Oui j'ai signé ce jour.

Les clauses mot à mot:
La vente est conditionnée à la modification de l acte de base pour que les garages puissent être loués et occupés par des personnes morales ou physique extérieures à la copropriété.

Le placement d une gaine d attente dans chaque garage en vue d un placement futur d une borne de rechargement électrique pour le vehicule.

Plus conditions octroi de crédit

Mes remerciements étaient d’ordre général mais il est bien entendu qu’ils vous étaient également adressés en particulier sur vos précieux conseils pour ce point. J’en profite pour vous remercier à nouveau

Pour vous répondre Panchito et GT : l’acte n’est pas encore finalisé. La signature de l’acte de copropriété par le constructeur est prévue pour fin de cette année lors de la livraison. Ainsi, l’agent immobilier m’a précisé que l’acte était encore sujet à modification et donc que cela ne devrait pas poser de complications de modifier ses points (il a d’ailleurs mis une clause de réserve à ce sujet sur l’offre d’achat) et il  a contacté devant moi le constructeur qui étaient d’accords de modifier le point en question. Il était par contre déjà indiqué que les garages pouvaient être vendus à des tiers mais c’est leur utilisation qui posait problèmes car ils devaient rester au sein de la copropriété. Ce point doit être modifié. Dois-je m'inquiéter ?

J’ai mis l’offre sur deuxième mains à 150 € sur internet mais n’ai pas eu de retour (l’offre n’était pas très bien présenté, pas de photos).

Ma compagne à mis une offre (mieux présentée avec photos virtuelles du projet, elle est plus créative que moi sur ce point) sur marketplace via facebook, je lui ai indiqué de mettre un prix de 120€.  Elle a mise l’offre en ligne seulement hier. Il y a 6 personnes qui se sont manifestés dont une qui souhaite visiter le garage directement  ... Cela semble plutôt positif.

Merci à tous pour vos retours.

Ma chère et tendre vient de me proposer de mettre l'annonce sur marketplace via Facebook (je ne connaissais pas cette plateforme). De là, j'ai pu voir un garage à louer dans une région moins bien située (plus éloigné géographiquement et dont l'impact du marché luxembourgeois est moindre)
pour un montant de 70€ par mois. Le garage est plus petit (2,4m * 5m) et semble vétuste.

Cela confirme mon impression que l'évaluation faite par l'agent immobilier de 80€ peut être revue à la hausse.

Après, j'entends les remarque de Pierre1 et je vais me montrer moins ambitieux sur le montant. Je pense débuter à 120€ ce qui me permettra d'être à l'équilibre au niveau du cash flow et de tester le marché. 

Je vais bien vérifier l'électricité en prévision d'installer le matériel adéquat pour proposer une offre « rare » dans le secteur et anticiper cette demande. Cela devrait aussi répondre à cette clientèle plutôt orienté avec des revenus confortables. Merci Grmff je n'avais pas pensé à cela.

Pour Rexou, si un entrepreneur devait réaliser ce type de projet, je me poserai sérieusement la question de revendre mes garages avant l'arrivée de ce concurrent. Toutefois, cela ne semble pas être le cas dans un futur proche. J'ai été me renseigner à la commune et il y a plusieurs projets de construction de résidences avec appartements en cours. Ainsi, je ne devrais pas avoir à gérer ce type de difficultés dans les années à venir. A moyen long terme cela risque de revenir. Une de mes hypothèses est qu'une fois le marché arrivé à saturation au niveau des appartements ils s'orienteront vers ce type de biens … Toutefois, cela fait 5 ans que je me dis qu'il faut qu'ils arrêtent de défigurer le village avec ces résidences qui n'arrêtent pas de pousser mais cela continue.

J'ai affiné encore un peu la situation des biens:
Il y aura douze appartements deux chambres dans la résidence en lien avec la vente des garages: 13 parkings disponibles et 7 places sous un car port + 4 garages.

Actuellement: 3 appartements au rez de vendus avec 3 places parking + 2 places car port et 1 garage.

A proximité immédiate de ce bâtiment (environ 60m) il y a une autre résidence de 8 appartements (6 appartements 2 ch et 2 appartements 1 ch) avec 8 places de parkings disponibles.

A une proximité quasi immédiate 150 m deux résidences d'appartements:

Résidence A: 8 appartements. Avec un parking un peu malfoutu. En faite, c'est un ancien garage transformé en appartements et cabinet vétérinaires. Le parking est profond mais pas assez large ce qui oblige régulièrement les occupant à se garer les uns derrières les autres … Je passe tous les jours devant et fait ce constat.

Résidence B: une résidence avec des garages en sous sol mais rien à l'extérieur qui ne permettent de se garer à proximité. Il y a 4 portes de garages extérieures.  Cette résidence est plus importantes que les deux autres: je dirais qu'il y a une vingtaines d'appartements. Elle est située à un angle sur une route passante.

A proximité plus lointaines mais dans le même village: je dénombre 6 résidences du même type et il y en a encore 2 ou 3 en cours ou en projet de construction. Toutes celles que je visualise ont des parkings mais pas de garages.

Merci pour votre réactivité et votre intérêt !

Vous pourriez développer un peu votre raisonnement car cette idée m'a aussi traversée l'esprit ? L'avantage que je voyais d'avoir les trois c'est d'être dans une situation de quasi monopole.

Merci pour votre retour

Réponse à Grmf,

Merci pour  ce retour.

Il y a des arrivées électriques qui sont prévues en tous cas. C’est clairement un investissement plutôt spéculatif (bien rares dans la région et prix en hausse sur ce secteur …).

Les frais pourraient diminuer encore un peu selon la négociation que j’arriverai à obtenir avec la banque. Il faudrait quand même débourser 4 à 5000 € de ma poche.

L’incertitude du cash-flow est effectivement un frein …

J’ai de l’argent disponible mais pas suffisamment pour envisager un achat immobilier pour le moment. J’effectue déjà les méthodes d’épargnes que vous conseillez. J’ai également un compte keytrade que j’utilise pour l’instant comme épargne. Le risque que l’argent parte à autres choses est nulle. Je me reprends, je devrais plutôt dire faible car il y a les contraintes automobile de Madame (qui sont déjà anticipé).

J’oublie de préciser que souhaiterais profiter des taux actuels pour réaliser une transaction immobilière. Je viens d’avoir mon banquier en ligne qui me dit que je ferais un investissement relativement neutre. Il entend par là que je ne mets pas à mal mes capacités futures d’emprunt pour un autre bien. Il me signal que des biens similaires ont été loués dans la région pour 50€ par semaine … Il trouve que le prix de 150 € n’est pas exorbitant mais il termine en me disant que néanmoins les garages doivent être loués (sous-entendus il faut une demande). J’ai suivi votre conseille, j’ai mis une annonce sur 2ème mains, je vais bien voir ce qu’il en est. 

Je souhaite faire un chemin un peu entre vous  deux (Panchito et Grmf) : d’abord investir dans l’immobilier et ensuite aller sur le marché actions).

Merci beaucoup pour vos remarques.

Merci pour ce retour,

Suite à mes interpellations, le promoteur m’a assuré que je pourrais acheter les garages sans acheter un autre bien. Il m'a également confirmé qu'ils n'étaient pas réservés uniquement aux copropriétaires. Je pourrais donc les louer à qui je le souhaite.

Concernant le loyer brut 300 € serait le pire des scénarios. J’aurais tenté 450 € brut mais je n’ai pas de point de repère pour fixer ce prix si ce n’est la rareté de l’offre dans ce secteur et les revenus confortables des occupants. Miser là dessus est peut-être un peu cavalier de ma part ?

Actuellement un seul garage a été vendu avec un appartement … Je pense effectivement que les salariés luxembourgeois achèteront les garages avec l'appartement (j’ai du mal à comprendre votre remarque). Il n’y a pas d’offres (ou peu) actuellement dans ce secteur pour ce type de biens. Ainsi, ils n'achètent pas de garages parce qu'il n'y en a pas ...