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    Vente impossible, droits d'enregistrement et indemnités

    grmff
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    Vente impossible, droits d'enregistrement et indemnités

    Je m'étais promis d'arrêter. Mais bon, voilà, on n'est jamais à l'abris d'une rechute. J'ai donc signé un compromis pour acheter un ensemble immobilier bien sympa pour placer mes sous et avoir un peu plus de revenus.

    Ce qui devait arriver arriva, je suis tombé dans un piège. Un coup foireux. Un vendeur incapable de remplir ses engagements. Bloqué dans un compromis "mal rédigé".

    Mon vendeur ne peut rendre le bien quitte et libre. Il a trop d'impôts dûs, à trop de contrôleurs, qui sont incapables de se mettre d'accord sur une main-levée. Bref, la vente ne purge pas les dettes, et le notaire du vendeur est aussi incapable que le vendeur de gérer le soucis.

    La vente est conclue sous la condition suspensive que le bien soit quitte et libre de toute dette. Elle n'est donc pas faite tant que les main-levées ne sont pas octroyées. Mais comme elle n'est pas faite, je ne peux pas réclamer d'indemnité.

    J'ai été certes imprudent. J'ai demandé la jouissance de cet immeuble laissé à l'abandon à date du compromis. Ne criez pas, c'est inutile. Je m'en expliquerai une fois que la vente est faite et bien faite ou résolue et bien résolue. Javais trouvé cette solution pour devenir gardien de la chose étant donné l'abandon, le squat, l'hiver qui approchait etc. Stupide idée, je vous le concède.

    J'ai donc signé en octobre dernier... et c'est toujours pendant.

    Les problèmes et blocages ont été tellement nombreux dans ce dossier que je reviendrai dessus plus tard.

    Ce que je regrette dans le cas de mon compromis, c'est que les clauses de rupture de la convention n'aient pas été plus claires, précises, et n'aient pas prévu ce cas. Il est évident que le propriétaire vendait sachant que cela ne pourrait pas se faire. Et le compromis ne permet pas de demander des indemnité pour faute de remplir ses obligations.

    Heureusement que la clause suspensive a été intégrée dans la vente. Sinon, bonjour les suppléments de droits et intérêts. Cette clause est donc bien indispensable (et elle n'est pas présente dans le modèle de Pim.be...) Il est cependant dommage que cela n'ouvre pas le droit à des indemnités. J'ai fait des frais, et je me retrouve grosjean comme devant avec un compromis qui ne vaut rien.

    Je vous promets de vous tenir au courant des prochaines évolutions du dossier... Si je n'ai rien écrit ou presque sur cette aventure, c'est que j'espérais toujours une issue heureuse et ne voulait pas dévoiler trop de cette histoire un peu rocambolesque. Ici, on arrive au bout. Je saurai lundi si cela se fait et si je signe effectivement la semaine prochaine. Et là, je ne me retiendrai plus de raconter l'histoire. J'en aurai sans doute même besoin pour éviter les frais de psy: cela me prend la tête depuis plus d'un an.


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    grmff
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    Re : Vente impossible, droits d'enregistrement et indemnités

    J'ai pas bien dormi. Mais aujourd'hui est un jour comme les autres. Un report de plus parce que l'état ne veut pas prendre ce qui est à prendre...

    Quand je vois à quoi ils passent leur temps à procrastiner de manière improductive, je comprends qu'ils n'ont pas le temps de courir après les fraudeurs...


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    grmff
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    Re : Vente impossible, droits d'enregistrement et indemnités

    Et 3 minutes après avoir posté le message précédent, coup de théâtre! On a le blanc seing et on peut signer. 1 an qu'on attendait.

    Si je peux donner un conseil: n'achetez jamais à une société étrangère... sauf si votre notaire dit qu'il n'a pas besoin de faire de saisie sur le prix de vente...


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    PIM
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    Re : Vente impossible, droits d'enregistrement et indemnités

    grmff a écrit :

    Et 3 minutes après avoir posté le message précédent, coup de théâtre! On a le blanc seing et on peut signer. 1 an qu'on attendait.

    Si je peux donner un conseil: n'achetez jamais à une société étrangère... sauf si votre notaire dit qu'il n'a pas besoin de faire de saisie sur le prix de vente...

    Et c'est effectivement signé ?


    Erik DECKERS
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    grmff
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    Re : Vente impossible, droits d'enregistrement et indemnités

    C'est effectivement signé. Yes. Double yes. Triple yes. Belote et dix de der.

    Il ne reste "plus qu'à".

    Depuis un an, on a fait du chemin.

    Vider les 40cm d'eau dans les caves.

    Trouver un chauffagiste qui accepte de nous démarrer la chaufferie qui est évidemment à la cave (bruleur d'occasion, changement des ballons et circulateurs foireux, réparer les pièces défectueuses), histoire que l'immeuble ne gèle pas et garde sa valeur.

    Une première journée pour remplir les sacs poubelles et les descendre du 6e sans ascenseur. 150 sacs poubelles
    Une deuxième journée pour vider les meubles pourris et les encombrants. 30m3 de tout venant.
    Sans compter les 5 cm de guano que des pigeons nous ont laissé parce que la fenêtre est restée ouverte toutes ces années dans un des studios.

    Convaincre un ascensoriste de nous dépanner hors contrat notre ascenseur qui a trainé 4 ans dans l'eau à la cave.

    Se remettre à jour au niveau des obligations imposées par le règlement incendie. Portes coupe-feu. Coupoles EFC. Centrale alerte couplée à des détecteurs, des boutons alertes et des alarmes. Le tout alimenté en secours. Acheté en Italie parce que le même produit en Belgique est 5 fois plus cher (sic!). Placé par un électricien qui veut bien placer ce qu'il n'achète pas. D'autres éléments achetés en UK, parce qu'en Belgique ils ne sont pas foutu de fournir ce qui nous convient.

    Au niveau administratif, il n'y a pas eu que les actes notariés. Il y a eu les prêts. Refusés. Acceptés. Périmés. Renouvelés. Tout cela partiellement pendant une absence moyenne durée via diverses procurations notariées, qui auront été finalement inutiles. Puis les permis de location. Passage de l'inspecteurs. Obtenir et vérifier les demandes de permis. Le passage des pompiers. La levée des arrêtés de fermeture. La négociation avec les administrations et leurs diverses incohérences.

    Sans compter la reprise des compteurs d'électricité après avoir fait passer le service antifraude de Ores parce que tous les plombs avaient été arrachés par les squatteurs. Puis la réouverture des compteurs. La remise aux normes de l'électricité. La visite de contrôle de conformité de l'électricité.

    A j'oubliais: le remplacement des doubles vitrages qui ont pris l'eau, le réglage des châssis qui étaient tous foireux.

    Il y a aussi eu le décapage des fers à béton rouillés qui avaient fait sauté les planchers en béton. Et la réparation desdits bétons avec des produits spécifiques, comme pour réparer les ponts sur les routes et autoroutes.

    Faire les assemblées générales, puisque le syndic avait été mis en liquidation judiciaire. Se faire nommer syndic. Respecter les procédures. Proposer les travaux aux communs aux autres propriétaires. Chercher des devis. Obtenir leurs votes.

    Et maintenant que les actes sont tous passés, il n'y a plus qu'à...

    Détapisser les 4 couches de papier peint, poncer les murs, appliquer le fixateur fonds poreux. Enduire les murs. Reponcer les murs. Et il faudra encore tout peindre... Facile à dire. Mais on a dû faire des essais et erreurs avant de trouver la bonne formule de travail... Mais la méthode est validée, les travaux sont en cours.

    Il va encore falloir arracher les anciennes cuisines, acheter les nouvelles cuisines Ikea, les faire livrer, monter aux étages, assembler les meubles, les attacher aux murs. Commander les taques et frigos. Aller chercher les éviers et bondes et siphons. Découper les plans de travail pour les éviers et taques. Carreler entre meubles et plan de travail.

    Sans compter les salles de bain: arracher les douches, les carrelages, remettre des tubs, du carrelage, des cabines de douches, des accessoires de salle de bain (porte PQ, porte essuie, miroir, tablettes, crochets,...)

    Il faudra encore faire la mise en conformité de l'ascenseur (votée et commandée - ya plus qu'à payer...)

    Et une fois qu'on aura eu les permis, mettre en location. Trouver des locataires corrects. Commencer le suivi. Et enfin, commencer à remonter les finances...

    Cela fait beaucoup de chose. Mais fondamentalement, rien de compliqué, rien d'insurmontable, rien de très technique. Juste de la patience. Savoir ce qu'il est à faire pour éviter de perdre du temps. Et un peu de gestion des équipes, des étapes et des livraisons de matériel. Et le temps de faire ce qui doit être fait...

    J'espère que tout cela ira plus vite que les signatures chez le notaire. Si j'ai un locataire cette année, c'est champagne. (allez, j'avoue. Si j'ai pas de locataire cette année pour cet immeuble, je ne me priverai pas de champagne pour autant....)

    Si j'en ai 3 pour fin janvier, c'est youpie et cela couvre les intérêts. Si j'en ai 7 pour fin février, c'est le rêve et cela couvre les crédits. Si j'en ai 10 pour fin mars, c'est bingo et cela couvre presque les précomptes immobiliers. Si j'en ai 14 pour fin avril, c'est jackpot et cela commence à renflouer les caisses. Vivement que tout soit loué. Objectif: fin août 2018. Mais je rêve sans doute.

    Si cela se passe comme prévu, j'ai récupéré tout le cash personnel investi dans l'affaire vers fin 2020, pour un projet commencé à mi 2016.

    Pour moi, ce projet était une première: un bâtiment type chameau, vide d'occupant normaux, squatté, à l'abandon depuis des années, caves sous-eau, avec un arrêté d'inhabitabilité, le tout en copropriété non géré par un syndic en liquidation. Par rapport à mes pépères petits immeubles de rapport complets et déjà loués à l'achat, cela me change un peu. C'est un peu plus sportif.

    Allez. Savourons les étapes principales passées: le compromis, le crédit, le premier acte notarié, le deuxième acte notarié, la conformité incendie...  Demain est un autre jour, avec une autre étape importante...

    Je me demande si ce projet n'aurait pas mérité un blog. Mais pas au fur et à mesure, histoire d'éviter d'être repéré par les divers intervenants qui ont eu une gestion criticable. Faut quand même pas vexer les personnes avec j'aurai peut-être encore besoin d'avoir des contacts...

    Allez, la-dessus, bonne nuit, n'abusez pas du chocolat pendant les fêtes, et rendez-vous en mars 2018.


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    rodes
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    Re : Vente impossible, droits d'enregistrement et indemnités

    Ce que je trouve le plus courageux (lire inconscient) dans ce projet c'est qu'il y a une copropriete impliqué...

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    grmff
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    Re : Vente impossible, droits d'enregistrement et indemnités

    Oui et non. J'ai quand même 94.5% des quotités, le détenteur de 5% est mon locataire (ailleurs) et le demi pourcent restant est un garage quasi indépendant qui ne participe à presqu'aucune charge...


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