forum   Vous n'êtes pas identifié(e) : Inscription :: Identification | Recherche Forum



Mon dernier investissement: boire et déboire...

grmff
Pimonaute non modérable
Lieu : Sibulaga, Onatawani
Inscription : 25-05-2004
Messages : 17 151
Site Web

Mon dernier investissement: boire et déboire...

J'ai décidé de relater l'histoire de mon dernier investissement. L'histoire n'étant pas finie à l'heure d'écrire ces lignes, je ne peux vous dire si elle se terminera bien, mais je suis largement optimiste...

Je ne sais si je dois mettre cette petite histoire dans le salon "achat/vente", puisque l'histoire de l'achat est longue et rebondissante, dans le salon "copropriété", puisque c'en est une tout aussi étourdissante, dans le salon "location", puisque l'objectif final est bien de louer, dans le salon "législation régionale", avecles changements de règles qui sont en train de s'opérer, ou dans le salon "trucs et astuces bricos" voire carrément sur bricozone, puisqu'il y a eu des travaux de rénovation.

Alors, je vous le livre en vrac. Dans le salon.... "information en vrac". J'en ai déjà écrit pas mal deci-delà. Je mettrai les liens plus tard

Il faut savoir tout d'abord que j'avais dit à mon clerc de notaire habituel (Ah ben oui. Au stade où j'en suis, j'ai un clerc de notaire habituel...) que c'était fini. Que je n'achetais plus. Que je me calmais. Que j'allais profiter, voyager, me simplifier la vie, etc. Il m'avait répondu que c'était la 3e fois que je lui disais cela...

Alors, oui, soudain, en mai ou juin 2016, une petite annonce m'a fait "tilt" dans le cerveau. D'un côté, cela veut dire que je regardais à nouveau les petites annonces. Parce que quand on trouve, c'est souvent qu'on est à l'affut de quelque chose...

Donc, une petite annonce du style "Studios à partir de 30.000€ - Appartements une chambre à partir de 40.000€ - Appartements deux chambres à partir de 60.000€ - Maison etc" mise par un agent immobilier de la place, mais que je ne connaissais pas. Je ne sais pas pourquoi, mais je me suis dit que c'était le patrimoine global d'un gros propriétaire que je connaissais qui arrivait soudain sur le marché. Dont un immeuble abandonné depuis 2 ans dans une rue où j'étais déjà propriétaire et où j'avais mes habitudes. Et ce gros immeuble me faisait de l'oeil depuis pas mal de temps...


J'ai donc téléphoné, et l'aventure a commencé...


Grmf!
----------------
Nonobstant la baisse de confiance induite, je suggère fortement d’essayer les principales voies emblématiques, en prenant toutes les précautions qui s'imposent. (Pipotron)

En ligne

Aiment ce post :
grmff
Pimonaute non modérable
Lieu : Sibulaga, Onatawani
Inscription : 25-05-2004
Messages : 17 151
Site Web

Re : Mon dernier investissement: boire et déboire...

Et hop, 4 semaines d'écoulées. Bigre que cela file. Et mon carreleur qui ne répond pas et ne vietpas...

En l'attendant, nous avons arraché la chape dans la salle de bain, porté les gravats au recyparc,  poncé, enduit et peint les murs du living, monté les meubles de cuisine.

Aujourd'hui, le plombier est (enfin!!!) venu mettre les nouvelles arrivées d'eau et évacuations.

Alors, il vient ce carreleur?...

Reste à mettre la chappe, carreler, mettre la douche, mettre la cabine de douche, mettre le WC à sa nouvelle place, mettre le lavabo, préparer les murs, repeindre, placer les meubles de cuisine, monter les meubles... et louer ce 20e studio. Objectif: mi juin

Et peut-être mettre un revêtement en bois sur la plate-forme pour en faire une superbe terrasse dégagée plein ouest avec vue à 10km à la ronde. Mais ce sera loué plus cher? Pas sûr. Et avec plein d'entretien en plus...


Grmf!
----------------
Nonobstant la baisse de confiance induite, je suggère fortement d’essayer les principales voies emblématiques, en prenant toutes les précautions qui s'imposent. (Pipotron)

En ligne

grmff
Pimonaute non modérable
Lieu : Sibulaga, Onatawani
Inscription : 25-05-2004
Messages : 17 151
Site Web

Re : Mon dernier investissement: boire et déboire...

On attend toujours le carreleur pour finaliser la salle de bain du 20e studio. Le plombier est venu, et a remplacé toute la plomberie, comme prévu.

Demain, il vient faire pareil dans le dernier, dont la chappe a été enlevée ces jours derniers.

On arrive au bout du chemin...

Le 2pe studio  n'est toujours pas publié, mais est déjà loué. C'est l'agent de quartier qui me l'a envoyé: là au moins, vous serez bien...

Bref, le carreleur vient normalement la qemaine prochaine.

Restera à monter le mobilier dans le 20e, mettre une barre à tenture, mettre le plafonnier et nettoyer.

Pour le 21e et dernier, il restera à peindre la plafond et les murs, mettre la cuisine, monter les meubles et nettoyer le tout.

On pourra alors améliorer l'extérieur et les communs: terrassepour ces deux derniers studios. Superbe terrasse avec vue à des kilomètres orientée plein ouest.
Ensuite, peinture des communs, aménagement des rangements, caves et garages, peintures des caves, garages, sol compris, organisation du remplacement de la chaudière,...


Grmf!
----------------
Nonobstant la baisse de confiance induite, je suggère fortement d’essayer les principales voies emblématiques, en prenant toutes les précautions qui s'imposent. (Pipotron)

En ligne

grmff
Pimonaute non modérable
Lieu : Sibulaga, Onatawani
Inscription : 25-05-2004
Messages : 17 151
Site Web

Re : Mon dernier investissement: boire et déboire...

Le plombier est donc venu pour le dernier studio.
On attend le carreleur pour vendredi. Ils devraient faire les deux d'un coup.
J'ai signé le bail pour le 20e aujourd'hui, pour une entrée au 1er juin.

Et j'ai appris qu'un locataire quittait au 1er juillet.

Bref, on n'est pas encore au bout, mais on voit le bout du tunnel...


Grmf!
----------------
Nonobstant la baisse de confiance induite, je suggère fortement d’essayer les principales voies emblématiques, en prenant toutes les précautions qui s'imposent. (Pipotron)

En ligne

Aiment ce post :
grmff
Pimonaute non modérable
Lieu : Sibulaga, Onatawani
Inscription : 25-05-2004
Messages : 17 151
Site Web

Re : Mon dernier investissement: boire et déboire...

Cela fait un bout de temps que je ne suis venu vous raconter la suite.
C'est que le temps passe, et rien ne change.

Le lundi 6 mai, le carreleur me disait qu'il arrivait le vendredi pour finir les salles de douches (chape, pose tub, étanchéité murale, carrelage, pose cabine). Depuis, il a disparu dans la nature. S'il n'est pas mort, je le tue...

J'ai cherché un nouveau carreleur. Dans l'urgence, puisque j'avais loué un des deux studios. Mais quel con je suis. Jamais au grand jamais louer tant que ce n'est pas prêt...

J'ai donc trouvé un "professionnel". Il est arrivé avec des outils tout neuf de chez Brico, avec encore les étiquettes dessus. Je vous passe le massacre qu'il m'ont fait pour la chape, je les ai viré après les chapes. Sur 1m50, ils étaient arrivés à avoir une différence de 1.5cm. Des branques. Jamais au grand jamais prendre un prestataire dans l'urgence.

Les vacances sont passées. Un coup dur m'est tombé dessus par la perte d'un élément clé de mon "organisation", et cela m'a passablement désorganisé. Il y a eu les vacances, les absences, les urgences, la "réorganisation"

J'ai repris le taureau par les cornes, et j'ai cherché un carreleur. Il est venu, à corrigé la chape, a demandé que mon sanitariste pose les tubs, ce qui a été fait. Puis, il devait venir. Il n'est pas venu. Son ouvrier l'a laissé tombé. Mais il devait venir vendredi et travailler du week-end. Il n'est pas venu.

Voilà où j'en suis actuellement: j'attends un carreleur. Depuis 4 mois... Pas brillant. Je n'en suis pas terriblement fier, mais c'est la vie, n'est-ce pas.

Bilan au bout de une année et demi? Déjà 9 changements de locataires, dont un seul s'est passé moyennement. Pas de perte définitive de loyer ou de dégâts. 9 mois de loyer de retard sur l'ensemble des 19 locataires, répartis sur 4 locataires. Avec des perspectives tout à fait positives pour deux d'entre eux, et douteuses pour les deux autres qui vont se retrouver devant le juge avant fin du mois.

Dans la désorganisation, j'ai engagé un peintre, qui m'a remis à neuf la cage d'escalier: murs, plafonds, ragréage des sols, peinture des sols, peinture des rambardes métalliques. Ca a une autre gueule. Il a aussi repeint le début du garage (murs, plafond, sol) où nous stockons pas mal de brol, et la remorque. C'est moins déprimant. Bref, dans l'attente de ma "réorganisation", je fais faire du cosmétique pour me recoiffer le moral.

La prochaine grosse étape, au delà du carrelage et de la mise en location des deux derniers studios, sera le changement de la vieille chaudière au mazout 100kW à 75% de rendement par une nouvelle chaudière gaz condensation de 65kW avec un rendement de 109%. C'est prévu pour fin septembre. La chaudière est déjà payée: une neuve récupérée chez mon fournisseur qui avait fait une erreur de commande, achetée à 2000€ avec accessoires (Liste de prix "public": 4000 à 4500€) . Reste la main-d'oeuvre, et ce sera quasi indolore.

J'ai donc décidé de commencer à me payer sur la bête. Ca aussi, c'est bon pour le moral.


Grmf!
----------------
Nonobstant la baisse de confiance induite, je suggère fortement d’essayer les principales voies emblématiques, en prenant toutes les précautions qui s'imposent. (Pipotron)

En ligne

Aiment ce post :
grmff
Pimonaute non modérable
Lieu : Sibulaga, Onatawani
Inscription : 25-05-2004
Messages : 17 151
Site Web

Re : Mon dernier investissement: boire et déboire...

En résumé:
Juillet 2013: Arrêté de fermeture et expulsion généralisée.
Juin 2016 : Annonce très générique de la vente
Août 2016: Visite et premières négociations
Septembre 2016 : Offre finale, acceptée le jour même
Octobre 2016 : Compromis signé pour l'ensemble
Novembre 2016: Travaux pour passer l'hiver (remise de l'électricité, réparation de la chaudière), premiers déblaiements, mise en conformité de l'électricité.
Août 2017 : Acte notarié pour la première volée de 16 studios
Décembre 2017 : Acte notarié pour le solde de 5 studios et du garage
Janvier 2018 : Octroi des permis de location
Février à mai 2018: Entame des travaux
Mai 2018 : Premiers studios loués
Janvier 2019 : 19 studios loués et opérationnels. Depuis, je gère, mais cela n'avance plus des masses
Janvier 2019: Dernier versement de cash pour les travaux
Janvier 2019: Premier versement d'épargne pour les impôts
Août 2019: Première traite du chameau, 3 ans après la première visite, 2 ans après le premier acte notarié, 1 an après que les 10 premiers studios soient loués.


Grmf!
----------------
Nonobstant la baisse de confiance induite, je suggère fortement d’essayer les principales voies emblématiques, en prenant toutes les précautions qui s'imposent. (Pipotron)

En ligne

Aiment ce post :
grmff
Pimonaute non modérable
Lieu : Sibulaga, Onatawani
Inscription : 25-05-2004
Messages : 17 151
Site Web

Re : Mon dernier investissement: boire et déboire...

Demain, on me livre du mazout pour deux immeubles. J'arrive dans une période où l'hiver me pompe mon cashflow via une consommation de mazout.

D'habitude, je commandais pour 3 immeubles. J'ai donc annoncé à mon livreur que la Volga passait au gaz. "Ah mais ce n'est pas bien qu'elle me dit...". Avec le sourire dans la voix, qui m'a fait sourire aussi.

Demain, Ores installe un compteur gaz dans la Résidence Volga. La semaine prochaine, on remplace la chaudière mazout par une nouvelle chaudière gaz.

Vous vous en souvenez (ou pas...), la chaudière 100kW est au sous-sol qui était resté 3 ans dans 30cm d'eau. J'avais fait installé un brûleur d'occasion moyennement adapté, avant l'hiver, avant les actes d'achat, pour éviter que l'immeuble ne gèle. Il tourne depuis 3 ans, avec un rendement de 75% sans aucune régulation, ce qui n'est pas très "climate friendly"

J'ai donc le choix entre
-garder la chaudière avec un rendement de 75% en mettant une régulation (qui fait gagner de la conso aux niveau des émetteurs) Régulation: 820€
- Installer deux chaudières mazout pour 14600€
- Installer deux chaudières gaz condensation pour 16890€

Ca, c'était les premiers devis.
Un branquignol m'a proposé une chaudière "de récup'" quasi neuve Buderus ou Viessmann je ne sais plus, au mazout, de 35 ou 40kW (en remplacement de ma chaudière de 100kW donc) pour un prix indéterminé, que je peux estimer à 3-4000€

Puis, mon vendeur de petite chaudière dit à mon plombier habituel qu'il a fait une mauvaise commande et a une chaudière gaz condensation de 65kW neuve déballée à proposer à bon prix. 2000€ (valeur catalogue 4000€) soit 50% de remise au lieu des 40% habituels. Régulation et sonde extérieure en cadeau (valeur catalogue 180€...)

J'ai donc fait affaire avec lui, acheté la chaudière, commandé le compteur gaz (en mai!), et programmé le travail avec le plombier pour la semaine prochaine. J'estime que j'en aurai pour moins de 5000€ au total (chaudière neuve, régulation, sonde climatique, tubage de la cheminée, alimentation de gaz, compteur de gaz, réceptions, main d'oeuvre, etc) Pour l'évacuation de la chaudière et des autres éléments à changer, un ferrailleur viendra pour tout emporter gratuitement.

Vu que la chaudière a été achetée et payée il y a 4 mois, la dépense est étalée, et je ne la sentirai pas. Enfin, pas trop. AU niveau du cashflow, je ne dois pas sortir d'argent pour le mazout. A coup de 2500L par livraison et par immeuble, cela amortit le choc de la dépense de la pose de la nouvelle chaudière.

Il me restera alors à pomper le mazout, le transvaser dans un des autres immeubles et faire neutraliser la citerne. Dont coût environ 1000€. Comme ce n'est pas urgent, je ne le sentirai pas non plus.


Grmf!
----------------
Nonobstant la baisse de confiance induite, je suggère fortement d’essayer les principales voies emblématiques, en prenant toutes les précautions qui s'imposent. (Pipotron)

En ligne

Aime ce post :

PIM

grmff
Pimonaute non modérable
Lieu : Sibulaga, Onatawani
Inscription : 25-05-2004
Messages : 17 151
Site Web

Re : Mon dernier investissement: boire et déboire...

Bon, ben, comme le temps passe.
Finalement, je n'ai donc pas livré de mazout au Volga. Et comme le plombier a pris du retard... on est tombé en panne de mazout le week-end dernier. Je n'aurai donc pas à pomper le fond de la cuve: elle est vide.

Lundi 17h, j'ai remis 40L pour relancer la machine.
Mardi 8h30, la machine avait presque tout bu. Je lui ai donc remis 40L.
Mardi 17h, j'ai remis 40L et le réservoir tampon provisoire de 70L était quasi plein. Réservoire tampon provisoire? Une poubelle de rue en plastique de 70L dans laquelle j'ai plongé les tuyaux de mazout après les avoir coupé à la sauvage.
Mercredi 17H, j'ai remis 40L, et ce matin, il en restait encore. On a remis 20L de récup' et rien de plus. On verra demain.

Aujourd'hui, le plombier a enfin commencé: anciens tuyaux de remplissage de la citerne enlevés (6/4 sur 15m, remplis d'un fond de mazout et 4/4 sur la même distance. Voilà d'où vient le mazout de récup'...

On a dégagé la chaufferie de tout ce qui trainait.
On a descendu la nouvelle chaudière à la cave (rien que ça, ce ne fut pas rien.)
On a carotté pour passer le tuyau de gaz et préparé son chemin jusqu'à la chaufferie.
On a déshabillé la vieille chaudière, histoire de voir ce qu'elle avait dans le ventre et comment on allait l'évacuer
On a enlevé les éléments qui étaient dans le chemin, et repérer le système électrique actuel.

Bref, des "chipoteries" qui auraient pris 1h sur une petite chaudière murale et qui ont pris la journée sur ce mastodonte préhistorique.

Demain, on place le tuyau d'arrivée du gaz jusqu'à la chaufferie. 20m de tuyau en cuivre de 42mm de diamètre, c'est pas rien... Puis, pour qu'il y ait une installation complète, on placera une cuisinière au gaz dans la chaufferie. Comme cela, on pourra faire certifier l'installation (complète donc) de gaz et on pourra alors demander l'ouverture du compteur gaz. C'est idiot, c'est absurde, mais c'est à ause du délai incertain que Ores nous met dans les pattes pour l'ouverture du compteur: 48H. Il est exclu qu'on mette deux jours pour faire l'installation de la chaudière (en enlevant l'ancienne, évidemment, donc en coupant eau chaude et chauffage, pour ceux qui n'auraient pas compris le soucis) puis qu'on attende deux jours l'ouverture du gaz par Ores. 4 jours sans chauffage ni eau chaude, c'est juste pas possible... Donc, on "triche" un peu.

Nous espérons donc faire le grand remplacement lundi (et mardi si il faut): couper l'ancienne chaudière, l'évacuer, la remplacer. 2 heures sur une petite chaudière gaz. J'espère moins de deux jours sur cette grosse bête...

Les locataires ont été prévenu que cela arrivait. J'ai mis mes affiches il y a 15 jours maintenant, et ils commencent à s'impatienter. Faudra que je les mette au courant ce week-end, histoire qu'ils prennent une dernière bonne douche chaude lundi matin au plus tard...


Grmf!
----------------
Nonobstant la baisse de confiance induite, je suggère fortement d’essayer les principales voies emblématiques, en prenant toutes les précautions qui s'imposent. (Pipotron)

En ligne

grmff
Pimonaute non modérable
Lieu : Sibulaga, Onatawani
Inscription : 25-05-2004
Messages : 17 151
Site Web

Re : Mon dernier investissement: boire et déboire...

Sinon, en parallèle de mes travaux de remplacement de chaudière, on commence les travaux de finition des deux derniers studios. Enfin. Il devraient donc être prêt pour le 1er novembre pour le premier, et le 15 pour le second.

Tout sera alors loué et occupé dans cet immeuble-là.

J'ai repris aujourd'hui une nouvelle équipe technique pour les travaux, la maintenance et la gestion. Depuis que l'équipe précédente était à l'arrêt début juillet, j'avoue que j'étais un peu dans la mouise et dans le brouillard. Submergé. Pas coulé, mais submergé. C'est la raison pour laquelle les travaux n'avançaient pas. Je pense que j'étais aux limites de ma capacité de gestion, technique, émotionnelle, organisationnelle, de suivi, de maintenance, etc.

Aujourd'hui, l'horizon se dégage. Les choses reprennent leur place. Le puzzle est reformé, ou en tout cas, j'ai toutes les pièces et dans le bon ordre. En rentrant à la maison après avoir fait le choix de mon équipe technique, mon esprit s'est calmé, comme si on arrêtait de jouer avec la bouteille de coca au mentos et qu'on entrait dans une zone de calme et de sérénité. Aoung...


Grmf!
----------------
Nonobstant la baisse de confiance induite, je suggère fortement d’essayer les principales voies emblématiques, en prenant toutes les précautions qui s'imposent. (Pipotron)

En ligne

Aiment ce post :

PIM, luc

grmff
Pimonaute non modérable
Lieu : Sibulaga, Onatawani
Inscription : 25-05-2004
Messages : 17 151
Site Web

Re : Mon dernier investissement: boire et déboire...

Ancienne chaudière évacuée (500kg de métal...) Nouvelle chaudière installée sur son socle. Tubage cheminée passé. Tuyau de gaz placé jusqu'à la chaudière. Gaz validé. Ouverture du gaz prévue pour demain matin (et pensée émue pour les occupants qui n'ont ni chauffage ni eau chaude aujourd'hui et jusque demain vers midi)

Il reste encore certains travaux de plomberie pour mettre en route (raccorder le boiler, raccorder les circuits de chauffage, programmer la régulation, changer quelques anciens tuyaux qui fuient,...) Mais tout devrait être opérationnel pour demain midi.

Quant aux travaux dans les studios, ils ont commencé avec la nouvelle "équipe"


Grmf!
----------------
Nonobstant la baisse de confiance induite, je suggère fortement d’essayer les principales voies emblématiques, en prenant toutes les précautions qui s'imposent. (Pipotron)

En ligne

Aiment ce post :
grmff
Pimonaute non modérable
Lieu : Sibulaga, Onatawani
Inscription : 25-05-2004
Messages : 17 151
Site Web

Re : Mon dernier investissement: boire et déboire...

Merci arghzz de passer pour cette gentille appréciation... et à vous tous aussi. Cela me permet de me sentir à l'aise de squatter le forum pour ce quasi-blog de cette "petite" expérience. (et Merci à Pim soi-même aussi, bien sûr. On le dit parfois, mais pas sans doute assez, depuis toutes ces années!)

Sinon, voilà le bilan de la journée: compteur de gaz ouvert, chaudière raccordée au circuit de chauffage et au boiler, connexions électriques des circulateurs et diverses sondes circulateurs raccordés à l'arrache. Circuits rincés et chaudière démarrée et testée. Eau chaude et chauffage fonctionnels, mais sans régulation "de pointe" (sonde extérieure, etc.)

Pour la chaufferie, il reste à purger les radiateurs de chaque studio, faire les raccordements électriques proprement, installer la sonde extérieure, installer la régulation, la programmer correctement (et donc comprendre comment on fait - pas une mince affaire), isoler tous les nouveaux tuyaux dans la chaufferie, changer 3 anciens tuyaux en mauvais état, installer un monitoring de la conso de gaz, et éventuellement rajouter un module de gestion à distance de la chaufferie. Le module coûte 300€+TVA prix public, il devrait donc m'en coûter 150 ou 200TVAC. Comme la résidence est connectée à internet, il n'y aurait pas de coût de connection supplémentaire.

Pour les studios, c'est en route, les travaux suivent leur cour.

Tout va bien et avance tout seul maintenant, je vais donc partir en vacances!


Grmf!
----------------
Nonobstant la baisse de confiance induite, je suggère fortement d’essayer les principales voies emblématiques, en prenant toutes les précautions qui s'imposent. (Pipotron)

En ligne

Aiment ce post :

Pied de page des forums

Pim.be : votre forum de l'immobilier résidentiel belge depuis 2002.

Les dernières discussions sont ici » Récentes | Sans réponse
Règlement du forum | Liste des membres