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Mon dernier investissement: boire et déboire...

grmff
Pimonaute non modérable
Lieu : Sibulaga, Onatawani
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Mon dernier investissement: boire et déboire...

J'ai décidé de relater l'histoire de mon dernier investissement. L'histoire n'étant pas finie à l'heure d'écrire ces lignes, je ne peux vous dire si elle se terminera bien, mais je suis largement optimiste...

Je ne sais si je dois mettre cette petite histoire dans le salon "achat/vente", puisque l'histoire de l'achat est longue et rebondissante, dans le salon "copropriété", puisque c'en est une tout aussi étourdissante, dans le salon "location", puisque l'objectif final est bien de louer, dans le salon "législation régionale", avecles changements de règles qui sont en train de s'opérer, ou dans le salon "trucs et astuces bricos" voire carrément sur bricozone, puisqu'il y a eu des travaux de rénovation.

Alors, je vous le livre en vrac. Dans le salon.... "information en vrac". J'en ai déjà écrit pas mal deci-delà. Je mettrai les liens plus tard

Il faut savoir tout d'abord que j'avais dit à mon clerc de notaire habituel (Ah ben oui. Au stade où j'en suis, j'ai un clerc de notaire habituel...) que c'était fini. Que je n'achetais plus. Que je me calmais. Que j'allais profiter, voyager, me simplifier la vie, etc. Il m'avait répondu que c'était la 3e fois que je lui disais cela...

Alors, oui, soudain, en mai ou juin 2016, une petite annonce m'a fait "tilt" dans le cerveau. D'un côté, cela veut dire que je regardais à nouveau les petites annonces. Parce que quand on trouve, c'est souvent qu'on est à l'affut de quelque chose...

Donc, une petite annonce du style "Studios à partir de 30.000€ - Appartements une chambre à partir de 40.000€ - Appartements deux chambres à partir de 60.000€ - Maison etc" mise par un agent immobilier de la place, mais que je ne connaissais pas. Je ne sais pas pourquoi, mais je me suis dit que c'était le patrimoine global d'un gros propriétaire que je connaissais qui arrivait soudain sur le marché. Dont un immeuble abandonné depuis 2 ans dans une rue où j'étais déjà propriétaire et où j'avais mes habitudes. Et ce gros immeuble me faisait de l'oeil depuis pas mal de temps...


J'ai donc téléphoné, et l'aventure a commencé...


Grmf!
----------------
Si vous pensez avoir tout compris de l'immobilier,
c'est qu'on vous l'a mal expliqué.

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Himura
Pimonaute incurable
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Re : Mon dernier investissement: boire et déboire...

Santé  devil

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grmff
Pimonaute non modérable
Lieu : Sibulaga, Onatawani
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Re : Mon dernier investissement: boire et déboire...

Après m'être remis de ma gueule de bois (finalement, on n'en a bu que 10... cela doit être l'age...), j'ai donc mis des annonces pour mes studios: Vlan papier, Vlan immo et 2ememain
J'ai enregistré à ce jour 40 noms dans mon répertoire. Il s'agit de personne seule (studio) ne demandant pas la garantie du Cpas (en général) qui ont la garantie de deux mois en main ainsi que le premier mois de loyer, et qui ont demandé une visite.

Je ne sais pas combien se sont présentées, mais cela doit être une bonne moitié.

J'ai loué 2 studios à 400€ (+ch) à deux personnes qui dépendent du Cpas, mais qui avaient la garantie.
J'ai loué un autre studio dans un autre bâtiment à une des personne qui l'a contacté via ces annonces.
J'ai loué un studio à 420€ à un de mes anciens locataires qui est revenu (VDM pour lui)

Ces 4 personnes ont signé le contrat, signé l'état des lieux et reçu leurs clés hier.

J'ai effectué en outre deux visites hier, dont une qui prend un 4e studio qui est actuellement prêt (très petit), et une qui prend un 5e studio qui sera prêt au 15 juin au plus tard.

Il me reste un très petit studio de prêt. A priori, je préférais le garder pour un étudiant, mais je n'ai eu aucun contact d'étudiant. Je pense donc le louer au premier qui le veut (et qui est dans les conditions)

Techniquement, nous avons changé les barillets des studios par notre nouveau plan clé avec passe (3e série... et j'espère la dernière), fermé l'accès aux caves et les divers locaux techniques avec des barillets de ce même type, adapté l'assurance pour rajouter l'abandon de recours, vidé et nettoyé les caves.

Prochaines phases:
Changer la cuisine dans un autre immeuble
Réparer la nouvelle cuisine (évacuation percée...) dans le studio pour le 15 juin
Finaliser les 4 studios du 3e étage (Cuisines, meubles, peinture salle de bain, cabines de douche, mobilier, annonces, location,...)
Lancer l'opération "salles de bain" pour les 10 studios suivants (acheter les tubs et cabines)

Pour ces 10 studios, il restera a décaper les murs, les réagréer, les enduire, les peindre, commander les 10 cuisines suivantes, les placer, commander le mobilier suivant, le monter le placer...

Ensuite, il restera à attaquer les derniers avec démolition des cuisines et salles de bain actuelles (murs compris), changement des circuits d'arrivée et d'évacuation d'eau, modifications électriques, aménagement de la terrasse (superbe vue avec coucher de soleil sur les terrils...)

Une fois tout louer, on s'attaquera aux détails. Il n'y aura "plus qu'à" refaire l'étanchéité de la terrasse arrière, refaire les descentes d'eau arrière (la descente d'eau avant a été refaite par des "cordistes"), repeindre le rez commun, installer internet en Wifi, repeindre l'ascenseur, repeindre les murs des escaliers communs, peindre le sol des escaliers communs, cristalliser le marbre du rez de chaussée commun, changer la régulation de la chaudière, refaire les sols des caves, peindre les caves, peindre les sols des caves, mettre une couche de protection de la toiture (peinture type argentée de rénovation de roofing), sabler la façade, commander une enseigne en inox "La Volga",...

Et en parallèle, on doit repasser la caméra dans les égouts parce que les égouts des voisins sont raccordés sur les nôtres, et qu'ils nous envoient des lingettes qui ont déjà créé des dégâts...

Mais bon, rien d'insurmontable...


Grmf!
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Himura
Pimonaute incurable
Lieu : Liège
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Re : Mon dernier investissement: boire et déboire...

grmff a écrit :

installer internet en Wifi,

Pour mon info, que prévoyez-vous exactement pour le wi-fi ?
Le routeur est à disposition de tous ? Sans crainte de vol/vandalisme ? Sans crainte que l'usage de ce wi-fi, dont l'abonnement est à votre nom, sorte du cadre légal et vous retombe un peu dessus ? Sans crainte d'être appelé n'importe quand s'il se coupe pour une raison X ou Y ?

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grmff
Pimonaute non modérable
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Re : Mon dernier investissement: boire et déboire...

Himura a écrit :
grmff a écrit :

installer internet en Wifi,

Pour mon info, que prévoyez-vous exactement pour le wi-fi ?
Le routeur est à disposition de tous ? Sans crainte de vol/vandalisme ? Sans crainte que l'usage de ce wi-fi, dont l'abonnement est à votre nom, sorte du cadre légal et vous retombe un peu dessus ? Sans crainte d'être appelé n'importe quand s'il se coupe pour une raison X ou Y ?

Ailleurs, j'ai du filaire. Sans expérience de vandalisme, mais avec une crainte que cela me retombe dessus au niveau légal. Et avec la certitude d'être appelé n'importe quand dès que cela coupe ou que le locataire ait planté son application.

Comme c'est "gratuit", le premier qui me casse les pieds se fait couper définitivement. Les appels, c'est "heures de bureau" et pas le week-end...

Sinon, je cherche encore une application pour faire du logging, du screening et de la gestion à distance, des mots de passe par exemple. Voire de la prioritisation pour ralentir les trop gourmands et garder une connexion potable pour tout le monde. Si vous avez de l'info, je suis preneur.


Grmf!
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Himura
Pimonaute incurable
Lieu : Liège
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Re : Mon dernier investissement: boire et déboire...

grmff a écrit :
Himura a écrit :
grmff a écrit :

installer internet en Wifi,

Pour mon info, que prévoyez-vous exactement pour le wi-fi ?
Le routeur est à disposition de tous ? Sans crainte de vol/vandalisme ? Sans crainte que l'usage de ce wi-fi, dont l'abonnement est à votre nom, sorte du cadre légal et vous retombe un peu dessus ? Sans crainte d'être appelé n'importe quand s'il se coupe pour une raison X ou Y ?

Ailleurs, j'ai du filaire. Sans expérience de vandalisme, mais avec une crainte que cela me retombe dessus au niveau légal. Et avec la certitude d'être appelé n'importe quand dès que cela coupe ou que le locataire ait planté son application.

Comme c'est "gratuit", le premier qui me casse les pieds se fait couper définitivement. Les appels, c'est "heures de bureau" et pas le week-end...

Sinon, je cherche encore une application pour faire du logging, du screening et de la gestion à distance, des mots de passe par exemple. Voire de la prioritisation pour ralentir les trop gourmands et garder une connexion potable pour tout le monde. Si vous avez de l'info, je suis preneur.


Je ne suis pas au top du domaine, malheureusement.
Par contre, je suis presque sûr que vous trouverez plusieurs solutions possibles à cela... tout simplement dans la config du routeur.

Vous pouvez y accéder à distance facilement, en activant un VPN sur le routeur, et donc via une adresse ip fixe et un port particulier que vous vous ouvrirez.
Dans cette config, vous pouvez générez plusieurs login. Et il y a généralement des outils de base qui permettent de suivre les consommations de ces différents comptes.

Je suis sûr que des softs de gestion existent, par ailleurs, mais nécessiteraient probablement l'usage d'un mini-serveur.

D'un point de vue légal, je me demande si une clause dans le bail ne suffirait pas à vous protéger.
Du style : "mis à disposition gracieusement, sans obligation ou garantie de fonctionnement à 100%, pannes possibles, ... Et sous réserve d'un usage parfaitement conforme aux lois en vigueur, où l'utilisateur engage sa pleine responsabilité en cas d'usage inadéquat."

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