Mon dernier investissement: boire et déboire...

Waow, ça c'est du projet ! L'affaire est bonne, même très bonne mais il fallait oser, avec toutes les surprises qui vont avec ! J'ai toujours trouvé ça fou de voir des biens immobiliers pareils qu'on laisse aller en ruine... Mais le malheur des uns fait le bonheur des autres En tout cas, félicitations pour cet investissement ! Et merci pour votre récit très détaillé !
Pour les travaux de rénovation des studios, avez-vous géré vous-même le chantier (en faisant parfois appel à des pros pour certaines choses) ou êtes-vous passé par un entrepreneur ?

Connaissant bien Charleroi (même si je ne suis pas spécialement son marché immobilier), je pense voir de quel immeuble il s'agit et dans quelle rue il est situé (Chocolat si je gagne ? )

J'ai choisi les matériaux, les méthodes, les hommes, notamment en ALE, géré les planning, fait faire une bonne partie par des corps de métier extérieurs (douches, carrelages, ascenseur, étanchéité, électricité, chauffage, portes RF, permis de location,...)

J'ai fait les courses, fait les commandes, fait livrer les cuisines, cherché sur internet pour avoir les meilleurs prix (centrales incendies, exutoires,...), demandé de l'aide sur Bricozone pour certaines choses, obtenu de l'aide en direct d'un Bricozoneur,...

Bref, j'y ai passé pas mal de temps. C'est très lent, mais de toute façon, si on va trop vite et qu'on loue 21 studios en quelques semaines, on se retrouve avec des locataires indésirables et une situation ingérable. J'ai perdu des milliers d'euros de loyer en avançant à mon rythme, mais je ne le regrette pas.

J'ai mis deux fois plus de sous en travaux que prévu, et pris deux fois plus de temps que prévu, mais cela reste une bonne affaire, saine à gérer sur le long terme.

Bref, pas de regrets.

Etant aussi débutant en investissement immobilier, je ne vois pas votre aventure comme un repoussoir. Au contraire, je trouve que cela illustre bien ce qu'on peut être capable de réaliser lorsque l'on a la motivation, qu'on est méthodique et qu'on réfléchit avec bon sens
Ceci dit, un investissement de cette ampleur n'est à mon sens pas vraiment "accessible" pour un débutant qui n'a pas encore les moyens financiers pour envisager un achat si "gros". J'imagine le montant des frais de notaire qu'il faut apporter soit en fonds propres soit en hypothéquant d'autres biens. Il faut donc qu'un investisseur dispose déjà d'un certain patrimoine à mettre sur la table (capital dispo, revente d'un immeuble comme vous l'avez fait pour avoir des liquidités ou mise en hypothèque).
Comme vous dites, il y a des biens avec beaucoup moins de complications qui peuvent être de belles affaires, y compris des biens de rapport "clé en main" (déjà loués, en ordre urbanistiquement parlant, quasi pas de travaux,...).

Alors, au programme de la semaine:
1. Finaliser le nettoyage et montage du mobilier du studio dont j'ai donné les clefs ce jeudi. Avec les congés, et comme le studio était quasi finalisé, nous avons préféré donner les clefs plus tôt.
2. Passer au service en charge des réductions de précompte immobilier. Etant donné que le bien était occupé partiellement en 2018, j'espère bien obtenir une réduction du précompte de 2/3 environ. J'ai reçu les montants à payer il y a un mois, il est temps de se bouger. D'autant plus que je viens de recevoir cette semaine mon AER IPP à payer pour fin décembre. Glups.
3. Faire "une remorque". En clair, engager une personne en ALE pour me donner un coup de main pour vider les innombrables déchets (WC cassés, gravats, tuyaux PVC, cartons, encombrants divers, vieux bois, vieux fers, vieux métaux, ménagères, profitez de notre passage, etc...)  des divers studios, caves, garages, espaces, etc. Remplir la remorque, et direction les parcs à container. Ma remorque fait 3m3. Deux passages devraient suffire. Une matinée de boulot, essentiellement en trajet et en attente aux parcs.
4. Signer ce lundi, si les locataires viennent, deux studios du 5e étage (un pour le 7 décembre et un pour le 7 janvier.) Il restera le dernier petit du 5e, annoncé à louer pour le 20 décembre, et les deux du dernier étage, pas annoncés, pas commencés, pas commandés, plein de brols à vider et ranger

Sinon, j'ai commandé le contrôle de mes cuves à mazout (je serai bon pour 10 ans pour les aériennes et pour 3 ans pour les enterrées), j'ai effectué la déclaration "environnemement" des cuves à mazout (bon pour 10 ans), demandé un devis pour le remplacement de la chaudière mazout de cet immeuble, commandé un peu d'outillage, signé et renvoyé les document pour tester Smovin - oui, je sais, je suis lent à la détente mais mieux vaut tard que jamais... -, et rangé mon bureau qui est rangé comme jamais. Si je me mets à ranger mon bureau, c'est qu'on arrive sur la fin, non?

Je commence à me dire qu'il y a une règle quasi-économique à tirer sur les "2 ans et demi" - un peu comme la règle des 7/77 ans en bourse ^^
J'ai pu calculer / constater que mes rénovations lourdes "se payaient" en 2 ans et demi.
Et surtout, que 2 ans et demi après l'achat d'un bien, mes frais 'fixes' étaient remboursés (autrement dit, je faisais 'bouffe' si je revendais cet achat récent, y compris les frais d'enregistrement, de crédit, et de notaire).

Comme quoi   

J'ai l'impression que vous extrapolez mon message dans la mauvaise direction.
C'est un indicateur, un palier. C'est une erreur de voir cela comme un but en soi. Il faudrait d'ailleurs être sacrément idiot pour avoir comme objectif de 'faire bouffe'... après avoir réalisé le plus compliqué en plus.

PS : "Sit and wait", c'est très optimiste. Je qualifierai plutôt ces investissements de "work and wait"

600€ la cuisine!! électro ménager compris? c'est incroyable! chapeau

Alors, le titre, c'était "Boire et déboires". Commençons pas les déboires du jour: Pour ce qui est de la réduction pour improductivité, je l'aurai dans l'os à 99.9% de chance. Très mauvaise nouvelle à 8000€ d'imprévus.

Pour ce qui est de boire, nous fêtons ce soir la location (contrat signé, pas encore entré) du 19e studio. Fiesta!
On en profitera pour refaire fiesta quand les clefs seront remises.

Puis fiesta pour la location des deux derniers, et fiesta pour la remise des clefs des deux derniers.

Mon compte doit encore descendre un coup ce mois-ci, puisque le précompte est à payer. Et ensuite, il va commencer à remonter. Enfin. Fini de renflouer....

Fiesta! (Et du coup, je lirai vos messages demain, en mode gueule de bois...) Belle soirée à toustes!

Précompte immobilier: réduction pour improductivité:
lectures utiles:
https://florianernotte.be/precompte-imm … ductivite/

https://businessdatabase.indicator.be/p … 601/search?

https://forum.pim.be/topic-287284-regle … age-1.html