Mon dernier investissement: boire et déboire...

Je veux bien les coordonnées de l'avocat, sait-on jamais, je resigne pour un immeuble de rapport de 4 appartements à Charleroi dans quelques semaines   

Merci pour ta réponse rassurante 

Les temps ont bien changé depuis et l'Etat a cruellement besoin de sous...

Pour ce qui est de ce projet Volga, nous avons pour 2020 une première année complète de l'ensemble de l'immeuble.
Sur 21 studios, 13 sont restés toute l'année. Il y a donc une forte rotation, bien compréhensible vu que les baux sont jeunes. 61% de baux de moins d'un an, c'est beaucoup. On est évidemment à 100% de moins de 3 ans.

Dans les 8 autres studios, il y a eu 19 locataires (oui, 3 studios avec plus d'un changement...)

Le taux de mois sans loyer payé est de 13,5 / (12x21) = 5.35%
Sur ces 12 mois sans loyer:
-1 impayé par un ancien locataire qui aura du mal à me payer, mais l'espoir n'est pas perdu.
-7 mois impayés par un réfugié qui est en bagarre avec le Cpas pour être payé. Je crains mais je le garde comme action sociale et humanitaire.
-1 retard d'un locataire présent. Retard de décembre. Donc, pas d'inquiétude
-1/2 vide entre deux locataires avec préavis raccourci.
-1 retard d'un locataire dont le job a été touché par le corona-virus, mais qui a rattrapé ses jusqu'à 3.5 mois de retard. Seul décembre est dû à ce jour. Donc, pas d'inquiétude.
-2 loyers impayés avec une personne qui a fini par quitter volontairement avec 4 mois d'impayés (deux cette année, deux l'an dernier). Je dois transmettre à l'huissier pour faire saisir les revenus.
-1 mois de vide à cause du Corona-virus. Ce loyer sera couvert par l'indemnité que le juge m'octroie pour le dossier précédent. Si j'arrive à récupérer, évidemment.

Donc, sans doute 1.1% de perte par cause de mauvaise volonté, que j'espère récupérer par voie d'huissier.

Moralité: on ne peut pas considérer que le dossier Volga est un dossier courant. On sent clairement toujours la période de démarrage et l'influence de la "jeunesse" du projet, avec une très forte rotation.

Dans un dossier comparable de studios meublés, mais que j'ai depuis longtemps en porte-feuille:
-35% de baux de l'année (au lieu de 61%)
-53% des baux de moins de 3 ans (au lieu de 100%)
-4.6% de mois sans loyer dont rien ne sera irrécupérable par mauvais volonté ou insaisissabilité.

Il y a donc encore de la marge de progression en stabilité.

je me pose quand même la question de savoir ce que gagnerait l'Etat à requalifier...
Si je suis en société, je déduis tous les frais et je fais sans aucun doute des pertes chaque année.
Si je suis en privé, je paie les RC et je paie encore une imposition fin d'année...

Cette année mes RC ont été de près de 14% de mes loyers.
L'imposition a elle été de 17% de mers loyers.
Bref mon rendement est de 3% net.

Je reviens sur ce dossier, avec des déboires...

Vous vous en souvenez, ou pas, je suis passé du mazout au gaz en 2019 (déjà...) C'est fou comme les conséquences de nos choix en immobilier peuvent prendre du temps à se faire sentir...

Les relevés annuels à Charleroi se font en février. Dès lors, en février 2020, j'ai eu ma première facture de régularisation de... 3 mois de consommation. Impossible de se faire une idée, évidemment. Ils m'ont proposé un acompte ridicule pour la suite, et j'ai fait passer l'acompte à 700€/mois. Ma 1ere facture de clôture, en 2021, a été négative et je ne me suis pas posé plus de question.

Cette année, la facture de clôture était de .... plus de 7500€ . 10x le prix de ma première voiture (d'occasion) 7x mon premier salaire. Oui, bon, quand on commence à compter comme cela avec autant d'année de retard, on finit même par trouver le pain cher.

Que faire alors? Ben, j'ai décidé de mettre des calorimètres et des compteurs de passage. Il y en avait déjà, mais bloqué, évaporé, sans contrat.

Lors de mes visites précédentes, il faisait toujours fort chaud chez tous les locataires. Le jour de la pose des calorimètres, tous les radiateurs étaient quasi froids...
Le jour de la pose des compteurs, ceux qui m'ont dit que c'était bien m'ont aussi dit que comme cela, ils ne paieraient plus la consommation d'eau du voisin d'en face. Et comme le voisin d'en face faisait venir des SDF/ami/frère pour prendre des douches, ils étaient content que chacun paie sa part.
Depuis ce jour, c'est fou le nombre de radiateurs dont les vannes étaient défectueuses qu'on a dû remplacer. Avant, quand ils avaient trop chaud, ils ouvraient la fenêtre.
Depuis la pose des compteurs, c'est fou le nombre d'intervention sur des chasses d'eau et des robinets qui coulaient que nous avons du faire.
Et c'est fou le nombre de question que j'ai reçu sur le montant des charges. J'avoue ne pas été avare de divulguer ma dernière facture de régularisation de 7500€...

Moralité, si vous voulez faire des économies, il faut que les locataires soient responsabilisés de leur consommation.

Voici un cas qui concerne cette copropriété un peu particulière.

Je suis syndic de cette petite copropriété de 3 copropriétaires, et je dispose de 94.5% des voix, une propriétaire dispose de 0.5% des voix, et le dernier propriétaire disposant de 5% des voix est décédé, laissant derrière lui sa 2e épouse et sa fille..

Sauf dispositions contraires, l'épouse hérite de l'usufruit, et donc du droit de louer, occuper et percevoir les loyers, ainsi que du devoir de payer les charges de copropriété. La fille hérite de la nue propriété.

La fille du propriétaire décédé est la belle-fille de l'épouse de son père. Et les relations ne sont pas vraiment cordiales...

Pour ma part, les relations sont cordiales avec l'épouse, qui gérait déjà le lot avant le décès du copropriétaire. Mais la fille refuse de communiquer. Lors d'une rencontre il y a quelques années, elle a refusé de me donner ses coordonnées (adresse, mail, numéro de téléphone, etc) C'est tout juste si elle a accepté de m'adresser la parole.

Elles ont pris chacune leur notaire, et les choses n'avancent pas.

Si j'en crois le code civil, comme il y a division du droit de propriété, voici ce qui s'applique:

Ma question est donc de savoir si on peut considérer que la fille de feu le copropriétaire "ne peut" participer à la désignation du mandataire, ou si elle "ne veut" pas. En clair, est-ce que l'épouse usufruitière peut décider seule de qui va les représenter, ou si le droit de représentation est suspendu tant que l'épouse usufruitière et la fille nue-propriétaire ne se sont pas mises d'accord.

Et en ce cas, comme la propriétaire du garage ne se déplace pas pour les AG, je me retrouve seul, mais avec le quota de plus de 3/4 des quotités, et donc l'assemblée est valablement constituée. Je peux donc décider ce que je veux tout seul à l'unanimité de moi-même. Décider des travaux tout seul. Me renommer syndic tout seul. Approuver les comptes tout seul. Décider des pénalités des mauvais payeurs tout seul. Etc. Mais je ne peux pas me donner quitus...

Que penser de cette situation un peu ubuesque?

Absolument. J'ai corrigé le texte pour plus de clarté. Merci.