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Vente impossible, droits d'enregistrement et indemnités

grmff
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Vente impossible, droits d'enregistrement et indemnités

Je m'étais promis d'arrêter. Mais bon, voilà, on n'est jamais à l'abris d'une rechute. J'ai donc signé un compromis pour acheter un ensemble immobilier bien sympa pour placer mes sous et avoir un peu plus de revenus.

Ce qui devait arriver arriva, je suis tombé dans un piège. Un coup foireux. Un vendeur incapable de remplir ses engagements. Bloqué dans un compromis "mal rédigé".

Mon vendeur ne peut rendre le bien quitte et libre. Il a trop d'impôts dûs, à trop de contrôleurs, qui sont incapables de se mettre d'accord sur une main-levée. Bref, la vente ne purge pas les dettes, et le notaire du vendeur est aussi incapable que le vendeur de gérer le soucis.

La vente est conclue sous la condition suspensive que le bien soit quitte et libre de toute dette. Elle n'est donc pas faite tant que les main-levées ne sont pas octroyées. Mais comme elle n'est pas faite, je ne peux pas réclamer d'indemnité.

J'ai été certes imprudent. J'ai demandé la jouissance de cet immeuble laissé à l'abandon à date du compromis. Ne criez pas, c'est inutile. Je m'en expliquerai une fois que la vente est faite et bien faite ou résolue et bien résolue. Javais trouvé cette solution pour devenir gardien de la chose étant donné l'abandon, le squat, l'hiver qui approchait etc. Stupide idée, je vous le concède.

J'ai donc signé en octobre dernier... et c'est toujours pendant.

Les problèmes et blocages ont été tellement nombreux dans ce dossier que je reviendrai dessus plus tard.

Ce que je regrette dans le cas de mon compromis, c'est que les clauses de rupture de la convention n'aient pas été plus claires, précises, et n'aient pas prévu ce cas. Il est évident que le propriétaire vendait sachant que cela ne pourrait pas se faire. Et le compromis ne permet pas de demander des indemnité pour faute de remplir ses obligations.

Heureusement que la clause suspensive a été intégrée dans la vente. Sinon, bonjour les suppléments de droits et intérêts. Cette clause est donc bien indispensable (et elle n'est pas présente dans le modèle de Pim.be...) Il est cependant dommage que cela n'ouvre pas le droit à des indemnités. J'ai fait des frais, et je me retrouve grosjean comme devant avec un compromis qui ne vaut rien.

Je vous promets de vous tenir au courant des prochaines évolutions du dossier... Si je n'ai rien écrit ou presque sur cette aventure, c'est que j'espérais toujours une issue heureuse et ne voulait pas dévoiler trop de cette histoire un peu rocambolesque. Ici, on arrive au bout. Je saurai lundi si cela se fait et si je signe effectivement la semaine prochaine. Et là, je ne me retiendrai plus de raconter l'histoire. J'en aurai sans doute même besoin pour éviter les frais de psy: cela me prend la tête depuis plus d'un an.


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PIM
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Re : Vente impossible, droits d'enregistrement et indemnités

S'il n'y a aucune solution de gré à gré, l'étape suivante n'est-elle pas la vente forcée (vente publique) où vous pouvez encore vous positionner (et par voie de conséquence récupérer ce que vous avez investi) ?


Erik DECKERS
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grmff
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Re : Vente impossible, droits d'enregistrement et indemnités

Forcer la vente n'est pas une solution, étant donné que la condition suspensive de liberté hypothécaire n'est pas remplie.

La seule possibilité serait de demander la vente forcée avec purge des dettes sur l'immeuble. Mais il s'agit d'une vente publique. Je n'ai aucun intérêt à lancer une vente publique car mon compromis deviendrait caduc. Et pour ce que j'y ai investi, je n'aurai aucune priorité. Je l'aurais donc dans l'os car les vendeurs de certains des lots sont insolvables.

Je me suis bien fait avoir, et je n'ai pas été protégé par le compromis.


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PIM
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Re : Vente impossible, droits d'enregistrement et indemnités

grmff a écrit :

Je me suis bien fait avoir, et je n'ai pas été protégé par le compromis.

Je ne vois pas très bien ce que le compromis aurait dû prévoir en plus de la condition suspensive des mainlevées.
Prévoir une indemnisation ? Payable par le vendeur insolvable ?...


Erik DECKERS
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PIM
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Re : Vente impossible, droits d'enregistrement et indemnités

La condition suspensive de liberté à l’acte est faite en faveur de l’acheteur qui seul en principe peut s’en prévaloir. Il peut aussi forcer l’acte, quitte à payer le surcoût et se retourner contre le vendeur.

Si la condition de liberté n’est pas remplie, l’acheteur peut se « désengager » sans indemnité en principe (indépendamment des frais exposés)

En l’absence d’une telle condition suspensive, l’acheteur peut soit passer l’acter en payant les suppléments et se retournant éventuellement contre le vendeur, soit solliciter la résolution moyennant dommages-intérêts (souvent 10 % du prix de vente), soit négocier une rupture amiable avec indemnités.

En ce cas, la situation du vendeur est en principe encore moins favorable.


Erik DECKERS
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jacq
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Re : Vente impossible, droits d'enregistrement et indemnités

Triste expérience malgré toute l'expérience que vous avez, puis que vous avez une clause suspensive je me pose la question n'es-ce pas votre notaire ou le notaire du vendeur qui aurait dû vous avertir que le passif était plus élevé que l'actif et qu'il y aurait probablement blocage par les créanciers.
Je présume que votre acompte est bloqué entre les mains du notaire et que vous pouvez le récupérer grâce a la clause suspensive si l'acte de vente n'est pas réalisable? Combien pourriez vous perdre ?
Es ce que la différence entre les dettes du vendeur et la valeur de l'immeuble est elle si importante ! éventuellement vous pourriez augmenter votre offre ce  qui permettrait peut être aux créanciers privilégiés d'abandonner  une partie de leurs créances.
Je constate que votre affaire date de Octobre si elle s'éternise a votre place je reprends mes billes quitte a perdre un peu d'argent.


jacq

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hattorihanzo
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Re : Vente impossible, droits d'enregistrement et indemnités

Coïncidence, j'ai moi-aussi en ce moment connaissance d'un dossier assez similaire au vôtre.
Un vendeur criblé de dettes (fiscales, charges, etc.) dont les immeubles ne peuvent pas se vendre de gré à gré, de l'aveu même du notaire instrumentant. Des compromis ont ici également été signés avec des acheteurs potentiels pour plusieurs des biens concernés.
Pour ma part, je fais également partie de ses créanciers (par l'intermédiaire d'une association de copropriétaires) et nous avons bien entendu entamé des procédures visant à récupérer les impayés, qui s'élèvent, rien que pour nous, à plus d'une centaine de milliers d'euros .
Néanmoins, nous espérions jusqu'il y a peu que l'individu en question ne laisserait pas aller les choses jusqu'à la vente publique, ce qui aurait pu accélérer les choses en ce qui nous concerne.
Malheureusement, une lettre émanant du notaire (qui s'adresse à différents avocats représentant les créanciers) dont j'ai eu connaissance récemment explique en long et en large (plusieurs pages) pourquoi il faudra immanquablement en passer par une vente publique.
Tout cela ne fait décidément les affaires de personne (sinon, peut-être, de ceux qui achèteront en vente publique forcée quand celles-ci auront enfin lieu...).

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jacq
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Re : Vente impossible, droits d'enregistrement et indemnités

hattorihanzo a écrit :

Coïncidence, j'ai moi-aussi en ce moment connaissance d'un dossier assez similaire au vôtre.
Un vendeur criblé de dettes (fiscales, charges, etc.) dont les immeubles ne peuvent pas se vendre de gré à gré, de l'aveu même du notaire instrumentant. Des compromis ont ici également été signés avec des acheteurs potentiels pour plusieurs des biens concernés.
Pour ma part, je fais également partie de ses créanciers (par l'intermédiaire d'une association de copropriétaires) et nous avons bien entendu entamé des procédures visant à récupérer les impayés, qui s'élèvent, rien que pour nous, à plus d'une centaine de milliers d'euros .
Néanmoins, nous espérions jusqu'il y a peu que l'individu en question ne laisserait pas aller les choses jusqu'à la vente publique, ce qui aurait pu accélérer les choses en ce qui nous concerne.
Malheureusement, une lettre émanant du notaire (qui s'adresse à différents avocats représentant les créanciers) dont j'ai eu connaissance récemment explique en long et en large (plusieurs pages) pourquoi il faudra immanquablement en passer par une vente publique.
Tout cela ne fait décidément les affaires de personne (sinon, peut-être, de ceux qui achèteront en vente publique forcée quand celles-ci auront enfin lieu...).

J'ai relevé certains points qui me pose question?

Comment es ce possible qu'un notaire instrumentant laisse signer des compromis par des acheteurs potentiels alors qu'il sait que le vendeur est criblé de dette  et que la vente ne peut se  faire de gré a gré. sad

Il faudra immanquablement en passer par une vente publique
N'es ce pas tout simplement une faillite et un curateur ne devrait t'il pas intervenir?


jacq

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grmff
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Re : Vente impossible, droits d'enregistrement et indemnités

Il est certain que le notaire du vendeur a commis des erreurs. Au compromis mais aussi par la suite.

Si le vendeur se retrouve insolvable, je sais où je porterai ma réclamation...


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GT
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Re : Vente impossible, droits d'enregistrement et indemnités

grmff a écrit :

Il est certain que le notaire du vendeur a commis des erreurs. Au compromis mais aussi par la suite.

Si le vendeur se retrouve insolvable, je sais où je porterai ma réclamation...

Bonne chance de réussite.
Les notaires sont connus pour être généralement très prudents dans la formulation de leurs actes de manière à ne pas voir leur responsabilité engagée.
Ce qui ne veut pas dire qu'aucun notaire n'a jamais commis une faute (base de la responsabilité) et qu'aucune responsabilité n'aie jamais été engagée avec succès.

Mais, n'anticipons pas, ce combat n'aura pas nécessairement lieu.

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libra
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Re : Vente impossible, droits d'enregistrement et indemnités

Je ne comprends pas cette affaire. Une des deux partie peut-elle forcer la vente? Un tiers créanciers peut-il faire une saisie immobilière? L'acquéreur peut-il s'opposer à la vente à un tiers. Dans l'attente d'une vente définitive éventuelle, l'acquéreur en a t-il la jouissance à titre gratuit?

Dernière modification par libra (27-08-2017 18:25:05)

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grmff
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Re : Vente impossible, droits d'enregistrement et indemnités

Merci de votre sollicitude à tous...
Vivement demain que les décisions tombent...
J'avoue que je suis un peu sur les nerfs jusqu'à ces réponses...


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GT
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Re : Vente impossible, droits d'enregistrement et indemnités

libra a écrit :

Je ne comprends pas cette affaire. Une des deux partie peut-elle forcer la vente? Un tiers créanciers peut-il faire une saisie immobilière? L'acquéreur peut-il s'opposer à la vente à un tiers. Dans l'attente d'une vente définitive éventuelle, l'acquéreur en a t-il la jouissance à titre gratuit?

Le vendeur a des dettes fiscales.
Le fisc a son mot à dire. Peut-être en saurons-nous davantage.
Le prix de la transaction lui convient-il ?

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grmff
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Re : Vente impossible, droits d'enregistrement et indemnités

Le fisc n'est hélas pas singulier, mais pluriel...
Les receveurs qui réclament des sous sont plusieurs. Et ils réclament tous plus que le disponible en étant incapables de s'arranger ensemble pour se répartir le disponible. A moins que ce ne soit le notaire qui est incapable de gérer le dossier.


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Himura
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Re : Vente impossible, droits d'enregistrement et indemnités

Dans les principes de médiation de dette (sans savoir si la personne en bénéficie ou non), et peut-être est-ce le cas en général, il est indiqué que l'endetté peut choisir l'allocation des montants qu'ils rembourse (par exemple, je rembourse 1000 €, dont 500 pour A, 200 pour B et 300 pour C. Et D attendra encore).

Ce que je ne comprends pas, c'est pourquoi le fisc pourrait bloquer la vente. Si la banque ne le fait pas, le bien est libre d'hypothèque, non ?
Et le vendeur récupérera alors la somme, qu'il utilisera à rembourser ses créanciers.

Cependant, j'imagine bien que j'ai tord dans mon raisonnement, vu les commentaires précédents. Mais je ne comprends pas ce qui est réellement bloquant ici.

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libra
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Re : Vente impossible, droits d'enregistrement et indemnités

À supposer que l'affaire s'éternise; attendu que grmff a la jouissance du bien; à supposer que c'est une jouissance à titre gracieux; grmff ne devient-il pas propriétaire  sans bourse délier après 30 ans?

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Himura
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Re : Vente impossible, droits d'enregistrement et indemnités

30 ans... vous avez de l'espoir que personne ne dise rien sur ce laps de temps ?

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libra
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Re : Vente impossible, droits d'enregistrement et indemnités

Himura a écrit :

30 ans... vous avez de l'espoir que personne ne dise rien sur ce laps de temps ?

Peu importe ce qu'on dit si gmrff peut bloquer toute vente à un tiers. Certes, c'est une situation quelque peut gênante pour lui.

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GT
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Re : Vente impossible, droits d'enregistrement et indemnités

Himura a écrit :

Dans les principes de médiation de dette (sans savoir si la personne en bénéficie ou non), et peut-être est-ce le cas en général, il est indiqué que l'endetté peut choisir l'allocation des montants qu'ils rembourse (par exemple, je rembourse 1000 €, dont 500 pour A, 200 pour B et 300 pour C. Et D attendra encore).

Je suis le créancier d'une personne en médiation de dettes et le montant disponible est réparti par le médiateur en proportion de la hauteur de chaque créance retenue sans consultation du débiteur à propos de ses choix visant à privilégier l'un ou l'autre créancier.

M'aurait-il échappé que , dans la législation sur la médiation de dettes, l'endetté pouvait choisir l'allocation des montants qu'ils remboursait (par exemple, il rembourse 1000 €, dont 500 pour A, 200 pour B et 300 pour C. Et D attendra encore).

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grmff
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Re : Vente impossible, droits d'enregistrement et indemnités

Le médié n'a pas la possibilité de choisir de favoriser un créancier ou l'autre. La répartition est faite "au marc le franc" d'abord entre les privilégiés (l'état...) ensuite les autres. Comme dans les faillites.
A noter qu'ici, certains des propriétaires de lots sont des sociétés.


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