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Mon dernier investissement: boire et déboire...

grmff
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Mon dernier investissement: boire et déboire...

J'ai décidé de relater l'histoire de mon dernier investissement. L'histoire n'étant pas finie à l'heure d'écrire ces lignes, je ne peux vous dire si elle se terminera bien, mais je suis largement optimiste...

Je ne sais si je dois mettre cette petite histoire dans le salon "achat/vente", puisque l'histoire de l'achat est longue et rebondissante, dans le salon "copropriété", puisque c'en est une tout aussi étourdissante, dans le salon "location", puisque l'objectif final est bien de louer, dans le salon "législation régionale", avecles changements de règles qui sont en train de s'opérer, ou dans le salon "trucs et astuces bricos" voire carrément sur bricozone, puisqu'il y a eu des travaux de rénovation.

Alors, je vous le livre en vrac. Dans le salon.... "information en vrac". J'en ai déjà écrit pas mal deci-delà. Je mettrai les liens plus tard

Il faut savoir tout d'abord que j'avais dit à mon clerc de notaire habituel (Ah ben oui. Au stade où j'en suis, j'ai un clerc de notaire habituel...) que c'était fini. Que je n'achetais plus. Que je me calmais. Que j'allais profiter, voyager, me simplifier la vie, etc. Il m'avait répondu que c'était la 3e fois que je lui disais cela...

Alors, oui, soudain, en mai ou juin 2016, une petite annonce m'a fait "tilt" dans le cerveau. D'un côté, cela veut dire que je regardais à nouveau les petites annonces. Parce que quand on trouve, c'est souvent qu'on est à l'affut de quelque chose...

Donc, une petite annonce du style "Studios à partir de 30.000€ - Appartements une chambre à partir de 40.000€ - Appartements deux chambres à partir de 60.000€ - Maison etc" mise par un agent immobilier de la place, mais que je ne connaissais pas. Je ne sais pas pourquoi, mais je me suis dit que c'était le patrimoine global d'un gros propriétaire que je connaissais qui arrivait soudain sur le marché. Dont un immeuble abandonné depuis 2 ans dans une rue où j'étais déjà propriétaire et où j'avais mes habitudes. Et ce gros immeuble me faisait de l'oeil depuis pas mal de temps...


J'ai donc téléphoné, et l'aventure a commencé...


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Re : Mon dernier investissement: boire et déboire...

Ce vendredi, je signe le bail pour le 14e (entrée vendredi prochain) et le 15e (entrée au 1er novembre au plus tard). Plus que 6...

Mon électricien a placé la cablerie et l'installation physique. J'ai mal aux jambes. C'est fou le nombre d'étages dans un immeuble...  "Mon" informaticien vient la semaine prochaine.


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grmff
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Re : Mon dernier investissement: boire et déboire...

Ben, voilà une bonne journée qui se termine.

J'ai loué le 14e studio, le locataire est rentré aujourd'hui.  Le 15e est signé pour le 1er novembre.

Mais aujourd'hui, j'ai aussi fait entrer un locataire qui avait signé il y a quelques temp pour un autre appart dans un autre immeuble.

Puis, j'ai finalisé un contrat pour un autre appartement. Bon, l'appart était pas complètement prêt. Mais les nouveaux locataires étaient pressés: logement incendié...

Et à 16h, j'ai fait visiter un appart, loué dans la foulée...

Bref: 4 états des lieux, 2 contrats, une garantie locative. Une journée bien remplie avant quelques jour off line...

Tout est loué. 100%. Et ça, ce matin, c'était inattendu... big_smile


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Bim
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Re : Mon dernier investissement: boire et déboire...

Waow, ça c'est du projet ! L'affaire est bonne, même très bonne mais il fallait oser, avec toutes les surprises qui vont avec ! J'ai toujours trouvé ça fou de voir des biens immobiliers pareils qu'on laisse aller en ruine... Mais le malheur des uns fait le bonheur des autres smile En tout cas, félicitations pour cet investissement ! Et merci pour votre récit très détaillé !
Pour les travaux de rénovation des studios, avez-vous géré vous-même le chantier (en faisant parfois appel à des pros pour certaines choses) ou êtes-vous passé par un entrepreneur ?

Connaissant bien Charleroi (même si je ne suis pas spécialement son marché immobilier), je pense voir de quel immeuble il s'agit et dans quelle rue il est situé (Chocolat si je gagne ? cool lol )

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PIM

grmff
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Re : Mon dernier investissement: boire et déboire...

Bim a écrit :

Connaissant bien Charleroi (même si je ne suis pas spécialement son marché immobilier), je pense voir de quel immeuble il s'agit et dans quelle rue il est situé (Chocolat si je gagne ? cool lol )

Chocolat si vous gagnez. Vous avez droit à 3 tentatives par MP... (sauf si vous avez des infos de première main, genre délit d'initié...)


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grmff
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Re : Mon dernier investissement: boire et déboire...

Bim a écrit :

Pour les travaux de rénovation des studios, avez-vous géré vous-même le chantier (en faisant parfois appel à des pros pour certaines choses) ou êtes-vous passé par un entrepreneur ?

J'ai choisi les matériaux, les méthodes, les hommes, notamment en ALE, géré les planning, fait faire une bonne partie par des corps de métier extérieurs (douches, carrelages, ascenseur, étanchéité, électricité, chauffage, portes RF, permis de location,...)

J'ai fait les courses, fait les commandes, fait livrer les cuisines, cherché sur internet pour avoir les meilleurs prix (centrales incendies, exutoires,...), demandé de l'aide sur Bricozone pour certaines choses, obtenu de l'aide en direct d'un Bricozoneur,...

Bref, j'y ai passé pas mal de temps. C'est très lent, mais de toute façon, si on va trop vite et qu'on loue 21 studios en quelques semaines, on se retrouve avec des locataires indésirables et une situation ingérable. J'ai perdu des milliers d'euros de loyer en avançant à mon rythme, mais je ne le regrette pas.

J'ai mis deux fois plus de sous en travaux que prévu, et pris deux fois plus de temps que prévu, mais cela reste une bonne affaire, saine à gérer sur le long terme.

Bref, pas de regrets.


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Re : Mon dernier investissement: boire et déboire...

Aujourd'hui, nous finalisons le studio qui devait être prêt pour le 1er novembre. Et j'ai signé pour le studio suivant, qui sera prêt pour le 7 novembre. Le 4e étage est complètement loué et sera donc complètement occupé pour le 7 novembre. 16 studios seront alors loués et occupés.

Des deux premières phases, il ne reste que les 3 studios du 5e. Cela devrait aller. La routine. A priori, tout est déjà sur chantier, dans les réserves ou prêt à enlever chez les fournisseurs. Pour fin décembre, ce sera loué et occupé.

Ensuite, il reste également les deux studios du 6e, sur lesquels rien n'a été fait. Ces deux derniers, ce sera une autre paire de manche. Les salles de bains sont à restructurer, la cuisine à déplacer, les arrivées et évacuations d'eau à transformer. Et nous avons remonté au fur et à mesure les étages avec les brols et les matériaux divers. Rien que pour les vider et transférer, on va y passer deux ou 3 jours...

Un lecteur me disait cet après-midi que cette aventure était un repoussoir pour les candidats investisseurs. Lui n'était pas repoussé, au contraire. Mais il me disait que les débutants pouvaient s'effrayer de cette aventure.

Alors, un petit mot complémentaire: il ne faut pas être effrayé par mon récit. Au contraire. Ce n'est certes pas nécessaire de se lancer dans une telle aventure, mais il y en a plein d'autres beaucoup plus simples, très rentables également, accessibles à des débutants.

Point besoin d'acheter un immeuble avec un ascenseur, 30cm d'eau dans les caves, vidé par arrêté de police pour insécurité incendie depuis deux ans, squatté, en copropriété, qui pue l'humidité et le moisi, sans électricité ni chauffage, dont il faut évacuer des m3 de déchets pourris et moisis dans les caves inondées, dont des occupants ont laissé des fenêtres ouvertes les 3 dernières années (3 ans de guano...), avec un syndic en faillite, propriété de sociétés foireuses, en faillite virtuelle, avec des cadavres dans les placards pour des biens meublés soumis à permis de location. Non, vraiment, pas besoin. Il est parfaitement possible de faire d'excellentes affaires avec beaucoup moins de complications...

Et si vous me relisez tranquillement, je n'ai pas eu de réelles surprises techniques. La seule réellement mauvaise surprise, c'est la lenteur de l'achat qui aura mis une année de plus que ce que j'avais prévu. Mais qu'est-ce qu'une année?...


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Re : Mon dernier investissement: boire et déboire...

grmff a écrit :

Un lecteur me disait cet après-midi que cette aventure était un repoussoir pour les candidats investisseurs. Lui n'était pas repoussé, au contraire. Mais il me disait que les débutants pouvaient s'effrayer de cette aventure.

Alors, un petit mot complémentaire: il ne faut pas être effrayé par mon récit. Au contraire. Ce n'est certes pas nécessaire de se lancer dans une telle aventure, mais il y en a plein d'autres beaucoup plus simples, très rentables également, accessibles à des débutants.

Etant aussi débutant en investissement immobilier, je ne vois pas votre aventure comme un repoussoir. Au contraire, je trouve que cela illustre bien ce qu'on peut être capable de réaliser lorsque l'on a la motivation, qu'on est méthodique et qu'on réfléchit avec bon sens smile
Ceci dit, un investissement de cette ampleur n'est à mon sens pas vraiment "accessible" pour un débutant qui n'a pas encore les moyens financiers pour envisager un achat si "gros". J'imagine le montant des frais de notaire qu'il faut apporter soit en fonds propres soit en hypothéquant d'autres biens. Il faut donc qu'un investisseur dispose déjà d'un certain patrimoine à mettre sur la table (capital dispo, revente d'un immeuble comme vous l'avez fait pour avoir des liquidités ou mise en hypothèque).
Comme vous dites, il y a des biens avec beaucoup moins de complications qui peuvent être de belles affaires, y compris des biens de rapport "clé en main" (déjà loués, en ordre urbanistiquement parlant, quasi pas de travaux,...).

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Re : Mon dernier investissement: boire et déboire...

Bim a écrit :

Comme vous dites, il y a des biens avec beaucoup moins de complications qui peuvent être de belles affaires, y compris des biens de rapport "clé en main" (déjà loués, en ordre urbanistiquement parlant, quasi pas de travaux,...).

C'est le premier bien que j'achète et qui n'est pas quasi clefs en mains. Tous les autres étaient loués ou louable tout de suite ou presque.


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Re : Mon dernier investissement: boire et déboire...

Alors, au programme de la semaine:
1. Finaliser le nettoyage et montage du mobilier du studio dont j'ai donné les clefs ce jeudi. Avec les congés, et comme le studio était quasi finalisé, nous avons préféré donner les clefs plus tôt.
2. Passer au service en charge des réductions de précompte immobilier. Etant donné que le bien était occupé partiellement en 2018, j'espère bien obtenir une réduction du précompte de 2/3 environ. J'ai reçu les montants à payer il y a un mois, il est temps de se bouger. D'autant plus que je viens de recevoir cette semaine mon AER IPP à payer pour fin décembre. Glups.
3. Faire "une remorque". En clair, engager une personne en ALE pour me donner un coup de main pour vider les innombrables déchets (WC cassés, gravats, tuyaux PVC, cartons, encombrants divers, vieux bois, vieux fers, vieux métaux, ménagères, profitez de notre passage, etc...)  des divers studios, caves, garages, espaces, etc. Remplir la remorque, et direction les parcs à container. Ma remorque fait 3m3. Deux passages devraient suffire. Une matinée de boulot, essentiellement en trajet et en attente aux parcs.
4. Signer ce lundi, si les locataires viennent, deux studios du 5e étage (un pour le 7 décembre et un pour le 7 janvier.) Il restera le dernier petit du 5e, annoncé à louer pour le 20 décembre, et les deux du dernier étage, pas annoncés, pas commencés, pas commandés, plein de brols à vider et ranger

Sinon, j'ai commandé le contrôle de mes cuves à mazout (je serai bon pour 10 ans pour les aériennes et pour 3 ans pour les enterrées), j'ai effectué la déclaration "environnemement" des cuves à mazout (bon pour 10 ans), demandé un devis pour le remplacement de la chaudière mazout de cet immeuble, commandé un peu d'outillage, signé et renvoyé les document pour tester Smovin - oui, je sais, je suis lent à la détente mais mieux vaut tard que jamais... -, et rangé mon bureau qui est rangé comme jamais. Si je me mets à ranger mon bureau, c'est qu'on arrive sur la fin, non?


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Re : Mon dernier investissement: boire et déboire...

Voili-voila. Cela fait donc 2 de signés en plus. Il n'en reste que 3. C'est tout. Les travaux sont certes en cours, mais il n'y en a plus que 3 à louer, dont un bientôt disponible (fin décembre?) et deux pour lesquels je n'arrive pas à réaliser qu'il est temps que je commande le matériel et les travaux.

J'ai le précompte à payer pour novembre, et ensuite, mon compte bancaire devrait commencer à remonter à partir des loyers de décembre. Il aura fallut près de deux ans et demi pour passer de "je vais me l'faire, celui-là" à "Et voila le compte qui commence enfin à remonter". Et sans doute deux ans et demi de plus pour constater que le compte est intégralement renfloué...


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Himura
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Re : Mon dernier investissement: boire et déboire...

grmff a écrit :

J'ai le précompte à payer pour novembre, et ensuite, mon compte bancaire devrait commencer à remonter à partir des loyers de décembre. Il aura fallut près de deux ans et demi pour passer de "je vais me l'faire, celui-là" à "Et voila le compte qui commence enfin à remonter". Et sans doute deux ans et demi de plus pour constater que le compte est intégralement renfloué...

Je commence à me dire qu'il y a une règle quasi-économique à tirer sur les "2 ans et demi" - un peu comme la règle des 7/77 ans en bourse ^^
J'ai pu calculer / constater que mes rénovations lourdes "se payaient" en 2 ans et demi.
Et surtout, que 2 ans et demi après l'achat d'un bien, mes frais 'fixes' étaient remboursés (autrement dit, je faisais 'bouffe' si je revendais cet achat récent, y compris les frais d'enregistrement, de crédit, et de notaire).

Comme quoi   wink

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grmff
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Re : Mon dernier investissement: boire et déboire...

Faire "bouffe" si je revends maintenant n'est pas exactement ce que je peux attendre. Ce serait plutôt 50% de benef sur prix d'achat, tous frais déduits. Et donc un triplement du cash investi.

Mais mon but n'est pas là. Je suis du style "sit and wait". Ce n'est pas ma méthode que d'acheter et valoriser pour revendre et prendre ma marge.

Comme je dis toujours, acheter avec l'argent des banques, rembourser avec l'argent des (al)locataires...


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Himura
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Re : Mon dernier investissement: boire et déboire...

grmff a écrit :

Faire "bouffe" si je revends maintenant n'est pas exactement ce que je peux attendre. Ce serait plutôt 50% de benef sur prix d'achat, tous frais déduits. Et donc un triplement du cash investi.

Mais mon but n'est pas là. Je suis du style "sit and wait". Ce n'est pas ma méthode que d'acheter et valoriser pour revendre et prendre ma marge.

Comme je dis toujours, acheter avec l'argent des banques, rembourser avec l'argent des (al)locataires...

J'ai l'impression que vous extrapolez mon message dans la mauvaise direction.
C'est un indicateur, un palier. C'est une erreur de voir cela comme un but en soi. Il faudrait d'ailleurs être sacrément idiot pour avoir comme objectif de 'faire bouffe'... après avoir réalisé le plus compliqué en plus.

PS : "Sit and wait", c'est très optimiste. Je qualifierai plutôt ces investissements de "work and wait"

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stdibari
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Re : Mon dernier investissement: boire et déboire...

grmff a écrit :

Un lecteur me disait cet après-midi que cette aventure était un repoussoir pour les candidats investisseurs. Lui n'était pas repoussé, au contraire. Mais il me disait que les débutants pouvaient s'effrayer de cette aventure.

Alors, un petit mot complémentaire: il ne faut pas être effrayé par mon récit. Au contraire. Ce n'est certes pas nécessaire de se lancer dans une telle aventure, mais il y en a plein d'autres beaucoup plus simples, très rentables également, accessibles à des débutants.

Au contraire ! Je dirais que cet article pourrait donner aux débutants l'impression que c'est facile!

Un tel projet grmff peut se le permettre:

  • Il connait la zone

  • Il est

  • Connait l'immeuble

  • Il sait evaluer des travaux

  • Connait des corps de métiers

  • Connait les formalités administratives.

  • Banqueir et Notaires....

  • Peut se permettre de vendreun immeuble pour rentrer du cash .

  • Bref il a le temps et l'experienc epour le faire!!!


Un débutant qui se lance dans ce style de projet , whow, je ne l'envie pas ;-)

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Sherlock
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Re : Mon dernier investissement: boire et déboire...

grmff a écrit :

Aujourd'hui, séance de justice de paix pour deux dossiers (dont un report de la semaine dernière). Comme la semaine dernière, c'était un juge suppléant. J'ai donc eu droit à deux reports.

Sinon, la 8e locataire est bien entrée. Les travaux des douches sont en cours pour la phase 2, mais je ne sais pas quand ils auront fini. C'est assez flou.

Pour la phase 1, il me reste deux studios à terminer:
Cuisine, mobilier, peinture sdd et cabine de douche pour l'un.
Colle-enduit-ponçage-primer-peinture, et cuisine, mobilier, peinture sdd et cabine de douche pour l'autre.

Je signe un studio de la phase 2 ce vendredi. Pour ce studio, il y a moins à faire parce que la cuisine ne sera pas changée et les murs sont propres. C'est donc juste une mise en peinture et un peu de mobilier. Il est supposé être prêt pour le 15 juillet.

Je fais visiter les studios pas encore prêts pour la mise en location pour la suite. Aujourd'hui, visite pour un studio qui devra être prêt pour fin août.

Bref, cela avance. Lentement mais sûrement.

Dernier événement pour aujourd'hui: la banque a prélevé la mensualité complète du prêt hypothécaire....

A priori, il ne devrait plus rester grand chose comme cash à mettre sur la table: 6000€ pour les 10 cuisines Ikea, 3000€ pour le mobilier et 9000€ pour les salles de douches douches. Total: moins de 20.000€. Par après, le cash devrait rentrer suffisamment pour couvrir les dépenses et les travaux de la phase 3 (deux derniers studios - travaux de cuisine et salle de bain plus importants) et me permettre de me rembourser mon avance de cash en deux ou trois ans.

Bref, aujourd'hui, j'ai l'impression d'avoir dépassé le break-even. Les loyers couvrent le prêt, les charges et les impôts de ce bien. Le cash ne va plus sortir, mais rentrer. Et ça, c'est une bonne nouvelle.

Personnellement, j'avais toujours acheté des biens "clés en main", occupés et loués. Quasi sans travaux. Quelques cuisines remplacées et quelques salles de bain rénovées par an, au fur et à mesure des changements de locataires. Une à la fois. Rarement de travaux en attente. Cette fois, ce fut plus sport, avec des studios en attente que les autres soient terminés . Tiens, je commence à en parler au passé... Je vous dis, j'ai l'impression d'avoir passé un cap.

Et pourtant, je ne suis pas encore à la moitié des studios...

600€ la cuisine!! électro ménager compris? c'est incroyable! chapeau

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Sherlock
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Re : Mon dernier investissement: boire et déboire...

stdibari a écrit :
grmff a écrit :

Un lecteur me disait cet après-midi que cette aventure était un repoussoir pour les candidats investisseurs. Lui n'était pas repoussé, au contraire. Mais il me disait que les débutants pouvaient s'effrayer de cette aventure.

Alors, un petit mot complémentaire: il ne faut pas être effrayé par mon récit. Au contraire. Ce n'est certes pas nécessaire de se lancer dans une telle aventure, mais il y en a plein d'autres beaucoup plus simples, très rentables également, accessibles à des débutants.

Au contraire ! Je dirais que cet article pourrait donner aux débutants l'impression que c'est facile!

Un tel projet grmff peut se le permettre:

  • Il connait la zone

  • Il est

  • Connait l'immeuble

  • Il sait evaluer des travaux

  • Connait des corps de métiers

  • Connait les formalités administratives.

  • Banqueir et Notaires....

  • Peut se permettre de vendreun immeuble pour rentrer du cash .

  • Bref il a le temps et l'experienc epour le faire!!!


Un débutant qui se lance dans ce style de projet , whow, je ne l'envie pas ;-)

À quand la création de la chaîne Youtube grmff et la formation dans la même foulée? big_smile

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grmff
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Re : Mon dernier investissement: boire et déboire...

Alors, le titre, c'était "Boire et déboires". Commençons pas les déboires du jour: Pour ce qui est de la réduction pour improductivité, je l'aurai dans l'os à 99.9% de chance. Très mauvaise nouvelle à 8000€ d'imprévus.

Pour ce qui est de boire, nous fêtons ce soir la location (contrat signé, pas encore entré) du 19e studio. Fiesta!
On en profitera pour refaire fiesta quand les clefs seront remises.

Puis fiesta pour la location des deux derniers, et fiesta pour la remise des clefs des deux derniers.

Mon compte doit encore descendre un coup ce mois-ci, puisque le précompte est à payer. Et ensuite, il va commencer à remonter. Enfin. Fini de renflouer....

Fiesta! (Et du coup, je lirai vos messages demain, en mode gueule de bois...) Belle soirée à toustes!


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Himura
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Re : Mon dernier investissement: boire et déboire...

grmff a écrit :

Alors, le titre, c'était "Boire et déboires". Commençons pas les déboires du jour: Pour ce qui est de la réduction pour improductivité, je l'aurai dans l'os à 99.9% de chance. Très mauvaise nouvelle à 8000€ d'imprévus.

Quelle est la raison qui vous est donnée ?
La preuve d'improductivité ? Le fait que des travaux n'empêchent pas l'habitation ? Que c'est trop compliqué ?

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PIM
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Re : Mon dernier investissement: boire et déboire...


Erik DECKERS
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grmff
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Re : Mon dernier investissement: boire et déboire...

Himura a écrit :
grmff a écrit :

Alors, le titre, c'était "Boire et déboires". Commençons pas les déboires du jour: Pour ce qui est de la réduction pour improductivité, je l'aurai dans l'os à 99.9% de chance. Très mauvaise nouvelle à 8000€ d'imprévus.

Quelle est la raison qui vous est donnée ?
La preuve d'improductivité ? Le fait que des travaux n'empêchent pas l'habitation ? Que c'est trop compliqué ?

Pour l'administration wallonne, l'improductivité doit être involontaire  pour donner le droit à une réduction.

Dès lors, des travaux, ce n'est pas involontaire. On a pris la décision de faire des travaux, c'est donc volontaire.
L'attente d'un permis, ce n'est pas involontaire. On a pris la décision de déposer un permis, c'est une décision volontaire. Cela prend 1 an? Pas le problème de la région wallonne, il faut se retourner contre la commune qui traine.
Un arrêté d'insalubrité ferme votre batiment? C'est que vous avez volontairement ignorer votre devoir d'entretien, que vous avez volontairement outrepassé la règlementation, etc.

Bref, il n'y a plus rien qui rentre dans la définition d'improductivité involontaire, si ce n'est une mise en location qui ne prend pas. Mais il faut la prouver, par exemple avec un contrat avec une agence. Et encore, si cela ne se loue pas, c'est que vous avez volontairement mis un prix trop élevé...

Bref, je vais faire la demande de manière officielle, mais j'ai peu d'espoir de l'obtenir sans devoir passer par la case justice.


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