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Vente impossible, droits d'enregistrement et indemnités

grmff
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Vente impossible, droits d'enregistrement et indemnités

Je m'étais promis d'arrêter. Mais bon, voilà, on n'est jamais à l'abris d'une rechute. J'ai donc signé un compromis pour acheter un ensemble immobilier bien sympa pour placer mes sous et avoir un peu plus de revenus.

Ce qui devait arriver arriva, je suis tombé dans un piège. Un coup foireux. Un vendeur incapable de remplir ses engagements. Bloqué dans un compromis "mal rédigé".

Mon vendeur ne peut rendre le bien quitte et libre. Il a trop d'impôts dûs, à trop de contrôleurs, qui sont incapables de se mettre d'accord sur une main-levée. Bref, la vente ne purge pas les dettes, et le notaire du vendeur est aussi incapable que le vendeur de gérer le soucis.

La vente est conclue sous la condition suspensive que le bien soit quitte et libre de toute dette. Elle n'est donc pas faite tant que les main-levées ne sont pas octroyées. Mais comme elle n'est pas faite, je ne peux pas réclamer d'indemnité.

J'ai été certes imprudent. J'ai demandé la jouissance de cet immeuble laissé à l'abandon à date du compromis. Ne criez pas, c'est inutile. Je m'en expliquerai une fois que la vente est faite et bien faite ou résolue et bien résolue. Javais trouvé cette solution pour devenir gardien de la chose étant donné l'abandon, le squat, l'hiver qui approchait etc. Stupide idée, je vous le concède.

J'ai donc signé en octobre dernier... et c'est toujours pendant.

Les problèmes et blocages ont été tellement nombreux dans ce dossier que je reviendrai dessus plus tard.

Ce que je regrette dans le cas de mon compromis, c'est que les clauses de rupture de la convention n'aient pas été plus claires, précises, et n'aient pas prévu ce cas. Il est évident que le propriétaire vendait sachant que cela ne pourrait pas se faire. Et le compromis ne permet pas de demander des indemnité pour faute de remplir ses obligations.

Heureusement que la clause suspensive a été intégrée dans la vente. Sinon, bonjour les suppléments de droits et intérêts. Cette clause est donc bien indispensable (et elle n'est pas présente dans le modèle de Pim.be...) Il est cependant dommage que cela n'ouvre pas le droit à des indemnités. J'ai fait des frais, et je me retrouve grosjean comme devant avec un compromis qui ne vaut rien.

Je vous promets de vous tenir au courant des prochaines évolutions du dossier... Si je n'ai rien écrit ou presque sur cette aventure, c'est que j'espérais toujours une issue heureuse et ne voulait pas dévoiler trop de cette histoire un peu rocambolesque. Ici, on arrive au bout. Je saurai lundi si cela se fait et si je signe effectivement la semaine prochaine. Et là, je ne me retiendrai plus de raconter l'histoire. J'en aurai sans doute même besoin pour éviter les frais de psy: cela me prend la tête depuis plus d'un an.

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GT
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Re : Vente impossible, droits d'enregistrement et indemnités

Quelques réflexions (utiles ou non dans le cas d'espèce ? ) ici sur le fisc et les ventes immobilières

https://www.notaire.be/acheter-louer-em … s-fiscales

Dernière modification par GT (28-08-2017 14:50:33)

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libra
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Re : Vente impossible, droits d'enregistrement et indemnités

GT a écrit :

Quelques réflexions (utiles ou non dans le cas d'espèce ? ) ici sur le fisc et les ventes immobilières

https://www.notaire.be/acheter-louer-em … s-fiscales

Vraiment très utile. Merci.

Protection de l'acquéreur

Le problème des contributions semble ne concerner que le vendeur. Mais il pourrait également impliquer l'acquéreur si le prix de vente est insuffisant pour couvrir la totalité des contributions dues par le vendeur: le fisc peut refuser de donner mainlevée de sa notification, et s'opposer à la vente (par exemple parce qu'il pense que la valeur de l'immeuble lui parait supérieure au prix mentionné dans le compromis de vente). L'acquéreur prudent doit donc s'abstenir de donner un acompte ou d'exécuter de gros travaux dans l'immeuble sans avoir obtenu toutes les garanties nécessaires.

Cela répond à mes questions et d'autres que je n'ai pas encore posée. Je risque en effet de me trouver dans une situation semblable.

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GT
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Re : Vente impossible, droits d'enregistrement et indemnités

libra a écrit :

Protection de l'acquéreur

Le problème des contributions semble ne concerner que le vendeur. Mais il pourrait également impliquer l'acquéreur si le prix de vente est insuffisant pour couvrir la totalité des contributions dues par le vendeur: le fisc peut refuser de donner mainlevée de sa notification, et s'opposer à la vente (par exemple parce qu'il pense que la valeur de l'immeuble lui parait supérieure au prix mentionné dans le compromis de vente). L'acquéreur prudent doit donc s'abstenir de donner un acompte ou d'exécuter de gros travaux dans l'immeuble sans avoir obtenu toutes les garanties nécessaires.

Cela répond à mes questions et d'autres que je n'ai pas encore posée. Je risque en effet de me trouver dans une situation semblable.

Je faisais déjà remarquer hier à 19:10:14 : Le prix convient-il au fisc ? wink

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Himura
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Re : Vente impossible, droits d'enregistrement et indemnités

grmff a écrit :

Le médié n'a pas la possibilité de choisir de favoriser un créancier ou l'autre. La répartition est faite "au marc le franc" d'abord entre les privilégiés (l'état...) ensuite les autres. Comme dans les faillites.
A noter qu'ici, certains des propriétaires de lots sont des sociétés.

Ma mémoire n'est pas d'accord avec cela.
Mais elle a forcément besoin de se rassurer en relisant les textes à ce sujet pour être sûr qu'elle ne confond pas ^^

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grmff
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Re : Vente impossible, droits d'enregistrement et indemnités

Himura a écrit :
grmff a écrit :

Le médié n'a pas la possibilité de choisir de favoriser un créancier ou l'autre. La répartition est faite "au marc le franc" d'abord entre les privilégiés (l'état...) ensuite les autres. Comme dans les faillites.
A noter qu'ici, certains des propriétaires de lots sont des sociétés.

Ma mémoire n'est pas d'accord avec cela.
Mais elle a forcément besoin de se rassurer en relisant les textes à ce sujet pour être sûr qu'elle ne confond pas ^^

En recherchant les textes, je tombe sur ceci et sur le cul, du même coût:

Article 1675/7, § 3.
•     la personne surendettée pourra continuer à payer une pension alimentaire, mais
pas les arriérés ;
•     elle pourra faire une demande expresse auprès du tribunal du travail pour pouvoir
rembourser une dette par priorité en raison de sa nature particulière.

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grmff
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Re : Vente impossible, droits d'enregistrement et indemnités

Yes...

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PIM
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Re : Vente impossible, droits d'enregistrement et indemnités

grmff a écrit :

Yes...

Mais encore ....


Erik DECKERS
Pim's webmaster (notamment...)
PIM.be srl

---------------------------------
Bien écouter, c'est presque répondre (Marivaux)

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grmff
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Re : Vente impossible, droits d'enregistrement et indemnités

PIM a écrit :
grmff a écrit :

Yes...

Mais encore ....

Demain est un autre jour...

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PIM

grmff
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Re : Vente impossible, droits d'enregistrement et indemnités

Il y eu un soir. Il y eu un matin. Et yes! 3/4...

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stdibari
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Re : Vente impossible, droits d'enregistrement et indemnités

Bientot proprietaire de ce bien alors ;-)

J'avoue que recemment j ai aussi bcp steresse ppour avoir pris jouissance avant l acte... et investi dans 30k de travaux avant l acte ... Heueusement ca s est bien finit aussi

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Himura
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Re : Vente impossible, droits d'enregistrement et indemnités

grmff a écrit :
Himura a écrit :
grmff a écrit :

Le médié n'a pas la possibilité de choisir de favoriser un créancier ou l'autre. La répartition est faite "au marc le franc" d'abord entre les privilégiés (l'état...) ensuite les autres. Comme dans les faillites.
A noter qu'ici, certains des propriétaires de lots sont des sociétés.

Ma mémoire n'est pas d'accord avec cela.
Mais elle a forcément besoin de se rassurer en relisant les textes à ce sujet pour être sûr qu'elle ne confond pas ^^

En recherchant les textes, je tombe sur ceci et sur le cul, du même coût:

Article 1675/7, § 3.
•     la personne surendettée pourra continuer à payer une pension alimentaire, mais
pas les arriérés ;
•     elle pourra faire une demande expresse auprès du tribunal du travail pour pouvoir
rembourser une dette par priorité en raison de sa nature particulière.


Merci d'avoir retrouvé ce sur quoi je ne retombais plus dans mes propres documents smile
(Vu que GT et vous étiez d'accord, je n'aurais pas misé sur ma mémoire... mais comme quoi  cool )

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GT
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Re : Vente impossible, droits d'enregistrement et indemnités

Himura a écrit :

Dans les principes de médiation de dette (sans savoir si la personne en bénéficie ou non), et peut-être est-ce le cas en général, il est indiqué que l'endetté peut choisir l'allocation des montants qu'ils rembourse (par exemple, je rembourse 1000 €, dont 500 pour A, 200 pour B et 300 pour C. Et D attendra encore).

Le médié n'a pas ce choix.

L'article 1675/7, § § 1er, al.1 du code judiciaire ( inséré dans celui-ci par l'article 2  de la loi du 5/7/1998   relative au règlement collectif  de dettes et à la possibilité de vente de gré à gré des biens immeubles saisis énonce :
" Sans préjudice de l'application du § 3, la décision d'admissibilité fait naître une situation de concours entre les créanciers et a pour conséquence la suspension du cours des intérêts et l'indisponibilité du patrimoine du requérant."

Cet alinéa n'a jamais été modifié.

Quant à l'article 1675/7, § 3 du code judiciaire introduit dans celui-ci par la même loi, il prévoit :

" La décision d'admissibilité entraîne l'interdiction pour le requérant, sauf autorisation du juge :
  - d'accomplir tout acte étranger à la gestion normale du patrimoine;
  - d'accomplir tout acte susceptible de favoriser un créancier, sauf le paiement d'une dette alimentaire mais à l'exception des arriérés de celle-ci;
  - d'aggraver son insolvabilité."

Ce paragraphe n'a jamais été modifié.

Le principes sont bien établis dans le cadre de la procédure de règlement collectif de dettes. Comme le précise l’article 1675/7 §1er, la procédure « fait naître une situation de concours entre les créanciers » et suspend « l'effet des sûretés réelles et des privilèges ». Et le médié doit composer avec les interdictions énoncées à l'article 1675/7, § 3 , code judiciaire qui s'imposent à tout demandeur en règlement collectif de dettes. Il a ainsi l'obligation de recueillir l'autorisation du juge pour accomplir un acte étranger à la gestion normale du patrimoine, accomplir un acte susceptible de favoriser un créancier ou encore aggraver son insolvabilité.

Ceci étant dit, Grmff n'a pas écrit que son vendeur avait obtenu un règlement collectif de dettes  dont la loi prévoit que les bénéficiaires ne peuvent être que des personnes physiques qui ne sont pas des commerçants (pour lesquels existent  le loi sur les faillites et le loi sur la procédure de réorganisation judiciaire. 

Et Grmff ne fait pas mention de la cession d'un immeuble durant une procédure en règlement collectif de dettes.

Dernière modification par GT (01-09-2017 08:31:29)

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grmff
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Re : Vente impossible, droits d'enregistrement et indemnités

stdibari a écrit :

Bientot proprietaire de ce bien alors ;-)

J'avoue que recemment j ai aussi bcp steresse ppour avoir pris jouissance avant l acte... et investi dans 30k de travaux avant l acte ... Heueusement ca s est bien finit aussi

30k€ investis alors que vous n'êtes pas sûr que cela se fasse? Mais vous êtes fou? Tout le monde prévient qu'il ne faut pas faire de travaux avant les actes. NOtaires, agent immobiliers, avocats,.... Faut être taré pour faire comme vous..... ou moi devil

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grmff
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Re : Vente impossible, droits d'enregistrement et indemnités

Pour revenir sur ce dossier, c'est 3/4 de yes, parce que je ne suis pas au bout.

J'ai un compromis signé pour 16 studios pourris et laissé à l'abandon avec 4 vendeurs "différents", et une clause me permettant de renoncer si la vente ne peu se faire dans l'ensemble.

Les vendeurs sont les suivants:
1. Société B, sarl Luxembourgeoise
2. Société C, sa belge
4. Société D pour la nue propriété, Madame A pour l'usufruit.

Les 3 sociétés sont représentées par les mêmes 2 administrateurs, et madame est liée à un de ces administrateurs. Le compromis a donc été signé par 3 personnes: les deux administrateurs et madame A.

Les soucis que nous avons eu:
1. le fisc a mis plus de 4 mois pour répondre sur les fonds à prélever pour ce qui est de la "plus value étrangère", due par les sociétés de droit luxembourgeois. Ils ont été harcelé pour savoir combien ils voulaient. Le dossier a du passer par 4 bureaux différents, et ils ont été capables de perdre le dossier en chemin. Bravo les gars.
2. La société B a des dettes fiscales supérieures au prix de vente. Et supérieures à son actif...
3. Ces 3 sociétés représentent seulement une partie des diverses sociétés de ce "groupe". Plusieurs des sociétés du groupe ont été mises en liquidation judiciaire, avec appel de la décision et tout le bordel qui va avec.
4. Les autres biens des sociétés, et des autres sociétés y compris celles qui ont été mises en liquidation, ont été mis en vente en même temps. Le notaire n'y retrouvait pas ses jeunes, bien qu'il ait été le notaire des vendeurs depuis des décennies.
5. L'avocat des vendeurs a été chargé de contester les dettes fiscales, mais n'était pas payé. Il ne faisait donc rien, et le notaire des vendeurs attendait pour rien.
6. Quand l'avocat des vendeurs a fini par jeter l'éponge, le notaire des vendeurs a prétendu pendant près d'un mois qu'il n'avait pas reçu les courriers de renoncement de la part de l'avocat...
7.  Vu qu'une des sociétés a été mise en liquidation juste après ce renoncement, le notaire a conclu un accord avec le liquidateur pour qu'il se charge de la négociation des mains levées avec le fisc. Ce liquidateur, bien qu'il ait accepté de bout des lèvres la mission, n'a rien fait. C'était logique, puisqu'il était le liquidateur d'une société qui n'avait rien à voir avec la vente qui me concerne. Le notaire a été affirmatif sur le fait que le liquidateur allait s'en occuper. Je passe sur les mots d'oiseau et insultes à peines voilées qui se sont échangées. Bien qu'il ai mis mes compétences en doute et affirmé que ce serait comme cela et pas autrement, il avait tort. Et hop, encore un mois de perdu.
8. A peine avions nous conclu que c'est le notaire des vendeurs qui devait, enfin, faire son job, j'ai compris que cela prendrait du temps. J'ai donc décidé de séparer la vente en deux. D'abord les biens des sociétés C et D et de Madame A. Ensuite on s'occupera de la société B.
9 A peine cette décision était prise que Madame A était mise sous administration de bien!!! Le temps que l'avocat accepte le dossier, entre dedans, obtienne des explications foireuse du notaire des vendeurs, obtienne des explications correctes du mien, agisse, que le jugement de validation de la vente se prennent, l'avocat administrateur de bien a encore mis 15 jours pour constater qu'il avait reçu le jugement. 15 jours.  seulement, parce que je suis passé au greffe pour savoir si le jugement avait été rendu. Sinon, je pense que le dossier était toujours au même point.
10. Dès qu'on a eu confirmation que le jugement était rendu, il a fallu relancer les recherches fiscales. Les autres étaient périmées depuis longtemps.
11. Le temps de recevoir ces informations fiscales, l'avocat était parti en congé pour un mois.

Nous avons donc fixé la vente. Je vous passe les péripéties de ces derniers jours sur le rendez vous qui devait donc convenir à mon notaire, au notaire des vendeurs, aux deux administrateurs des sociétés et à l'administrateur de Madame A. Un des administrateurs a posé des difficultés et continué à freiner des 4 fers pour que cela n'avance pas... mais on y est arrivé. Yes pour cette première vente donc.

Voilà donc pourquoi yes 3/4: j'ai acheté 3/4 des studios prévu par le compromis de... 2016

Vous pensez que c'est fini à ce stade? Pas du tout. Parce que la négociation pour obtenir la main-levée sur les biens de la société B par le fisc n'a pas encore eu lieu à ce jour, et qu'il apparaît clairement que les biens de la société B ne couvrent pas les dettes. Tout sera donc saisi par le fisc.

Vous pensez que c'est simple? Qu'il suffit de demander la main-levée au fisc en lui disant qu'il aurait 100% du produit de la vente? Que nenni... Parce que la vente est bloquée non pas par "le" fisc, mais par 4 bureaux de receveurs aux droits concurrents, outre la plus value fiscale vu que la société doit payer une "plus value étrangère". Et ces fonctionnaires sont infoutus de se mettre d'accord entre eux, depuis bientôt un an, pour se répartir les cacahuettes qui vont rester. D'accord, c'est compliqué. D'accord, certains bureaux ont mis des hypothèques d'office sur les biens. D'accord, une partie des impôts a été payée et donc les hypothèques initiales sont incorrectes. Mais bon sang, il ne faut pas une année pour se mettre d'accord là-dessus!!!

En parallèle à tout cela, évidemment, je vous passe les détails sur la durée de validité d'une offre de prêt hypothécaire. On a du faire le dossier 3 fois, avec des conditions qui ont changé à chaque fois.

Je vous passe aussi les détails sur le fait que ce n'est plus un acte, mais deux. Avec les frais qui vont avec.

Je vous passe les détails sur les fonds investis pour que l'immeuble passe l'hiver avec un chauffage minimum (1500€ pour le bruleur, 3000L de mazout,...)
Je vous passe les détails sur les compteurs tous scellés ou presque, y compris celui du chauffage et de la pompe vide cave, sur les 30cm d'eau dans es caves, sur la machinerie d'ascenseur qui était dans les caves, sur les squatteurs, sur le fait que le syndic a été mis en liquidation de manière absurde. Le liquidateur n'avait pas été mandaté pour continuer les contrats de syndic pendant sa mission!

Bon, d'accord, je n'aurait pas dû engager une équipe de 5 personnes pour démolir le mobilier et le brol qui restait dans les studios, pour descendre les déchats, pour remplir les 200 sacs poubelles. Je n'aurais pas du faire la dépense de ce container de 30m3. J'aurais dû postposer la mise en conformité électrique des studios. Je n'aurais pas dû réouvrir et prendre à mon nom les compteurs électriques. Je n'aurais pas dû remettre en ordre la centrale incendie. Ni commencer les travaux de préparation à la remise en peinture des studios. Etc...

Et la remise en fonction du chauffage, j'aurais dû? Je ne sais pas. Mais si je ne l'avais pas faite, est-ce que ce batiment aurait encore eu de la valeur? Sans doute pas.

Et assurer le batiment? Fallait-il le faire?

Et accepter d'être nommé illégalement syndic de la copropriété (parce qu'outre les 3 vendeurs, il y a encore d'autres lots), est-ce que j'aurais dû?

J'aurais pas dû avant d'être propriétaire. Mais bon...

Mon notaire avoue n'avoir jamais eu de cas comme celui-ci dans toute sa carrière passée.

Et vous, vous avez déjàç eu un coup tordu comme celui-là?

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PIM

libra
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Re : Vente impossible, droits d'enregistrement et indemnités

grmff a écrit :

Et vous, vous avez déjàç eu un coup tordu comme celui-là?

Peut-être; peut-être pas.

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GT
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Re : Vente impossible, droits d'enregistrement et indemnités

Je relève dans l'article de G. CARNOY intitulé "La saisie fiscale du prix lors de la vente d’un immeuble" les extraits suivants :

"Si le prix n’est pas suffisant pour désintéresser le Trésor et les créanciers inscrits, le notaire doit, sous peine d’être personnellement responsable de l’excédent, en informer l’administration en principe par voie électronique au plus tard le premier jour ouvrable qui suit la passation de l’acte (art. 435, § 1er, alinéa 3, 1° CIR/92).
Le Trésor peut alors prendre une inscription hypothécaire sur le bien et l’acte n’est pas opposable au Trésor si l’inscription de cette hypothèque légale a lieu dans les huit jours ouvrables de la notification par le notaire (art. 435, § 3 CIR/92).
Le résultat est que le bien est délivré par le vendeur avec une hypothèque au profit du fisc, ce qui présente un inconvénient évident pour l’acheteur."

"Il résulte du texte légal que si le prix d’achat de l’immeuble ne passe pas par les mains du notaire (l’acheteur paie directement le prix de vente au vendeur), ce dernier ne peut faire l’objet d’une saisie-arrêt et le notaire peut donc se borner à informer le receveur conformément à l’article 435 § 1er, alinéa 3 CIR/92.
En ce cas, le receveur peut, dans les 8 jours, requérir l’inscription hypothécaire et exercer son droit de suite contre l’acquéreur"


http://gillescarnoy.be/2010/10/27/la-sa … -immeuble/

Mais quid de la situation vécue par Grmff ? Aujourd'hui peut-être ou alors demain (à prendre au second wink degré) nous en saurons davantage

PS : posté avant d'avoir pris connaissance de l'intervention de Grmff à 18:11:22

Dernière modification par GT (01-09-2017 18:37:39)

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grmff
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Re : Vente impossible, droits d'enregistrement et indemnités

Je ne connais pas le détail de la procédure notariale. Mais en tout état de cause, le notaire a également la possibilité de demander l'accord du fisc sur la vente avant de passer les actes, afin d'éviter que le fisc ne fasse une  saisie ou ne mette une hypothèque. C'est à ce stade-là que le notaire du vendeur en est... depuis des mois.

Il faut reconnaître que les choses sont compliquées:
-Plusieurs ventes en cours dont certaines contestées malgré les documents incontestables
- Hypothèques du fisc pour des impôts partiellement remboursés
- Nombre de receveurs concernés (IPP, RC, ISOC, Impôts étrangers, ...)
- Nombre de sociétés concernées
- Mise en liquidation judiciaire forcée et contestées avec procédure d'appel et tout le bazar
- Mise sous tutelle de certains des vendeurs
- Plusieurs avocats qui interviennent et se désistent de la mission qu'ils ont accepté, à tort pour certains.
- Impôts contestés qui datent de Mathusalem et sont prescrit pour le vendeur mais pas pour le fisc.
- Liens diffus et confus entre sociétés
- Sociétés en défaut de dépôt des comptes depuis des années
- Prêts entre sociétés
- Société radiée de son siège social
- Plusieurs sociétés étrangères
- Unité évidente de l'ensemble des sociétés, visible malgré l'embrouille volontaire des dossiers et sociétés pour éviter les saisies... si on y regarde de près. (proche de l'escroquerie fiscale à mon avis)

Tout cela ne facilite pas la vitesse du dossier, évidemment.

Pourtant, pour le solde du dossier qui me concerne, 100% sera saisi par l'Etat. Que les différents services du SPF Finance soient incapables de s'entendre est assez lamentable. Si seulement il y avait des saisies possibles des loyers, cela vaudrait la peine d'attendre. Mais ici, les logements sont vides. C'est juste un gaspillage éhonté qui empêche la remise en fonctionnement de l'immeuble... et qui donne droit à une diminution du précompte et de l'IPP étant donné l'inoccupation.

Bref, c'est un gaspillage d'énergie entre les divers services du fisc (puis que tout revient à l'Etat), un gaspillage de ressources imposables (puisque pas loué donc pas d'IPP ni de précompte), un gaspillage du patrimoine (parce que l'immeuble s’abîme en étant inoccupé), un gaspillage de logements dont il y a un manque cruel (puisqu'ils sont vides...)

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jacq
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Re : Vente impossible, droits d'enregistrement et indemnités

A lire votre dernier message, je me pose la question arrivez vous encore a dormir?


jacq

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grmff
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Re : Vente impossible, droits d'enregistrement et indemnités

jacq a écrit :

A lire votre dernier message, je me pose la question arrivez vous encore a dormir?

Depuis que c'est signé, je dors beaucoup mieux, merci...

Qui a dit qu'être propriétaire était facile?...

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grmff
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Re : Vente impossible, droits d'enregistrement et indemnités

L'histoire n'est pas finie. Il reste donc un quart du compromis d'octobre... 2016.

Mais demain sera-t-il un autre jour? Aujourd'hui, je ne sais pas encore malgré le rendez-vous pris...

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PIM

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