Mon dernier investissement: boire et déboire...

Un avocat m'a dit un jour qu'un de ses clients avait plus de 1000 logements en nom personnel, avec du personnel pour le gérer, faire le suivi et la maintenance.

Le fisc avait essayé de le requalifier, et s'était fait retoquer.

Cet avocat m'a coûté 165€ pour 20 minutes. C'était il y a des années. Depuis, je dors bien...

C'était il y a tellement longtemps que je suppose qu'il est pensionné. Ou mort...

Alors, voici le déboire du jour.

Un locataire me contact pour me dire qu'il a des piqures sur tout le corp. Je vais la faire courte parce que l'aide apportée par le niveau des personnes concernées ne m'a pas aidé, et je ne voudrais pas vous plomber le moral: ce sont des punaises de lit.

La seule fois de ma vie où j'ai été confronté avec les punaises de lit, c'est dans Lucky Luke, dans "Les Collines Noires".
Extrait choisi:

A l'époque, cela m'avait fait certes sourire. Mais il faut avoir été confronté aux punaises de lit pour comprendre le comique... Les punaises de lit, c'est l'horreur la plus totale, ce n'est certainement pas un sujet d'étude pour passer le temps pendant la nuit...

Bref, je décide de faire faire l'inspection, par un professionnel et sur ses conseils, de l'étage où se trouve l'infestation confirmée, de l'étage en dessous, et de l'étage au dessus.

Les occupants sont tous prévenus, et donnent tous accès. Tous me disent qu'ils n'ont rien vu. Et on ne voit rien non plus. Puis, on tombe sur la voisine d'en face du studio infesté. Le nid était là. Et là. Et là aussi. Il y en avait partout, je vais en faire des cauchemars. Bon, d'accord, j'en rajoute une couche.

Si l'occupant qui s'était plaint avait préparé le terrain (tout nettoyé, tous les textiles en sacs poubelles étanches et prêts pour la machine à laver à 60°), ce n'était pas le cas chez cette pauvrette (pour rester poli) On a donc tout emballé en urgence, j'ai exigé qu'elle passe tout en machine illico (pas de machine chez elle = nettoyage au lavomatic) à 60°C, qu'elle jette tout ce qui doit être jeté sur le champ, et qu'on traite immédiatement ce nid infesté.

Tout a été emballé dans des sacs. Tout a été déposé dans ma remorque et tout a été transporté au lavomatic le plus proche pour un nettoyage haute température. Biesse comme elle est , et soi disant ans le sou, pour être sûr que ce soi fait illico, j'ai pu avancer les sous pour les sacs poubelles et pour le lavomatic (2 machines de 12kg et 2 machines de 5 kg...)

Bilan de la journée: rendez-vous à 13H. Retour maison à 19H00. Deux studios punaisés, deux studios traités, 300€ de jetés par la fenêtre (et il faudra encore deux traitements!!!) Deux heures à attendre que les machines tournent et les séchoirs sèchent (et à me rendre à des rendez-vous pour relouer deux appartements, dont bilan = 2 appartements reloués.)

Moralité: si vous devez faire un nettoyage de vos textiles en Lavomatic, faites la première machine à 60° minimum, 90° si possible...

Merci pour tes récits, c'est très inspirant :-) !
et bravo !

Le problème de la requalification, c'est que le précompte n'est pas considéré comme avance sur impôt.

Tiens, en faisant ma comptabilité, je me rends compte que, pour cette copropriété (dont je suis le proprio à 95%, je vous le rappelle), j'ai reçu une facture de gaz et d'électricité à 6%.

Ah oui. Normal. La facture est à mon nom propre, pas au nom de la copropriété... 

Je suppose que vous avez voulu écrire non pas nue propriété mais usufruit.

Je reviens sur ce cas.
En résumé de la situation actuelle, nous sommes 3 "propriétaires":
Moi pour 94.5% des quotités
Une succession, nue propriété pour la fille du défunt et usufruit pour l'épouse du défunt (belle-mère de la fille du défunt) pour 5%
Un tiers pour 0.5%

J'ai été nommé syndic, et je suis resté syndic.
Nous dérogeons à peu près à toutes les règles de copropriété: pas de compte bancaire séparé, pas de compte en partie double malgré qu'il y ait plus de 20 lots, pas de commissaire aux comptes, pas de conseil de copropriété, pas de fonds de réserve, pas de fonds de roulement, assemblées générales relativement irrégulières mais votant toujours tout à l'unanimité.

Comptablement, j'envoie des notes de frais 3-4x par an, avec les factures réparties par quotité. La propriétaire de 0.5% paie sur base de la note de frais (on parle de quelques euros par an, car il y a juste l'assurance et le nettoyage) et l'usufruitière paie une provision couvrant les frais. Je lui fait un compte afin qu'elle puisse voir la progression de son solde.

Il y a un tableau de budget, approuvé aussi à l'unanimité.

L'usufruitière, très âgée, a été convaincue de signer un mandat de vente (sous la menace d'une vente forcée et de frais d'avocat). Elle touchera sans doute l'équivalent de deux années de loyer, vu le prix de vente, la bonne rentabilité et son grand âge. A mon avis, elle se fait avoir à ne pas se défendre, mais c'est un autre problème.

Comme c'est souvent le cas dans la région, c'est une vente "faire offre à partir de" qui va paraître. Je suis au courant parce que je suis interrogé par le notaire chargé de la vente. Paradoxalement, le notaire me demande déjà les informations légalement obligatoires pour l'acte... alors que l'annonce n'est pas parue. Une autre personne de la même étude me demande le PEB des communs afin de faire le PEB de l'appart. C'est dire qu'ils ne peuvent pas encore mettre l'annonce...

Etant un mauvais acheteur, et pas très doué pour mentir, manipuler, tordre le bras, présenter les choses en ma faveur, étant trop honnête pour tout cela, je viens chercher des idées pour présenter ma réponse au notaire afin que les candidats acheteurs comprennent qu'il n'ont pas intérêt à acheter.

Au niveau du prix annoncé, on est à 3x le prix que j'ai acheté, 2x mon prix de revient, mais équivalent au prix d'achat du défunt, qui doit avoir acheté il y a plus de 10 ans. Le prix est similaire aux studios qu'on trouve sur Immoschtroumpf, mais d'une superficie nettement moindre par rapport aux superficies annoncées. J'imagine bien que je vais devoir sortir le montant demandé, mais je ne voudrais pas qu'un tiers vienne mettre les pieds dans l'immeuble

J'ai un excellent contact avec l'usufruitière (qui est aussi ma locataire...) et avec le locataire (j'ai fait l'intermédiaire entre l'usufruitière et le locataire actuel, notamment). J'ai également un excellent contact avec mes locataires. Mais je n'ai aucun contact avec la nue-propriétaire (et ce n'est pas faute d'avoir essayé)

Lâchez-vous: que faire pour saboter la vente? Que mettre dans ma réponse? Ne rien proposer d'illégal, mais tout ce qui est borderline et intellectuellement malhonnête est bienvenu.

Je crois que déjà sans fonds de réserve, sans PEB pour les communs de l'immeuble (j'ignore dans quelle mesure ce serait obligatoire pour finaliser une vente à Charleroi), avec des PV qui montrent clairement qu'il y a en fait UN propriétaire majoritaire, n'importe quel candidat acheteur comprendra qu'il arrive comme un cheveu dans la soupe. Si on ajoute un prix qui se situe au dessus du marché il ne va plus rester beaucoup de candidats.

Vous pouvez aussi concocter un ROI propre à tempérer les enthousiasmes. Etablir une liste de travaux à prévoir à court terme, genre réfection du toit, ou gros travaux bien chers. Mentionner la présence de cafards dans l'immeuble dans le dernier PV d'AG...

Mais tout ça vous y avez déjà pensé bien sur.

La fille veut vendre. Elle a sans doute besoin d'argent. Pour acheter, les candidats doivent visiter. Donc passer par l'usufruitière ou les locataires du bien, qui peuvent -vu vos bonnes relations- suggérer/conseiller/inviter ces candidats à prendre contact avec vous.

L'actuelle locataire peut aussi se plaindre des nuisances des voisins par exemple, et mentionner qu'elle a l'impression que vous faites exprès d'entourer ce studio d'occupants perturbateurs, voire dangereux... Et si un candidat aborde ce sujet avec vous -ou si vous l'abordez vous-même accidentellement - vous pouvez faire sèchement comprendre que vous louez à qui bon vous semble et vous n'avez pas l'intention d'accepter  des remarques ni de vous montrer plus coopératif que nécessaire.

S'il y a un ascenseur, mettez-le en panne lorsque des visites sont prévues. Un ou deux camés dans les communs ou devant la porte. Quelques encombrants dans le passage, des cannettes vides, des cris de dispute dans les communs, une musique (exotique de préférence) émanant d'un studio voisin... Les visites peuvent se faire logiquement deux fois par semaine. L'occupant des lieux peut les limiter strictement à l'horaire prévu et vous pouvez -faire- préparer les lieux de manière à soigner l'accueil des candidats.

Vous pouvez aussi faire visiter dans de meilleures conditions par des candidats bidon. Le notaire devrait vite comprendre de son côté et devrait contribuer en fin de compte à convaincre l'acheteur qu'il ferait une bonne affaire en vous vendant son bien.

Il ne vous restera plus ensuite que de régler le problème du garage 

Cave canem, affirme l'expression latine.
Mais tout est-il autorisé ?