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Produit financier pour copropriété.

Macha
Pimonaute
Inscription : 02-05-2014
Messages : 28

Produit financier pour copropriété.

Bonjour,

Notre syndic nous informe qu'en vue des travaux de réfection des terrasses, il va nous proposer un nouveau produit financier spécialement conçu pour les copropriétés.

L'avantage, dit-il sans autre explication, est que nous ne devrons plus payer pour les mauvais payeurs !!!

Quelqu'un connait-il ce produit ?
Je n'ai rien trouvé sur internet sauf pour la France où je lis que seuls les copropriétaires qui le souhaitent signent ce prêt.

En effet, peut-on contraindre quelqu'un à payer par mensualités d'autant plus qu'un fonds de réserve conséquent existe pour ces travaux ?

Merci pour vos réponses.

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Scale2601
Pimonaute assidu
Lieu : Loonbeek
Inscription : 13-01-2014
Messages : 105

Re : Produit financier pour copropriété.

creditum a écrit :

Monsieur Panchito,

Mais vous avez parfaitement raison. Appel de fonds...etc.
Dans ce cas, l'ACP n'a pas besoin de recourir à un crédit!!!
Et donc l'assurance n'a pas lieu d'être.

J'aurais dû y penser plus tôt.... mer...alors, tout ce travail pour rien!

Ch

Monsieur,

A vous lire je pense que vous ne faites pas partir de CREDITUM mais êtes un intermédiaire!

Et je ne comprend pas qui est couvert par l'assurance car il y a deux niveau de remboursements.

Je pense que vous devriez vous entouré de juriste et d'avocat ainsi que de professionnel et de peaufiner votre produit.

Vous devez également savoir par exemple qu'un syndic ne peux souscrire aucun engagement pour un terme excédant, la durée de son mandat, sauf sous réserve d'une décision expresse de l'assemblée générale.

dans l'état actuel et de la manière dont cela est présenter (également de part votre attitude à vous emporter à chaque réaction. Je ne pourrais conseiller votre produit ne voyant pas l'intérêt de ce montage. hmm


Bien à vous.
Scale2601

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creditum
Pimonaute assidu
Inscription : 11-05-2014
Messages : 32

Re : Produit financier pour copropriété.

Monsieur Scale,
Pourquoi pensez-vous à deux niveaux de remboursement ?
je n'en vois qu'un. le remboursement du crédit à l'organisme prêteur.
l'assurance a pour but de protéger l'ACP lors d'un défaut de paiement de l'un des copros ( ou plusieurs ). Ceci afin de garantir le paiement des échéances.

La prime d'assurance est une prime unique qui en fonction de la décision de l'AG est soit prise en charge par l'ensemble des copros ( en fonction de leurs quotités) soit par les seuls copros qui recourent à l'emprunt. Ceux qui paient cash ne sont alors pas concernés!

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Scale2601
Pimonaute assidu
Lieu : Loonbeek
Inscription : 13-01-2014
Messages : 105

Re : Produit financier pour copropriété.

creditum a écrit :

Monsieur Scale,
Pourquoi pensez-vous à deux niveaux de remboursement ?
je n'en vois qu'un. le remboursement du crédit à l'organisme prêteur.
l'assurance a pour but de protéger l'ACP lors d'un défaut de paiement de l'un des copros ( ou plusieurs ). Ceci afin de garantir le paiement des échéances.

Monsieur,
Vous pouvez m'appeler Pascal
La prime d'assurance est une prime unique qui en fonction de la décision de l'AG est soit prise en charge par l'ensemble des copros ( en fonction de leurs quotités) soit par les seuls copros qui recourent à l'emprunt. Ceux qui paient cash ne sont alors pas concernés!

Vous avez le prêt consenti à l'ACP en totalité ou en partie. Puis vous avez l'assurance.
Que se passe-t-il en cas de changement de syndic?
Pour l'assurance vous couvrez quoi : le non-paiement des charges par le(s) copropriétaire(s) au syndic ou du non paiement du syndic de la mensualité(s) en tout ou partie par le syndic sur quel base?
L'assurance couvre-t'elle le non payement ou la procédure de récupération des impayés.
Rien n'est préciser. J'aimerais bien avoir les différents contrats et annexe de vos produits ici nous somme dans un flou total.
Je le répète votre produit est peu connu et il peu être intéressant mais il faut qu'il ai aucune conséquence pour les autres personnes sans difficulté de payement. Donc si voulez que ce produit soit présenter dans les copropriété il faut un mécanisme clair et précis et si il y a des risques soucis doivent être connu. La responsabilité du syndic peut-être engagé.
A vous de faire en tenant compte des spécificité des copropriété que ce produit puisse être proposé. Et il y a une demande s'est certain. Mais il faut pouvoir convaincre les copropriétaire solvable qu'il n'y a aucun risque.

A vous de démontrer et de fournir les documents dans ce sens.


Bien à vous.
Scale2601

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panchito
Pimonaute non modérable
Inscription : 20-06-2012
Messages : 6 319

Re : Produit financier pour copropriété.

De toutes façons les banques ne prêtent plus aux ACP.

Je ne connaissais que Korfina qui voulait en encore bien accorder des prêts à des ACP mais à des taux usuraires.

Donc si vous ne prêtez pas d'argent, qui ve avancer les fonds?

Ou vous avez mis en place du crawfunding avec certaines banques?

Votre produit c'est juste une assurance solde et restant du?

C'est quoi exactement? Et quel risque couvre-t'il excatement puisque d'après la loi tous les copropriétaires sont cosolidaires et que les bons payeurs ont l'obligation légale de payer pour les mauvais payeurs?

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max11
Pimonaute intarissable
Lieu : Bruxelles
Inscription : 28-02-2012
Messages : 756

Re : Produit financier pour copropriété.

Scale2601 a écrit :

Et il y a une demande s'est certain. Mais il faut pouvoir convaincre les copropriétaire solvable qu'il n'y a aucun risque.
A vous de démontrer et de fournir les documents dans ce sens.

Aucun risque pour les copropriétaires solvables en faisant appel à une banque et une assurance crédit pour un problème de copropriété  ?    tongue  lol  big_smile    seulement dans le pays des bisounours à mon avis.

Si le prop ne paie pas sa part dans le crédit, il ne paie probablement pas ses charges non plus.... On parie que l'assurance crédit passe avant l'acp pour percevoir les paiements en cas de vente de l'appartement par exemple... voir même pour les échelonnements...

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Scale2601
Pimonaute assidu
Lieu : Loonbeek
Inscription : 13-01-2014
Messages : 105

Re : Produit financier pour copropriété.

S'est mon avis aussi donc j'attend de la part de se brave Monsieur d'apporter tous les éléments qui puissent nous faire changer d'avis.

Avec le peu d'élément présenté je ne voudrais pas m'engager sur ce produit.

Ou si quelqu'un sur ce forum peut me convaincre j'attends ses arguments mad  yikes  tongue


Bien à vous.
Scale2601

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creditum
Pimonaute assidu
Inscription : 11-05-2014
Messages : 32

Re : Produit financier pour copropriété.

Pascal,
je viens d'annuler nos vacances. Je te quitte,
adieu,
le brave Monsieur

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grmff
Pimonaute non modérable
Lieu : Sibulaga, Onatawani
Inscription : 26-05-2004
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Re : Produit financier pour copropriété.

A mon avis, le produit est une très bonne idée. Il désolidarise les copropriétaires, et par là même, il les rassure.

Tout syndic peut parfaitement prendre des engagements au nom de la copropriété, pour autant que la copropriété ait pris la décision en AG.

Personnellement, j'ai eu recours à Korfina, et les taux n'étaient pas du tout usuraires. AU contraire, j'ai trouvé les taux proches des taux des prêts hypothécaires. Cela a peut-être changé en quelques années. Mais en tous les cas, le prêt était consenti par Korfina, à la copropriété, donc avec solidarité de tous les propriétaires.

Cette responsabilité inquiétait beaucoup les propriétaires. Creditum propose un produit qui répond à cette inquiétude.

Ceci étant dit, il est vrai que pour proposer un produit et une solution à une copropriété, il faut avoir des documents et des taux à proposer à la copropriété.

Cher Créditum,

Inutile d'annuler les vacances pour si peu...

Avez-vous un exemple de contrat, conditions générales du prêt et conditions générales de l'assurance à proposer?

Si oui, merci de nous donner les liens vers votre site internet ou vers un autre site du produit dont vous seriez "courtier"

Si non, il est effectivement impossible de proposer votre idée (qui n'est qu'une idée à ce stade, et non un produit complet) à nos copropriétés. Il vous reste alors à faire le travail de finalisation. Si nous avons compris le principe, il manque la finalisation: au boulot...

Bien à vous

Grmf!


Grmf!
----------------
N'envie pas les autres. Tu ne sais pas ce que l'avenir leur réserve...

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max11
Pimonaute intarissable
Lieu : Bruxelles
Inscription : 28-02-2012
Messages : 756

Re : Produit financier pour copropriété.

Peu (pas) de banque sont intéressée à faire un crédit à une ACP même avec cette "clause de rêve" (pour eux) de la solidarité des copropriétaires. Pourquoi ?  car elles n'ont pas de visibilité sur les revenus et charges des intervenants pour juger de leurs capacités de remboursement (ne pas oublier que, elles, elles ont le fichier central des crédits) et qu'elles ont "une responsabilité"  de ne pas prêter trop facilement (sic ?!) quand il est évident que l'emprunteur ne pourra pas rembourser.
Ici, on nous propose un produit qui serait un prêt à une acp (donc hors fichier) pour toutes personnes qui annoncent, dés le départ, ne pas pouvoir payer et ne pas pouvoir prendre un prêt personnel (ou un prélèvement sur leur PH). En plus, on enlève la responsabilité solidaire des co-propriétaires qui ont les moyens de payer (donc les plus intéressants pour la banque) et on a une assurance qui s'engage à couvrir la copropriété pour les impayés.
Et tout cela, sans garantie (pas d'hypothèque pour une acp), sans frais, sans risque pour les "bons" copropriétaires et sans information sur les capacités de remboursement individuelles...

Je suis aussi preneur d'un tel produit.... et j'attends avec impatience les documentations nécessaires à tous produits financiers

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ImmoCaution
Pimonaute assidu
Lieu : Luxembourg
Inscription : 19-03-2014
Messages : 63
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Re : Produit financier pour copropriété.

Afin de faciliter le travail de mon confrère j'ai demandé en collaboration avec Pim.be a Atradius ICP de faire une intervention sur le forum pour expliquer le produit.

Dans le montage que Creditum propose il y a plusieurs intervenants :

1. Un organisme de prêt
2. Atradius ICP
3. Le syndic
4. Assemblé des copropriétaires

Le métier d'Atradius (anc. Namur Assurance de Crédit) est de couvrir le risque d'impayés et cela depuis plus de 60 ans.  Chaque dossier soumis est analysé par Atradius ICP qui décidera de couvrir ou non le risque.

De toutes façons les banques ne prêtent plus aux ACP.

Il y en a encore qui prête.


Je suis stupéfait des réponses peu documentées de mon confrère et je suis encore plus stupéfait que sur le site de Creditum il n'est pas clairement expliqué que Creditum est un intermédiaire en assurance et de crédit. (ce qui est obligatoire) Il faut jouer la transparence.

Cependant je peux confirmer que Creditum est une société agrée et réputé sérieuse.


Alessandro
Managing Director
EuroCaution Benelux SA

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luc
Pimonaute incurable
Lieu : Evere, Bruxelles, Belgique
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Messages : 4 945
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Re : Produit financier pour copropriété.

ImmoCaution a écrit :

Cependant je peux confirmer que Creditum est une société agrée et réputé sérieuse.

Après avoir consulté les pages suivantes:
- Recherche d’un intermédiaire / d’une société enregistrée / d’une mise en garde
- Creditum: contact
je regrette de n’avoir trouvé personne sur la page de contact qui mentionne un N° d’agrégation FSMA/CBFA, ni pour la personne morale Creditum, ni pour les 6 personnes physiques mentionnées sur cette page.
Pour une personne physique j’ai trouvé une société agréé par la FSMA, mais il n’est pas mentionné sur la page de contact que l’intéressé intervient comme le représentant permanent de sa société agréé (Art. 61 du Code des Sociétés).
Je ne doute pas que Creditum est probablement une société avec une réputation sérieuse, mais je doute qu’elle soit une société agréé par FSMA/CBFA. En tout cas les mentions, telle que la loi impose, ne sont pas repris sur leur site.

Dans le cadre d’une demande éventuelle de prêt de mon ACP par l’intermédiaire de Creditum je maintiens donc le « feu orange », tant que la FSMA ne s’est pas prononcé.

Il est aussi probable que le site internet de Creditum n’applique pas les dispositions du Code des Sociétés (Art. 61 à 62, 78 à 80, …) en ce qui concerne la publication d’information. Dans ce cadre il me parait que seul le service compétent du SPF Économie - Contact peut trancher.

Il est probablement utile de consulter dans ce contexte les pages suivante du SPF Économie :
- Quelles mentions peuvent être utilisées dans la promotion d’un crédit ? , qui donne une liste des mentions obligatoires.
- SPF Économie - Publicité et pratiques déloyales , qui délimite les pratiques à éviter.


Cordialement,

Luc

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Macha
Pimonaute
Inscription : 02-05-2014
Messages : 28

Re : Produit financier pour copropriété.

ImmoCaution a écrit :

Je suis stupéfait des réponses peu documentées de mon confrère et je suis encore plus stupéfait que sur le site de Creditum il n'est pas clairement expliqué que Creditum est un intermédiaire en assurance et de crédit. (ce qui est obligatoire) Il faut jouer la transparence.

Cependant je peux confirmer que Creditum est une société agrée et réputé sérieuse.

Vous affirmez que CREDITUM est réputée sérieuse !

Mais réputée en quoi et dans l'intérêt de qui ?

Je suis très inquiète dans la mesure où les seules réponses apportées par mon syndic à mes questions, identiques à celles posées sur ce forum,  ont été: voir site de CREDITUM.be.

Mon syndic est prêt à signer des deux mains.

Il a TOUT COMPRIS et a convaincu le conseil de copropriété, en fait, les gérants de l'immeuble!!

Dans un mois, notre ACP doit avaliser le mode de financement pour les travaux de réfection des terrasses pour un montant que nous ne connaissons pas encore mais qui devrait avoisiner les 400.000 euros.

Nous n'aurons donc aucune autre information concernant le produit CREDITUM et les conséquences de ce choix.

J'attends donc les explications de CREDITUM ou d' ATRADIUS.


Macha

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panchito
Pimonaute non modérable
Inscription : 20-06-2012
Messages : 6 319

Re : Produit financier pour copropriété.

Mon syndic est prêt à signer des deux mains.

Mais ni le CdC et encore moins le Syndic ne peut décider!

C'est vous les CP, réunis en Aseemblée Générale qui pouvez prendre cette décision.

Personne d'autre!

En ligne

ImmoCaution
Pimonaute assidu
Lieu : Luxembourg
Inscription : 19-03-2014
Messages : 63
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Re : Produit financier pour copropriété.

Macha a écrit :

  Vous affirmez que CREDITUM est réputée sérieuse !

Mais réputée en quoi et dans l'intérêt de qui ?

Je suis d'accord avec vous sur le manque de transparence de la part du confrère sur ce forum, mais d'après nos informations la société est réputé sérieuse.
Cependant il est vrai que le manque de transparence et surtout la non réponse aux questions n'est pas professionnel du tout.

Au sujet d'Atradius, lorsque l'ACP décide de demander un prêt à une banque de son choix pour faire des travaux, souvent les banques sont réticentes à prêter à cause de la solvabilité de certains propriétaires.
Atradius couvre le non paiement par un ou plusieurs copropriétaires des appels de charge mensuels ou trimestriels relatifs à leur quote-part due dans le cadre du remboursement du contrat de prêt.
Grâce à la couverture d'Atradius, les copropriétaires ne doivent plus payer (car ils sont solidaires les uns des autres) pour ceux qui deviennent défaillants.

Le rôle d'Atradius se limite à couvrir des risques d'impayés. Ce qui est des Conditions Générales il faut les demander à l'assureur directement ou à l'intermédiaire. Je vous rappelle que avant toute souscription de crédit ou d'assurance, l'intermédiaire est obligé de fournir toutes les informations demandés.


Alessandro
Managing Director
EuroCaution Benelux SA

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Macha
Pimonaute
Inscription : 02-05-2014
Messages : 28

Re : Produit financier pour copropriété.

ImmoCaution a écrit :

Au sujet d'Atradius, lorsque l'ACP décide de demander un prêt à une banque de son choix pour faire des travaux, souvent les banques sont réticentes à prêter à cause de la solvabilité de certains propriétaires.
Atradius couvre le non paiement par un ou plusieurs copropriétaires des appels de charge mensuels ou trimestriels relatifs à leur quote-part due dans le cadre du remboursement du contrat de prêt.
Grâce à la couverture d'Atradius, les copropriétaires ne doivent plus payer (car ils sont solidaires les uns des autres) pour ceux qui deviennent défaillants.

Le rôle d'Atradius se limite à couvrir des risques d'impayés. Ce qui est des Conditions Générales il faut les demander à l'assureur directement ou à l'intermédiaire. Je vous rappelle que avant toute souscription de crédit ou d'assurance, l'intermédiaire est obligé de fournir toutes les informations demandés.

Si j'ai bien compris, l'assurance (comme le prêt) est souscrite par l'ACP pour compte des copropriétaires signataires du prêt.

Chaque signataire est donc couvert par cette assurance.

Jusqu'à quel montant par copropriétaire ?

La prime étant unique et, selon les exemples de CREDITUM et d' ATRADIUS, ne tient pas compte du montant emprunté ni du nombre de signataires du prêt.

J'ai beaucoup de difficulté à croire qu'ATRADIUS couvrira au moins 1 seul impayé pour chaque copropriétaire signataire sans exclure purement et simplement l'ACP de cette assurance avant l'échéance du remboursement total du prêt.

Et dans ce cas, il y aura bien solidarité forcée de tous les copropriétaires, y compris ceux qui ont payé cash.

Par ailleurs, CREDITUM a mentionné sur ce forum:
« il y a une procédure que le syndic doit respecter: [b]1; 2; 3 ième rappel envers le copro défaillant. ensuite, déclaration de sinistre envoyée chez ATRADIUS. »,
[/b]donc solidarité durant plusieurs mois avant introduction du sinistre.

De même, dans mon exemple, je crains qu'ATRADIUS n'invoque la dissimulation par le syndic de la solvabilité des signataires du prêt pour exclure l'ACP puisqu'il n'y a aucune enquête sur la solvabilité des signataires, contrairement aux banques !!

Etonnant qu'il n'y ait pas d'enquête par ATRADIUS sur la solvabilité des signataires !!!

Macha

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panchito
Pimonaute non modérable
Inscription : 20-06-2012
Messages : 6 319

Re : Produit financier pour copropriété.

Le problème de copropriétaires défaillants est réglé par la loi:
les autres doivent payer à leur place.

C'est le principe de la solidarité et cette loi est impérative.

Comme c'est prévu par les lois, il n'y a aucun risque d'impayés, puisque les bons payeurs ont l'obligation légale de payer pour les mauvais.

Et pourquoi un bon payeur irait signer un contrat d'assurance et payer une prime de risque en plus de ses appels de fonds? Pour lui il n'y a pas de risque, il sait payer!

Et pourquoi une assuranc viendrait couvrir le risque certain qu'un mauvais payeur qui est déjà en défaut de payer ses charges, ne paie pas les avances pour les travaux? le risque est une certitude à 100% qu'il ne paiera pas les appels de fonds pour travaux, s'il ne paie déjà pas ses charges!

Toutes les "explications" fournies sont hyper nébuleuses et pas adaptées aux lois belges sur la copropriété.

En ligne

creditum
Pimonaute assidu
Inscription : 11-05-2014
Messages : 32

Re : Produit financier pour copropriété.

Madame Macha,
La prime est en effet "unique"; j'entends non échelonnée. Mais, elle est variable en fonction de la qualité de LA copro et DES copros. La prime peut ainsi varier sur une échelle de 1 à 6. Il s'agit vraiment d'une analyse du risque et tarification adaptée. Non standardisée!
Je pense avoir déjà indiqué qu'ATRADIUS devait disposer du "numéro national" de chaque copro. Il y a donc bien analyse des signataires.

Je suis aussi et sincèrement désolé de m'être emporté. Je ne suis pas un habitué des forums. L'impression d'avancer seul à découvert et que certains faisaient du sabotage par rapport à notre activité dont je retire une grande fierté. Veuillez m'excuser.

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panchito
Pimonaute non modérable
Inscription : 20-06-2012
Messages : 6 319

Re : Produit financier pour copropriété.

Je ne vois aucune valeur ajoutée à votre produit qui ne semble pas être adapté aux lois belges sur la copropriété.

Pourriez-vous répondre à chaque point de mon message précédent?

En ligne

max11
Pimonaute intarissable
Lieu : Bruxelles
Inscription : 28-02-2012
Messages : 756

Re : Produit financier pour copropriété.

Pour aider Creditum qui semble bien maltraité et mal maîtrisé la "dureté" du forum...
Sans que je ne sois lié de quelque manière à cette entreprise mais avec une vue externe assez bien avisée sur la question :

panchito a écrit :

Et pourquoi un bon payeur irait signer un contrat d'assurance et payer une prime de risque en plus de ses appels de fonds? Pour lui il n'y a pas de risque, il sait payer!

Justement pour ne pas avoir à payer pour les mauvais payeurs...

panchito a écrit :

Et pourquoi une assurance viendrait couvrir le risque certain qu'un mauvais payeur qui est déjà en défaut de payer ses charges, ne paie pas les avances pour les travaux? le risque est une certitude à 100% qu'il ne paiera pas les appels de fonds pour travaux, s'il ne paie déjà pas ses charges!

Parce que c'est leur boulot... ils font cela pour les grossistes en matériaux de construction par exemple, pour les sociétés aux clients nombreux, ... Comme toutes assurances, ils gagnent de l'argent grâce aux payeurs de primes pour qui ils ne doivent pas intervenir (comme une assurance incendie ou auto,...) et peut-être en prenant une marge (indemnité, intérêts, ...) sur l'argent qu'ils récupèrent.
Car je suppose que c'est là leur business : ils indemnisent l'ACP et poursuivent le mauvais payeur avec des méthodes probablement "plus agressives" que l'acp...

Je crois que cela pourrait être utile dans certaines ACP suivant le profil des propriétaires (mauvais payeur par négligence, par mauvaise volonté, par accident,...).
Dans ces ACP, cela peut-être intéressant pour avancer dans la bonne maintenance de l'immeuble malgré un ou deux "mauvais canards" qui bloqueraient tout

En ligne

creditum
Pimonaute assidu
Inscription : 11-05-2014
Messages : 32

Re : Produit financier pour copropriété.

Monsieur,
IMMOcaution a parfaitement répondu à vos questionnements. Je n'aurais pu mieux le faire!
Au sujet d'Atradius, lorsque l'ACP décide de demander un prêt à une banque de son choix pour faire des travaux, souvent les banques sont réticentes à prêter à cause de la solvabilité de certains propriétaires.
Atradius couvre le non paiement par un ou plusieurs copropriétaires des appels de charge mensuels ou trimestriels relatifs à leur quote-part due dans le cadre du remboursement du contrat de prêt.
Grâce à la couverture d'Atradius, les copropriétaires ne doivent plus payer (car ils sont solidaires les uns des autres) pour ceux qui deviennent défaillants.

Le rôle d'Atradius se limite à couvrir des risques d'impayés. Ce qui est des Conditions Générales il faut les demander à l'assureur directement ou à l'intermédiaire. Je vous rappelle que avant toute souscription de crédit ou d'assurance, l'intermédiaire est obligé de fournir toutes les informations demandés.

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