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Conseils achat garages

flash
Pimonaute
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Conseils achat garages

Bonjour,

Merci du temps que vous voudrez bien accorder à ma demande.

Je viens de lire plusieurs avis/conseils sur le forum et je suis impressionné par la qualité et la pertinence des remarques qui y sont prodiguées.

J’ai 33 ans, j’ai réalisé un prêt sur 15 ans en vue d’acquérir ma résidence principale. J’ai débuté ce prêt en 2016.

J’envisage d’acheter trois garages dans une zone relativement rurale mais qui bénéficie de la zone d’influence du Luxembourg. C’est mon premier achat locatif, j’éprouve quelques craintes pour passer cette étape: le bien va-t-il se louer ? A quel prix ?  Difficile de voir les prix du marché sur ce bien dans cette zone ...

Les garages font parties d’une nouvelle résidence d’une douzaine d’appartements (il y a 4 garages pour l’ensemble de la résidence, plusieurs places carports et plusieurs places de parking). Il y a une autre résidence du même type à proximité et qui ne bénéficie d’aucuns boxes de garages. Il y a également 4 ou 5 résidences du même type dans le village mais qui n’ont pas de garages. Les résidences ont poussées comme des champignons dans cette zone ses dernières années.

Je connais bien cette zone car c’est là où j’ai grandi. Je sais qu’il y a très peu de biens de ce type (boxes de garages) à proximité. J’envisage la location de garages pour des voitures mais surtout pour du stockage : les appartements de petites surfaces ayant littéralement explosés dans ce secteur.

J’ai du mal à définir un  prix. Le promoteur me dit qu’il pensait les louer 80 €. Je pense que l’on peut aisément monter à 100€ et je me demande si je pourrais tenter un peu plus (120 voir 150 €?). En sachant, que la plupart des occupants de ses appartements travaillent au Luxembourg (plaques luxembourgeoises des voitures garées devant les immeubles) et qu’ils bénéficient de salaires plus attractifs qu’en Belgique. Je pensais faire un petit flyers des garages et les distribuer dans l’ensemble des immeubles pour en faire la promotion.
Les garages sont neufs (en construction) et coutent chacun environ 23 000 € (TVA comprises) soit un total de 69 000 €. Frais compris (sauf banque) cela me reviendrait à 73 000 € environ. Que pensez-vous de ce prix d'achat?

Mon banquier me propose la solution de financement suivante : reprise sur encours de mon prêt pour une partie du montant plus une nouvelle hypothèque pour le reste du montant. Il peut m’offrir ainsi un prêt à 100% mais cela implique de débourser 7000€ (frais de sureté et frais d’acquisition) tout de suite. Il me propose ainsi un prêt sur 20 ans pour un montant de charges mensuelles de 342€par mois.

Mon objectif est de faire une opération qui me permettra d’avoir les mains libres ensuite. Je souhaiterais renouveler l’opération dans 5 ans en achetant un petit appartement.

A la lecture de vos messages et de plusieurs ouvrages, je me rends compte que j’ai mal démarré et que j’aurais dû investir d’emblée dans plusieurs appartements locatifs et ensuite acheter ma résidence principale. Toutefois, quand j’arriverai au terme du remboursement de ma résidence principale, je souhaite concrétiser ce projet : investir soit dans un immeuble de rapport ou dans plusieurs bien locatifs. Entre temps, je souhaiterais me faire la main sur de plus petites opérations.

A la fin de mon prêt concernant ma résidence principale, j’envisage également de diminuer mon temps de travail afin consacrer plus de temps à cette activité.

Que pensez-vous de ma démarche ? Je sais que je n'ai pas choisi le chemin le plus rapide. Je serais heureux de pouvoir bénéficier de vos avis, conseils ou remarques.

Bien à vous,

Flash

Dernière modification par flash (09-03-2021 08:43:11)

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panchito
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Re : Conseils achat garages

Les garages font parties d’une nouvelle résidence d’une douzaine d’appartements (il y a 4 garages pour l’ensemble de la résidence, plusieurs places carports et plusieurs places de parking). Il y a une autre résidence du même type à proximité et qui ne bénéficie d’aucuns boxes de garages. Il y a également 4 ou 5 résidences du même type dans le village mais qui n’ont pas de garages. Les résidences ont poussées comme des champignons dans cette zone ses dernières années.

Dans la région de Bruxelles-Capitale, vu l'encombrement des rues, on ne délivre plus de permis de bâtir pour de nouvelles résidences si un nombre minimum d'emplacement de parkings par rapport au nombre d'appartements n'a pas été prévu. Dès lors, les actes de base de ces copropriétés interdisent l'achat de ses parkings aux personnes qui seraient étrangères à la copropriété. Souvent, il est aussi obligatoire d'acheter un appartement avec au moins un parking et une cave.

Je ne connais pas la situation dans votre commune mais avez-vous pris connaissance de l'acte de base?

Est-ce permis d'acheter seulement un garage? Ne sont-ils pas réservés aux copropriétaires uniquement?

Acheter un garage pour un investissement de 23.000€ (hors frais - notaire, enregistrement etc...) pour un loyer brut (hors charges) de 100€ par mois...
Avec 3 garages (si c'est permis) et donc un prix d'achat de 73.000€ (hors frais d'emprunt), vous devriez rembourser votre prêt 342€/mois.

Pour toucher un loyer brut (hors charges) de 300€ par mois?

Je ne pense pas que cela soit u bon investissement

Pourquoi des salariés travaillant au Luxembourg achèteraient des appartements sans garages alors que leurs moyens le leur permettent?

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flash
Pimonaute
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Re : Conseils achat garages

Merci pour ce retour,

Suite à mes interpellations, le promoteur m’a assuré que je pourrais acheter les garages sans acheter un autre bien. Il m'a également confirmé qu'ils n'étaient pas réservés uniquement aux copropriétaires. Je pourrais donc les louer à qui je le souhaite.

Concernant le loyer brut 300 € serait le pire des scénarios. J’aurais tenté 450 € brut mais je n’ai pas de point de repère pour fixer ce prix si ce n’est la rareté de l’offre dans ce secteur et les revenus confortables des occupants. Miser là dessus est peut-être un peu cavalier de ma part ?

Actuellement un seul garage a été vendu avec un appartement … Je pense effectivement que les salariés luxembourgeois achèteront les garages avec l'appartement (j’ai du mal à comprendre votre remarque). Il n’y a pas d’offres (ou peu) actuellement dans ce secteur pour ce type de biens. Ainsi, ils n'achètent pas de garages parce qu'il n'y en a pas ...

Dernière modification par flash (09-03-2021 09:44:12)

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panchito
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Re : Conseils achat garages

Panchito a écrit :

Pourquoi des salariés travaillant au Luxembourg achèteraient des appartements sans garages alors que leurs moyens le leur permettent?

Je pensais que cela était clair...

Flash a écrit :

Je pense effectivement que les salariés luxembourgeois achèteront les garages avec l'appartement (j’ai du mal à comprendre votre remarque).

Vous dites la même chose que moi en fait!

Les gens qui ont les moyens d'achter un appartement neuf, vont certainement acheter un garage en sus.

Dons pourquoi espérez-vous que ces nouveaux propriétaires achètent seulement un appartement sans garage?Pourquoi pensez-vous qu'ils préfèrreraient en louer dans la même résidence s'ils ont les moyens d'en acheter?

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grmff
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Re : Conseils achat garages

Avez-vous la possibilité d'installer une arrivée de courant dans le garage? Par exemple pour recharger un véhicule électrique et le garder au chaud, afin que sa recharge soit possible, plus rapide, et "au chaud"?

En ce cas, vous aurez de la clientèle à moyen terme... C'est évidemment une spéculation sur la plus value potentielle, et donc un investissement spéculatif... big_smile

Sinon, je partage l'avis de Panchito: pour un investissement de 7000€ de votre cash personnel, vous resterez avec un cashflow négatif de 40 à 100€. Louer un garage pour 150€/mois, j'ai des doutes en région rurale où le parking n'est pas un soucis comme il peut l'être à Bruxelles. Je ne connais pas la région, évidemment, mais c'est à vérifier, et comme vous le dites, ce n'est pas facile à vérifier.

Ceci dit, rien ne vous empêche de mettre une annonce test sur 2ememain pour voir le nombre de demande que vous obtiendrez. (J'ai dit demande. Pas visite de l'annonce...)

Tous les investissements que j'ai fait ont toujours été à cashflow positif, même si l'emprunt avait été total. Que ce soit il y a 25 ans, ou celui que je suis en train de faire aujourd'hui.

Comparez donc l'investissement que vous envisagez avec celui d'un appartement. Et posez vous la question de savoir si le bénéfice ne serait pas plus grand en attendant d'avoir les sous pour un appartement (20%+frais de notaire) qu'en plaçant votre capital disponible dans une batterie de garage. C'est fonction de l'épargne que vous faite chaque mois aujourd'hui, en fonction de votre situation personnelle, familiale, professionnelle, et de votre goût, immodéré ou non pour les belles voitures, les beaux voyages, le casino ou la cigarette.

Si vous envisagez d'attendre, le plus gros risque est de dépenser l'argent que vous tentez d'épargner. Le mieux est alors de constituer un compte épargne, de préférence dans une autre banque que votre banque habituelle, de mettre en place une épargne automatique en début de mois et un écrémage de votre compte en fin de mois sur ce compte que vous réserverez à votre investissement immobilier. Rien ne vous empêche de placer en bourse sur ce compte externe, par exemple chez Keytrade, Binkbank ou n'importe quelle autre banque en ligne. Ce n'est pas l'option que je choisis personnellement, ayant une aversion personnelle très prononcée au risque et préférant la maîtrise (relative) d'un investissement immobilier direct. Panchito a un avis différent, et il n'est pas dénué d'intérêt. Elle investit son épargne en bourse et achète de la brique quand elle a assez de disponible. Bon, elle achète cash, et ce n'est pas mon principe, mais là, on s'éloigne du sujet.

Je n'ai pas de garage en location. C'est donc tout ce que je peux vous partager comme expérience en la matière.

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panchito
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Re : Conseils achat garages

Petite précision, dans mon cas, je n'achète plus que du neuf sur plan ce qui me laisse 2 ans pour payer les factures de 5% à chaque tranche réalisée. C'est donc relativement facile de vendre quelques fonds (et de choisir le bon moment!) pour aider à régler les factures...sans devoir passer par la case emprunt.

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flash
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Re : Conseils achat garages

panchito a écrit :
Panchito a écrit :

Pourquoi des salariés travaillant au Luxembourg achèteraient des appartements sans garages alors que leurs moyens le leur permettent?

Je pensais que cela était clair...

Flash a écrit :

Je pense effectivement que les salariés luxembourgeois achèteront les garages avec l'appartement (j’ai du mal à comprendre votre remarque).

Vous dites la même chose que moi en fait!

Les gens qui ont les moyens d'achter un appartement neuf, vont certainement acheter un garage en sus.

Dons pourquoi espérez-vous que ces nouveaux propriétaires achètent seulement un appartement sans garage?Pourquoi pensez-vous qu'ils préfèrreraient en louer dans la même résidence s'ils ont les moyens d'en acheter?

Je vais tâcher de répondre: si j'achète les trois garages, ils n'ont plus la possibilité de les acheter et il n'y en a pas ailleurs ... L'offre de garage est limité dans  ce secteur et dans les alentours.

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Pierre1
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Re : Conseils achat garages

Bonjour,

Êtes-vous certain que vous aurez de la demande pour vos garages ?
Y a-t-il pénurie dans la zone ?
Combien d'appartements construits dans cette zone pour combien d'emplacements de parkings ?
Pas de stationnement public à proximité ?
Où se garent les habitants pour le moment ?

Si oui, alors pourquoi pas. Comme vous le conseille Grmff, faites le teste avec une fausse annonce pendant quelques jours. De plus, l'idée de les adapter pour les véhicules hybride/électrique est judicieuse.


Sur la question du financement, vous avez en effet tout intérêt à emprunter à 100% sur la durée la plus longue possible, à condition de ne pas vous faire massacrer par les frais. Les taux sont très bas, inutile de vous en priver.


Sur la rentabilité, avant de vous lancer, vous devez déterminer la valeur locative de ces garages (via l'annonce test). Si ça couvre votre emprunt, aucun problème donc. A noter que des garages ne demandent quasiment aucune gestion ni entretien.


flash a écrit :

A la lecture de vos messages et de plusieurs ouvrages, je me rends compte que j’ai mal démarré et que j’aurais dû investir d’emblée dans plusieurs appartements locatifs et ensuite acheter ma résidence principale.

C'est un propos à la mode en ce moment. De quels ouvrages parlez-vous ? Ne seraient-ils pas écrits par des français ?


Pensez-vous vraiment que vous auriez pu investir dans plusieurs appartements locatifs si vous n'aviez pas acheté votre résidence principale ? A la limite, cela fait sens si vous investissez tout en habitant chez vos parents.

La seule petite erreur est d'avoir emprunté sur 15 ans.



James a écrit :

A la fin de mon prêt concernant ma résidence principale, j’envisage également de diminuer mon temps de travail afin consacrer plus de temps à cette activité.

Malheureusement, si vos revenus diminuent, votre capacité d'emprunt diminuera aussi.


grmff a écrit :

Si vous envisagez d'attendre, le plus gros risque est de dépenser l'argent que vous tentez d'épargner. Le mieux est alors de constituer un compte épargne, de préférence dans une autre banque que votre banque habituelle, de mettre en place une épargne automatique en début de mois et un écrémage de votre compte en fin de mois sur ce compte que vous réserverez à votre investissement immobilier. Rien ne vous empêche de placer en bourse sur ce compte externe, par exemple chez Keytrade, Binkbank ou n'importe quelle autre banque en ligne.

Excellent conseil. Jetez un coup d'oeil sur le site de Keytrade. Ils ont tout ce qu'il faut, à destination du grand public. C'est simple comme bonjour, et c'est bien géré. Il me semble que vous pouvez raisonnablement espérer un retour de l'ordre de 5%/an.  Attention toutefois, si vous investissez en bourse, mieux vaut avoir un horizon d'investissement relativement long pour ne pas être victime des aléas des marchés.


grmff a écrit :

Elle investit son épargne en bourse et achète de la brique quand elle a assez de disponible. Bon, elle achète cash, et ce n'est pas mon principe, mais là, on s'éloigne du sujet.

Aberrant. Si Panchito avait emprunté, il aurait aujourd'hui un patrimoine immobilier au moins 3x plus conséquent...
Ce n'est pas le sujet en effet. Panchito, vous pourriez ouvrir un fil pour développer ce sujet, ça pourrait être intéressant.

Dernière modification par Pierre1 (09-03-2021 12:45:01)

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panchito
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Re : Conseils achat garages

Flash a écrit :

Je vais tâcher de répondre: si j'achète les trois garages, ils n'ont plus la possibilité de les acheter et il n'y en a pas ailleurs

Justement pour le promoteur, n'avoir plus que des appartements à vendre sans garage, est une énorme moins-value! Qui voudra d'un appartement neuf sans garage si le parking comme vous dites est si difficile à trouver dans les environs?

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panchito
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Re : Conseils achat garages

Aberrant. Si Panchito avait emprunté, il aurait aujourd'hui un patrimoine immobilier au moins 3x plus conséquent...
Ce n'est pas le sujet en effet. Panchito, vous pourriez ouvrir un fil pour développer ce sujet, ça pourrait être intéressant.

Non c'est très logique! Je suis Ingénieur civil et n'ai du emprunter que pour mon tout 1er bien!

Après la pompe était amorcée, doublement du salaire après 10 ans, etc...

Dernière modification par panchito (09-03-2021 13:10:31)

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flash
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Re : Conseils achat garages

Réponse à Grmf,

Merci pour  ce retour.

Il y a des arrivées électriques qui sont prévues en tous cas. C’est clairement un investissement plutôt spéculatif (bien rares dans la région et prix en hausse sur ce secteur …).

Les frais pourraient diminuer encore un peu selon la négociation que j’arriverai à obtenir avec la banque. Il faudrait quand même débourser 4 à 5000 € de ma poche.

L’incertitude du cash-flow est effectivement un frein …

J’ai de l’argent disponible mais pas suffisamment pour envisager un achat immobilier pour le moment. J’effectue déjà les méthodes d’épargnes que vous conseillez. J’ai également un compte keytrade que j’utilise pour l’instant comme épargne. Le risque que l’argent parte à autres choses est nulle. Je me reprends, je devrais plutôt dire faible car il y a les contraintes automobile de Madame (qui sont déjà anticipé).

J’oublie de préciser que souhaiterais profiter des taux actuels pour réaliser une transaction immobilière. Je viens d’avoir mon banquier en ligne qui me dit que je ferais un investissement relativement neutre. Il entend par là que je ne mets pas à mal mes capacités futures d’emprunt pour un autre bien. Il me signal que des biens similaires ont été loués dans la région pour 50€ par semaine … Il trouve que le prix de 150 € n’est pas exorbitant mais il termine en me disant que néanmoins les garages doivent être loués (sous-entendus il faut une demande). J’ai suivi votre conseille, j’ai mis une annonce sur 2ème mains, je vais bien voir ce qu’il en est. 

Je souhaite faire un chemin un peu entre vous  deux (Panchito et Grmf) : d’abord investir dans l’immobilier et ensuite aller sur le marché actions).

Merci beaucoup pour vos remarques.

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PIM
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Re : Conseils achat garages

Et si vous en achetiez deux au lieu de 3 ?


Erik DECKERS
Pim's webmaster (notamment...)
PIM.be srl

---------------------------------
Bien écouter, c'est presque répondre (Marivaux)

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flash
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Re : Conseils achat garages

panchito a écrit :
Flash a écrit :

Je vais tâcher de répondre: si j'achète les trois garages, ils n'ont plus la possibilité de les acheter et il n'y en a pas ailleurs

Justement pour le promoteur, n'avoir plus que des appartements à vendre sans garage, est une énorme moins-value! Qui voudra d'un appartement neuf sans garage si le parking comme vous dites est si difficile à trouver dans les environs?

Oui et non ... Comme je vous le dit, il n'y a que des appartements de ce type dans la région ... Ainsi, il vend des appartements qui sont dans les standards du coin.

Le parking n'est pas difficile à trouver (je ne pense pas avoir dit l'inverse) mais les garages par contre sont extrêmement difficiles à trouver.

Je mise sur le fait que ces nouveaux appartements sont tous des petites surfaces et que les ménages vont un moment manquer de place + les personnes qui souhaiteraient mettre leur véhicule dans un garage.

Dernière modification par flash (09-03-2021 13:58:48)

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flash
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Re : Conseils achat garages

PIM a écrit :

Et si vous en achetiez deux au lieu de 3 ?

Vous pourriez développer un peu votre raisonnement car cette idée m'a aussi traversée l'esprit ? L'avantage que je voyais d'avoir les trois c'est d'être dans une situation de quasi monopole.

Merci pour votre retour

Dernière modification par flash (09-03-2021 13:14:17)

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panchito
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Re : Conseils achat garages

Imaginez que vous mettez le double pour acheter un appartement neuf (comme moi je fais).

Prenons 158.000€ hors frais.

Vous avez le temps de la construction pour le payer, généralement 2 ans, pendant lesquels vous recevez une facture de 5% à chaque fois qu'une tranche est réalisée.

5% cela fait 7.900€ par facture.

Après quelques dizaines d'années d'expérience et un poste de direction, c'est facile de les régler en écrémant de temps en temps des fonds (5 étoiles Gold Morningstar - rendement moyen annualisé de plus de 20%) qui ont trop monté au cours des derniers mois. A partir d'une certaine diversification, vous en aurez toujours à écrémer à un moment donné!

Donc pourquoi allez payer des intérêts à des banquiers?

Je ne vise pas un patrimoine immobilier de plusieurs centaines de bien (parfois avec 2 biens le fisc requalifie déjà vos revenus locatifs en revenus professionnels!).
Non, je n'investis dans l'immobilier que pour écrémer de temps en temps mes gains boursiers qui me rapportent infiniment plus que le rendement de biens immobiliers neufs (de 2 à 4% net).

Je travaille à temps plus que plein et n'ai absolument pas le temps de gérer des problèmes avec des locataires. Donc j'achète du neuf pour avoir la paix et encaisser des loyers beaucoup plus élevés que la moyenne.

Dernière modification par panchito (09-03-2021 13:35:10)

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flash
Pimonaute
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Re : Conseils achat garages

Pierre1 a écrit :

   Êtes-vous certain que vous aurez de la demande pour vos garages ?

Non, c’est là qu'il y a une incertitude.


Pierre1 a écrit :

     Y a-t-il pénurie dans la zone ?

Il y a pénurie de garage c’est certains mais est-ce qu’il y a une demande réelle ?


Pierre1 a écrit :

    Combien d'appartements construits dans cette zone pour combien d'emplacements de parkings ?

Plus d’une centaines d’appartements de construits sur moins de 10 ans. En contre partie, il y a très peu de garages construits (4 ou 5 maximum)

Pierre1 a écrit :

    Pas de stationnement public à proximité ?  Où se garent les habitants pour le moment ?

Il n’y a pas de difficultés pour se garer à proximité.

Pierre1 a écrit :

       C'est un propos à la mode en ce moment. De quels ouvrages parlez-vous ? Ne seraient-ils pas écrits par des français ?

Effectivement ce sont des ouvrages écrits par des français.

Pierre1 a écrit :

      Malheureusement, si vos revenus diminuent, votre capacité d'emprunt diminuera aussi.

Oui et non : je serai à ce moment propriétaire de mon habitation et je peux donc présager que j’aurai à peu prêt la même capacité d’emprunt que maintenant en me basant uniquement sur mon salaire et celui de ma compagne (je tiens compte de l’évolution barémique). J’intègre aussi les revenus locatifs du biens qui seront empruntés. Je peux ainsi dire que je devrais même avoir une capacité d’emprunt bien supérieure à celle de maintenant.

De plus, vu ce que nous payons comme impôts à l’état pour un équivalent temps plein. Je préfère consacrer mon temps à d’autres activités surtout si celle-ci me permettent d’entrevoir des bénéfices immédiats ou futurs. Ceci est un autre sujet je vous l’accorde.

Un grand merci pour vos remarques.

Dernière modification par flash (09-03-2021 13:32:18)

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grmff
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Re : Conseils achat garages

Vous aurez compris que Panchito est à un extrême et considère que je suis à l'autre.

Je n'ai pas assez de revenus professionnels pour épargner tellement je gagne peu.
Je n'ai que des locataires émargeant au Cpas, à la mutuelle, à la Vierge Noire qui me paient de tout petits loyers.
Je n'achète que des biens vieillots voire vieux voire complètement à la ramasse dont tous les occupants ont été expulsés il y a plusieurs années (voir mon dernier investissement) avec des crédits à 100%
Je rénove en mettant (ou plutôt en faisant mettre...) la main à la pâte parce que j'ai beaucoup de temps et que cela ne doit pas coûter trop cher vu le type de locataire que j'ai.
Tout le monde me dit bonjour dans le quartier parce que j'y suis souvent.
Et je n'ai pas un kopek en bourse.

Plus à l'autre extrémité de la position de Panchito, il n'y a pas, sauf peut-être celui qui peut refaire tout de A à Z y compris la toiture, la fondation et ce qui se trouve entre les deux.

Pourtant, mes affaires vont bien (merci) et mes locataires sont heureux de me payer le loyer. Certains reviennent même au hasard d'un accident de la vie, en direct et sans chercher ailleurs, car ils connaissent et reconnaissent la qualité de mes biens et le prix du marché.

Et si je relate les emmerdements que j'ai avec mes locataires, c'est que j'en ai beaucoup et que je prends aussi des locataires plus "à risque" tel les réfugiés, les mineurs, les handicapés sous administration de bien, les SDF, etc. Il ne faut pas s'inquiéter quand on me lit. Juste s'autoriser à être plus sélectif si on n'a pas le temps, pas envie de faire du social, pas le souhait de rencontrer trop souvent le juge...

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panchito
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Re : Conseils achat garages

C'est en effet tout l'intérêt de ces forums, vous avez tout un éventail d'avis avec aux deux extrémités Grmff et moi-même  angel

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Pierre1
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Re : Conseils achat garages

Panchito a écrit :

Non c'est très logique! Je suis Ingénieur civil et n'ai du emprunter que pour mon tout 1er bien!

Après la pompe était amorcée, doublement du salaire après 10 ans, etc...

Jutement ! On emprunte pas parce qu'on "doit" mais parce qu'on "peut".
Imaginez que vous ayez laissé votre argent en bourse, il aurait continué à vous rapporter.
Vous auriez acheté vos appartements à crédit (avec une capacité d'emprunt augmentant en proportion de vos revenus). Vos gains en bourse auraient couvert le différentiel entre le coût de l'emprunt et les rendements locatifs faibles que vous touchez (puisque vous achetez du neuf).
Vous auriez donc acheté beaucoup plus d'appartements, et bien plus tôt.
Bref, vous vous seriez considérablement enrichi. Car vous auriez acheté vos appartements avec l'argent de la banque, et non pas avec le vôtre.

Le parcours de Grmff est un très bon exemple de ce qu'il est possible de réaliser simplement en recourant à l'emprunt.

Panchito a écrit :

Donc pourquoi allez payer des intérêts à des banquiers?

Je ne vise pas un patrimoine immobilier de plusieurs centaines de bien (parfois avec 2 biens le fisc requalifie déjà vos revenus locatifs en revenus professionnels!).
Non, je n'investis dans l'immobilier que pour écrémer de temps en temps mes gains boursiers qui me rapportent infiniment plus que le rendement de biens immobiliers neufs (de 2 à 4% net).

Je travaille à temps plus que plein et n'ai absolument pas le temps de gérer des problèmes avec des locataires. Donc j'achète du neuf pour avoir la paix et encaisser des loyers beaucoup plus élevés que la moyenne.

Dans ce cas, vous auriez mieux fait d'écrémer en investissant dans les SIR. Moins de problèmes, plus de rentabilité.
Mais je ne suis pas ici pour ici pour vous faire un cours sur la gestion de patrimoine tongue

(Au cas où, je précise à ceux qui nous lisent qu'investir dans des fonds Morningstar 5 stars ne garantit en rien que vous aurez des rendements mirifiques... Si vous ne maîtrisez pas le sujet, abstenez-vous et adressez-vous à des professionnels (des vrais, évitez la personne au guichet de la banque la plus proche smile )).

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Pierre1
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Re : Conseils achat garages

@flash :

Si votre annonce prouve qu'il y a de la demande, et que vous êtes sûr de votre coup, alors allez-y. Je pense aussi qu'il y aura toujours des gens qui auront besoin de s'assurer que leur voiture dort au chaud (ne me demandez pas pourquoi...). S'il y a une centaine d'appartements à proximité directe et quasiment aucun garage, le risque parait limité.

flash a écrit :

Oui et non : je serai à ce moment propriétaire de mon habitation et je peux donc présager que j’aurai à peu prêt la même capacité d’emprunt que maintenant en me basant uniquement sur mon salaire et celui de ma compagne (je tiens compte de l’évolution barémique). J’intègre aussi les revenus locatifs du biens qui seront empruntés. Je peux ainsi dire que je devrais même avoir une capacité d’emprunt bien supérieure à celle de maintenant.

De plus, vu ce que nous payons comme impôts à l’état pour un équivalent temps plein. Je préfère consacrer mon temps à d’autres activités surtout si celle-ci me permettent d’entrevoir des bénéfices immédiats ou futurs. Ceci est un autre sujet je vous l’accorde.

Dans ce cas je vous comprends.
Gardez à l'esprit que vous pourrez également potentiellement cumuler les crédits sans forcément devoir attendre le remboursement de celui de votre résidence principale.  smile  (je ne vous invite pas pour autant à vous sur-endetter !)

Dernière modification par Pierre1 (09-03-2021 14:09:18)

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