re : Produit financier pour copropriété.

là je vois qu'il est bien passé!

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PIM
Pimonaute non modérable
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Re : Produit financier pour copropriété.

creditum a écrit :

diable, voilà 2 fois que j'écris un mail avec exemple chiffré ( le second un tantinet moins long ) et aucun ne passe... est-on tenu à un nombre maximum de lignes???

ok, je vais le faire plus court et précis et je répondrai question par question

OUI, NOUS TRAVAILLONS AVEC L'ASSUREUR- CREDIT ATRADIUS.

et pour la 3ième fois, je remercie mon collègue Alessandro pour la qualité de son intervention d'hier soir et sa documentation. ( à une heure bien tardive...)

j'ai peur de cliquer sur "envoyer"...

astuce technique: Si le message est long, faites une copie de votre réponse avant de cliquer sur "envoyer": cela évite, en cas de bug ou perte de connexion, de devoir tout refaire...
Ou rédigez d'abord votre réponse par exemple dans "notepad" et collez-là dans le forum.


Erik DECKERS
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