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Mon dernier investissement: boire et déboire...

grmff
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Mon dernier investissement: boire et déboire...

J'ai décidé de relater l'histoire de mon dernier investissement. L'histoire n'étant pas finie à l'heure d'écrire ces lignes, je ne peux vous dire si elle se terminera bien, mais je suis largement optimiste...

Je ne sais si je dois mettre cette petite histoire dans le salon "achat/vente", puisque l'histoire de l'achat est longue et rebondissante, dans le salon "copropriété", puisque c'en est une tout aussi étourdissante, dans le salon "location", puisque l'objectif final est bien de louer, dans le salon "législation régionale", avecles changements de règles qui sont en train de s'opérer, ou dans le salon "trucs et astuces bricos" voire carrément sur bricozone, puisqu'il y a eu des travaux de rénovation.

Alors, je vous le livre en vrac. Dans le salon.... "information en vrac". J'en ai déjà écrit pas mal deci-delà. Je mettrai les liens plus tard

Il faut savoir tout d'abord que j'avais dit à mon clerc de notaire habituel (Ah ben oui. Au stade où j'en suis, j'ai un clerc de notaire habituel...) que c'était fini. Que je n'achetais plus. Que je me calmais. Que j'allais profiter, voyager, me simplifier la vie, etc. Il m'avait répondu que c'était la 3e fois que je lui disais cela...

Alors, oui, soudain, en mai ou juin 2016, une petite annonce m'a fait "tilt" dans le cerveau. D'un côté, cela veut dire que je regardais à nouveau les petites annonces. Parce que quand on trouve, c'est souvent qu'on est à l'affut de quelque chose...

Donc, une petite annonce du style "Studios à partir de 30.000€ - Appartements une chambre à partir de 40.000€ - Appartements deux chambres à partir de 60.000€ - Maison etc" mise par un agent immobilier de la place, mais que je ne connaissais pas. Je ne sais pas pourquoi, mais je me suis dit que c'était le patrimoine global d'un gros propriétaire que je connaissais qui arrivait soudain sur le marché. Dont un immeuble abandonné depuis 2 ans dans une rue où j'étais déjà propriétaire et où j'avais mes habitudes. Et ce gros immeuble me faisait de l'oeil depuis pas mal de temps...


J'ai donc téléphoné, et l'aventure a commencé...


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Re : Mon dernier investissement: boire et déboire...

Juin 2016 (environ)

Je téléphone à l'agent immobilier qui a mis une jolie annonce pour un ensemble de studios, appartements 1ch, appartements 2ch, maisons... Je suis persuadé, intimement, sans trop savoir pourquoi, que c'est Mr A. qui vend, enfin, tous ses biens.

- Bonjour, je téléphone relativement à l'annonce pour les studios, appartements etc.
- Oui, que puis-je pour vous?
- Ben, honnêtement, je me demandais s'il s'agissait des biens de Mr A.
- ...
- Parce que si l'immeuble à studio "Volga" est dans le lot, il m'intéresse. Le reste ne m'intéresse pas.
- ... co... comment vous le savez?
- je ne le sais pas. Mais c'est mon pif, voyez vous.
- Ben, oui, vous avez vu juste...

Bingo. Le grand frère d'un immeuble dont je suis déjà propriétaire, construit à la même époque, par Mr. A., avec le même genre de chose. Que j'ai déjà visité avant sa fermeture par la ville sur avis de péril imminent des les pompiers lors de la Task Force, contrôle que j'avais subit également (mais moi, avec succès...) Dont des occupants avant sa fermeture m'avaient loué un logement, dont un occupant expulsé avait pris un logement chez moi également, et dont une copropriétaire était devenue une de mes locataires parce que sans chauffage, sans électricité, sans eau chaude, sans ascenseur, cela devenait compliqué d'habiter...

Je demande donc de pouvoir faire une visite. Rendez-vous est pris. En traînant des pieds de la part du représentant du propriétaire, avec complication. Le jour du rendez-vous, l'agent immobilier est présent, le représentant du propriétaire arrive... sans les clés. Impossible de visiter? Point du tout. Ma locataire, copropriétaire d'un des studios, me prête la clé. Très honnêtement, j'avais déjà visité l'immeuble avec elle...

Le représentant du propriétaire râle, mais la visite se fait.

30cm d'eau dans les caves (forcément: plus d'électricité, donc plus de pompe vide-cave), chaufferie sous eau, ascenseur à la cave... sous eau. Machinerie d'ascenseur à la cave. Portes défoncées. Caves pleines et puantes. Squatteurs.

Je demande l'autorisation de prendre tous les renseignements et de visiter en l'absence du propriétaire. L'immeuble étant vide, cela ne pose pas de soucis. J'ai donc le temps de faire mes recherches urbanistiques et autres, et de visiter l'immeuble avec un architecte.

Mais bon, résumons... Je fais une offre fin septembre 2016, valable 5 jours. Elle est acceptée après petite négociation. Mon offre concerne un ensemble de 20 studios et un garage, soit l'immeuble complet à l'exclusion d'un garage et un studio. Le compromis est lancé, mais on se rend compte que les studios appartiennent à 3 sociétés différentes, dont une à l'étranger, dont aucune n'est en ordre au niveau des pouvoirs des administrateurs, et celle qui est à l'étranger a été radiée de son adresse. En outre, Mme A. est propriétaire de l'usufruit d'une partie des biens. Cela fait donc 4 situations administratives différentes pour les biens, sans compter le garage pour lequel aucun acte de vente n'est retrouvé.

Mais, innocent et naïf comme je suis, je fais un compromis, signé avec Mr A. et un administrateur (le représentant qui qui s'était présenté sans clés à la visite...) pour les sociétés, ainsi que Madame A., comme usufruitière.

Rendez-vous à 5h. Discussion interminables sur la répartition du prix, parce que je voulais que la répartition du prix soit indiquée studio par studio. Vers 6h, le soir tombe, la discussion s'accélère dans le noir et on finit par signer.

Le gars était tellement loin qu'il s'était fait couper le courant dans une partie de sa propre habitation...

Bref, le compromis, préparé par le notaire du vendeur, est signé le 20 octobre. L'agent immobilier, qui travaillait son client au corps depuis des mois, jubile. Elle visualise déjà le bon de commande de sa nouvelle voiture... Je suis très content aussi.


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Re : Mon dernier investissement: boire et déboire...

Après le compromis...

Nous voilà donc fin octobre 2016, juste avant l'hiver. Le 3e hiver que l'immeuble passerait sans chauffage.

Le vendeur a insisté pour mettre la clause que les actes seraient signés avant le 30 novembre 2016. J'ai arrêté de discuter et j'ai laissé mettre cette clause irréalisable (société étrangère...) Dans le compromis, je recevais l'autorisation de sécuriser l'immeuble: réouvrir les compteurs électriques à mon nom, virer les squatteurs, ouvrir les portes dont les clés étaient perdues, remettre le chauffage en fonction, etc.

Impossible évidemment de signer dans le délai exigé par le vendeur. C'est pas de ma faute, mais les notaires n'ont pas le temps matériel pour le faire...

Donc, je sécurise. Je vire le squatteur. Je remets en route la pompe vide cave sur le dernier compteur ouvert, avec une rallonge. Je remet 1000L de mazout. Je fais changer le brûleur (noyé...). Je réouvre les compteurs, après replombage de ceux-ci par Ores, histoire qu'une fraude ne soit pas mise à mon compte... Je chauffe, j'aère, je fais sécher le bâtiment.

Le vendeur étant incapable de sortir le moindre cent, je prends un accord avec l'agent immobilier: je prends le contrôle électrique, indispensable à la vente, à ma charge, et me ferai rembourser à la vente. Pour que le contrôle soit positif, je fais venir mon électricien, il change les 20 tableaux des studios, mets 40 différentiels, change les circuits "cuisinière" en 6mm2, change les prises défectueuses, fait les schémas, et fait venir OCB. Quelques milliers d'euros d'investissement dans un immeuble qui ne m'appartient pas encore...

Novembre se passe sans nouvelle positive des notaires. Décembre aussi.


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Re : Mon dernier investissement: boire et déboire...

Novembre 2016

J'ai bien compris que ce ne serait pas signé pour le 30 novembre. Mais, un peu fou et encore très très confiant à ce stade, je me lance et j'avance.

Primo, vider les caves de l'eau qui l'envahi. Il reste un compteur actif au 2e étage, une rallonge, une pompe à 30€, et on vide le tout.

Ensuite, faire venir Ores pour vérifier que les compteurs ne sont pas "fraudés". Il n'est pas question que je reprenne des compteurs à mon noms s'ils sont trafiqués. Rendez-vous pris, ils viennent à 3 pour vérifier et plomber l'ensemble des compteurs. 120 plombs qu'ils ont mis. Ils avaient mal aux avant bras après l'opération...

Dès que c'est fait, je les reprends à mon nom et demande leur ouverture (pour ceux qui sont fermés...). Rebelotte, réouverture des compteurs scellés et replombage.

Ensuite, électricien et remise en conformité de tous les tableaux (2 différentiels par tableau, nouveaux disjoncteurs, nouvelle ligne 6mm2 pour la taque, etc) et contrôle par OCB. Ce contrôle est à acharge du vendeur, mais j'avance les fonds à l'électricien, qui doit me rembourser dès qu'il est payé, ce qui ne sera pas le lendemain...

Après cela, chauffagiste, pour remettre en fonction la chaudière. Bruleur d'occasion, changement d'un ou deux circulateurs, et la machine redémarre. Je passe sur les suies, sur la vapeur et les fumées au démarrage. Ben oui, la laine de roche autour du corp de chauffe de la chaudière est trempée... Mais bon, cela démarre, l'installation était toujours sous pression depuis tout ce temps. 3500€ de frais plus tard, nous avons du chauffage...

Electricien, ouverture des compteurs, un peu de mazout et quelques frais de chauffagiste, j'en suis déjà à 5 ou 10.000€... avant les actes. Boarf... Ce n'est certes pas  malin, mais l'immeuble n'aurait sans doute pas passé l'hiver sans un minimum de chauffage... Donc, c'était un peu quitte ou double...


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Himura
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Re : Mon dernier investissement: boire et déboire...

Et si vous nous disiez ce qui vous rend si confiant ?  Ce n'est pas anecdotique dans votre histoire.  roll

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Re : Mon dernier investissement: boire et déboire...

Himura a écrit :

Et si vous nous disiez ce qui vous rend si confiant ?  Ce n'est pas anecdotique dans votre histoire.  roll

C'est une bonne question.

Pourquoi fonce-je comme un dératé sur un immeuble en ruine, les pieds dans l'eau, l'ascenseur aussi, avec des squatteurs et des déchets partout?

Ben, la valeur de cet immeuble n'est pas immédiatement apparente. Il va rebuter tout le monde, et s'il ne se vend pas avant l'hiver, il risque de ne plus avoir de valeur du tout. Il suffirait que les tuyaux éclatent dans le sol pour l'eau ou le chauffage, et plus personne ne se risquerait à acheter ce bateau.

La vente doit donc être rapide, sinon le vendeur y perdra ce qu'il lui reste. Le prix est donc excellent. Pas insolent, mais excellent.

Pourquoi le vendeur a-t-il laissé aller les choses ainsi? Mal entouré, trop vieux pour surveiller son entourage, escroc rattrapé par le fisc aussi, malhonnête rattrapé par la ville qui a fait fermer des dizaines de ses logements. Sans moyens, ni financiers, ni humains, pour réagir et faire faire les travaux et remise en ordre. Bref, le couteau sous la gorge.

Pourquoi je n'ai pas eu peur? Parce que, comme je l'ai mentionné, j'ai le petit frère de cet immeuble. Construit par le même promoteur, avec les mêmes techniques, à la même époque, avec des studios similaires, dans la même rue. Quand j'ai commencé à acheter des studios dans la copropriété, l'immeuble n'était pas loin du même état. Hier, les gens mangeaient par terre dans les caves. Aujourd'hui, il y fait si propre qu'on pourrait y manger. Mais j'ai chassé les mangeurs, les dormeurs, les drogués, les squatteurs, les prostituées, et ce n'est plus un WC. Bref, c'est géré et je sais y faire.

Pourquoi d'autres ont eu peur? Parce que c'est Charleroi. Parce que c'est une rue historiquement mal fréquentée. Parce que ce sont des studios. Parce que la tâche semble énorme et les imprévus potentiellement monstrueux. Parce que l'immeuble a été fermé par les pompiers pour raison de sécurité. Parce que l'immeuble était invisitable. Bref, je pense que les autres n'ont même pas eu le temps d'avoir peur: l'agent immobilier les refroidissait immédiatement au téléphone...

Sans doute que cet immeuble, il n'y avait que moi pour être assez biesse que pour me lancer dans le projet.

Et je ne sais pas pourquoi il n'y a que moi qui ai vu qu'à un tel prix, rendement et plus value immédiate potentielle étaient aussi intéressants. Et qui ai foncé tête baissée dans ce piège.

Achetés 20.000€/studio, je comptais les louer 400€/mois et par studio. Si je devais les vendre, j'ai estimé que, après travaux, ils vaudront 30 à 40.000€. Mais je ne compte pas vendre. J'en suis toujours à ma politique du "acheter avec l'argent des banques, rembourser les banques avec l'argent des locataires."

Est-ce que cela répond à votre question?


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D1791
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Re : Mon dernier investissement: boire et déboire...

grmff a écrit :

J'en suis toujours à ma politique du "acheter avec l'argent des banques, rembourser les banques avec l'argent des locataires."

A ce stade de votre histoire (j'espère qu'il y aura beaucoup d'autres chapitres), beaucoup auront compris que la citation ci-dessus est incomplète.
Dans votre maxime, il manque l'expression du "et prendre un certain nombre (beaucoup ?) de risques", "donner du temps" et "assumer".

Je fais confiance à votre sens de la formule pour l'exprimer mieux que moi.

Même si je comprends et partage votre politique, la maxime aussi lapidaire me fait craindre un "salaud de propriétaire" en écho.
Tous ne sauront pas mesurer le risque et les efforts que ces premiers chapitres de l'histoire dévoilent.


Ce n'est qu'une humble réflexion d'un lecteur qui attend la suite de cette belle histoire.  Rien d'autre.  Et certainement pas une critique.

Dernière modification par D1791 (20-04-2018 21:12:39)


Modeste propriétaire bailleur de maisons unifamiliales en province de Luxembourg

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grmff
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Re : Mon dernier investissement: boire et déboire...

D1791 a écrit :
grmff a écrit :

J'en suis toujours à ma politique du "acheter avec l'argent des banques, rembourser les banques avec l'argent des locataires."

A ce stade de votre histoire (j'espère qu'il y aura beaucoup d'autres chapitres), beaucoup auront compris que la citation ci-dessus est incomplète.
Dans votre maxime, il manque l'expression du "et prendre un certain nombre (beaucoup ?) de risques", "donner du temps" et "assumer".

Je fais confiance à votre sens de la formule pour l'exprimer mieux que moi.

Même si je comprends et partage votre politique, la maxime aussi lapidaire me fait craindre un "salaud de propriétaire" en écho.
Tous ne sauront pas mesurer le risque et les efforts que ces premiers chapitres de l'histoire dévoilent.


Ce n'est qu'une humble réflexion d'un lecteur qui attend la suite de cette belle histoire.  Rien d'autre.  Et certainement pas une critique.

Je ne pense pas être du côté des marchands de sommeil, même si j'en suis un, comme je l'expliquais au juge dernièrement. Mais, ne nous éloignons pas du sujet...  wink

C'est vrai qu'il y a du risque, de l'inconnu, des déboires (comme le dit le titre...), des efforts, des déceptions et tout est à assumer... Mais ça, vous en aurez  du détail dans la suite...

Quant à salaud de proprio, je m'en réfère à ma dernière mise en location, avec un locataire qui revient après quelques années, et qui me disait "si vous étiez boucher charcutier, on serait client régulier". Interprétez le comme vous le voulez...  wink


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Re : Mon dernier investissement: boire et déboire...

Novembre 2016 - Nettoyage

Bien conscient qu'il faudra vider l'immeuble (rez+6) de l'ensemble de ses déchets et encombrants, je commande un container, le plus grand possible. 30m3 tout venant. Et une équipe de 6 travailleurs sous le statut ALE pour vider l'immeuble.

Première journée, 5 sont présents sur les 6 prévus. Je fournis gants et 100 sacs poubelles. Vider les armoires, jeter tout ce qui rentre dans des sacs poubelles, et les descendre. Je vous rappelle: rez+6. Ascenseur en panne... A midi, je vais rechercher 100 sacs de plus... Une montagne de sacs poubelles devant l'immeuble. Tout a été embarqué par le camion le lendemain.

Le lendemain matin, le container arrive. 30m3. 4 gars sur les 5 de la veille. On en a pardu un au passage. Le container a été rempli en 6h de boulot. Et il en restait assez pour en remplir un deuxième... mais pas vraiment le temps. Et je pense que les gars étaient sur les rotules. Rez+6 que je vous dis... 30m3. Par les escaliers...

Bref, 900€ de container. 5 hommes x 8 heures x 6.2€/heure la première journée et 4 x 8 x 6.2 la deuxième. 446€ de main d'oeuvre.


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Re : Mon dernier investissement: boire et déboire...

Novembre 2016 - Les pigeons

Un des studios était inoccupé depuis quelques années en plus. L'occupant était parti 2 ans plus tôt à l'hôpital en laissant les fenêtres ouvertes.
435957f6c4eaca884.jpg

Bon, j'avoue, celui-là, je ne l'avais pas visité avant de signer...


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Re : Mon dernier investissement: boire et déboire...

Décembre 2016 - C'est quoi ce sac de noeuds?

Au delà de l'opération nettoyage et préparation hivernale, il y a la vente elle-même.

L'ensemble appartient à 4 entités différentes:
Société B, luxembourgeoise
Société C.
Société D.
Société C pour la nue propriété, et Mme A pour la nue propriété.
Derrière B, C et D, Mr A., gérant administrateur et actionnaire unique.

L'ensemble est "géré" par un syndic, société B-prime, syndic... en liquidation. Ex-gérant et actionnaire unique: Mr A. Liquidateur: Avocat Reichard.
L'agent immobilier intermédiaire dans la vente qui me concerne est également chargé de vendre les biens de la société B-seconde, mise en faillite, ex-gérant et actionnaire unique, Mr A. Liquidateur: Me Reichard également.

Je demande donc une assemblée générale extraordinaire dans le but de me faire couvrir de mes débours vis-à-vis des autres propriétaires, et de pouvoir chercher les cadavres dans les placards au niveau de la copropriété. Et de pouvoir les prévenir qu'il va y avoir des dépenses...

Je demande donc au syndic, le liquidateur, de faire une AGE, avec comme proposition de me nommer syndic adjoint.

Lors de l'AGE, je suis mandaté par les société B, C, D et Mme A. Le liquidateur a décrété qu'il n'était pas syndic, qu'il n'avait que la mission d'être le liquidateur, et donc que je ne pouvais être son syndic adjoint...

Cet avocat me fait donc nommer syndic tout court, alors que ce n'est pas à l'ordre du jour. Très fort pour un avocat, non? Heureusement que l'IPI n'est pas au courant: me voilà syndic non professionnel, non IPI, non propriétaire... avec l'assentiment de "tous" les autres 2 copropriétaires. Au PV de l'AGE, il est mentionné "à Charge pour Grmff de régler son affiliation à l'IPI"

Bref, Me Reichard savait pertinemment que c'était illégal...

Boarf... On verra par la suite que Me Reichard plane bien moins que le notaire...


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Himura
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Re : Mon dernier investissement: boire et déboire...

grmff a écrit :

Est-ce que cela répond à votre question?

Heu... oui glasses
Bien sûr, c'était laconique, mais ça va  angel

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Re : Mon dernier investissement: boire et déboire...

Octobre 2016 - Financement

Bon, au delà de tout cela, encore faut-il financer ce caprice. Donc, avant de faire une offre, je gratte mes fonds de tiroirs.

Mes liquidités? Insuffisantes même pour les frais de notaire. Pas au moment de signer le compromis, mais après avoir payé mon précompte immobilier...

Je vais donc voir mon banquier habituel. Et je demande un PH à 100%+10% de travaux. Et je demande autour de moi si on me soutient en cas de besoin. A priori, il ne me manque pas grand chose pour les frais de notaire, et les quelques mois qui doivent passer avant l'acte me permettront de me refaire. Au pire, je demande un étalement du payement du précompte immobilier. Ils râlent toujours quand on le demande, mais l'acceptent quand même. Au taux usurier qu'ils nous comptent, ils pourraient le faire avec le sourire...

Mon banquier habituel me dit au téléphone que le projet passe sans soucis.

Après l'acceptation de l'offre, tout change. Parce que mon contact habituel est malade, et que le dossier que je lui ai transmis, très résumé puisqu'il me connait, passe chez une collègue qui ne me connait pas.

Refus. J'ai tous mes crédits chez eux. Nous avons remboursé avec anticipation le solde de la maison, qui vaut plus que le Volga. Le projet doit rapporter plus de 3000€ par mois, quelque soit la situation, soit près d'une fois et demi la mensualité du crédit. Net. Net de chez net, après impôt et PH.

Motif invoqué: risque trop important sur une seule tête. En grattant un peu, le contact inhabituel me dit que la banque préfère les petits couples qui achètent leur petite maison et n'aime pas les choses compliquées comme ce projet.

Bon, je passe à ma 2e banque, nettement plus mineure dans mes affaires. Je vais pas vous embêter, mais c'est le même genre de résultat, avec une réponse encore plus conne: vous n'avez pas toutes vos affaires chez nous. Ben non, cela ne risque pas d'arriver avec un raisonnement comme cela...

Je vais voir mon assureur, ami de la famille, et aussi courtier en crédit. Réponse toute nette: trop compliqué pour un courtier. Il connait un peu mes affaires, puisque mes immeubles sont assurés chez lui. Mais il me suggère d'aller voir Mme Untelle, dans la banque Abc. Il lui donnera un coup de fil avant.

J'ai eu droit au tapis rouge et au crédit demandé à peu de chose prêt (ben oui, avec accent circonflexe, vu le sujet!)

Moralité: toujours bien préparer son dossier à la banque, même si le banquier vous connait.


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Re : Mon dernier investissement: boire et déboire...

Décembre 2016 - Alors, messieurs les notaires?

Cela n'avance pas. Visiblement, il ne sera pas possible de faire ce qu'il faut avant la fin de l'année.

Comme je pars en janvier et février de l'autre côté de la planète, je donne mandat notarié à mon notaire pour que l'acte puisse se passer dès que possible.

Mais, comme il y a un vendeur étranger en société, et que la plus-value sur l'immobilier vendu en Belgique est taxable en Belgique, le notaire doit interroger un service spécial qui doit informer de ce qui doit être retenu sur le prix de vente. Et on ne peut pas dire que ce soient des foudre de guerre par là-bas... Pas facile de payer ses impôts...  Mais je ne vais pas en faire une tartine, c'est fait dans un autre message...

A mon retour début mars 2017, il est évident que rien n'avait été signé, et que cela n'avait pas avancé beaucoup...


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Re : Mon dernier investissement: boire et déboire...

Décembre 2016 - Financement

Pour financer mon caprice de manière plus large et plus à l'aise, sans demander de l'aide autour de moi et sans sueurs froides si la banque passe de 100% à 90% de financement, je mets en vente un immeuble.

D'abord à un ami investisseur, qui me dit que ce n'est pas ce qu'il cherche.
Ensuite par l'agent immobilier qui m'a vendu le Volga. Vendu en 3 visites 15.000€ au dessus du prix que j'en voulais.

Financement: ok.

Une semaine après le compromis, l'ami investisseur me dit qu'un bien idéal pour ce qu'il voulait faire lui était passé sous le nez. roll

Moralité: savoir ce qu'on veut, connaître le marché reconnaître une bonne affaire proposée et saisir sa chance sur le pouce. Et tout cela commence par "savoir" et "connaître", avant de les avoir accrochées correctement.

J'aurais pu vendre plus cher? Pas sûr. Pour moi, ce fut vendu au prix... et cela m'a permis de financer l'autre à l'aise.


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Re : Mon dernier investissement: boire et déboire...

Février 2016 - Offre de crédit avec une date limite dépassée...

Bien qu'à l'étranger, j'ai dû refaire une demande de financement. En effet, vu la vitesse de développement des opérations, la date limite de 4 mois a été dépassée.

Ouf, les conditions n'ont pas changé en février. Le taux reste le même, bien que le taux soit une donnée mineure dans un projet qui rapporte autant. 0.25% de plus ou de moins ne font pas une grosse différence. Mais ne le dites pas aux banquiers...

Grâce au mandat notarié que j'avais fait pour l'acquisition, mon clerc de notaire a pu faire les démarches pour la nouvelle demande.

Comme de bien entendu, cela n'a servi à rien, puisqu'à mon retour en mars, rien n'était signé.

Malheureusement, au dépassement suivant, j'ai reçu de moins bonnes conditions. Pas tant au niveau du taux que des montants accordés. Et là, c'est moins bon....

Je suis donc repassé chez mon banquier habituel. Mon contact était à nouveau là. Et quand je lui ai raconté ce que je vous racontais ce matin à 11h07, il est tombé des nues. Et a fait ce qu'il fallait pour que j'aie une offre plus correcte que la concurrence en terme de montant. Le taux était similaire.

Par ailleurs, j'avais croisé le chef de mon banquier habituel un jour, hors de la banque, mais dans le cadre de sa profession. Une erreur d'agenda, je n'aurais pas dû être là... D'un trait d'humour, j'ai tout de même casé "merci pour le refus de mon PH". Devant son autre client. Il y a eu un blanc, dans la conversation comme sur son visage... Il m'a dit "impossible de faire marche arrière sur cette décision, mais si vous voulez une ligne de crédit non hypothécaire pour financer les frais de notaire, pas de soucis."

Me voilà donc avec deux offres de crédit, et une ligne de crédit pour les frais de notaire, les travaux, ou tout ce que je veux. Et mon banquier habituel de faire une enquête interne pour savoir qui m'avait opposé un refus. Cela a bardé dans l'agence...

Je me dis, pourquoi pas 3? Et je retourne vers ma banque secondaire qui m'avais opposé un refus également.
Et là, même histoire: tapis rouge et enquête interne...


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Re : Mon dernier investissement: boire et déboire...

Avril 2017 - Le notaire des vendeurs embrouille tout

Mars 2017 - Nous recevons, après 5 mois, l'information de ce que les notaires doivent retenir pour ce qui est de la "plus-value étranger" pour la société B. Il appairait que le prix de vente ne suffira pas pour couvrir les dettes de la société en question, ce que nous savions depuis toujours.

En réalité, depuis le début, il était évident (ou devait l'être pour le notaire des vendeurs) que l'ensemble du prix de vente des studios de la société B serait saisi par le fisc. Ce qui me semblait simple ne l'était pas. Mais pas du tout.

Parce qu'il n'y a pas "un" fisc, mais une multitude de receveurs, chacun responsable sur ses deniers propres, et incapables de prendre une décision. Rien que pour la plus-value étranger, il semble que le dossier soit passé dans 5 bureaux, et donc 5 receveurs, en plus des receveurs "précompte immobilier", IPP, impôts communaux, etc.

C'est à ce moment aussi qu'on apprend que les prix de vente des autres biens couvrent les dettes fiscales.

Mais le notaire des vendeurs tente de bloquer la vente, pour des raisons qui m'échappent complètement. J'apprends par la bande qu'il conseille au vendeur (en très mauvaise santé) de faire une donation aux oeuvres à sa mort. Bref, le notaire des vendeur travaille contre moi...

En outre, le notaire des vendeurs ajoute les autres dettes des sociétés au passif, ce qui fait que le produit de la vente en suffit pas à couvrir le total des dettes. Bref, il mélange tout.

En accord avec Me Reichard, ils décident que c'est Me Reichard, curateur des sociétés B-Prime et B-Seconde, qui s'occupera d'obtenir la main-levée pour la vente qui concerne la société B. C'est débile. Cela n'a aucun sens. Mais comme ce con de notaire des vendeurs me dira quand je l'ai coincé dans son étude avec un brin de fermeté dans la voix "on voit que je ne suis pas juriste".

Un mois plus tard, Me Reichard disait qu'il n'avait rien à voir dans cette affaire qui ne le concernait pas. Vous vous souvenez, Me Reichard qui m'avait fait nommé illégalement syndic... Et hop, un mois de perdu. Mais c'est qui qui n'est pas juriste? Moi, ou le notaire des vendeurs?

Extrait d'un mail que je lui envoyais après cet épisode: "J'ai pas dit que c'était facile, mais c'est VOTRE métier. Si vous trouvez votre métier trop compliqué, changez-en!" Autre morceau choisi: "Depuis quand un notaire ne sait-il pas noter?" C'est suivi d'une mise en cause directe de sa responsabilité et de "Par la présente, je vous mets en demeure de faire le nécessaire sous huitaine" Il ne m'a pas répondu, mais un notaire ne peut déontologiquement pas communiquer avec quelqu'un qui n'est pas son client... Par contre, je me suis fait taper sur les doigts par mon propre notaire Toute petite tape après ce grand coup de pied dans la fourmilière qui s'est mise à fourmiller.

Encore un mois de perdu, mais pas pour tout le monde. Parce que Mr A. décide soudain que son épouse est folle, et a besoin d'un administrateur de bien. Il a donc fait nommer un administrateur de bien... qui n'a pas que cela à faire et qui traine les pieds pour répondre. Et hop, encore un mois de perdu. L'administrateur a bien tenté de recevoir des explication du notaire des vendeurs, mais il mélange tout dans ses explications. Il globalise, ce qui rend ma situation inextricable et incompréhensible.

En mai 2017, pour débloquer la situation, je décide de scinder la vente. D'une part, la vente des studios de la société A est remise. D'autre part, la situation de tous les autres studios qui n'a aucune raison d'être bloquée.... sauf l'autorisation du juge pour l'administrateur de Mme A.

C'est le jour où mon clerc de notaire téléphone à cet administrateur, que celui-ci comprend que c'est simple. Il lui suffit d'obtenir l'autorisation du juge pour passer les actes de NOTRE vente, de ces biens en particulier, et que c'est facile. Mais on a perdu un mois de plus.

Les vendeurs, propriétaires d'un patrimoine immobilier directement et par sociétés interposées de plusieurs millions d'euro toutes dettes fiscales déduites, en sont réduits à mendier pour remplir leur frigo. Tous les loyers sont saisis par le fisc. Ils n'ont plus de quoi remplir leur cuve à mazout. Et l'administrateur estime qu'il y a d'autres priorité en cette fin d'année judiciaire.

Après quelques échanges, points de comparaison, descriptif de l'état du batiment etc, la requête est déposée, l'autorisation est donnée, je l'apprends parce que je vais au greffe en direct, et les semaines passent... jusqu'à ce que l'administrateur me dise qu'il part en vacances et que rien ne pourra se faire avant fin août.

Je vous passe l'état de santé dégradé de Mr A. et le fait qu'on doive déplacer le ministère des notaire au domicile de Mr A., qui refuse de se déplacer jusque chez mon notaire (mais pour le Luxembourg, pas de problème...)

Et la vente de se faire début septembre 2017 pour les studios n'appartenant pas à la société B.


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Re : Mon dernier investissement: boire et déboire...

Septembre 2017 - Et maintenant, on fait quoi pour les 5 derniers studios?

Me voila donc propriétaire de 15 studios, et titulaire d'un compromis pour 5 studios complémentaires.

J'ai passé l'épisode "refinancement". Parce que d'une part, les délais étaient à nouveau dépassés, et d'autre part, le crédit a dû être scindé. Mais bon, l'esprit reste le même et donc pas de quoi s'appesantir.

La première vente a débloqué, comme d'évidence, bien des choses pour les vendeurs, qui ont été un peu moins poursuivis par leurs créanciers. Les fonds, bien que disponibles, n'ont été libérés par le notaire des vendeurs que.... fin janvier 2018.

En parallèle de la vente de l'immeuble "Volga", le reste des biens de Mr A devait être vendu. Mr A. avait accepté une offre ferme. Mais l'acquéreur a été un peu moins patient, et un peu plus agressif avec le vendeur. Et l'affaire a capoté.

Moi, de mon côté, ma crainte est que les 5 studios soient vendus en vente publique. Il suffit qu'un seul receveur sur les 6 ou 7 concernés, décident de provoquer une vente publique purgeante... et qu'un acquéreur profite de tout le boulot que j'ai fait pour rafler la mise. Je n'ai pas envie de me retrouver en copropriété avec une personne qui vient d'acheter!

Comme en plus le notaire des vendeurs a déjà proposé de faire cette vente purgeante par le passé, que des mots d'oiseaux ont été échangés (enfin, lancés plutôt...), même si les actes de vente de la première phase se sont passés dans la plus grande cordialité, je sais qu'il est capable d'être très con et de la provoquer lui-même par personnes interposées.

Je passe les péripéties sur les négociations avec les receveurs ("Ah? Il vous faut l'information pour le jour de la vente?"), les recherches fiscales inutilement répétées 5 fois, les réponses tardives des receveurs, etc. Tout ce micmac bien inutile, puisque le produit de la vente devait être saisi INTEGRALEMENT par l'état. Ces receveurs ne peuvent pas s'entendre entre eux, et qu'on avance?

Ben non. Trop simple. Mais on a pu acheter les 5 derniers début décembre (voir page 3 de ce message)


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Re : Mon dernier investissement: boire et déboire...

Et maintenant?...

Voici ce que je disais après avoir signé cette dernière tranche

C'est effectivement signé. Yes. Double yes. Triple yes. Belote et dix de der.

Il ne reste "plus qu'à".

Depuis un an, on a fait du chemin.

Vider les 40cm d'eau dans les caves.

Trouver un chauffagiste qui accepte de nous démarrer la chaufferie qui est évidemment à la cave (bruleur d'occasion, changement des ballons et circulateurs foireux, réparer les pièces défectueuses), histoire que l'immeuble ne gèle pas et garde sa valeur.

Une première journée pour remplir les sacs poubelles et les descendre du 6e sans ascenseur. 150 sacs poubelles
Une deuxième journée pour vider les meubles pourris et les encombrants. 30m3 de tout venant.
Sans compter les 5 cm de guano que des pigeons nous ont laissé parce que la fenêtre est restée ouverte toutes ces années dans un des studios.

Convaincre un ascensoriste de nous dépanner hors contrat notre ascenseur qui a trainé 4 ans dans l'eau à la cave.

Se remettre à jour au niveau des obligations imposées par le règlement incendie. Portes coupe-feu. Coupoles EFC. Centrale alerte couplée à des détecteurs, des boutons alertes et des alarmes. Le tout alimenté en secours. Acheté en Italie parce que le même produit en Belgique est 5 fois plus cher (sic!). Placé par un électricien qui veut bien placer ce qu'il n'achète pas. D'autres éléments achetés en UK, parce qu'en Belgique ils ne sont pas foutu de fournir ce qui nous convient.

Au niveau administratif, il n'y a pas eu que les actes notariés. Il y a eu les prêts. Refusés. Acceptés. Périmés. Renouvelés. Tout cela partiellement pendant une absence moyenne durée via diverses procurations notariées, qui auront été finalement inutiles. Puis les permis de location. Passage de l'inspecteurs. Obtenir et vérifier les demandes de permis. Le passage des pompiers. La levée des arrêtés de fermeture. La négociation avec les administrations et leurs diverses incohérences.

Sans compter la reprise des compteurs d'électricité après avoir fait passer le service antifraude de Ores parce que tous les plombs avaient été arrachés par les squatteurs. Puis la réouverture des compteurs. La remise aux normes de l'électricité. La visite de contrôle de conformité de l'électricité.

A j'oubliais: le remplacement des doubles vitrages qui ont pris l'eau, le réglage des châssis qui étaient tous foireux.

Il y a aussi eu le décapage des fers à béton rouillés qui avaient fait sauté les planchers en béton. Et la réparation desdits bétons avec des produits spécifiques, comme pour réparer les ponts sur les routes et autoroutes.

Faire les assemblées générales, puisque le syndic avait été mis en liquidation judiciaire. Se faire nommer syndic. Respecter les procédures. Proposer les travaux aux communs aux autres propriétaires. Chercher des devis. Obtenir leurs votes.

Et maintenant que les actes sont tous passés, il n'y a plus qu'à...

Détapisser les 4 couches de papier peint, poncer les murs, appliquer le fixateur fonds poreux. Enduire les murs. Reponcer les murs. Et il faudra encore tout peindre... Facile à dire. Mais on a dû faire des essais et erreurs avant de trouver la bonne formule de travail... Mais la méthode est validée, les travaux sont en cours.

Il va encore falloir arracher les anciennes cuisines, acheter les nouvelles cuisines Ikea, les faire livrer, monter aux étages, assembler les meubles, les attacher aux murs. Commander les taques et frigos. Aller chercher les éviers et bondes et siphons. Découper les plans de travail pour les éviers et taques. Carreler entre meubles et plan de travail.

Sans compter les salles de bain: arracher les douches, les carrelages, remettre des tubs, du carrelage, des cabines de douches, des accessoires de salle de bain (porte PQ, porte essuie, miroir, tablettes, crochets,...)

Il faudra encore faire la mise en conformité de l'ascenseur (votée et commandée - ya plus qu'à payer...)

Et une fois qu'on aura eu les permis, mettre en location. Trouver des locataires corrects. Commencer le suivi. Et enfin, commencer à remonter les finances...

Cela fait beaucoup de chose. Mais fondamentalement, rien de compliqué, rien d'insurmontable, rien de très technique. Juste de la patience. Savoir ce qu'il est à faire pour éviter de perdre du temps. Et un peu de gestion des équipes, des étapes et des livraisons de matériel. Et le temps de faire ce qui doit être fait...

J'espère que tout cela ira plus vite que les signatures chez le notaire. Si j'ai un locataire cette année, c'est champagne. (allez, j'avoue. Si j'ai pas de locataire cette année pour cet immeuble, je ne me priverai pas de champagne pour autant....)

Si j'en ai 3 pour fin janvier, c'est youpie et cela couvre les intérêts. Si j'en ai 7 pour fin février, c'est le rêve et cela couvre les crédits. Si j'en ai 10 pour fin mars, c'est bingo et cela couvre presque les précomptes immobiliers. Si j'en ai 14 pour fin avril, c'est jackpot et cela commence à renflouer les caisses. Vivement que tout soit loué. Objectif: fin août 2018. Mais je rêve sans doute.

Si cela se passe comme prévu, j'ai récupéré tout le cash personnel investi dans l'affaire vers fin 2020, pour un projet commencé à mi 2016.

Pour moi, ce projet était une première: un bâtiment type chameau, vide d'occupant normaux, squatté, à l'abandon depuis des années, caves sous-eau, avec un arrêté d'inhabitabilité, le tout en copropriété non géré par un syndic en liquidation. Par rapport à mes pépères petits immeubles de rapport complets et déjà loués à l'achat, cela me change un peu. C'est un peu plus sportif.

Allez. Savourons les étapes principales passées: le compromis, le crédit, le premier acte notarié, le deuxième acte notarié, la conformité incendie...  Demain est un autre jour, avec une autre étape importante...

Je me demande si ce projet n'aurait pas mérité un blog. Mais pas au fur et à mesure, histoire d'éviter d'être repéré par les divers intervenants qui ont eu une gestion criticable. Faut quand même pas vexer les personnes avec j'aurai peut-être encore besoin d'avoir des contacts...

Allez, la-dessus, bonne nuit, n'abusez pas du chocolat pendant les fêtes, et rendez-vous en mars 2018.

Et si je me suis remis à écrire mercredi, c'est que j'ai loué le premier studio. Jeudi, le 2e studio. Vendredi le 3e studio. J'ai encore 3 studios prêts à la location immédiatement et 5 visites prévues. Dès que ces 3 studios sont loués, le crédit est couvert...

4 studios supplémentaires pourraient être prêts courant le mois de mai. A louer pour le 1er juin? Les impôts seraient couverts...

4 studios supplémentaires pour le premier juillet et 4 supplémentaires pour le 1er août? Cela me permettrait de me refaire...


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Re : Mon dernier investissement: boire et déboire...

Et maintenant que je vous ai raconté tout mes déboires, il me reste à boire. Au menu de ce soir: 15 bouteilles de Moet&Chandon, entre autres...

A votre santé, et à la prochaine pour d'autres aventures.

Ou pas. Parce que je l'ai dit en décembre à mon clerc de notaire: c'est la dernière fois. Mais bon, depuis, nous avons un rendez-vous à reprendre...


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