J'avais oublié cet argument de dernier recours lorsque l'on ne veut vraiment pas accepter le fait que les prix baissent a Bruxelles:"les statistiques c'est compliqué"...

Le problème en Belgique, c'est justement qu'il y a peu de statistiques valables. Cela laisse la porte ouverte a certains (pas tous) banquiers, agents et escrocs en tout genre pour manipuler les acheteurs mal informes et leur inventer que les prix ne peuvent que continuer a monter alors qu'ils ont déjà commence a baisser.

Quant a votre reference au prix du cm2 a Tokyo, le prix au m2 ou cm2 importe peu. C'est l'evolution de ce prix qui est importante. Dans le cas de Tokyo, le prix au m2 a chute de 40% puis stagne pendant des annees. Bel exemple...

Et il n'y a pas qu'en Belgique que cela baisse. Paru dans les echos ce matin:

"En mars, les prix ont reculé de 1,4% par rapport à février

Le ralentissement de la hausse des prix dans l'immobilier ancien se confirme dans l'Hexagone, indique la Fédération nationale de l'immobilier (FNAIM) en dévoilant ses dernières statistiques mensuelles. Le mois dernier, les prix ont certes progressé de 3,3% par rapport au même mois de l'année 2005 mais ils ont baissé de 1,4% comparé à février, souligne la FNAIM. ... En glissement mensuel, la baisse des prix est plus sensible pour les appartements (-1,9%) que pour les maisons (-0,9%)."

Si meme les agents immobiliers (FNAIM) finissent par publier des statistiques montrant la chute des prix...

Pour ceux qui pretendent que les prix ne baissent jamais en Belgique:

Paru dans la libre le 14 mars:

"Globalement, le budget pour acquérir un appartement correspond pratiquement aux deux tiers de celui des maisons unifamiliales. En cours d'année, la tendance à la hausse a toutefois marqué le pas. «C'est surtout dans le courant du second semestre que l'on a observé un sérieux fléchissement des résultats». Traduction: les prix ont baissé... «de l'ordre de 5 pc en moyenne». "

5 pc sur 250.000 Euros, ca fait tout de meme 12.500 Euros de perte en 6 mois...

Et ce n'est qu'un debut, paru dans la libre le meme jour:

"on dénote une baisse sensible du prix des appartements au cours du second semestre de l'année. En cause, d'après le spécialiste - qui évoque le chiffre de 3200 appartements neufs, en cours de construction ou en projet, selon un état des lieux datant de juin 2005 -, l'affluence trop importante sur le marché d'immeubles neufs. «L'amateur d'appartement peut mieux choisir qu'avant, ajoute Marc Dekeuleneer, surtout dans le nord de la Région». Ce qui n'est pas sans risque selon lui sur l'équilibre du marché immobilier bruxellois."

On va encore me dire que l'affablissement du marche bruxellois n'est pas neuf mais c'est la premiere fois que l'on nous donnes des donnees chiffrees. 5% de baisse en six mois, c'est un bon debut...

Lu dans Le Soir de ce matin:

"Malgré un marché immobilier morose. Quatre nouvelles sociétés arrivent dans le parc d'affaires ...

Alors que le marché belge de l'immobilier ne semble guère être porteur pour l'instant, les promoteurs de l'Axisparc Business Center surfent sur la vague du succès. "

1/ Je pense en effet que les appartements vont souffrir plus que les maisons.

La Libre Belgique : "Le risque d'une surchauffe à court terme de l'offre d'appartements neufs est évident partout en Belgique, selon le bureau de consultance en immobilier Stadim".

2/ Aujourd'hui, si vous n'avez pas de perspective d'investissement a long terme (15 ans+), mieux vaut louer et epargner pendant quelques annees afin de pouvoir investir dans un bien a long terme lorsque le moment sera venu  que de speculer sur la hausse/baisse des appartements sur les 4-5 prochaines annees.

Si vous achetez un appartement a 250.000 Euros, payez 33.000 Euros de taxes et frais et devez le revendre dans 5 ans a 220.000 Euros, vous aurez perdu 63.000 Euros. Même si vous payer un loyer de 1.000 Euros par moi pendant cette période, vous avez encore intérêt à louer. Si vous voulez une analyse plus détaillée :

http://www.leblogfinance.com/2006/02/acheter_ou_loue.html#more

3/ Vous prenez un malin plaisir a deformer mes propos. Mon propos n'est pas de pretendre qu'il existe une formule magique qui s'appliquerait a tous les couples/acheteurs. J'ai recemment recommande a des amis d'acheter parce qu'ils etaient pret a faire l'achat d'une maison qu'ils occuperont, je le leur souhaite, pendant 20 ans ou plus.

Par contre, cet ami celibataire qui veut acheter un appartement afin de le revendre dans trois ans lorsqu'il aura trouve l'elu de son coeur, il risque de devoir le revendre a perte pour pouvoir acheter son logement "definitif".

Et que dire de cet autre ami qui veut investir dans des appartements a louer a Ixelles alors que le marche de la location est une veritable catastrophe.

Ces pigeons sont malheureusement plus nombreux qu'on ne le pense et certains se sont un malin plaisir a les plumer...

Content de lire que vous n'avez pas perdu votre sens de l'humour. Merci pour le texte, ca m'a fait bien marré. J'ai eu quelques mauvaises experiences avec certains agens immobiliers (pas tous) mais je dois avouer que les banquiers d'agence ne sont pas toujours mieux. Ils sont souvent plus commerciaux que conseillers.

Mon conseiller financier ne recoit pas de commissions, frais d'entree, de sortie ou de gestion mais un pourcentage de mes profits. De cette facon, nos interets sont convergents...

La Belgique n'est pas la France, encore moins Paris, mais si vous remplacer "les anglais" par "les fonctionnaires européens" on peut trouver quelques similitudes.

Très bonne question, que faire de son argent lorsque l’on a désinvestit de l’immobilier? La réponse est comme vous le savez différente pour chaque profil d’investisseur. Je ne connais pas votre profil et ce forum n’est probablement pas l’endroit idéal pour donner des conseils d’investissement. La plupart des professionnels vous donneront des conseils gratuitement si vous etes sérieux et avez plus de 50.000 Euros à investir.

Mon objectif n’est pas de donner des conseils d’investissement gratuits sur ce forum, tout au plus d’alerter les jeunes/investisseurs d’être extrêmement prudent car nous sommes en fin de cycle et qu’une baisse des prix sur certains types de biens immobilier est probable.

Quoi qu’en disent les socialistes, le problème n’est pas la hausse des loyers. Leurs hausse a été relativement raisonnable si on la compare a l’essence, matières premières, prix de l’immobilier, bref a l’inflation réelle. Pour être honnête, le marché de la location est devenu un désastre en Belgique (return de 3% en moyenne). En ce moment, si vous n’avez pas un horizon d’investissement de 15 ans ou plus, mieux vaut louer qu’acheter et investir la différence, en particulier s’il s’agit d’un appartement.

Si vous achetez un appartement a 250.000  Euros, payez 33.000 Euros de taxes et frais et devez le revendre dans 5 ans a 220.000 Euros, vous aurez perdu 63.000 Euros. Même si vous payer un loyer de 1.000 Euros par moi pendant cette période, vous avez encore intérêt à louer. Si vous voulez une analyse plus détaillée :

http://www.leblogfinance.com/2006/02/acheter_ou_loue.html#more

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On a constaté une baisse importante des prix de l’immobilier en Belgique de 1980 à 1984 (9.2% au total). Il aura fallu 7 ans à un acheteur de l’époque (1980 à 1987) pour revenir au même niveau de prix et autour de 10 ans pour amortir prix d’achat, frais et taxes.

Certains sur ce forum semble avoir oublié qu’il s’agit d’un débat d’idées pas de personnes…

Puisque personne n’a pu me donner d’arguments sérieux, je suppose que nous avons un consensus sur le raisonnement suivant :

1/L’immobilier peut baisser en Belgique:

On a constaté une baisse importante des prix de l’immobilier en Belgique de 1980 à 1984 (9.2% au total). Il aura fallu 7 ans à un acheteur de l’époque (1980 à 1987) pour revenir au même niveau de prix et autour de 10 ans pour amortir prix d’achat, frais et taxes.

2/ Dans certains cas, la chute peut être dramatique :

Jacq : "le prix à -50 % que j'ai dû vendre pour rembourser la banque"

3/ L’activité a déjà commencer à chuter en Belgique :

"Même légère, la montée des taux d'intérêt depuis l'été a stoppé l'activité. Ce que confirment les agences du groupe Trevi qui ont noté, d'avril à octobre, une baisse du nombre de transactions de 6 pc."

4/ Pour certains types de biens, l’offre est surabondante:

La Libre Belgique : "Le risque d'une surchauffe à court terme de l'offre d'appartements neufs est évident partout en Belgique, selon le bureau de consultance en immobilier Stadim".

5/ Les propriétaires ont déjà perçu que le marché était plus « tendu » et ont cessé d’augmenter les prix demandés sur certains marchés:

Immoscan/Indice Trevi : "En analysant plus attentivement les données, il ressort que le "soft landing" a bien eu lieu sur le marché bruxellois où l'on constate une stabilisation quasi parfaite des prix"

6/L’immobilier va baisser davantage:

Grmff : "je suis actuellement convaincu qu'un certain type d'immobilier dans lequel je suis investisseur depuis longtemps risque fort de baisser de 10 à 15% dans les 3 prochaines années. Et je continue à investir malgré cette certitude. Pourquoi? Parce que l'investissement immobilier est un investissement long terme, et que l'important est de rembourser un prêt et de montrer la crédibilité face au banquier."

C’est ce qui arrive quand vous tombez amoureux de votre banquier.

Je sais que certains membres de ce forum vont encore me traiter d’alarmiste mais la situation est en train de s’aggraver :

7/ La Banque Centrale Européenne va continuer a augmenter ces taux afin de lutter contre ce qu’elle définit comme une bulle spéculative sur le marche de l’immobilier:

"Christian Noyer, gouverneur de la Banque de France a été auditionné le 9 février 2006 par la Commission des Finances de l'Assemblée Nationale…"La BCE veut éviter un crash immobilier", a-t-il déclaré, tout en défendant l'idée de nouvelles hausses des taux directeurs…Comme tous les organismes de régulation bancaire, la BCE et la Banque de France sont extrêmement inquiètes des conditions d'octroi de crédits longs jugées beaucoup trop faciles. Les établissements financiers qui prêtent à profusion des crédits immobiliers mettent en péril l'économie."

Ben1980 va encore me dire que la BCE c’est loin mais les hausses des taux de la BCE impacte directement les taux a Arlon, Ixelles, Charleroi ou n’importe ou en Belgique.

8/ S’il n’y avait pas de bulle immobilière en Belgique, les banques belges sont en train de la créer :

Lu dans l’écho le 14 février : "ING et Dexia lancent de nouvelles formules de crédit hypothécaire. Après le lancement de formules de taux hypothécaires fixes sur 35 ans et 40 ans par Fortis et AGF, … Avec l’ING Start Plus, la banque belgo-néerlandaise propose aux emprunteurs de n’amortir qu’une partie du capital emprunté durant la durée du crédit hypothécaire et de rembourser le solde en une seule fois à l’échéance. Dexia propose pour sa part des mensualités  progressives. Cette formule table sur une augmentation progressive des revenus des candidats à la propriété. Afin d’évoluer parallèlement aux revenus des emprunteurs, les mensualités seront rehaussées de 2% chaque mois. "

Vous connaissez beaucoup de gens dont les revenus augmentent de 24% par an tous les ans pendant 20 ans? C’est ce genre d’emprunts exotiques à haut risque qui ont créés la bulle immobilière qui est en train d’éclater en Angleterre et aux USA.

Les prix de l’immobilier n’ont jamais chuté de plus de 10% en Belgique mais on n’a jamais fait d’emprunts exotiques sur 40 ans ou supposés que votre salaire allait augmenter de 24% par an…

Comme le disait mon oncle, on ne donne pas a boire a un âne qui n’a pas soif. Il est intéressant de constater que la plupart des membres de ce forum acceptent la plupart de mes arguments mais font un blocage sur la conclusion pourtant évidente que nous sommes en fin de cycle (pour Ben1980: la hausse des prix est derrière nous, les carottes sont cuites, c’est la fin des haricots). 

1/L’immobilier peut baisser en Belgique:

Francis : "On a constaté une baisse de 80 à 84 (9.2% au total)"
Il aura fallu 7 ans a un acheteur de l’époque (1980 a 1987) pour revenir au même niveau de prix et autour de 10 ans pour amortir prix d’achat, frais et taxes. 

2/ Dans certains cas, la chute peut être dramatique :

Jacq : "le prix à -50 % que j'ai dû vendre pour rembourser la banque" 

3/ L’activité a déjà commencer a chuter en Belgique :

"Même légère, la montée des taux d'intérêt depuis l'été a stoppé l'activité. Ce que confirment les agences du groupe Trevi qui ont noté, d'avril à octobre, une baisse du nombre de transactions de 6 pc."

4/ Pour certains types de biens, l’offre est surabondante:

La Libre Belgique : "Le risque d'une surchauffe à court terme de l'offre d'appartements neufs est évident partout en Belgique, selon le bureau de consultance en immobilier Stadim".

5/ Les propriétaires ont déjà perçu que le marché était plus « tendu » et ont cessé d’augmenter les prix demandés sur certains marchés:

Immoscan/Indice Trevi : "En analysant plus attentivement les données, il ressort que le "soft landing" a bien eu lieu sur le marché bruxellois où l'on constate une stabilisation quasi parfaite des prix"

6/L’immobilier va baisser davantage:

Grmff : "je suis actuellement convaincu qu'un certain type d'immobilier dans lequel je suis investisseur depuis longtemps risque fort de baisser de 10 à 15% dans les 3 prochaines années"
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La question n’est pas de savoir si tel ou tel appartement sera plus cher dans 25 ans mais de savoir si c’est un bon investissement. Pour un couple qui achète une maison unifamiliale comme résidence principale, la réponse sera souvent oui mais pour beaucoup de jeunes et/ou investisseurs, aujourd’hui, une extrême prudence est de rigueur.

Je ne pense pas et ne souhaite surtout pas qu'il y aura un crash (-25% ou plus) de l'immobilier en Belgique mais je ne peux m'empecher de constater que la tendance est en train de s'inverser et que la plupart des agents se gardent bien d’en informer leur clients.

Les salaires a Londres sont aussi beaucoup, beaucoup, beaucoup plus eleves qu'a Bruxelles et la Wallonie est malheureusement l'une des regions les plus pauvres d'Europe.

Otmar Issing est allemand et faisait reference au marche europen pas londonien.

Comme vous le dites, le marche immobilier est un marche local mais lorsque les statistiques publiees en France, Allemagne, Pays-Bas, Angleterre et Europe (BCE) indiquent toutes une chute de l'activite et/ou une baisse/stagnation des prix et que cette tendance est confirmee par certains professionels sur le marche belge (Trevi, ING, Immoscan, La Libre, etc.), j'estime que ces statistiques sont pertinentes.

Ces statistiques ne donnent evidemment pas d'informations precises sur l'evolution des prix des appartements trois chambres a Dinant mais comme le disait giannigianni il y a quelques jours: "il est plus facile maintenant dire que les prix seront stables ou baisseront plutot que grimperont"...

Soyons realites, c'est la fin du cycle...