Mon dernier investissement: boire et déboire...

Juin 2016 (environ)

Je téléphone à l'agent immobilier qui a mis une jolie annonce pour un ensemble de studios, appartements 1ch, appartements 2ch, maisons... Je suis persuadé, intimement, sans trop savoir pourquoi, que c'est Mr A. qui vend, enfin, tous ses biens.

- Bonjour, je téléphone relativement à l'annonce pour les studios, appartements etc.
- Oui, que puis-je pour vous?
- Ben, honnêtement, je me demandais s'il s'agissait des biens de Mr A.
- ...
- Parce que si l'immeuble à studio "Volga" est dans le lot, il m'intéresse. Le reste ne m'intéresse pas.
- ... co... comment vous le savez?
- je ne le sais pas. Mais c'est mon pif, voyez vous.
- Ben, oui, vous avez vu juste...

Bingo. Le grand frère d'un immeuble dont je suis déjà propriétaire, construit à la même époque, par Mr. A., avec le même genre de chose. Que j'ai déjà visité avant sa fermeture par la ville sur avis de péril imminent des les pompiers lors de la Task Force, contrôle que j'avais subit également (mais moi, avec succès...) Dont des occupants avant sa fermeture m'avaient loué un logement, dont un occupant expulsé avait pris un logement chez moi également, et dont une copropriétaire était devenue une de mes locataires parce que sans chauffage, sans électricité, sans eau chaude, sans ascenseur, cela devenait compliqué d'habiter...

Je demande donc de pouvoir faire une visite. Rendez-vous est pris. En traînant des pieds de la part du représentant du propriétaire, avec complication. Le jour du rendez-vous, l'agent immobilier est présent, le représentant du propriétaire arrive... sans les clés. Impossible de visiter? Point du tout. Ma locataire, copropriétaire d'un des studios, me prête la clé. Très honnêtement, j'avais déjà visité l'immeuble avec elle...

Le représentant du propriétaire râle, mais la visite se fait.

30cm d'eau dans les caves (forcément: plus d'électricité, donc plus de pompe vide-cave), chaufferie sous eau, ascenseur à la cave... sous eau. Machinerie d'ascenseur à la cave. Portes défoncées. Caves pleines et puantes. Squatteurs.

Je demande l'autorisation de prendre tous les renseignements et de visiter en l'absence du propriétaire. L'immeuble étant vide, cela ne pose pas de soucis. J'ai donc le temps de faire mes recherches urbanistiques et autres, et de visiter l'immeuble avec un architecte.

Mais bon, résumons... Je fais une offre fin septembre 2016, valable 5 jours. Elle est acceptée après petite négociation. Mon offre concerne un ensemble de 20 studios et un garage, soit l'immeuble complet à l'exclusion d'un garage et un studio. Le compromis est lancé, mais on se rend compte que les studios appartiennent à 3 sociétés différentes, dont une à l'étranger, dont aucune n'est en ordre au niveau des pouvoirs des administrateurs, et celle qui est à l'étranger a été radiée de son adresse. En outre, Mme A. est propriétaire de l'usufruit d'une partie des biens. Cela fait donc 4 situations administratives différentes pour les biens, sans compter le garage pour lequel aucun acte de vente n'est retrouvé.

Mais, innocent et naïf comme je suis, je fais un compromis, signé avec Mr A. et un administrateur (le représentant qui qui s'était présenté sans clés à la visite...) pour les sociétés, ainsi que Madame A., comme usufruitière.

Rendez-vous à 5h. Discussion interminables sur la répartition du prix, parce que je voulais que la répartition du prix soit indiquée studio par studio. Vers 6h, le soir tombe, la discussion s'accélère dans le noir et on finit par signer.

Le gars était tellement loin qu'il s'était fait couper le courant dans une partie de sa propre habitation...

Bref, le compromis, préparé par le notaire du vendeur, est signé le 20 octobre. L'agent immobilier, qui travaillait son client au corps depuis des mois, jubile. Elle visualise déjà le bon de commande de sa nouvelle voiture... Je suis très content aussi.

Novembre 2016

J'ai bien compris que ce ne serait pas signé pour le 30 novembre. Mais, un peu fou et encore très très confiant à ce stade, je me lance et j'avance.

Primo, vider les caves de l'eau qui l'envahi. Il reste un compteur actif au 2e étage, une rallonge, une pompe à 30€, et on vide le tout.

Ensuite, faire venir Ores pour vérifier que les compteurs ne sont pas "fraudés". Il n'est pas question que je reprenne des compteurs à mon noms s'ils sont trafiqués. Rendez-vous pris, ils viennent à 3 pour vérifier et plomber l'ensemble des compteurs. 120 plombs qu'ils ont mis. Ils avaient mal aux avant bras après l'opération...

Dès que c'est fait, je les reprends à mon nom et demande leur ouverture (pour ceux qui sont fermés...). Rebelotte, réouverture des compteurs scellés et replombage.

Ensuite, électricien et remise en conformité de tous les tableaux (2 différentiels par tableau, nouveaux disjoncteurs, nouvelle ligne 6mm2 pour la taque, etc) et contrôle par OCB. Ce contrôle est à acharge du vendeur, mais j'avance les fonds à l'électricien, qui doit me rembourser dès qu'il est payé, ce qui ne sera pas le lendemain...

Après cela, chauffagiste, pour remettre en fonction la chaudière. Bruleur d'occasion, changement d'un ou deux circulateurs, et la machine redémarre. Je passe sur les suies, sur la vapeur et les fumées au démarrage. Ben oui, la laine de roche autour du corp de chauffe de la chaudière est trempée... Mais bon, cela démarre, l'installation était toujours sous pression depuis tout ce temps. 3500€ de frais plus tard, nous avons du chauffage...

Electricien, ouverture des compteurs, un peu de mazout et quelques frais de chauffagiste, j'en suis déjà à 5 ou 10.000€... avant les actes. Boarf... Ce n'est certes pas  malin, mais l'immeuble n'aurait sans doute pas passé l'hiver sans un minimum de chauffage... Donc, c'était un peu quitte ou double...

C'est une bonne question.

Pourquoi fonce-je comme un dératé sur un immeuble en ruine, les pieds dans l'eau, l'ascenseur aussi, avec des squatteurs et des déchets partout?

Ben, la valeur de cet immeuble n'est pas immédiatement apparente. Il va rebuter tout le monde, et s'il ne se vend pas avant l'hiver, il risque de ne plus avoir de valeur du tout. Il suffirait que les tuyaux éclatent dans le sol pour l'eau ou le chauffage, et plus personne ne se risquerait à acheter ce bateau.

La vente doit donc être rapide, sinon le vendeur y perdra ce qu'il lui reste. Le prix est donc excellent. Pas insolent, mais excellent.

Pourquoi le vendeur a-t-il laissé aller les choses ainsi? Mal entouré, trop vieux pour surveiller son entourage, escroc rattrapé par le fisc aussi, malhonnête rattrapé par la ville qui a fait fermer des dizaines de ses logements. Sans moyens, ni financiers, ni humains, pour réagir et faire faire les travaux et remise en ordre. Bref, le couteau sous la gorge.

Pourquoi je n'ai pas eu peur? Parce que, comme je l'ai mentionné, j'ai le petit frère de cet immeuble. Construit par le même promoteur, avec les mêmes techniques, à la même époque, avec des studios similaires, dans la même rue. Quand j'ai commencé à acheter des studios dans la copropriété, l'immeuble n'était pas loin du même état. Hier, les gens mangeaient par terre dans les caves. Aujourd'hui, il y fait si propre qu'on pourrait y manger. Mais j'ai chassé les mangeurs, les dormeurs, les drogués, les squatteurs, les prostituées, et ce n'est plus un WC. Bref, c'est géré et je sais y faire.

Pourquoi d'autres ont eu peur? Parce que c'est Charleroi. Parce que c'est une rue historiquement mal fréquentée. Parce que ce sont des studios. Parce que la tâche semble énorme et les imprévus potentiellement monstrueux. Parce que l'immeuble a été fermé par les pompiers pour raison de sécurité. Parce que l'immeuble était invisitable. Bref, je pense que les autres n'ont même pas eu le temps d'avoir peur: l'agent immobilier les refroidissait immédiatement au téléphone...

Sans doute que cet immeuble, il n'y avait que moi pour être assez biesse que pour me lancer dans le projet.

Et je ne sais pas pourquoi il n'y a que moi qui ai vu qu'à un tel prix, rendement et plus value immédiate potentielle étaient aussi intéressants. Et qui ai foncé tête baissée dans ce piège.

Achetés 20.000€/studio, je comptais les louer 400€/mois et par studio. Si je devais les vendre, j'ai estimé que, après travaux, ils vaudront 30 à 40.000€. Mais je ne compte pas vendre. J'en suis toujours à ma politique du "acheter avec l'argent des banques, rembourser les banques avec l'argent des locataires."

Est-ce que cela répond à votre question?

Je ne pense pas être du côté des marchands de sommeil, même si j'en suis un, comme je l'expliquais au juge dernièrement. Mais, ne nous éloignons pas du sujet... 

C'est vrai qu'il y a du risque, de l'inconnu, des déboires (comme le dit le titre...), des efforts, des déceptions et tout est à assumer... Mais ça, vous en aurez  du détail dans la suite...

Quant à salaud de proprio, je m'en réfère à ma dernière mise en location, avec un locataire qui revient après quelques années, et qui me disait "si vous étiez boucher charcutier, on serait client régulier". Interprétez le comme vous le voulez... 

Novembre 2016 - Les pigeons

Un des studios était inoccupé depuis quelques années en plus. L'occupant était parti 2 ans plus tôt à l'hôpital en laissant les fenêtres ouvertes.

Bon, j'avoue, celui-là, je ne l'avais pas visité avant de signer...

Heu... oui
Bien sûr, c'était laconique, mais ça va 

Décembre 2016 - Alors, messieurs les notaires?

Cela n'avance pas. Visiblement, il ne sera pas possible de faire ce qu'il faut avant la fin de l'année.

Comme je pars en janvier et février de l'autre côté de la planète, je donne mandat notarié à mon notaire pour que l'acte puisse se passer dès que possible.

Mais, comme il y a un vendeur étranger en société, et que la plus-value sur l'immobilier vendu en Belgique est taxable en Belgique, le notaire doit interroger un service spécial qui doit informer de ce qui doit être retenu sur le prix de vente. Et on ne peut pas dire que ce soient des foudre de guerre par là-bas... Pas facile de payer ses impôts...  Mais je ne vais pas en faire une tartine, c'est fait dans un autre message...

A mon retour début mars 2017, il est évident que rien n'avait été signé, et que cela n'avait pas avancé beaucoup...

Février 2017 - Offre de crédit avec une date limite dépassée...

Bien qu'à l'étranger, j'ai dû refaire une demande de financement. En effet, vu la vitesse de développement des opérations, la date limite de 4 mois a été dépassée.

Ouf, les conditions n'ont pas changé en février. Le taux reste le même, bien que le taux soit une donnée mineure dans un projet qui rapporte autant. 0.25% de plus ou de moins ne font pas une grosse différence. Mais ne le dites pas aux banquiers...

Grâce au mandat notarié que j'avais fait pour l'acquisition, mon clerc de notaire a pu faire les démarches pour la nouvelle demande.

Comme de bien entendu, cela n'a servi à rien, puisqu'à mon retour en mars, rien n'était signé.

Malheureusement, au dépassement suivant, j'ai reçu de moins bonnes conditions. Pas tant au niveau du taux que des montants accordés. Et là, c'est moins bon....

Je suis donc repassé chez mon banquier habituel. Mon contact était à nouveau là. Et quand je lui ai raconté ce que je vous racontais ce matin à 11h07, il est tombé des nues. Et a fait ce qu'il fallait pour que j'aie une offre plus correcte que la concurrence en terme de montant. Le taux était similaire.

Par ailleurs, j'avais croisé le chef de mon banquier habituel un jour, hors de la banque, mais dans le cadre de sa profession. Une erreur d'agenda, je n'aurais pas dû être là... D'un trait d'humour, j'ai tout de même casé "merci pour le refus de mon PH". Devant son autre client. Il y a eu un blanc, dans la conversation comme sur son visage... Il m'a dit "impossible de faire marche arrière sur cette décision, mais si vous voulez une ligne de crédit non hypothécaire pour financer les frais de notaire, pas de soucis."

Me voilà donc avec deux offres de crédit, et une ligne de crédit pour les frais de notaire, les travaux, ou tout ce que je veux. Et mon banquier habituel de faire une enquête interne pour savoir qui m'avait opposé un refus. Cela a bardé dans l'agence...

Je me dis, pourquoi pas 3? Et je retourne vers ma banque secondaire qui m'avais opposé un refus également.
Et là, même histoire: tapis rouge et enquête interne...

Septembre 2017 - Et maintenant, on fait quoi pour les 5 derniers studios?

Me voila donc propriétaire de 15 studios, et titulaire d'un compromis pour 5 studios complémentaires.

J'ai passé l'épisode "refinancement". Parce que d'une part, les délais étaient à nouveau dépassés, et d'autre part, le crédit a dû être scindé. Mais bon, l'esprit reste le même et donc pas de quoi s'appesantir.

La première vente a débloqué, comme d'évidence, bien des choses pour les vendeurs, qui ont été un peu moins poursuivis par leurs créanciers. Les fonds, bien que disponibles, n'ont été libérés par le notaire des vendeurs que.... fin janvier 2018.

En parallèle de la vente de l'immeuble "Volga", le reste des biens de Mr A devait être vendu. Mr A. avait accepté une offre ferme. Mais l'acquéreur a été un peu moins patient, et un peu plus agressif avec le vendeur. Et l'affaire a capoté.

Moi, de mon côté, ma crainte est que les 5 studios soient vendus en vente publique. Il suffit qu'un seul receveur sur les 6 ou 7 concernés, décide de provoquer une vente publique purgeante... et qu'un acquéreur profite de tout le boulot que j'ai fait pour rafler la mise. Je n'ai pas envie de me retrouver en copropriété avec une personne qui vient d'acheter!

Comme en plus le notaire des vendeurs a déjà proposé de faire cette vente purgeante par le passé, que des mots d'oiseaux ont été échangés (enfin, lancés plutôt...), même si les actes de vente de la première phase se sont passés dans la plus grande cordialité, je sais qu'il est capable d'être très con et de la provoquer lui-même par personnes interposées.

Je passe les péripéties sur les négociations avec les receveurs ("Ah? Il vous faut l'information pour le jour de la vente?"), les recherches fiscales inutilement répétées 5 fois, les réponses tardives des receveurs, etc. Tout ce micmac bien inutile, puisque le produit de la vente devait être saisi INTEGRALEMENT par l'état. Ces receveurs ne peuvent pas s'entendre entre eux, et qu'on avance?

Ben non. Trop simple. Mais on a pu acheter les 5 derniers début décembre (voir page 3 de ce message)

Et maintenant que je vous ai raconté tout mes déboires, il me reste à boire. Au menu de ce soir: 15 bouteilles de Moet&Chandon, entre autres...

A votre santé, et à la prochaine pour d'autres aventures.

Ou pas. Parce que je l'ai dit en décembre à mon clerc de notaire: c'est la dernière fois. Mais bon, depuis, nous avons un rendez-vous à reprendre...