Mon dernier investissement: boire et déboire...

@Rexou: je ne peux pas dire que je n'y avais pas pensé...

Je me demande si je ne vais pas carrément faire faire des visites par des connaissances qui feront des offres sous le prix... avec élection de command.

Juste pour référence, j'ai une expertise pour les autres studios, avec une moyenne de 40.000€/studio. L'annonce va paraître avec 50% de plus, soit le prix de biens deux à 3 fois plus grands, et même des appartements avec une chambre séparée, et non des studios.

J'avoue que je râle ferme. J'ai fait tout pour l'usufruitière (le bail, l'état des lieux, les explications au locataire, etc), et elle ne me prévient même pas que le bien va être en vente... J'apprécie vraiment peu...

Faire faire des visites par des connaissances c'est parfait. Mais pourquoi faire une offre, même largement sous le prix? Cela vous permettra de savoir comment le notaire présente le bien, quelle est son argumentation et comment il justifie le prix. Le candidat pourra aussi demander des précisions quant à la composition de l'immeuble et aborder le sujet d'un CP alpha qui est aussi syndic... question de savoir ce que raconte le notaire Une offre signifie l'intérêt d'un candidat. Pas d'offre se traduit par une simple perte de temps et d'argent. Pour le notaire et pour le vendeur. Par contre, vous pouvez multiplier les visites. Et si celles-ci sont groupées, un candidat peut poser publiquement une question dérangeante ou émettre une remarque qui éveillera une attention particulière du groupe présent.

Je crois que le vendeur a parfaitement conscience de votre intérêt et la survalorisation du prix vous est personnellement dédiée. Le notaire joue le jeu mais ne va pas non plus multiplier les visites à l'infini en sachant que ce bien présente un handicap pour un futur acquéreur extérieur et est proposé bien au dessus du prix du marché. Ce notaire aura sans doute compris après quelques semaines (voire bien plus vite)  la réalité de la situation et si vous le contactez avec une offre raisonnable -je dirais entre 45 et 50- il pourra être votre allié pour convaincre sa cliente.

Il est important d'avoir la coopération de l'usufruitière et du locataire. Le seul vrai risque est que la vendeuse retire le bien de la vente en sachant que vous finirez par payer le prix fort pour sortir totalement de cette copro. Encore que ce soit risqué. Au décès de l'usufruitière, elle devra vendre ou louer. Et un locataire mal entouré et mal accueilli ne tardera pas à fuir en retournant sa rancoeur contre son bailleur, et sans doute sans payer ^^

Le notaire devrait l'informer des prix actuels du marché. Il serait surprenant qu'il perde longtemps son temps à faire visiter un bien qui est largement surévalué, surtout dans ces conditions. Je crois qu'il sera votre meilleur allié pour finaliser l'affaire.

Si l'usufruitière ne coopère pas vraiment, le notaire communiquera facilement par tel à tout candidat les jours et heures possibles pour les visites. Vous pourrez ainsi soigner l'accueil des visiteurs. Vous pouvez aussi joindre au groupe le plus souvent possible une ou l'autre connaissance qui ferait publiquement état par exemple d'un propriétaire majoritaire qui fait la loi et donne ses biens en location à des gens parfois très dérangeants... Demander avec innocence si le problème des cafards dans l'immeuble est résolu ? Dire au passage que c'est aussi le syndic, dont le nom et le tel sont affichés à l'entrée de l'immeuble incitera sans doute un candidat intéressé à vous contacter. La locataire peut elle aussi participer à l'information des candidats... et à la vôtre.

Vous devrez lâcher un peu plus que pour les autres biens c'est clair. Selon moi et d'après vos chiffres, je dirais entre 45 et 50. Je n'imagine pas un candidat offrir sérieusement 20% de plus que le prix du marché pour acquérir un bien dans ces conditions. Et encore devrait-il faire une offre sans conditions suspensives.

Quelques pincées de cafards, deux ou trois junks dans l'entrée, quelques canettes de Cara-Pils écrasées dans les communs, quelques décibels exotiques, un gros chien méchant qui aboie et/ou croise les candidats, une odeur d'herbe dans les communs, pas de fonds de réserve, de gros travaux en perspective, plus un CP dominant et emmerdeur... Le tout pour un prix surfait. Pas très attractif le tableau...

Bonne chance pour votre AG !

Pour moi c'est clair : L'AG est en nombre et peut valablement délibérer. Le copropriétaire/syndic peut (et doit) présider, étant le seul présent. Il ne peut pas s'auto-décharger cependant. Il dispose de toutes ses voix selon moi et prend valablement les décisions -votes- relatifs à l'ordre du jour.

Si l'un des deux est présent et vote contre le syndic, ça se complique. Aucune décision ne peut être prise sans majorité... et les votes du plus gros n'auront pas plus de valeur que ceux du plus petit.

Par contre, il reste très peu de chances pour que l'un des deux minoritaires engage une procédure (et donc perde du temps de l'énergie et de l'argent) dans les 4 mois qui suivent l'AG pour contester quoi que ce soit. Il ne doit pas s'agir de juristes ni de personnes particulièrement au fait des règles de copropriété. Aucun d'eux n'a sans douter ni l'envie ni les moyens de partir en croisade judiciaire.

De plus, l'un des deux est vendeur.

C'est qui qui a les sous ?
C'est qui le chef ?