Paru sur Immoscan le 6 juillet:

"Fortis Banque, leader sur le marché belge des crédits hypothécaires, a relevé les tarifs de ses crédits hypothécaires ce jeudi, suivant ainsi la tendance à la hausse des taux sur les marchés financiers.

Concrètement, les augmentations varieront de 0,05 à 0,25 pc. Les taux pour un crédit révisable annuellement sur une durée de 20 ans passeront de 4,10 à 4,35 pc. Les crédits révisables tous les cinq ans se verront imposer un taux de 4,90 pc au lieu de 4,70 pc. A taux fixe, les intérêts sur les crédits de 20 à 25 ans passeront de 5,20 à 5,30 pc."

La BCE va encore augmenter ses taux au moins trois fois avant la fin de l'annee.

Hausse rapide des taux et chute de l'activite apres une speculation excessive, l'histoire se repete. On sait comment ca s'est termine dans les annees 80...

C'est vraiment le monde a l'envers. Pourquoi n'a-t-il pas simplement change d'agence? De toute evidence elle ne defend pas les interets de son client...

Le resume qui accompagne l'indice Trevi de juillet tente de toute evidence a rassurer mais certains passages sont assez revelateurs de l'etat du marche.

"Les immeubles de rapport ont stoppé leur hémorragie pour se stabiliser légèrement à la baisse par rapport au 1er janvier 2006"

"Le temps ou le vendeur pouvait se permettre d'être attentiste est révolu. Place aux équilibrages de marché."

C'est d'autant plus inquietant que cela cloture la periode habituellement la plus active de l'annee...

Oui, sans sueurs froide. J'y suis pour le long terme et me fout pas mal de l'evolution sur un an. Un peu comme vous en somme ;-)

De nombreux experts et la plupart des professionels que je connais ont egalement contestes les chiffres farfelus qui ont ete publies par stadim. Il ne doivent pas souvent quitter leur bureau chez stadim...

Merci pour l'offre, je passe ma vie entre la Belgique et les Etats-Unis et pourrait-donc me le procurer assez facilement.

L'immobilier est certainement un investissement de bon pere de famille et presente peu de risques sur le long terme (20 a 30 ans). Ma mise en garde vise les jeunes qui n'ont pas connus les temps difficile des annees 80 et croient que l'immobilier ne peut faire que monter.

Je n'ai jamais vu autant de jeunes succomber a la pression sociale de la brique. Je connais personnellement une vingtaine de ces 20 - 30 ans (Belgique et USA) qui ont achetes des appartements ou petites maisons en 2004 et 2005 et vont probablement devoir les revendre dans 2 - 3 ans pour cause de mariage, naissance ou divorce.

Ceux qui ont achete aux Etats-Unis ont deja perdu beaucoup d'argent. L'un d'entre eux a du vendre (perte d'emploi) en avril et a fait une perte de $45,000. Personne ne peut prevoir l'evolution du marche immobilier en Belgique ou ailleurs. Je me contente de mettre en garde contre cet exces de confiance dans la brique.

On va encore me dire que la France n'est pas la Belgique mais je trouvais ce petit article assez instructif. Bonne lecture.

"Tous les modèles spéculatifs et les “fondamentaux” montrent que la bulle spéculative de l’immobilier en France en est rendue à la 5e phase de Bagehot, la phase de stagnation qui rend tout le monde nerveux.

Elle a dû commencer à l’automne-hiver 2005 et va sans doute durer de un an à un an et demi, avec une très légère variation des prix (autrement dit un palier) dans un sens ou dans l’autre. Tout cela sera suivi par une chute inéluctable. (La Grande-Bretagne a, à peu près, un peu plus d’un an d’avance sur la France et le palier semble maintenant se terminer.)

Les cycles sont inéluctables, comme l’avait déjà fait remarquer Walter Bagehot (1826-1877) en 1873 dans ses écrits financiers — il fut l’ami de Charles Dickens et le premier directeur de la respectable revue The Economist- et est surtout connu pour son importante étude économique de la Bourse de Londres dans la deuxième moitié du XIXe siècle, Lombard Street. A Description of the Monetary Market. London, 1873 —, l’euphorie spéculative a toujours eu plusieurs phases et son modèle est toujours d’actualité.

1. Phase d’investissement. C’est un premier niveau de croissance tranquille, où les acheteurs recherchent avant tout un revenu raisonnable en fonction des montants investis ou, dans le cas de l’immobilier, une jouissance agréable et paisible de leur investissement.

2. Phase de confiance. La progression devient un peu plus forte et la confiance des investisseurs devient de plus en plus généralisée.

3. Phase de spéculation. C’est une période avec forte croissance et euphorie généralisée. On peut dire que c’est à ce moment-là que l’on entre dans une bulle.

4. Phase de surchauffe. C’est la période où ce qui prime avant tout, indépendamment de tout revenu, est un fort gain en capital. Les investisseurs semblent atteints d’hystérie collective, comme dans le jeu de la “patate brûlante”, qu’il faut vite saisir et repasser au suivant avant qu’elle ne vous brûle les mains.

Comme l’affirmait le banquier anglais Joseph Martin, en 1720, juste avant le krach des actions de la Compagnie des Mers du Sud : « When the rest of the world is mad, we must imitate them in some measure. » [« Quand tous les gens deviennent fous, il faut les imiter jusqu’à un certain point. », malheureusement, dans son cas, tout se termina mal, car il ne put vendre ses actions et il perdit sa fortune. Par la suite, il affirma “qu’il avait été aveuglé par les conseils d’autres personnes”.]

Dans cette quatrième phase, alors que la spéculation atteint des sommets vertigineux, la qualité des produits vendus tombe au plus bas, suite à la raréfaction des produits d’excellente qualité et aussi suite au manque de discernement des vendeurs qui sont incapables d’évaluer à son juste prix ce qu’ils désirent vendre. Cela finit par provoquer une rupture à un certain moment.

5. Phase de stagnation. Pour les raisons dites précédemment, par cause d’engorgement, dû à l’absence de produits de bonne qualité et aux prix irréalistes des vendeurs qui restent avec leurs invendus, le marché se calme peu à peu et mène à son effondrement inexorable.

Malgré tout, dans le début de cette 5e phase, de petits investisseurs mal informés, qui croient qu’ils vont “rater le coche”, achètent toujours, alors que les insiders se sont retirés à la fin de la troisième phase, mais leur nombre devient de plus en plus faible et ne peut maintenir en vie le marché.

Contrairement au cas des spéculations boursières pour lesquelles, en général, cette phase ne dure que quelques jours — au pire une semaine —, dans le cas des spéculations immobilières cette phase peut durer assez longtemps. En premier, à cause de la tension entre les vendeurs résistant à la baisse et les acheteurs poussant dans cette direction, mais surtout parce que le marché immobilier, de par son organisation même, est un marché à évolution lente, qui n’est pas particulièrement transparent dans le domaine des informations objectives. Son opacité est telle que la “transmission du bruit” (pour utiliser un langage technique) se fait très lentement.

Ainsi, lors de la chute immobilière de 1991-1998, cette cinquième phase a pratiquement duré de 1991 à 1992. Récemment, dans le Royaume-Uni, ce même phénomène a commencé vers la fin de 2004.
Lien : http://www.housepricecrash.co.uk/indices-hometrack-national.php

Comme toute tension, elle finit toujours par craquer, du côté du point faible et, comme dans tous les phénomènes de résistance, plus celle-ci a été longue, plus la rupture est forte et se fait rapidement.
6. Phase d’effondrement. La chute se produit presque toujours de façon inattendue, provoquée le plus souvent par une cause externe à la spéculation : événement historique, mauvaise nouvelle, problèmes sociaux, soudaine perte de confiance. Une fois démarrée, il est impossible de l’arrêter.

Tout cela permet de retourner paisiblement à la case de départ ou très nettement en dessous. Ainsi va la vie !

Dans une telle escalade par paliers, les insiders (qu’on pourrait traduire en français par les “initiés”) vont agir dans les échelons intermédiaires pour “faire monter la mayonnaise” et sortir au plus vite en revendant leurs actifs dès qu’ils auront fait un profit considérable, alors que les outsiders (qu’on pourrait là aussi traduire par les “innocents”) vont acheter au plus haut, seront pris dans la spirale descendante et devront revendre au plus bas.

Ainsi les pertes énormes des uns équilibreront-elles les gains monstrueux des autres, sauf que le plus souvent les conséquences économiques et sociales de cette fièvre seront désastreuses, parfois pour toute la société, y compris pour ceux qui n’y auront jamais pris part.

Moralité de cette histoire : Wait and see !"

Dans les trois cas, cela indiquerait un essoufflement du marché.

1/ Investisseurs prennent la porte de sortie
2/ Vendeurs font appels a plus d'agences car ils ne parviennent plus a obtenir les prix desirés.
3/ Les biens restent plus longtemps sur le marché car les acheteurs ne parviennent plus a payer les prix exorbitants de 2005.

Il ne semble pas y avoir beaucoup plus d'annonces multiples que l'an dernier, en tout cas rien qui expliquerait une augmentation de 50% en un an.

Vous n'etes de toute evidence pas souvent sortit de votre petite Belgique.

Voila le lien:

http://www.eya.com/index.cfm?neighborhoodid=6B5350E4-96B6-175C-98066DB4C3309E2E&fuseaction=MICROSITES.view&sectionid=9BEB266D-1125-AADA-EA6AA6936D9273FB

Aux Etats-Unis, les "experts" du cafe du commerce pretendaient aussi que les prix ne baissent jamais ou tres peu et s'amusaient a faire de l'humour lorsque l'on soulignait les exces des annees precedentes. Le meme ton, la meme arrogance.

Ces soi-disant experts sont devenus tres modestes et silencieux depuis que les prix ont baisses de 15% en 12 mois, que le nombre de faillites personelles a augmente de 72% en un an et que les familles se retrouvent a la rue.