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Mon dernier investissement: boire et déboire...

grmff
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Mon dernier investissement: boire et déboire...

J'ai décidé de relater l'histoire de mon dernier investissement. L'histoire n'étant pas finie à l'heure d'écrire ces lignes, je ne peux vous dire si elle se terminera bien, mais je suis largement optimiste...

Je ne sais si je dois mettre cette petite histoire dans le salon "achat/vente", puisque l'histoire de l'achat est longue et rebondissante, dans le salon "copropriété", puisque c'en est une tout aussi étourdissante, dans le salon "location", puisque l'objectif final est bien de louer, dans le salon "législation régionale", avecles changements de règles qui sont en train de s'opérer, ou dans le salon "trucs et astuces bricos" voire carrément sur bricozone, puisqu'il y a eu des travaux de rénovation.

Alors, je vous le livre en vrac. Dans le salon.... "information en vrac". J'en ai déjà écrit pas mal deci-delà. Je mettrai les liens plus tard

Il faut savoir tout d'abord que j'avais dit à mon clerc de notaire habituel (Ah ben oui. Au stade où j'en suis, j'ai un clerc de notaire habituel...) que c'était fini. Que je n'achetais plus. Que je me calmais. Que j'allais profiter, voyager, me simplifier la vie, etc. Il m'avait répondu que c'était la 3e fois que je lui disais cela...

Alors, oui, soudain, en mai ou juin 2016, une petite annonce m'a fait "tilt" dans le cerveau. D'un côté, cela veut dire que je regardais à nouveau les petites annonces. Parce que quand on trouve, c'est souvent qu'on est à l'affut de quelque chose...

Donc, une petite annonce du style "Studios à partir de 30.000€ - Appartements une chambre à partir de 40.000€ - Appartements deux chambres à partir de 60.000€ - Maison etc" mise par un agent immobilier de la place, mais que je ne connaissais pas. Je ne sais pas pourquoi, mais je me suis dit que c'était le patrimoine global d'un gros propriétaire que je connaissais qui arrivait soudain sur le marché. Dont un immeuble abandonné depuis 2 ans dans une rue où j'étais déjà propriétaire et où j'avais mes habitudes. Et ce gros immeuble me faisait de l'oeil depuis pas mal de temps...


J'ai donc téléphoné, et l'aventure a commencé...


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Re : Mon dernier investissement: boire et déboire...

PIM a écrit :
ninifel a écrit :

Un bon conseil aux locataires est donc de  savoir qui est le proprio du logement si ce n'est pas Grmfff wink

Encore faut-il savoir qui est Grmfff ! cool
(anonymat respecté)

C'est pas difficile, c'est celui qui sort de chez Neuhaus tous les soirs avec des manons.

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grmff
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Re : Mon dernier investissement: boire et déboire...

Damned, je suis donc si repérable?...  cool


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grmff
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Re : Mon dernier investissement: boire et déboire...

Bilan de la journée d'hier, riche en stress...

Midi:
Un des locataires de petit studio devait partir... fin juillet. De report en mensonges, nous avions rendez-vous hier. Je savais qu'il était entourloupeur et avait un mode de pensée très personnel et assez éloigné de la loi belge... Je craignais donc de débarquer pour rien, une fois de plus.

Personne au rendez-vous, mais le cadenas et les ferrailles mises pour ce cadenas (dans ma nouvelle porte RF30! - crétin!) avaient disparu. Pas de réception de mes SMS non plus, comme si son Gsm avait disparu du réseau.

Après rapide vérification, c'est la première fois que son Gsm était hors réseau. Tous mes messages précédents ont toujours été reçus immédiatement. Hors, ce monsieur m'indiquait qu'il attendait des documents pour quitter la Belgique. J'ai donc supposé, muni de ces seuls éléments (notre rendez-vous confirmé deux fois, la réception immédiate passée des messages, la disparition de la ferraille), qu'il avait quitté les lieux.

C'était le cas. Personne, et presque plus rien dans le logement. Pas de clés non plus. Tilt: la boîte aux lettres: les clefs y étaient. J'ai donc la certitude qu'il ne reviendra plus. Le loyer était payé via la garantie et un supplément pour les charges jusque fin août. Je n'ai donc pas de trou. Le demi mois couvre les dégats locatifs (un demi-matelas et un grand nettoyage) mais ni préavis, ni indemnité.

14h: avec une demi-heure d'avance, deux candidates locataires (pour 3 studios remis en location pour "tout de suite") La première ne rentre ni dans les conditions (chien...), ni dans la douche (tour de taille...). Je décline donc sa candidature sur le champ pour cause de chien. La deuxième me plait bien. Enfin une locataire normale... Elle me dit qu'elle me recontactera.

En sortant, le 3e candidat est présent. A l'heure également. 3 sur 3, c'est rare. Généralement, bien que je n'ai jamais fait de statistiques précises, c'est plutôt 1 sur 4... Intéressé immédiatement par le studio qui vient de se libérer, nous prenons rendez-vous pour le surlendemain à la banque. Et hop, un demi-mois de gagné. Je vais dépasser les 100% de taux d'occupation pour les studios disponibles!

19h: la candidate qui me plaisait bien me confirme son intérêt. Rendez-vous est pris pour signer à la banque également, en même temps que le 3e candidat. Une seule lecture, une seule procédure de signature, beaucoup de temps gagné à ne pas devoir refaire mon laïus habituel lors de la lecture du bail.

Il me reste donc un studio à relouer. Le locataire a payé jusque fin août, et sait qu'il devra payer jusqu'à la fin de son préavis si ce n'est pas reloué. Donc, pas de perte de ce côté non plus.

Je me sens libéré d'un poids, et je me rends compte à quel point la situation peut claire du locataire qui s'est barré sans laisser d'adresse pesait sur mon mental.

Moralité, cher Grmff, n'oublie pas qu'il vaut mieux être seul que mal accompagné. Qu'il vaut mieux avoir un logement vide que mal loué... Soit plus sélectif. Dit non au moindre clignotant qui s'allume. Vire les 5% de cas peut clair, et tu pourras manger ton chocolat en paix...


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Himura
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Re : Mon dernier investissement: boire et déboire...

grmff a écrit :

Moralité, cher Grmff, n'oublie pas qu'il vaut mieux être seul que mal accompagné. Qu'il vaut mieux avoir un logement vide que mal loué... Soit plus sélectif. Dit non au moindre clignotant qui s'allume. Vire les 5% de cas peut clair, et tu pourras manger ton chocolat en paix...

Ce sont des conseils que vous donnez sur le forum depuis que je m'y suis inscrit (et donc peut-être avant aussi).
Comme quoi, pas si facile de s'auto-contraindre non plus smile

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grmff
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Re : Mon dernier investissement: boire et déboire...

Bon, ben sur les deux qui étaient sensé venir déposer la garantie à la banque, il y en a un qui s'est désisté 10 minutes à l'avance. Je l'ai blacklisté illico.

J'ai signé avec l'autre, qui rentre pour le 1er septembre.
Le désisté m'a recontacté, et je l'ai envoyé sur les roses.

Bilan de l'affaire à ce jour:
1 studio reloué pour le 1er septembre
1 studio vide depuis mardi dernier
1 studio à relouer, mais en cours de préavis (donc payé)
7 studios occupés dont un qui ne paye pas.
1 studio loué et prêt - loué pour le 1er septembre (en réalité, ce vendredi)
1 studio loué et en cours de préparation (peinture Ok, cuisine en cours) - loué pour le 1er septembre
1 studio loué et en cours de préparation (peinture en cours) - loué pour le 1er octobre
6 studios avec salle de bain préparée à terminer: il reste peinture et cuisine
2 studios vides et pas prêts d'être prêt (salle de bain et cuisine à arracher et restructurer - cuisine à déplacer - arrivée d'eau et évacuation à refaire.)

C'est lent. Très lent. Et surtout, le téléphone ne sonne pas. Un téléphone qui sonne tout le temps, cela peu exaspérer. Un téléphone qui ne sonne plus alors qu'il y a 4 annonces en cours, c'est stressant.  neutral

Nota: quand je dis qu'il "reste la peinture" à faire, cela veut dire: gratter la peinture existante qui ne tient pas, passer la ponçeuse girafe sur toutes les surfaces, passer le bloc à poncer dans les coins et zone pas accessibles à la girafe, aspirer les murs, mettre un fixateur au pinceau, enduire les murs au Toupret TX120, repasser un coup de ponceuse, aspirer les murs, mettre deux couches de peinture. Ce qui est déjà fait sur ces murs? Enlever les 4 couches de papiers peints...


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grmff
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Re : Mon dernier investissement: boire et déboire...

Et voilà. J'ai donné les clefs du 11e studio.

J'ai eu 2 ou 3 visites et autant de contacts pour les deux studios à relouer.

Le 12e studio, déjà loué, devrait être prêt pour la fin de la semaine et donc occupé pour lundi au plus tard.

Le 13e studio, loué et promis pour le 1er octobre au plus tard, est en court de préparation et sera sans doute prêt bien à l'avance. Le locataire peut le prendre dès qu'il est prêt.

Le 14e, je ne sais pas encore lequel ce sera, puisqu'il n'est pas loué. C'est compliqué de louer un studio trop longtemps à l'avance. Mais on arrive assez près, je pense qu'il va falloir remettre les suivants sur le marché.


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grmff
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Re : Mon dernier investissement: boire et déboire...

Alors, bizarrement, bien que les studios disponibles jusqu'en octobre soient tous loués, je trouve le téléphone excessivement calme la semaine dernière, et ce week-end. Les annonces n'ont pas changé, et outre les annonces pour les studios, j'ai aussi une annonce pour un appart 1 chambre et une annonce pour un appart 2chambres. Bref, quand même pas mal d'annonces, de quoi alimenter un téléphone normalement constitué! Ben, rien. A en vérifier si le téléphone fonctionne et si les annonces sont réellement visibles...

Je suis parti tôt vers Charleroi ce lundi matin. Pas que j'avais des tonnes de trucs à faire, mais que j'étais tôt en route. Au programme de la journée, je devais changer mes pneus. Rien de fantastique...

Au fur et à mesure de la journée, mon agenda s'est rempli.
Je résume:
-Course pour le matériel manquant sur chantier (2 bricos)
-Visite de pré-état des lieux avec un locataire qui me balade un peu. Histoire de lui mettre la pression et d'être sûr qu'il se bouge.
-Visite de studio
-Changer mes pneus
-Visite des studios
-Visite de l'appart 1ch
-Deux visites pour les studios
-Visite de l'appart 2ch

Tout cela en refusant les visites qui devaient être refusées, avec un téléphone qui chauffe un peu.

Et ce soir, en refaisant mes appels en absence, je recontacte une personne dont j'avais raté l'appel. C'était pour le petit bureau, espace inloué et inlouable ces dernières années, que je ne compte plus dans mes statistiques tellement l'espoir était ténu. Candidat sérieux.

J'ai donc, si tout se passe correctement, des candidats sérieux pour les studios à relouer, pour l'appart 1ch, pour l'appart 2ch (s'ils sont sérieusement intéressé, eux, je ne peux pas dire que je le sois, moi...) et le bureau.

Bref, une journée qui commence dans la morosité de l'automne qui pointe son nez et se déroule du tonnerre.

La vie, c'est comme une boîte de chocolat. On ne sait jamais sur quoi on va tomber.


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grmff
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Re : Mon dernier investissement: boire et déboire...

Nous voilà déjà au mois de septembre. Un an déjà que j'ai signé l'acte d'achat pour les 16 premiers studios. Deux ans que les studios sont dans le viseur...

11 sont loués et occupés. 1 est prêt, vide et prêt à reloué, mais pas encore reloué. Voilà que je commence septembre avec un trou dans le tableau...

Le 13e studio, loué et promis pour le 1er octobre, sera prêt largement à temps.
Le 14e sera peut-être prêt pour le 1er octobre aussi. Mais toujours pas loué non plus...

Bref, cela avance. Lentement. Trop lentement....


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D1791
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Re : Mon dernier investissement: boire et déboire...

Je relis avec plaisir cette belle histoire et je m'interroge sur une des phrases de votre post du 16/4/18 à 17h24 :

grmff a écrit :

...Discussion interminables sur la répartition du prix, parce que je voulais que la répartition du prix soit indiquée studio par studio...

Pourquoi ?
Quel est l'intérêt d'avoir une répartition du prix studio par studio ?
Quel est le but ?


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grmff
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Re : Mon dernier investissement: boire et déboire...

D1791 a écrit :

Je relis avec plaisir cette belle histoire et je m'interroge sur une des phrases de votre post du 16/4/18 à 17h24 :

grmff a écrit :

...Discussion interminables sur la répartition du prix, parce que je voulais que la répartition du prix soit indiquée studio par studio...

Pourquoi ?
Quel est l'intérêt d'avoir une répartition du prix studio par studio ?
Quel est le but ?

Le but était clair pour moi. Désolé si je ne l'ai pas explicité clairement: il y avait un seul compromis mais plusieurs propriétaires, avec potentiellement des saisies. Il fallait donc que la répartition du prix soit claire et immédiatement identifiable.

J'avoue que la suite m'a donné raison, de manière brutale. En effet, les studios ont finalement été vendus en deux actes distincts, il y avait des saisies au total pour plus que la valeur totale des studios, même après répartition, le prix de vente ne couvrait pas les saisies pour tous les studios, et certains des studios étaient propriétés en usufruit d'une personne placée, en cours de procédure, sous administration de bien.

Si je n'avais pas mis le prix studio par studio, cela aurait été une complication supplémentaire dans la discussion avec le fisc. Cela aurait été une complication de plus à faire valider par le juge pour la personne sous administration de bien. L'administrateur des sociétés aurait fait des misères en plus pour faire valider la répartition. Bref, cela aurait fait capoter l'affaire.

Pour la petite histoire, un autre acquéreur a acheté un paquet de bien à ce (groupe de) vendeur(s). La répartition du prix n'était pas mentionnée à l'offre. Le compromis n'a jamais pu être signé et l'affaire a capoté.


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grmff
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Re : Mon dernier investissement: boire et déboire...

Petites statistiques amusantes:
- 48 numéros de téléphone de candidats avec qui cela n'a rien donné à ce jour.
- 13 numéros de téléphone classés "niet" (blacklisté quoi...)
- 2 anciens locataires
- 12 locataires dont 11 occupants et un non encore occupant
- Cela fait un total de 75 rendez-vous pour des visites (groupées ou non)
- 1 locataire qui m'a souillé les murs et le matelas et est parti sans le payer (pas d'arriérés). Loué 3 mois.
- 1 locataire qui est parti après avoir payé ce qu'il devait. Loué 4 mois.
- 1 locataire réfugié avec soucis personnels qui ne paye pas et ne touche rien depuis son entrée dans les lieux. Pertes à prévoir.
- 1 studio classé "vide". Si pas loué cette semaine, cela fera une perte


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D1791
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Re : Mon dernier investissement: boire et déboire...

Ok, j'ai compris.  C'était uniquement dans le cadre de ce dossier compliqué.
Pas d'intérêt donc d'avoir un prix studio par studio dans le cas d'un investissement simple.

J'étais déjà en train de réfléchir si il y avait un intérêt fiscal...


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PIM
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Re : Mon dernier investissement: boire et déboire...

D1791 a écrit :

Ok, j'ai compris.  C'était uniquement dans le cadre de ce dossier compliqué.
Pas d'intérêt donc d'avoir un prix studio par studio dans le cas d'un investissement simple.

J'étais déjà en train de réfléchir si il y avait un intérêt fiscal...

Il peut y avoir un intérêt fiscal si l'on envisage de revendre certaines entités à la découpe (pour avoir une valeur unitaire et éviter une insuffisance)


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grmff
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Re : Mon dernier investissement: boire et déboire...

PIM a écrit :
D1791 a écrit :

Ok, j'ai compris.  C'était uniquement dans le cadre de ce dossier compliqué.
Pas d'intérêt donc d'avoir un prix studio par studio dans le cas d'un investissement simple.

J'étais déjà en train de réfléchir si il y avait un intérêt fiscal...

Il peut y avoir un intérêt fiscal si l'on envisage de revendre certaines entités à la découpe (pour avoir une valeur unitaire et éviter une insuffisance)

C'est un point auquel je n'avais pas pensé, puisque je n'envisage pas de revendre (politique du sit-and-wait)

Mais c'est une excellente remarque, évidemment.


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grmff
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Re : Mon dernier investissement: boire et déboire...

11 sont loués et occupés. 1 est prêt, vide et prêt à reloué, et normalement reoulé à partir d'aujourd'hui. Signature semaine prochaine. J'ai cependant enlevé l'annonce, je suis sûr de la locataire.

Le 13e studio, loué et promis pour le 1er octobre, sera prêt largement à temps. Voire avec 15 jours d'avance.

Le 14e sera peut-être prêt pour le 1er octobre aussi. Mais lequel? Le contrat n'étant pas signé, et les travaux à l'arrêt sur le 14e, je ferai visiter un petit et un moyen, et on continuera les travaux sur celui que j'aurai loué. Je l'annonce pour le 15 octobre au plus tard.

Aujourd'hui, deux visites qui étaient prêtes à prendre le studio prêt, 4 appels, 5 mails et 2 rendez-vous pris pour lundi pour un studio à partir du 15 octobre. C'est par vague. Pendant 8 jours, rien. Puis soudain, une avalanche... C'est comme cela depuis toujours, et je ne m'y habitue décidemment pas...

Et puis, un autre projet: installation du Wi-Fi dans l'immeuble, prévue pour la semaine prochaine ou la semaine d'après (analyse du système, conseil et étude du matériel, recherche d'une personne capable de me configurer le réseau, visite de l'électricien,...)

Sinon, il y a le reste, ailleurs, de la gestion urgente: relouer deux appartements, remise en peinture d'un appartement, salle de bain à refaire intégralement, baignoire à changer, séparation des frais privatifs et des frais communs pour tous les immeubles, se mettre en ordre pour les permis d'environnement expirés (citernes à mazout de plus de 3000L - tout ce qu'ils n'inventent pas...)

Et le reste des projets à moyen terme: changer les châssis de 5 apparts (ailleurs), changer une chaudière mazout par une chaudière gaz (nouvel immeuble),...


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wayne
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Re : Mon dernier investissement: boire et déboire...

Pour le peu d appel téléphonique de candidats je pense que la période des vacances y est pour quelque chose. Pareil pour moi, alors que pendant l année une simple affiche suffit pour être inondé d appels, en juillet-aout c'est le désert.

Bravo pour cette audacieuse aventure, et merci de nous la faire partager !
C'est officiel, Grmff est amateur de sport extrême ! smile A vouloir pousser le défi toujours plus loin, je serai curieux de savoir quel sera le prochain investissement.

Un livre en préparation ? prévenez-nous dès qu'il sera en pré-commande wink

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grmff
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Re : Mon dernier investissement: boire et déboire...

Bon, ben il fait toujours aussi calme... J'ai bien fait quelques visite, mais rien de concluant...

Mais j'ai reloué le studio prêt mais pas loué. J'y ai perdu une semaine de loyer. Rien d'excessif, mais on n'est déjà plus à 100%...

Et le studio loué pour le 1er octobre est prêt avec 15 jour d'avance et sera loué pour 15 jours de plus.

Vendredi, cela fera 13 de loués et occupés.


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grmff
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Re : Mon dernier investissement: boire et déboire...

Bon, comme je n'en ai pas encore assez sur le dos, j'ai décidé d'offrir du wifi dans l'immeuble. 3-4 antennes, un peu de cable, un peu d'informatique et de programmation, et une ligne internet.

J'ai reçu mon matos aujourd'hui, l'électricien vient installer tout cela jeudi prochain et on programme tout cela la semaine suivante.


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Re : Mon dernier investissement: boire et déboire...

grmff a écrit :

Bon, comme je n'en ai pas encore assez sur le dos, j'ai décidé d'offrir du wifi dans l'immeuble. 3-4 antennes, un peu de cable, un peu d'informatique et de programmation, et une ligne internet.

J'ai reçu mon matos aujourd'hui, l'électricien vient installer tout cela jeudi prochain et on programme tout cela la semaine suivante.

Quelle formule et quelle programmation finalement ?
(De mon côté, j'ai fait simple et peu sécurisé... Un wi-fi, un compte unique pour tous, et une chartre d'utilisation. Nul, mais rapide)

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grmff
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Re : Mon dernier investissement: boire et déboire...

Bon, petit point de la situation.

13 studios occupés.
Le 14e patine un peu. Des promesses de candidats soit-disant intéressé qui ne donnent pas suite... Le studio sera bientôt prêt, normalement disponible pour le 1er octobre. J'ai relancé une candidate, qui doit faire bouger son administrateur. Avec ce 14e, les 3 premiers étages seraient, enfin, loués.

Le 15e est loué et promis pour le 1er novembre (plus tôt si possible) Il n'est pas signé, mais l'accord est pris avec des gens sérieux avec qui j'ai eu affaire par le passé (avocat administrateur des biens du locataire) Je n'avais plus d'annonce en route, mais l'avocat m'a contacté en direct, sachant le sérieux de mes affaires et mon côté assistant social. En plus, il connaissait l'immeuble, même s'il a eu de la peine à le reconnaître.

Le 16e devrait être prêt pour début novembre également. Les 15e et 16e studios sont au 4e étage, qui sera loué intégralement à ce moment aussi...


A part cela, j'ai ma connexion internet à la cave et mon électricien vient installer le Wifi demain. Grosse journée en vue...


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