Conseils achat garages

Merci pour ce retour,

Suite à mes interpellations, le promoteur m’a assuré que je pourrais acheter les garages sans acheter un autre bien. Il m'a également confirmé qu'ils n'étaient pas réservés uniquement aux copropriétaires. Je pourrais donc les louer à qui je le souhaite.

Concernant le loyer brut 300 € serait le pire des scénarios. J’aurais tenté 450 € brut mais je n’ai pas de point de repère pour fixer ce prix si ce n’est la rareté de l’offre dans ce secteur et les revenus confortables des occupants. Miser là dessus est peut-être un peu cavalier de ma part ?

Actuellement un seul garage a été vendu avec un appartement … Je pense effectivement que les salariés luxembourgeois achèteront les garages avec l'appartement (j’ai du mal à comprendre votre remarque). Il n’y a pas d’offres (ou peu) actuellement dans ce secteur pour ce type de biens. Ainsi, ils n'achètent pas de garages parce qu'il n'y en a pas ...

Dernière modification par flash (09-03-2021 09:44:12)

Avez-vous la possibilité d'installer une arrivée de courant dans le garage? Par exemple pour recharger un véhicule électrique et le garder au chaud, afin que sa recharge soit possible, plus rapide, et "au chaud"?

En ce cas, vous aurez de la clientèle à moyen terme... C'est évidemment une spéculation sur la plus value potentielle, et donc un investissement spéculatif...

Sinon, je partage l'avis de Panchito: pour un investissement de 7000€ de votre cash personnel, vous resterez avec un cashflow négatif de 40 à 100€. Louer un garage pour 150€/mois, j'ai des doutes en région rurale où le parking n'est pas un soucis comme il peut l'être à Bruxelles. Je ne connais pas la région, évidemment, mais c'est à vérifier, et comme vous le dites, ce n'est pas facile à vérifier.

Ceci dit, rien ne vous empêche de mettre une annonce test sur 2ememain pour voir le nombre de demande que vous obtiendrez. (J'ai dit demande. Pas visite de l'annonce...)

Tous les investissements que j'ai fait ont toujours été à cashflow positif, même si l'emprunt avait été total. Que ce soit il y a 25 ans, ou celui que je suis en train de faire aujourd'hui.

Comparez donc l'investissement que vous envisagez avec celui d'un appartement. Et posez vous la question de savoir si le bénéfice ne serait pas plus grand en attendant d'avoir les sous pour un appartement (20%+frais de notaire) qu'en plaçant votre capital disponible dans une batterie de garage. C'est fonction de l'épargne que vous faite chaque mois aujourd'hui, en fonction de votre situation personnelle, familiale, professionnelle, et de votre goût, immodéré ou non pour les belles voitures, les beaux voyages, le casino ou la cigarette.

Si vous envisagez d'attendre, le plus gros risque est de dépenser l'argent que vous tentez d'épargner. Le mieux est alors de constituer un compte épargne, de préférence dans une autre banque que votre banque habituelle, de mettre en place une épargne automatique en début de mois et un écrémage de votre compte en fin de mois sur ce compte que vous réserverez à votre investissement immobilier. Rien ne vous empêche de placer en bourse sur ce compte externe, par exemple chez Keytrade, Binkbank ou n'importe quelle autre banque en ligne. Ce n'est pas l'option que je choisis personnellement, ayant une aversion personnelle très prononcée au risque et préférant la maîtrise (relative) d'un investissement immobilier direct. Panchito a un avis différent, et il n'est pas dénué d'intérêt. Elle investit son épargne en bourse et achète de la brique quand elle a assez de disponible. Bon, elle achète cash, et ce n'est pas mon principe, mais là, on s'éloigne du sujet.

Je n'ai pas de garage en location. C'est donc tout ce que je peux vous partager comme expérience en la matière.

Je vais tâcher de répondre: si j'achète les trois garages, ils n'ont plus la possibilité de les acheter et il n'y en a pas ailleurs ... L'offre de garage est limité dans  ce secteur et dans les alentours.

Justement pour le promoteur, n'avoir plus que des appartements à vendre sans garage, est une énorme moins-value! Qui voudra d'un appartement neuf sans garage si le parking comme vous dites est si difficile à trouver dans les environs?

Réponse à Grmf,

Merci pour  ce retour.

Il y a des arrivées électriques qui sont prévues en tous cas. C’est clairement un investissement plutôt spéculatif (bien rares dans la région et prix en hausse sur ce secteur …).

Les frais pourraient diminuer encore un peu selon la négociation que j’arriverai à obtenir avec la banque. Il faudrait quand même débourser 4 à 5000 € de ma poche.

L’incertitude du cash-flow est effectivement un frein …

J’ai de l’argent disponible mais pas suffisamment pour envisager un achat immobilier pour le moment. J’effectue déjà les méthodes d’épargnes que vous conseillez. J’ai également un compte keytrade que j’utilise pour l’instant comme épargne. Le risque que l’argent parte à autres choses est nulle. Je me reprends, je devrais plutôt dire faible car il y a les contraintes automobile de Madame (qui sont déjà anticipé).

J’oublie de préciser que souhaiterais profiter des taux actuels pour réaliser une transaction immobilière. Je viens d’avoir mon banquier en ligne qui me dit que je ferais un investissement relativement neutre. Il entend par là que je ne mets pas à mal mes capacités futures d’emprunt pour un autre bien. Il me signal que des biens similaires ont été loués dans la région pour 50€ par semaine … Il trouve que le prix de 150 € n’est pas exorbitant mais il termine en me disant que néanmoins les garages doivent être loués (sous-entendus il faut une demande). J’ai suivi votre conseille, j’ai mis une annonce sur 2ème mains, je vais bien voir ce qu’il en est. 

Je souhaite faire un chemin un peu entre vous  deux (Panchito et Grmf) : d’abord investir dans l’immobilier et ensuite aller sur le marché actions).

Merci beaucoup pour vos remarques.

Oui et non ... Comme je vous le dit, il n'y a que des appartements de ce type dans la région ... Ainsi, il vend des appartements qui sont dans les standards du coin.

Le parking n'est pas difficile à trouver (je ne pense pas avoir dit l'inverse) mais les garages par contre sont extrêmement difficiles à trouver.

Je mise sur le fait que ces nouveaux appartements sont tous des petites surfaces et que les ménages vont un moment manquer de place + les personnes qui souhaiteraient mettre leur véhicule dans un garage.

Dernière modification par flash (09-03-2021 13:58:48)

Imaginez que vous mettez le double pour acheter un appartement neuf (comme moi je fais).

Prenons 158.000€ hors frais.

Vous avez le temps de la construction pour le payer, généralement 2 ans, pendant lesquels vous recevez une facture de 5% à chaque fois qu'une tranche est réalisée.

5% cela fait 7.900€ par facture.

Après quelques dizaines d'années d'expérience et un poste de direction, c'est facile de les régler en écrémant de temps en temps des fonds (5 étoiles Gold Morningstar - rendement moyen annualisé de plus de 20%) qui ont trop monté au cours des derniers mois. A partir d'une certaine diversification, vous en aurez toujours à écrémer à un moment donné!

Donc pourquoi allez payer des intérêts à des banquiers?

Je ne vise pas un patrimoine immobilier de plusieurs centaines de bien (parfois avec 2 biens le fisc requalifie déjà vos revenus locatifs en revenus professionnels!).
Non, je n'investis dans l'immobilier que pour écrémer de temps en temps mes gains boursiers qui me rapportent infiniment plus que le rendement de biens immobiliers neufs (de 2 à 4% net).

Je travaille à temps plus que plein et n'ai absolument pas le temps de gérer des problèmes avec des locataires. Donc j'achète du neuf pour avoir la paix et encaisser des loyers beaucoup plus élevés que la moyenne.

Dernière modification par panchito (09-03-2021 13:35:10)

Vous aurez compris que Panchito est à un extrême et considère que je suis à l'autre.

Je n'ai pas assez de revenus professionnels pour épargner tellement je gagne peu.
Je n'ai que des locataires émargeant au Cpas, à la mutuelle, à la Vierge Noire qui me paient de tout petits loyers.
Je n'achète que des biens vieillots voire vieux voire complètement à la ramasse dont tous les occupants ont été expulsés il y a plusieurs années (voir mon dernier investissement) avec des crédits à 100%
Je rénove en mettant (ou plutôt en faisant mettre...) la main à la pâte parce que j'ai beaucoup de temps et que cela ne doit pas coûter trop cher vu le type de locataire que j'ai.
Tout le monde me dit bonjour dans le quartier parce que j'y suis souvent.
Et je n'ai pas un kopek en bourse.

Plus à l'autre extrémité de la position de Panchito, il n'y a pas, sauf peut-être celui qui peut refaire tout de A à Z y compris la toiture, la fondation et ce qui se trouve entre les deux.

Pourtant, mes affaires vont bien (merci) et mes locataires sont heureux de me payer le loyer. Certains reviennent même au hasard d'un accident de la vie, en direct et sans chercher ailleurs, car ils connaissent et reconnaissent la qualité de mes biens et le prix du marché.

Et si je relate les emmerdements que j'ai avec mes locataires, c'est que j'en ai beaucoup et que je prends aussi des locataires plus "à risque" tel les réfugiés, les mineurs, les handicapés sous administration de bien, les SDF, etc. Il ne faut pas s'inquiéter quand on me lit. Juste s'autoriser à être plus sélectif si on n'a pas le temps, pas envie de faire du social, pas le souhait de rencontrer trop souvent le juge...

Jutement ! On emprunte pas parce qu'on "doit" mais parce qu'on "peut".
Imaginez que vous ayez laissé votre argent en bourse, il aurait continué à vous rapporter.
Vous auriez acheté vos appartements à crédit (avec une capacité d'emprunt augmentant en proportion de vos revenus). Vos gains en bourse auraient couvert le différentiel entre le coût de l'emprunt et les rendements locatifs faibles que vous touchez (puisque vous achetez du neuf).
Vous auriez donc acheté beaucoup plus d'appartements, et bien plus tôt.
Bref, vous vous seriez considérablement enrichi. Car vous auriez acheté vos appartements avec l'argent de la banque, et non pas avec le vôtre.

Le parcours de Grmff est un très bon exemple de ce qu'il est possible de réaliser simplement en recourant à l'emprunt.

Dans ce cas, vous auriez mieux fait d'écrémer en investissant dans les SIR. Moins de problèmes, plus de rentabilité.
Mais je ne suis pas ici pour ici pour vous faire un cours sur la gestion de patrimoine

(Au cas où, je précise à ceux qui nous lisent qu'investir dans des fonds Morningstar 5 stars ne garantit en rien que vous aurez des rendements mirifiques... Si vous ne maîtrisez pas le sujet, abstenez-vous et adressez-vous à des professionnels (des vrais, évitez la personne au guichet de la banque la plus proche )).