Mon dernier investissement: boire et déboire...

On attend toujours le carreleur pour finaliser la salle de bain du 20e studio. Le plombier est venu, et a remplacé toute la plomberie, comme prévu.

Demain, il vient faire pareil dans le dernier, dont la chappe a été enlevée ces jours derniers.

On arrive au bout du chemin...

Le 20e studio  n'est toujours pas publié, mais est déjà loué. C'est l'agent de quartier qui me l'a envoyé: là au moins, vous serez bien...

Bref, le carreleur vient normalement la semaine prochaine.

Restera à monter le mobilier dans le 20e, mettre une barre à tenture, mettre le plafonnier et nettoyer.

Pour le 21e et dernier, il restera à peindre la plafond et les murs, mettre la cuisine, monter les meubles et nettoyer le tout.

On pourra alors améliorer l'extérieur et les communs: terrasse pour ces deux derniers studios. Superbe terrasse avec vue à des kilomètres orientée plein ouest.
Ensuite, peinture des communs, aménagement des rangements, caves et garages, peintures des caves, garages, sol compris, organisation du remplacement de la chaudière,...

Cela fait un bout de temps que je ne suis venu vous raconter la suite.
C'est que le temps passe, et rien ne change.

Le lundi 6 mai, le carreleur me disait qu'il arrivait le vendredi pour finir les salles de douches (chape, pose tub, étanchéité murale, carrelage, pose cabine). Depuis, il a disparu dans la nature. S'il n'est pas mort, je le tue...

J'ai cherché un nouveau carreleur. Dans l'urgence, puisque j'avais loué un des deux studios. Mais quel con je suis. Jamais au grand jamais louer tant que ce n'est pas prêt...

J'ai donc trouvé un "professionnel". Il est arrivé avec des outils tout neuf de chez Brico, avec encore les étiquettes dessus. Je vous passe le massacre qu'il m'ont fait pour la chape, je les ai viré après les chapes. Sur 1m50, ils étaient arrivés à avoir une différence de 1.5cm. Des branques. Jamais au grand jamais prendre un prestataire dans l'urgence.

Les vacances sont passées. Un coup dur m'est tombé dessus par la perte d'un élément clé de mon "organisation", et cela m'a passablement désorganisé. Il y a eu les vacances, les absences, les urgences, la "réorganisation"

J'ai repris le taureau par les cornes, et j'ai cherché un carreleur. Il est venu, à corrigé la chape, a demandé que mon sanitariste pose les tubs, ce qui a été fait. Puis, il devait venir. Il n'est pas venu. Son ouvrier l'a laissé tombé. Mais il devait venir vendredi et travailler du week-end. Il n'est pas venu.

Voilà où j'en suis actuellement: j'attends un carreleur. Depuis 4 mois... Pas brillant. Je n'en suis pas terriblement fier, mais c'est la vie, n'est-ce pas.

Bilan au bout de une année et demi? Déjà 9 changements de locataires, dont un seul s'est passé moyennement. Pas de perte définitive de loyer ou de dégâts. 9 mois de loyer de retard sur l'ensemble des 19 locataires, répartis sur 4 locataires. Avec des perspectives tout à fait positives pour deux d'entre eux, et douteuses pour les deux autres qui vont se retrouver devant le juge avant fin du mois.

Dans la désorganisation, j'ai engagé un peintre, qui m'a remis à neuf la cage d'escalier: murs, plafonds, ragréage des sols, peinture des sols, peinture des rambardes métalliques. Ca a une autre gueule. Il a aussi repeint le début du garage (murs, plafond, sol) où nous stockons pas mal de brol, et la remorque. C'est moins déprimant. Bref, dans l'attente de ma "réorganisation", je fais faire du cosmétique pour me recoiffer le moral.

La prochaine grosse étape, au delà du carrelage et de la mise en location des deux derniers studios, sera le changement de la vieille chaudière au mazout 100kW à 75% de rendement par une nouvelle chaudière gaz condensation de 65kW avec un rendement de 109%. C'est prévu pour fin septembre. La chaudière est déjà payée: une neuve récupérée chez mon fournisseur qui avait fait une erreur de commande, achetée à 2000€ avec accessoires (Liste de prix "public": 4000 à 4500€) . Reste la main-d'oeuvre, et ce sera quasi indolore.

J'ai donc décidé de commencer à me payer sur la bête. Ca aussi, c'est bon pour le moral.

Demain, on me livre du mazout pour deux immeubles. J'arrive dans une période où l'hiver me pompe mon cashflow via une consommation de mazout.

D'habitude, je commandais pour 3 immeubles. J'ai donc annoncé à mon livreur que la Volga passait au gaz. "Ah mais ce n'est pas bien qu'elle me dit...". Avec le sourire dans la voix, qui m'a fait sourire aussi.

Demain, Ores installe un compteur gaz dans la Résidence Volga. La semaine prochaine, on remplace la chaudière mazout par une nouvelle chaudière gaz.

Vous vous en souvenez (ou pas...), la chaudière 100kW est au sous-sol qui était resté 3 ans dans 30cm d'eau. J'avais fait installé un brûleur d'occasion moyennement adapté, avant l'hiver, avant les actes d'achat, pour éviter que l'immeuble ne gèle. Il tourne depuis 3 ans, avec un rendement de 75% sans aucune régulation, ce qui n'est pas très "climate friendly"

J'ai donc le choix entre
-garder la chaudière avec un rendement de 75% en mettant une régulation (qui fait gagner de la conso aux niveau des émetteurs) Régulation: 820€
- Installer deux chaudières mazout pour 14600€
- Installer deux chaudières gaz condensation pour 16890€

Ca, c'était les premiers devis.
Un branquignol m'a proposé une chaudière "de récup'" quasi neuve Buderus ou Viessmann je ne sais plus, au mazout, de 35 ou 40kW (en remplacement de ma chaudière de 100kW donc) pour un prix indéterminé, que je peux estimer à 3-4000€

Puis, mon vendeur de petite chaudière dit à mon plombier habituel qu'il a fait une mauvaise commande et a une chaudière gaz condensation de 65kW neuve déballée à proposer à bon prix. 2000€ (valeur catalogue 4000€) soit 50% de remise au lieu des 40% habituels. Régulation et sonde extérieure en cadeau (valeur catalogue 180€...)

J'ai donc fait affaire avec lui, acheté la chaudière, commandé le compteur gaz (en mai!), et programmé le travail avec le plombier pour la semaine prochaine. J'estime que j'en aurai pour moins de 5000€ au total (chaudière neuve, régulation, sonde climatique, tubage de la cheminée, alimentation de gaz, compteur de gaz, réceptions, main d'oeuvre, etc) Pour l'évacuation de la chaudière et des autres éléments à changer, un ferrailleur viendra pour tout emporter gratuitement.

Vu que la chaudière a été achetée et payée il y a 4 mois, la dépense est étalée, et je ne la sentirai pas. Enfin, pas trop. AU niveau du cashflow, je ne dois pas sortir d'argent pour le mazout. A coup de 2500L par livraison et par immeuble, cela amortit le choc de la dépense de la pose de la nouvelle chaudière.

Il me restera alors à pomper le mazout, le transvaser dans un des autres immeubles et faire neutraliser la citerne. Dont coût environ 1000€. Comme ce n'est pas urgent, je ne le sentirai pas non plus.

Sinon, en parallèle de mes travaux de remplacement de chaudière, on commence les travaux de finition des deux derniers studios. Enfin. Il devraient donc être prêt pour le 1er novembre pour le premier, et le 15 pour le second.

Tout sera alors loué et occupé dans cet immeuble-là.

J'ai repris aujourd'hui une nouvelle équipe technique pour les travaux, la maintenance et la gestion. Depuis que l'équipe précédente était à l'arrêt début juillet, j'avoue que j'étais un peu dans la mouise et dans le brouillard. Submergé. Pas coulé, mais submergé. C'est la raison pour laquelle les travaux n'avançaient pas. Je pense que j'étais aux limites de ma capacité de gestion, technique, émotionnelle, organisationnelle, de suivi, de maintenance, etc.

Aujourd'hui, l'horizon se dégage. Les choses reprennent leur place. Le puzzle est reformé, ou en tout cas, j'ai toutes les pièces et dans le bon ordre. En rentrant à la maison après avoir fait le choix de mon équipe technique, mon esprit s'est calmé, comme si on arrêtait de jouer avec la bouteille de coca au mentos et qu'on entrait dans une zone de calme et de sérénité. Aoung...

Merci arghzz de passer pour cette gentille appréciation... et à vous tous aussi. Cela me permet de me sentir à l'aise de squatter le forum pour ce quasi-blog de cette "petite" expérience. (et Merci à Pim soi-même aussi, bien sûr. On le dit parfois, mais pas sans doute assez, depuis toutes ces années!)

Sinon, voilà le bilan de la journée: compteur de gaz ouvert, chaudière raccordée au circuit de chauffage et au boiler, connexions électriques des circulateurs et diverses sondes circulateurs raccordés à l'arrache. Circuits rincés et chaudière démarrée et testée. Eau chaude et chauffage fonctionnels, mais sans régulation "de pointe" (sonde extérieure, etc.)

Pour la chaufferie, il reste à purger les radiateurs de chaque studio, faire les raccordements électriques proprement, installer la sonde extérieure, installer la régulation, la programmer correctement (et donc comprendre comment on fait - pas une mince affaire), isoler tous les nouveaux tuyaux dans la chaufferie, changer 3 anciens tuyaux en mauvais état, installer un monitoring de la conso de gaz, et éventuellement rajouter un module de gestion à distance de la chaufferie. Le module coûte 300€+TVA prix public, il devrait donc m'en coûter 150 ou 200TVAC. Comme la résidence est connectée à internet, il n'y aurait pas de coût de connection supplémentaire.

Pour les studios, c'est en route, les travaux suivent leur cour.

Tout va bien et avance tout seul maintenant, je vais donc partir en vacances!

Nous voilà mardi soir. Le premier (enfin, l'avant dernier!) est normalement loué et sera signé et occupé dès ce vendredi.

Comme l'annonce était présente, j'ai eu d'autres visites, et le 2e studio est normalement loué, sera signé lundi 4 et occupé à partir du 15 novembre.

J'ai donc retiré les annonces.

L'avant dernier studio a bien avancé.
Fait aujourd'hui:
- raccordement de l'évacuation du WC
- pose du lavabo et son raccordement
- Pose du miroir lavabo et de la lampe au dessus
- Pose des crochets, porte PQ, porte essuie, etc
- finalisation de la douche (robinet, barre de douche, joints silicone, etc)
Restent, pour les deux jours qui viennent: joints sols de la salle de bain, plinthes, pose des interrupteurs et prises (après qu'on ai compris ce qui doit être mis où...), pose du WC, montage de l'armoire, montage des chaises, évacuer le lit (le locataire préfère mettre un clic-clac), évacuation des déchets, grand nettoyage, signature du contrat, état des lieux, relevé des compteurs et remise des clefs.

Il restera alors deux semaines pour terminer le dernier. Ce sera court, mais on devrait y arriver.

Aujourd'hui, c'était boire et déboires.
Boire parce que j'ai enlevé les deux dernières annonces avant le week-end. Il a donc été calme. Très calme. Étonnamment calme. C'est fou comme la vie est plus calme quand on n'a pas d'annonce en cours...
Boire parce que le dernier studio est signé, comme prévu. Entrée prévue pour vendredi la semaine prochaine, le 15 donc. Les travaux avancent, et je ne prévois pas de soucis de ce côté.
Boire parce que j'ai rencontré des locataires agréables.
Mais déboires parce que les locataires avec qui je devais signer (pour un appart hors Volga)  ont un chien. Signature annulée, remise en location. Et hop, il y a de nouveau une annonce en ligne. L'annonce, c'est pas grave. L'annulation du contrat, c'est plus ennuyeux.
Déboire parce que la police m'a contacté pour des plaintes de harcèlement sexuel par un locataire envers mon équipe de nettoyage. J'étais au courant, j'avais demandé à l'harcelée de porter plainte. Donc, pas vraiment déboire.
Déboire parce que j'ai demandé au locataire de prendre ses cliques et ses claques et de se barrer avant que cela ne dégénère. C'était la semaine dernière.
Déboire parce qu'il ne voulait pas quitter son logement, sous prétexte du bail de 6 mois.
Déboire parce que sa compagne, pas au bail, s'est effondrée quand elle a compris ce qui s'est passé, quand il a tout avoué devant la police.
Déboire parce que la police a mis mon locataire à la porte de son propre logement, en laissant la non-locataire sur place.
Déboire parce que ce crétin continuait ses simagrées, ses mensonges, ses pitoyables tentatives de manipulation qui ne convainquent que lui.
Déboire parce que je me suis énervé 4 fois sur cet imbécile, qui finira quand même en prison avant longtemps. Et je n'aime pas m'énerver. Je ne m'aime pas quand je m'énerve, même si c'est justifié.

Enfin, s'il revient dans son logement, je peux appeler l'inspectrice de quartier, et il passera la nuit au trou. Les loyers ont été payés par la non-locataire. Elle est apparemment plus intelligente et plus solvable. Un peu secouée, mais droite dans ses ses bottes, et toujours sur ses rails.

Alors, ce soir, on oublie ce con, qui n'a eu que ce qu'i mérite, et qui va inévitablement continuer au point de se retrouver où il le méritera aussi. On oublie le couple avec ses chiens. Et on porte un toast à la santé de la signature du dernier contrat du dernier studio du Volga.

Santé!

Vous allez vous ennuyer
Un peu .
Pas tout de suite, mais bientôt ; p

Si je puis me permettre, vous gérez tout cela via une société immobilière ou en privé?
Respect en tout cas pour tout ce boulot, et ces risques!

Nous voici fin mai 2020, avec deux années d'occupation pour ce qui est des premiers studios, et 6 mois pour les derniers.

J'ai eu 15 changements de locataires sur ces 21 studios meublés. Certains pour des raisons qui leur sont propres, certains c'était prévu, certains cela s'est mal passé. 12 locataires sur 21 sont les premiers locataires (ne comptez pas, plusieurs studios ont eu plus d'un changement) On peut donc dire que le taux de rotation est dû au démarrage de l'immeuble, au choix des locataires particulièrement précarisé et particulièrement court terme. Depuis janvier, je n'ai eu que 2 locataires qui ont changé (3 si on compte une connaissance qui a squatté 2 mois et demi en attendant de récupérer sa maison) 

C'est peut-être l'effet Covid-19, mais j'ai le sentiment que cela va se calmer. Sentiment? Espoir? L'avenir nous le dira. Même si j'ai encore un changement prévu au 1er juillet, et un cas de crise de schizophrénie paranoïaque qui a été porté à ma connaissance aujourd'hui. La routine, quoi...

Au niveau du vide locatif, il y a eu deux mois à cause du covid-19, et je pense les récupérer sur le sortant qui est parti sans préavis, et qui est donc la cause du "trou".

Au niveau des loyers impayés et arriérés définitifs, c'est deux mois impayés et sans doute perdus. Mais j'ai un jugement en main, et je compte bien le faire exécuter autant que possible. Après le lockdown.

Au niveau des arriérés de loyers jusque mai inclus, j'ai un locataire avec un peu moins d'un mois de retard.

Au total, on peut dire que cela tourne gentillement...