Vente impossible, droits d'enregistrement et indemnités

Vraiment très utile. Merci.

Cela répond à mes questions et d'autres que je n'ai pas encore posée. Je risque en effet de me trouver dans une situation semblable.

Ma mémoire n'est pas d'accord avec cela.
Mais elle a forcément besoin de se rassurer en relisant les textes à ce sujet pour être sûr qu'elle ne confond pas ^^

Yes...

Demain est un autre jour...

Bientot proprietaire de ce bien alors ;-)

J'avoue que recemment j ai aussi bcp steresse ppour avoir pris jouissance avant l acte... et investi dans 30k de travaux avant l acte ... Heueusement ca s est bien finit aussi

Le médié n'a pas ce choix.

L'article 1675/7, § § 1er, al.1 du code judiciaire ( inséré dans celui-ci par l'article 2  de la loi du 5/7/1998   relative au règlement collectif  de dettes et à la possibilité de vente de gré à gré des biens immeubles saisis énonce :
" Sans préjudice de l'application du § 3, la décision d'admissibilité fait naître une situation de concours entre les créanciers et a pour conséquence la suspension du cours des intérêts et l'indisponibilité du patrimoine du requérant."

Cet alinéa n'a jamais été modifié.

Quant à l'article 1675/7, § 3 du code judiciaire introduit dans celui-ci par la même loi, il prévoit :

" La décision d'admissibilité entraîne l'interdiction pour le requérant, sauf autorisation du juge :
  - d'accomplir tout acte étranger à la gestion normale du patrimoine;
  - d'accomplir tout acte susceptible de favoriser un créancier, sauf le paiement d'une dette alimentaire mais à l'exception des arriérés de celle-ci;
  - d'aggraver son insolvabilité."

Ce paragraphe n'a jamais été modifié.

Le principes sont bien établis dans le cadre de la procédure de règlement collectif de dettes. Comme le précise l’article 1675/7 §1er, la procédure « fait naître une situation de concours entre les créanciers » et suspend « l'effet des sûretés réelles et des privilèges ». Et le médié doit composer avec les interdictions énoncées à l'article 1675/7, § 3 , code judiciaire qui s'imposent à tout demandeur en règlement collectif de dettes. Il a ainsi l'obligation de recueillir l'autorisation du juge pour accomplir un acte étranger à la gestion normale du patrimoine, accomplir un acte susceptible de favoriser un créancier ou encore aggraver son insolvabilité.

Ceci étant dit, Grmff n'a pas écrit que son vendeur avait obtenu un règlement collectif de dettes  dont la loi prévoit que les bénéficiaires ne peuvent être que des personnes physiques qui ne sont pas des commerçants (pour lesquels existent  le loi sur les faillites et le loi sur la procédure de réorganisation judiciaire. 

Et Grmff ne fait pas mention de la cession d'un immeuble durant une procédure en règlement collectif de dettes.

Dernière modification par GT (01-09-2017 08:31:29)

Pour revenir sur ce dossier, c'est 3/4 de yes, parce que je ne suis pas au bout.

J'ai un compromis signé pour 16 studios pourris et laissé à l'abandon avec 4 vendeurs "différents", et une clause me permettant de renoncer si la vente ne peu se faire dans l'ensemble.

Les vendeurs sont les suivants:
1. Société B, sarl Luxembourgeoise
2. Société C, sa belge
4. Société D pour la nue propriété, Madame A pour l'usufruit.

Les 3 sociétés sont représentées par les mêmes 2 administrateurs, et madame est liée à un de ces administrateurs. Le compromis a donc été signé par 3 personnes: les deux administrateurs et madame A.

Les soucis que nous avons eu:
1. le fisc a mis plus de 4 mois pour répondre sur les fonds à prélever pour ce qui est de la "plus value étrangère", due par les sociétés de droit luxembourgeois. Ils ont été harcelé pour savoir combien ils voulaient. Le dossier a du passer par 4 bureaux différents, et ils ont été capables de perdre le dossier en chemin. Bravo les gars.
2. La société B a des dettes fiscales supérieures au prix de vente. Et supérieures à son actif...
3. Ces 3 sociétés représentent seulement une partie des diverses sociétés de ce "groupe". Plusieurs des sociétés du groupe ont été mises en liquidation judiciaire, avec appel de la décision et tout le bordel qui va avec.
4. Les autres biens des sociétés, et des autres sociétés y compris celles qui ont été mises en liquidation, ont été mis en vente en même temps. Le notaire n'y retrouvait pas ses jeunes, bien qu'il ait été le notaire des vendeurs depuis des décennies.
5. L'avocat des vendeurs a été chargé de contester les dettes fiscales, mais n'était pas payé. Il ne faisait donc rien, et le notaire des vendeurs attendait pour rien.
6. Quand l'avocat des vendeurs a fini par jeter l'éponge, le notaire des vendeurs a prétendu pendant près d'un mois qu'il n'avait pas reçu les courriers de renoncement de la part de l'avocat...
7.  Vu qu'une des sociétés a été mise en liquidation juste après ce renoncement, le notaire a conclu un accord avec le liquidateur pour qu'il se charge de la négociation des mains levées avec le fisc. Ce liquidateur, bien qu'il ait accepté de bout des lèvres la mission, n'a rien fait. C'était logique, puisqu'il était le liquidateur d'une société qui n'avait rien à voir avec la vente qui me concerne. Le notaire a été affirmatif sur le fait que le liquidateur allait s'en occuper. Je passe sur les mots d'oiseau et insultes à peines voilées qui se sont échangées. Bien qu'il ai mis mes compétences en doute et affirmé que ce serait comme cela et pas autrement, il avait tort. Et hop, encore un mois de perdu.
8. A peine avions nous conclu que c'est le notaire des vendeurs qui devait, enfin, faire son job, j'ai compris que cela prendrait du temps. J'ai donc décidé de séparer la vente en deux. D'abord les biens des sociétés C et D et de Madame A. Ensuite on s'occupera de la société B.
9 A peine cette décision était prise que Madame A était mise sous administration de bien!!! Le temps que l'avocat accepte le dossier, entre dedans, obtienne des explications foireuse du notaire des vendeurs, obtienne des explications correctes du mien, agisse, que le jugement de validation de la vente se prennent, l'avocat administrateur de bien a encore mis 15 jours pour constater qu'il avait reçu le jugement. 15 jours.  seulement, parce que je suis passé au greffe pour savoir si le jugement avait été rendu. Sinon, je pense que le dossier était toujours au même point.
10. Dès qu'on a eu confirmation que le jugement était rendu, il a fallu relancer les recherches fiscales. Les autres étaient périmées depuis longtemps.
11. Le temps de recevoir ces informations fiscales, l'avocat était parti en congé pour un mois.

Nous avons donc fixé la vente. Je vous passe les péripéties de ces derniers jours sur le rendez vous qui devait donc convenir à mon notaire, au notaire des vendeurs, aux deux administrateurs des sociétés et à l'administrateur de Madame A. Un des administrateurs a posé des difficultés et continué à freiner des 4 fers pour que cela n'avance pas... mais on y est arrivé. Yes pour cette première vente donc.

Voilà donc pourquoi yes 3/4: j'ai acheté 3/4 des studios prévu par le compromis de... 2016

Vous pensez que c'est fini à ce stade? Pas du tout. Parce que la négociation pour obtenir la main-levée sur les biens de la société B par le fisc n'a pas encore eu lieu à ce jour, et qu'il apparaît clairement que les biens de la société B ne couvrent pas les dettes. Tout sera donc saisi par le fisc.

Vous pensez que c'est simple? Qu'il suffit de demander la main-levée au fisc en lui disant qu'il aurait 100% du produit de la vente? Que nenni... Parce que la vente est bloquée non pas par "le" fisc, mais par 4 bureaux de receveurs aux droits concurrents, outre la plus value fiscale vu que la société doit payer une "plus value étrangère". Et ces fonctionnaires sont infoutus de se mettre d'accord entre eux, depuis bientôt un an, pour se répartir les cacahuettes qui vont rester. D'accord, c'est compliqué. D'accord, certains bureaux ont mis des hypothèques d'office sur les biens. D'accord, une partie des impôts a été payée et donc les hypothèques initiales sont incorrectes. Mais bon sang, il ne faut pas une année pour se mettre d'accord là-dessus!!!

En parallèle à tout cela, évidemment, je vous passe les détails sur la durée de validité d'une offre de prêt hypothécaire. On a du faire le dossier 3 fois, avec des conditions qui ont changé à chaque fois.

Je vous passe aussi les détails sur le fait que ce n'est plus un acte, mais deux. Avec les frais qui vont avec.

Je vous passe les détails sur les fonds investis pour que l'immeuble passe l'hiver avec un chauffage minimum (1500€ pour le bruleur, 3000L de mazout,...)
Je vous passe les détails sur les compteurs tous scellés ou presque, y compris celui du chauffage et de la pompe vide cave, sur les 30cm d'eau dans es caves, sur la machinerie d'ascenseur qui était dans les caves, sur les squatteurs, sur le fait que le syndic a été mis en liquidation de manière absurde. Le liquidateur n'avait pas été mandaté pour continuer les contrats de syndic pendant sa mission!

Bon, d'accord, je n'aurait pas dû engager une équipe de 5 personnes pour démolir le mobilier et le brol qui restait dans les studios, pour descendre les déchats, pour remplir les 200 sacs poubelles. Je n'aurais pas du faire la dépense de ce container de 30m3. J'aurais dû postposer la mise en conformité électrique des studios. Je n'aurais pas dû réouvrir et prendre à mon nom les compteurs électriques. Je n'aurais pas dû remettre en ordre la centrale incendie. Ni commencer les travaux de préparation à la remise en peinture des studios. Etc...

Et la remise en fonction du chauffage, j'aurais dû? Je ne sais pas. Mais si je ne l'avais pas faite, est-ce que ce batiment aurait encore eu de la valeur? Sans doute pas.

Et assurer le batiment? Fallait-il le faire?

Et accepter d'être nommé illégalement syndic de la copropriété (parce qu'outre les 3 vendeurs, il y a encore d'autres lots), est-ce que j'aurais dû?

J'aurais pas dû avant d'être propriétaire. Mais bon...

Mon notaire avoue n'avoir jamais eu de cas comme celui-ci dans toute sa carrière passée.

Et vous, vous avez déjàç eu un coup tordu comme celui-là?

Je relève dans l'article de G. CARNOY intitulé "La saisie fiscale du prix lors de la vente d’un immeuble" les extraits suivants :

"Si le prix n’est pas suffisant pour désintéresser le Trésor et les créanciers inscrits, le notaire doit, sous peine d’être personnellement responsable de l’excédent, en informer l’administration en principe par voie électronique au plus tard le premier jour ouvrable qui suit la passation de l’acte (art. 435, § 1er, alinéa 3, 1° CIR/92).
Le Trésor peut alors prendre une inscription hypothécaire sur le bien et l’acte n’est pas opposable au Trésor si l’inscription de cette hypothèque légale a lieu dans les huit jours ouvrables de la notification par le notaire (art. 435, § 3 CIR/92).
Le résultat est que le bien est délivré par le vendeur avec une hypothèque au profit du fisc, ce qui présente un inconvénient évident pour l’acheteur."

"Il résulte du texte légal que si le prix d’achat de l’immeuble ne passe pas par les mains du notaire (l’acheteur paie directement le prix de vente au vendeur), ce dernier ne peut faire l’objet d’une saisie-arrêt et le notaire peut donc se borner à informer le receveur conformément à l’article 435 § 1er, alinéa 3 CIR/92.
En ce cas, le receveur peut, dans les 8 jours, requérir l’inscription hypothécaire et exercer son droit de suite contre l’acquéreur"

http://gillescarnoy.be/2010/10/27/la-sa … -immeuble/

Mais quid de la situation vécue par Grmff ? Aujourd'hui peut-être ou alors demain (à prendre au second degré) nous en saurons davantage

PS : posté avant d'avoir pris connaissance de l'intervention de Grmff à 18:11:22

Dernière modification par GT (01-09-2017 18:37:39)

A lire votre dernier message, je me pose la question arrivez vous encore a dormir?

L'histoire n'est pas finie. Il reste donc un quart du compromis d'octobre... 2016.

Mais demain sera-t-il un autre jour? Aujourd'hui, je ne sais pas encore malgré le rendez-vous pris...