Conseils achat garages

flash · #1 09-03-2021 08:36:14

Bonjour,

Merci du temps que vous voudrez bien accorder à ma demande.

Je viens de lire plusieurs avis/conseils sur le forum et je suis impressionné par la qualité et la pertinence des remarques qui y sont prodiguées.

J’ai 33 ans, j’ai réalisé un prêt sur 15 ans en vue d’acquérir ma résidence principale. J’ai débuté ce prêt en 2016.

J’envisage d’acheter trois garages dans une zone relativement rurale mais qui bénéficie de la zone d’influence du Luxembourg. C’est mon premier achat locatif, j’éprouve quelques craintes pour passer cette étape: le bien va-t-il se louer ? A quel prix ? Difficile de voir les prix du marché sur ce bien dans cette zone ...

Les garages font parties d’une nouvelle résidence d’une douzaine d’appartements (il y a 4 garages pour l’ensemble de la résidence, plusieurs places carports et plusieurs places de parking). Il y a une autre résidence du même type à proximité et qui ne bénéficie d’aucuns boxes de garages. Il y a également 4 ou 5 résidences du même type dans le village mais qui n’ont pas de garages. Les résidences ont poussées comme des champignons dans cette zone ses dernières années.

Je connais bien cette zone car c’est là où j’ai grandi. Je sais qu’il y a très peu de biens de ce type (boxes de garages) à proximité. J’envisage la location de garages pour des voitures mais surtout pour du stockage : les appartements de petites surfaces ayant littéralement explosés dans ce secteur.

J’ai du mal à définir un prix. Le promoteur me dit qu’il pensait les louer 80 €. Je pense que l’on peut aisément monter à 100€ et je me demande si je pourrais tenter un peu plus (120 voir 150 €?). En sachant, que la plupart des occupants de ses appartements travaillent au Luxembourg (plaques luxembourgeoises des voitures garées devant les immeubles) et qu’ils bénéficient de salaires plus attractifs qu’en Belgique. Je pensais faire un petit flyers des garages et les distribuer dans l’ensemble des immeubles pour en faire la promotion.
Les garages sont neufs (en construction) et coutent chacun environ 23 000 € (TVA comprises) soit un total de 69 000 €. Frais compris (sauf banque) cela me reviendrait à 73 000 € environ. Que pensez-vous de ce prix d'achat?

Mon banquier me propose la solution de financement suivante : reprise sur encours de mon prêt pour une partie du montant plus une nouvelle hypothèque pour le reste du montant. Il peut m’offrir ainsi un prêt à 100% mais cela implique de débourser 7000€ (frais de sureté et frais d’acquisition) tout de suite. Il me propose ainsi un prêt sur 20 ans pour un montant de charges mensuelles de 342€par mois.

Mon objectif est de faire une opération qui me permettra d’avoir les mains libres ensuite. Je souhaiterais renouveler l’opération dans 5 ans en achetant un petit appartement.

A la lecture de vos messages et de plusieurs ouvrages, je me rends compte que j’ai mal démarré et que j’aurais dû investir d’emblée dans plusieurs appartements locatifs et ensuite acheter ma résidence principale. Toutefois, quand j’arriverai au terme du remboursement de ma résidence principale, je souhaite concrétiser ce projet : investir soit dans un immeuble de rapport ou dans plusieurs bien locatifs. Entre temps, je souhaiterais me faire la main sur de plus petites opérations.

A la fin de mon prêt concernant ma résidence principale, j’envisage également de diminuer mon temps de travail afin consacrer plus de temps à cette activité.

Que pensez-vous de ma démarche ? Je sais que je n'ai pas choisi le chemin le plus rapide. Je serais heureux de pouvoir bénéficier de vos avis, conseils ou remarques.

Bien à vous,

Flash

Dernière modification par flash (09-03-2021 08:43:11)

PIM · #41 13-03-2021 12:35:51

Je réitère ma question: "vente sous régime de la Loi Breyne ?"

Par ailleurs, j'avais bien compris (Panchito aussi ?) qu'aucun acte authentique de vente avec d'autres acquéreurs n'a encore été signé et que l'acte de base en est resté au stade de projet: il n'y a donc pas la lourdeur crainte du processus de modification d'un acte de base déjà signé. Il n'empêche qu'a priori le projet (incluant la clause incriminée) a dû être communiquée aux autres acquéreurs et qu'il serait à tout le moins élégant de prendre leur avis pour cette modification substantielle...
Il faudrait poser la question au notaire instrumentant (celui qui reçoit l'acte de base).

flash · #42 13-03-2021 13:19:48

Merci PIM pour votre réponse.

Nous nous trouvons bien dans la situation que vous décrivez.
Dès que j'ai l'information concernant la loi de Breyne, je vous la communique.
Ce que je peux vous dire, c'est que plusieurs conditions présentes dans cette loi ont été évoquées par l'agent immobilier concernant la suite des opérations.

Dernière modification par flash (06-10-2023 21:50:57)

copropriétaire engalère

GT · #43 13-03-2021 13:44:18

flash a écrit :

Non non et non. Il n y a rien. La résidence est neuve. Pas d AG, pas de gestion de copropriété ... L acte de base est une proposition, il n est pas encore finalisé selon l agent. Cela devrait être fait 2 mois avant la vente qui est prévue pour décembre...

Ailleurs vous avez écrit :"Il y en avait 3 lundi et maintenant il y aurait 7 appartements de vendus sur les 12 "

flash · #44 13-03-2021 14:26:19

Je n emplois sans doute pas les bons termes. Sept appartements ont été vendus dans les conditions décrites par Pim ci dessus.

Dernière modification par flash (13-03-2021 14:26:36)

flash · #45 13-03-2021 14:51:53

La vente ne s effectue pas sous la loi breyne. Le promoteur a la possibilité de refuser la vente jusqu'à l acte. Les actes ne seront transmis que pour la vente. Ils sont toujours sujets à modifications. Le paiement ne s effectuera qu à ce moment.

PIM · #46 13-03-2021 16:28:02

flash a écrit :

La vente ne s effectue pas sous la loi breyne. Le promoteur a la possibilité de refuser la vente jusqu'à l acte. Les actes ne seront transmis que pour la vente. Ils sont toujours sujets à modifications. Le paiement ne s effectuera qu à ce moment.

Il n'y a donc pas vente à ce jour. Il n'y a que des engagements unilatéraux de candidats acquéreurs. Et à l'achèvement de la construction, le vendeur donne suite - ou non - à ces engagements qui se transformeront alors - et alors seulement - en ventes.
Prenez tout de même conseil auprès de votre propre notaire.

flash · #47 13-03-2021 16:41:25

Merci... C'est ce que j étais entrain d avoir comme reflexion. Je risque de me faire éjecter au dernier moment... Le rendez-vous est déjà fixé avec le notaire.

Merci pour vos éclairages à ce sujet.

GT · #48 13-03-2021 17:56:01

PIM a écrit :

flash a écrit :
La vente ne s effectue pas sous la loi breyne. Le promoteur a la possibilité de refuser la vente jusqu'à l acte. Les actes ne seront transmis que pour la vente. Ils sont toujours sujets à modifications. Le paiement ne s effectuera qu à ce moment.
Il n'y a donc pas vente à ce jour. Il n'y a que des engagements unilatéraux de candidats acquéreurs. Et à l'achèvement de la construction, le vendeur donne suite - ou non - à ces engagements qui se transformeront alors - et alors seulement - en ventes.
Prenez tout de même conseil auprès de votre propre notaire.

Avouons que cette procédure est assez particulière....pour autant qu'elle corresponde à la réalité.

panchito · #49 13-03-2021 17:58:40

GT a écrit :

Avouons que cette procédure est assez particulière....pour autant qu'elle corresponde à la réalité.

Tout à fait!

Personnellement j'achète des appartements sur plan et je n'ai encore jamais rencontré une telle procédure.

D'ailleurs acheter avec un Acte de Base "provisoire" revient à acheter un chat dans un sac!

Qui ferait cela?

PIM · #50 13-03-2021 18:04:05

GT a écrit :

PIM a écrit :
flash a écrit :
La vente ne s effectue pas sous la loi breyne. Le promoteur a la possibilité de refuser la vente jusqu'à l acte. Les actes ne seront transmis que pour la vente. Ils sont toujours sujets à modifications. Le paiement ne s effectuera qu à ce moment.
Il n'y a donc pas vente à ce jour. Il n'y a que des engagements unilatéraux de candidats acquéreurs. Et à l'achèvement de la construction, le vendeur donne suite - ou non - à ces engagements qui se transformeront alors - et alors seulement - en ventes.
Prenez tout de même conseil auprès de votre propre notaire.
Avouons que cette procédure est assez particulière....pour autant qu'elle corresponde à la réalité.

Elle est pourtant plus fréquente que vous ne l'imaginez.
Certains promoteurs veulent échapper aux contraintes de la Loi Breyne (garantie d'achèvement, etc.) et préfèrent vendre après achèvement de la construction, tout en mettant sur le marché et en récoltant des engagements d'acquérir...

panchito · #51 13-03-2021 20:01:44

Il faudrait être fou pour acheter du neuf qui ne tombe pas sous la loi Breyne!

https://economie.fgov.be/fr/themes/prot … loi-breyne

Jamais je ne me lancerais dans une telle affaire...

panchito · #52 13-03-2021 21:03:15

Vous aviez dit que ma manière d'investir forçait le respect mais en fait aviez-vous lu attentivement les explications que je vous ait données?

Je vous ai expliqué (que grâce à la loi Breyne), on n'avait pas besoin de prêt puisque pendant les +/- 2 ans que dure la construction, vous ne payez que des tranches de 5%, en fonction de l'avancement des travaux!

Donc comme vous avez fait une promesse d'achat pour un bien qui va être construit, et que le promoteur a tout fait pour éviter la loi Breyne, vous ne pourrez passer l'acte authentique que lorsque tout sera achevé (dans 2 ans?).

C'est une promesse unilatérale non limitée dans le temps je suppose, et donc lui peut prendre tout son temps pour réaliser les constructions.

Vous avez déjà payé un acompte? ET s'il fait faillite, vous ne disposez d'aucune protection!

Non vraiment, ce n'est pas du tout un bon investissement.

Dernière modification par panchito (13-03-2021 21:04:04)

flash · #53 13-03-2021 22:15:52

panchito a écrit :

Vous aviez dit que ma manière d'investir forçait le respect mais en fait aviez-vous lu attentivement les explications que je vous ait données?
Je vous ai expliqué (que grâce à la loi Breyne), on n'avait pas besoin de prêt puisque pendant les +/- 2 ans que dure la construction, vous ne payez que des tranches de 5%, en fonction de l'avancement des travaux!
Donc comme vous avez fait une promesse d'achat pour un bien qui va être construit, et que le promoteur a tout fait pour éviter la loi Breyne, vous ne pourrez passer l'acte authentique que lorsque tout sera achevé (dans 2 ans?).
C'est une promesse unilatérale non limitée dans le temps je suppose, et donc lui peut prendre tout son temps pour réaliser les constructions.
Vous avez déjà payé un acompte? ET s'il fait faillite, vous ne disposez d'aucune protection!
Non vraiment, ce n'est pas du tout un bon investissement.

Hum hum ... En termes de lecture attentive, Je pense que vous lisez certains de mes messages rapidement en les survolant (ce n’est pas un repproche). Je vous remets ma citation exacte afin que vous vous aperceviez de votre méprise:

flash a écrit :

J’ai lu les péripéties de Grmff et je dois dire que cela force le respect d’avoir cette vision long et cette ténacité. C’est également une mine d’informations précieuses pour le néophyte que je suis. Merci beaucoup pour ce partage.

Il n’y a rien à payer pour l’instant, pas d’acompte. Le paiement se fait à la livraison. La livraison est prévue en décembre plus trois mois supplémentaires de délais maximum pour l’entrepreneur. C’est vrai que c’est contraignant au niveau de l’attente et l’entrepreneur à toutes les cartes en mains.

Toutefois, soit j’attendais et je n’avais plus les garages. Soit je me positionnais et j’ai peut-être la possibilité d’en avoir deux. Je préfère être dans cette situation. En effet, au regard de ce que j’ai vu (grâce aux tests qui m’ont été conseillés) il y a de la demande (2 demandes de visites plus une dizaine de demandes d’informations en une journée) pour ce type de biens dans le secteur.

Ensuite, je ne souhaite pas débourser 5% par tranche en fonction de l’évolution des travaux afin de ne pas avoir de prêt comme vous.

Je ne vois pas trop ce que je risque si ce n’est que les garages me passent sous le nez ce qui ne sera pas dramatique non plus … C’est une expérience qui sera formatrice quoi qu’il se passe. De plus, j’aurais découvert beaucoup de subtilités grâce à vos échanges.

Merci à tous,

Flash.

copropriétaire engalère · #54 13-03-2021 23:36:53

flash a écrit :

panchito a écrit :
Vous aviez dit que ma manière d'investir forçait le respect mais en fait aviez-vous lu attentivement les explications que je vous ait données?
Je vous ai expliqué (que grâce à la loi Breyne), on n'avait pas besoin de prêt puisque pendant les +/- 2 ans que dure la construction, vous ne payez que des tranches de 5%, en fonction de l'avancement des travaux!
Donc comme vous avez fait une promesse d'achat pour un bien qui va être construit, et que le promoteur a tout fait pour éviter la loi Breyne, vous ne pourrez passer l'acte authentique que lorsque tout sera achevé (dans 2 ans?).
C'est une promesse unilatérale non limitée dans le temps je suppose, et donc lui peut prendre tout son temps pour réaliser les constructions.
Vous avez déjà payé un acompte? ET s'il fait faillite, vous ne disposez d'aucune protection!
Non vraiment, ce n'est pas du tout un bon investissement.
Hum hum ... En termes de lecture attentive, Je pense que vous lisez certains de mes messages rapidement en les survolant (ce n’est pas un repproche). Je vous remets ma citation exacte afin que vous vous aperceviez de votre méprise:
flash a écrit :
J’ai lu les péripéties de Grmff et je dois dire que cela force le respect d’avoir cette vision long et cette ténacité. C’est également une mine d’informations précieuses pour le néophyte que je suis. Merci beaucoup pour ce partage.
Il n’y a rien à payer pour l’instant, pas d’acompte. Le paiement se fait à la livraison. La livraison est prévue en décembre plus trois mois supplémentaires de délais maximum pour l’entrepreneur. C’est vrai que c’est contraignant au niveau de l’attente et l’entrepreneur à toutes les cartes en mains.
Toutefois, soit j’attendais et je n’avais plus les garages. Soit je me positionnais et j’ai peut-être la possibilité d’en avoir deux. Je préfère être dans cette situation. En effet, au regard de ce que j’ai vu (grâce aux tests qui m’ont été conseillés) il y a de la demande (2 demandes de visites plus une dizaine de demandes d’informations en une journée) pour ce type de biens dans le secteur.
Ensuite, je ne souhaite pas débourser 5% par tranche en fonction de l’évolution des travaux afin de ne pas avoir de prêt comme vous.
Je ne vois pas trop ce que je risque si ce n’est que les garages me passent sous le nez ce qui ne sera pas dramatique non plus … C’est une expérience qui sera formatrice quoi qu’il se passe. De plus, j’aurais découvert beaucoup de subtilités grâce à vos échanges.
Merci à tous,
Flash.

Et bien, personnellement je suis votre publication car moi même je suis à l'affût (signature imminente) et vous l'avez emporté haut la main je pense. vous avez fait une affaire en or, vous ne serez jamais perdant.
Encore mes félicitations.
P.S. je signe mardi mardi matin pour 4 box

Pierre1 · #55 14-03-2021 00:42:58

Panchito a écrit :

Vous aviez dit que ma manière d'investir forçait le respect

Je pensais que vous manquiez d'humour. Je m'étais trompé. Merci pour le fou rire wink

Panchito a écrit :

Je vous ai expliqué (que grâce à la loi Breyne), on n'avait pas besoin de prêt puisque pendant les +/- 2 ans que dure la construction, vous ne payez que des tranches de 5%, en fonction de l'avancement des travaux!

Décidément, vous ne changerez jamais d'avis. Soit, votre manque d'intelligence mathématique ne concerne que vous. Cependant, vous pourriez avoir la décence de ne pas inciter à les autres à faire les mêmes erreurs (stupides) que vous, en l'occurrence le fait de ne pas emprunter dans le contexte actuel.
Par contre, merci pour les infos techniques/réglementaires intéressantes.

@Flash : Félicitations d'avoir osé vous lancer.

Flash a écrit :

Je ne vois pas trop ce que je risque si ce n’est que les garages me passent sous le nez ce qui ne sera pas dramatique non plus … C’est une expérience qui sera formatrice quoi qu’il se passe. De plus, j’aurais découvert beaucoup de subtilités grâce à vos échanges.

Excellent état d'esprit, j'admire.

Quel sera finalement le taux de rentabilité de votre investissement ?

Pour votre crédit, gardez à l'esprit qu'avec un banquier, tout est négociable (à condition de lui faire un beau sourire). Empruntez le maximum à taux fixe, en limitant le plus possible tous les frais. Ainsi, votre prochain investissement ne sera pas retardé plus que nécessaire.

copropriétaire engalère

panchito · #56 14-03-2021 08:53:10

@Pierre1

Je ne réponds plus à vos injures.
Vous nous avez avoué être banquier, ce qui oriente totalement votre jugement.

Je trouve que dans ces conditions, être bloqué jusqu'au moins décembre 2021 avec le risque que l'offre soit finalement rejetée n'est pas une bonne affaire!

copropriétaire engalère · #57 14-03-2021 09:07:14

Pierre1 a écrit :

Panchito a écrit :
Vous aviez dit que ma manière d'investir forçait le respect
Je pensais que vous manquiez d'humour. Je m'étais trompé. Merci pour le fou rire
Panchito a écrit :
Je vous ai expliqué (que grâce à la loi Breyne), on n'avait pas besoin de prêt puisque pendant les +/- 2 ans que dure la construction, vous ne payez que des tranches de 5%, en fonction de l'avancement des travaux!
Décidément, vous ne changerez jamais d'avis. Soit, votre manque d'intelligence mathématique ne concerne que vous. Cependant, vous pourriez avoir la décence de ne pas inciter à les autres à faire les mêmes erreurs (stupides) que vous, en l'occurrence le fait de ne pas emprunter dans le contexte actuel.
Par contre, merci pour les infos techniques/réglementaires intéressantes.

@Flash : Félicitations d'avoir osé vous lancer.
Flash a écrit :
Je ne vois pas trop ce que je risque si ce n’est que les garages me passent sous le nez ce qui ne sera pas dramatique non plus … C’est une expérience qui sera formatrice quoi qu’il se passe. De plus, j’aurais découvert beaucoup de subtilités grâce à vos échanges.
Excellent état d'esprit, j'admire.
Quel sera finalement le taux de rentabilité de votre investissement ?
Pour votre crédit, gardez à l'esprit qu'avec un banquier, tout est négociable (à condition de lui faire un beau sourire). Empruntez le maximum à taux fixe, en limitant le plus possible tous les frais. Ainsi, votre prochain investissement ne sera pas retardé plus que nécessaire.

@Pierre1 Lorsque vous avez décrit votre "CV" je n'ai pas lu ni vu que vous êtes banquier, me serais je trompé? (de la pure curiosité)

PIM · #58 14-03-2021 09:49:09

panchito a écrit :

Je vous ai expliqué (que grâce à la loi Breyne), on n'avait pas besoin de prêt puisque pendant les +/- 2 ans que dure la construction, vous ne payez que des tranches de 5%, en fonction de l'avancement des travaux!

Je ne vois vraiment pas en quoi l'application de la loi Breyne, le cas échéant, dispense du besoin de recourir à un prêt.
Selon votre raisonnement, au bout de 2 ans, on disposera de fonds propres suffisants pour payer l'intégralité du prix et des frais annexes !?
Et ne pas oublier non plus que si on achète en cours de construction, avec loi Breyne, on doit passer l'acte dans les 4 mois pour payer les quotités de terrain, les droits d'enregistrement, les tranches effectuées à cette date, la tva, les honoraires du notaire, etc. Idem en cas d'achat sur plans.
Et tout ça, en fonds propres ?
(indépendamment de la discussion sur l'intérêt de recourir à un prêt ou non)

Pierre1

libra · #59 14-03-2021 12:24:03

PIM a écrit :

Et ne pas oublier non plus que si on achète en cours de construction, avec loi Breyne, on doit passer l'acte dans les 4 mois pour payer les quotités de terrain, ...

À Knocke la valeur du terrain représente bien souvent 50 % du prix de vente.

Quant aux 5%, c'est bien souvent en fonction de l'avancement des travaux de gros-œuvre. On paie 90 % pour un squelette.

Pierre1

Pierre1 · #60 14-03-2021 13:01:11

Panchito a écrit :

Je ne réponds plus à vos injures.

Vous confondez injure et constat. Si vous considérez que la réalité vous injurie, j'en suis désolé.

Panchito a écrit :

Vous nous avez avoué être banquier, ce qui oriente totalement votre jugement.

Non. Je suis recouvreur de dettes. Tout s'explique, n'est-ce pas ? big_smile
Plus sérieusement, ôtez-vous de la tête que je serais "banquier"...

copropriétaire en galère a écrit :

Lorsque vous avez décrit votre "CV" je n'ai pas lu ni vu que vous êtes banquier, me serais je trompé? (de la pure curiosité)

"Décrire mon CV" ? Vous avez dû confondre avec panchito wink

@Panchito : je vous invite à consulter un petit fil que je viens de créer dans la la rubrique "Prêts hypothécaires", ça pourrait vous être utile.

Dernière modification par Pierre1 (14-03-2021 13:18:38)

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