Trevi n'est pas un indice des prix de vente

D'apres le commentaire de Trevi suite a l'indice de decembre:

Et l'indice trevi:
- decembre 2008 = 107.61
- decembre 2009 = 108.39
ce qui correspond a une hausse de moins de 1% (probablement inferieur a une marge d'erreur).

L'indice Trevi ne mesure pas les prix de vente mais les prix de mise en vente demandés par le vendeur sur le conseil de son agent immobilier Trevi.

Donc en resume, les prix demandes par les vendeurs utilisant Trevi n'ont quasiment pas bougés en 2009 mais les prix de vente sont descendus et Trevi ne sait pas de combien ("tout le monde s'accorde a chiffrer").

Les vendeurs traditionellement ajoutent 5% a 10% de marge de négociation dans les prix de mise en vente qui n'ont pas bougé en 2009 (voir indice trevi). De plus l'estimation de Trevi (donc optimiste) de la baisse des prix de vente est de -5% at -10% en 2009. Donc ca implique que le gros des transactions en 2009 s'est fait entre -10% et -20% du prix demandé.

En suivi de mon dernier message sur les investisseurs professionels:

D'apres le rapport des tendances immobilieres europeenes 2009 de PWC pour investisseurs institutionnels (ici en anglais): dans les recommendations par secteurs et par villes, Bruxelles recoit 38% de recommendation de vente pour l'immobilier residentiel (page 38).

C'est la plus forte recommendation de vente pour tout les secteurs immobiliers des 20 'top markets' d'europe si on fait exception du secteur immobilier industriel/distribution a Milan (40% de sell).

Pas facile de faire des plus-values courtes avec 12.5% de frais a l'achat, surtout avec un marche en baisse.

Les ventes ne sont pas rapides en ce moment et ca va probablement durer, il faut donc aussi compter les frais d'emprunt bridge ou le manque a gagner sur les liquidites si il n'y a pas d'emprunt.

Aussi a voir les 'coups' esperes qui restent sur le marche, une evidence: il faut faire attention de ne pas faire de plan sur la comete en utilisant les prix de reventes de 2006 ou 2007 et un prix d'achat de 2009.

A mon avis, aussi etudier le rendement realiste, si jamais les ventes au prix espere ne peuvent se faire rapidement.

On entends les mouches sur ce forum...

La filiale belge du constructeur francais B...E qui avait un lotissement en route en vente sur plan a Genval vend maintenant tout les terrains 'libres de constructeur'.

Je pense pas que ce soit de tres bon augure vu qu'il a pas fait son profit juste en construisant la voirie et l'egoutage.

En parlant de rendement exceptionel, au risque de dire l'evident, se mefier tres fortement des projections locatives faites par les marchants de biens neufs pour investisseur.

Quelque bons peres de famille se mordent les doigts quand ils cherchent les locataires avec les loyers annonces par le vendeur, qui bien sur n'a plus aucune bille dans l'affaire.

L'indice trevi janvier est publie

http://www.trevi.be/documents/uploads/news77_indice_trevi_quatrieme_trimestre_2008.pdf

Il semblerait que ce monsieur n'utilise pas l'indice publie par son employeur... Indice qui indique seulement une baisse de 1.5%. Sur mon echantillon personel, je crois que les -10% sont plus correct.

J'ai recu un mailing d'un agent bruxellois de taille moyenne (multiples agences) qui tente de rassurer le toto moyen:

"L'immobilier, a coup sur votre meilleur investissement"

> Ca commence bien. 

"Les prix se tassent, mais il y a des signes rassurants..."

> J'ai deja entendu ca il y a quelques mois pour les actions et l'obligataire non-gouvernemental. Me voila donc pas du tout rassurer...   

"Il faut aussi tenir compte du fait que le prix annoncé a toujours été plus élevé d’environ 10% par rapport au prix de vente obtenu."

> Ca se savait mais si maintenant c'est les agents qui l'annoncent clairement, on se demande a quoi ca sert... Au cas ou un pigeon se presente j'imagine. Enfin c'est quand meme un gros progres dans l'ethique. 

"La diminution des prix n’est donc pas homogène et ne touche pas toutes les régions ni tous les types de bien."

> Ca aussi c'est une information vraiment utile en effet.  C'est juste pour repondre au toto utiliserait leur email pour discuter un prix

"Si l’offre est, pour l’instant plus importante que la demande, on sent très clairement une reprise d’intérêt due à plusieurs facteurs"

> A voir les baisses des prix demandes, je suis pas sur que ce soit si "clairement senti". 

"Les vendeurs ont pris conscience qu’une baisse de quelques pourcents du prix de vente est peu importante par rapport à la plus-value prise par les biens immobiliers ces dix dernières années."

> Ceux qui ont acheté plus récemment peuvent donc se brosser pour la plus-value.

"Il ne faut pas perdre de vue que le métier d’une banque est essentiellement de prêter de l’argent."

> Pour l'instant leur metier est 1) de se refaire une capitalisation aprés tout ce qu'elles ont pommé 2) de pas trop se mouiller sur les nouveaux prets. 

" Les acheteurs peuvent dès à présent acquérir des biens à des prix légèrement plus raisonnables."

> Ou attendre des prix carrement raisonables? 

Un conseiller de chez ING m'a dit qu'il voyait lui une descente en 2009 de 10% a 20%.

Enfin, vu la capacite qu'on eu les banques a prevoir la crise du credit (les exemples manquent pas en Belgique), leur opinion ne vaut peut-etre pas beaucoup mieux que celle des agents immobiliers.

Certaines previsions donnent encore une baisse des prix de 20% pour 2009 pour l'ensemble des US (pour mettre un context LA est a -32% du pic des prix atteint en 2006). L'augmentation recente du volume (mais pas des prix) est due a l'augmentation des foreclosures (ventes publiques forcees).

Dans les marches transparents, relativement instutionalises et a faible cout de transaction (comme les US, mais certainement pas la Belgique sur les 3 tableaux), la baisse de l'immobilier sera de l'ordre de la baisse des autres classes d'investissement (actions, commoditees, etc) qui avaient augmenté surtout par l'effet de levier qui est soudainement passé a la trappe avec l'ecroulement global du credit.

Le marche belge est dans la phase de chute du volume tant que les vendeurs n'ont pas ajusté leurs prix a la réalité.

L'ajustement est lent pour la raison que vous invoquez ci-dessus, et aussi par le manque total de transparence (contrairement aux US ou le prix des transactions et leur historique sont publiques - et typiquement inclus automatiquement dans les annonces sur les sites immobiliers) et l'absence de statistiques officielles en quasi temps reel.

Mais un signe qui ne trompe pas est l'augmentation du nombre de biens retirés des ventes publiques. Un exemple hallucinant: un vendeur en vente publique critiquant son notaire qui n'a pu avoir que X euros alors que l'expert immobilier avait dit X+40% il y a 3 ou 4 mois.

Bien sur que l'immobilier est en descente (certe moderee) depuis 2006:
- indice trevi sept 2006: 109,65
- indice trevi sept 2008: 108.46

Donc -1% en nominal et apres inflation probablement entre -6% et -8%.

Bien sur ca veut pas dire que certains quartiers ou certains biens n'ont pas fait mieux: c'est la moyenne. Cela dit je pense que l'indice Trevi venant d'un agent immobilier est optimiste et ca fournit donc un plafond aux chiffres reels.