Messages de Zlurp

Zlurp · Copropriétés forcées

Bonsoir,
Dans une petite copropriété, vous pourriez essayer de voir ce que pensent les autres propriétaires et si ils sont d'accord écrire aux 2 gestionnaires que leur façon de faire n'est pas conforme à l'acte de base, énumérez ce qui ne va pas et leur demandez de changer leur gestion. Si d'autres propriétaires signent avec vous, vous pouvez espérer un changement. Demandez que des modifications soient proposées à la prochaine A.G. (lettre recommandée avec accusé réception- pliez la lettre en 4, mettez un petit papier collant pour la tenir fermée et écrivez l'adresse sur une des faces, n'oubliez pas de faire une copie pour vous)
Cette situation n'est pas normale . Il est hélàs trop fréquent de voir que des personnes qui se proposent pour gérer un immeuble, ou être dans le conseil de gérance agissent comme s' ils étaient propriétaires de tout l'mmeuble et ne tiennent aucun compte de l'avis des autres, surtout les nouveaux venus, pire, ils s'imaginent tout connaître sur les lois, et prennent les copropriétaires pour des demeurés.
Bon courage !

yingyang a écrit :

Bien le bonjour,
Je souhaiterais avoir votre avis sur la situation suivante qui vous semblera certainement d’une bêtise affligeante.
(Il s’agit ici d’une petite copropriété, une grande maison d’habitation de 1918 divisée en 10 appartements, il n’y a pas de syndic professionnel.)
Copropriétaires de puis un peu plus de 2 ans, nous nous sommes rendu compte à notre 1ere AG d’irrégularités dans les comptes, décomptes et emploi de la femme de ménage.
La gestion administrative et « comptable » est effectuée par 2 personnes propriétaires d’appartements dans l’immeuble. Une y habite et n'est jamais disponible, l’autre loue ses appartements et habite à 60 km.
Ce syndic « binaire » n’est pas officiel, il y a bien un règlement de copropriété repris dans l’acte de base mais celui-ci est suivi, on va dire, « à la carte ». (ex. pour les dates aléatoires des AG : août 07, janvier 08…et à ce jour encore aucune réunion de prévue pour 2009 …)
Outre ceci, chaque propriétaire verse le même montant mensuel forfaitaire de charge sur un compte courant. Il n’y a pas de distinction fonds de roulement – fonds de réserve.
Ce compte « pot commun » sert à payer l’assurance des communs, l’électricité des communs, la femme de ménage et ses produits d’entretien ainsi que l’eau de toute la copropriété.
Je m’explique : la facture IBDE est établie sur le compteur commun. Les compteurs de passage ne sont pas relevés (trop de travail pour le syndic)
A la seconde AG, nous avons refusé de continuer avec 1 femme de ménage non déclarée et nous avons proposé les titres services. Le syndic a répondu que si elle avait un accident en nettoyant, il ferait intervenir l’assurance RC de sa sœur habitant l’immeuble.
Il a été décidé également d’entamer plusieurs chantiers (toit, rafraîchissement cage d’escaliers et porte d’entrée) La porte d’entrée devait être effectuée en dernier lieu. Le syndic n’a pas suivi cet ordre, la porte a été faite en 1er lieu et le reste des travaux est en suspend car plus d’argent dans le « pot commun »
Le pire, l’acompte pour la porte a été versé en juillet dernier, et lorsque la facture totale est arrivée en septembre, un appel de charges de 100 EUR par propriétaire a été demandé car le syndic ne savait pas payer (super compétents pour l’anticipation des frais !)
Nous avons demandé plusieurs fois pour consulter les extraits de compte (à près tout nous pou-vons quand même contrôler les mouvements du compte ?), ceci nous a été refusé…
Bien qu’il s’agit d’une petite copropriété ou les charges sont dérisoires, trouvez vous la situation normale ? Nous passons pour de réels « enm….. » vu nos nombreuses contestations … face à un syndic agissant à ce qu’il dit en « bon Père de famille »
Merci de vos réactions...

Zlurp · Copropriétés forcées

Bonjour,

Notre conseil de gérance demande que le local à vélo + poussettes d'enfants soit transformé en local à archive et réservé au conseil de gérance.
Combien de voix faut-il pour modifier la destination d'une partie commune ?
Est-ce légal que le conseil de gérance s'occupe de conserver des archives et demande un local ?
Ce local n'a ni fenêtres ni chauffage et excepté le fait qu'il soit fermé à clé, il se trouve dans un sas d'entrée dont une des portes qui donne sur un boulevard n'est pas fermée à clé.
D'autre part, c'est un immeuble qui a , 3 numéros différents, chaque numéro a son entrée, son ascenseur, son local à vélos.
Les propriétaires qui seront amputés de ce local qui fait partie des communs ne seront-ils pas lésés par rapport aux autres propriétaires ?

merci pour votre aide

Zlurp · Copropriétés forcées

Non, il ne s'agit pas d'une différence due aux frais privatifs, puisque les frais privatifs nous parviennent bien après. J'ai essayé de retrouver l'erreur mais il est impossible de s'y retrouver. j'ai posé la question au C.G. qui ne sait pas.
Le contrat avec le syndic est bien un contrat CIB (Confederatie van Immobiliënberoepen ) Mon studio est à Westende donc contrat en flamand.
Oui, nous avons un conseil de gérance. qui est tout à la cause du syndic (normal, ce dernier à fait voter une indemnité de 100 euros par membre et par réunion). Ce C.G. accepte que des travaux soient réalisés sans devis présentés à l'A.G. avec des propositions de prix plus que fantaisistes : 60 euros pour un appareil qui deviennent 79 euros + travail, +TVA, sans préciser ni la marque de l'appareil,ni la référence.
De plus, le syndic à décrété que le "président restait en place" J'ai demandé pourquoi lors de l'A.G. et le syndic m'a répondu que je n'avais qu'à écouter qu'il en avait déjà parlé. Le président m'a avoué par mail qu'il devait être sur la liste pour l'élection du conseil de gérance.
il m'a aussi écrit qu'il avait vu 3 procurations falsifiées.
Ce président est directeur d'école, je suis scandalisée qu'on puisse avoir une telle fonction et être complice des malhonnêtetés du syndic.
Nous avons reçu le P.V. 3 mois après l'assemblée générale et il ne relate pas ce qui s'y est passé, notamment pour les comptes, un copropriétaire a fait remarquer une erreur et un autre a dit qu'il n'était pas légal que le syndic utilise le fond de réserve pour combler les trous du fond de roulement sans accord des propriétaires: Il s'est fait envoyer promener par le syndic.
Pour la prochaine A.G., j'ai l'intention de prendre un enregistreur.

Voilà, ma question reste la même est-ce une idée valable de déposer plainte pour faux et usage de faux ? (les procurations falsifiées), les 3 mois pour aller chez le Juge de Paix sont dépassés.

Merci pour vos réponses

luc a écrit :

La différence entre la liste détaillée et le regroupement est probablement due au fait des frais privatifs.
Les déclarations du syndic sont typique pour un agent immobilier agréé, qui n'agit pas comme bon père de famille, au contraire d'un agent immobilier de bonne foi.
Il risque que l'AG soit annulé. Certainement si dans un autre point il apparaît qu'il a lésé les intérêts de l'ACP ou de plusieurs de ses membres.
Je crois que vous parlez du contrat type CIBRU au lieu du contrat CIB.
Ce contrat-type n'a probablement pas beaucoup de valeur puisque CIBRU "oublie" entre autres depuis 2006 de publier la nouvelle déontologie sur son site. Ce contrat ne sera donc probablement pas en accord avec la déontologie de 2006.
Compare http://www.cibru.be/5.asp avec http://www.ipi.be/V_3_B_3.php?lingua=FR .
Avez vous un conseil de gérance?
Si oui, ont ils des observations sur la manière que le syndic exécute sa tâche.

Zlurp · Copropriétés forcées

luc a écrit :

Bonsoir,
Suivez d'abord le conseil de Grmff ...
Puis tapez sur Google le mot "copropriétaire" et visitez les résultats jusqu'à (et y compris) celui des Venelles.
Quand même un bémol:

totocane a écrit :
(...)
De plus, le syndic nous demande d'approuver des comptes que nous n'avons pas reçu (nous avons reçu uniquement la liste avec les facture mais pas nos décomptes),
(...)

La liste des factures (et le bilan) forment le décompte de l'Association des copropriétaires. Elle doit être mis à disposition des membres de l'ACP au moins au même moment que l'envoi de l'invitation pour l'AG.
L'autre est le décompte individuel de l'ACP envers le copropriétaire. Elle ne doit être envoyé qu'après l'AG qui approuvé le décompte de l'ACP.
Attention, tel que vous avez présenté les choses ce décompte est payable, sauf quand il y des erreurs flagrant.
Pour les quotités tout dépend du contenu exact du PV de l'AG et du décompte. Si tout vous est favorable, alors il y a aura possibilité de contester le décompte individuel.
Attention aux frais de procédure à avancer (si vous gagnez) et à assumer (si vous perdez).

Bonjour Luc,
En fait, nous recevons la liste détaillée des factures (total 50.540,24€) et le regroupement de ces factures par poste (total 51.263,05€) en même temps que la convocation (qui arrive en retard par rapport à ce que disent les statuts ) Le syndic prétend qu'il les envoie à temps sous prétexte que la date indiquée sur la lettre est conforme - alors que le cachet de la poste indique que l'envoi se fait trop tard.

En ce qui concerne les millièmes, dans l'acte de base, les garages et les appartments forment 30.000 / 30.000.
Pour le partage des frais généraux pour les appartements, le syndic divise le total en 27865 ème.
Pour avoir des réponses à mes questions, je suis allée chez mon avocat qui a écrit au Syndic et le syndic a répondu..... n'importe quoi, on a l'impression qu'il ne comprend pas les questions.

Il a écrit à mon avocat qu'il n'y avait "que" 3 procurations de falsifiées.
et que pour la modification des millièmes, celà avait été décidé à l'unanimité à la première assemblée générale. Mais, aucune explication ne suit.

Je trouve que les 3 mois pour agir chez le juge de paix devrait débuter à partir du moment ou on reçoit le P.V. de l'A.G. parce que selui-ci ne reflète pas ce qui s'est dit à l'A.G. , le syndic écrit ce qu'il veut, il n'est ni signé par le syndic ni par le C.G. et en cas de contestation, c'est quand même ce PV qui fournit le preuve de ce qui a été décidé en Assemblée Générale.

Tous les syndics ne sont pas pareils mais quand on tombe sur un syndic de mauvaise fois, malhonnête, menteur, pour qui le CIB fait des contrat types où il est écrit que si on veut se défaire d'un syndic il faut lui envoyer un recommandé XXX mois à l'avance et un préavis de XXXmois, les copropriétaires hésitent fortement.

Nous envisageons de déposer plainte pour faux et usage de faux; pensez-vous que c'est une idée valable ?

Merci de vos réponses

Zlurp · Copropriétés forcées

Bonjour
Propriétaire depuis un peu plus d’un an d’un studio à Westende, j’ai constaté que notre syndic a falsifié des procurations (tippex, modification des noms, photocopies…) Il demande sur les procurations que celles-ci dûment remplies lui soient envoyées et il indique aussi de noms de personnes qu'il apprécie.
Il a affirmé à l'assemblée générale que le président du conseil de gérance restait en place sans vote, ce qui est faux puisqu'il écrit dans l'ordre du jour que tous les membres du conseil de gérance son démissionnaires et rééligibles et que le président m’a écrit qu’effectivement, il devait être sur la liste des candidats.
Les votes sont donc caduques (notamment indemnisation de 100 € pour chaque membre du conseil de gérance et par réunion et vote pour les 2 assesseurs) Les 3 mois pour contester les décisions devant le juge de paix sont passés.
De plus, le syndic nous demande d'approuver des comptes que nous n'avons pas reçu (nous avons reçu uniquement la liste avec les facture mais pas nos décomptes), il y a des anomalies dans les comptes et les partage des frais se font en 28.750èmes alors que l'acte de base stipule 30.000èmes., le budget n'est pas équilibré, il doit puiser dans le fond de réserve etc...
Le syndic ne répond pas à mes questions envoyées par mail
Nous sommes 2 propriétaires à n’être pas d’accord et à vouloir déposer plainte pour faux et usage de faux avec en plus, la preuve des "anomalies" qui ne datent pas d'hier.
Nous voulions demander l'avis des autres propriétaires mais le syndic refuse de nous donner les adresses et nous refuse l'accès aux documents de la copropriété

Si nous déposons plainte, y aura t’il une sanction contre le syndic ?
Merci d’avance pour votre aide

#721 Re : Copropriétés forcées » les joies d'être copropriétaire... qu'en pensez-vous ? » 11-05-2009 08:53:07

#722 Copropriétés forcées » Conseil de gérance » 11-05-2009 08:48:42

#723 Re : Copropriétés forcées » syndic malhonnête » 16-03-2009 00:15:52

#724 Re : Copropriétés forcées » syndic malhonnête » 16-03-2009 00:15:52

#725 Copropriétés forcées » syndic malhonnête » 16-03-2009 00:15:52

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