Immoweb vient de passer 90,000 annonces; a comparer a qq chose comme 65,000 l'automne 2006 si je me souviens bien.

Success du site? Ou allongement des durees de ventes?

Indice de septembre 2007 est le meme que septembre 2006. Donc flat en prix nominaux, soit une baisse de  -2% apres inflation. A comparer avec certaines predictions de l'an passe de +5%.

Lien vers Indice Trevi

Clairement tres, tres calme depuis fin 2005. On verra en decembre si la crise de liquidite d'aout a eu un effet ralentisseur ou pas.

Ils baisseront un jour, mais enfin pour l'instant le consensus c'est 2 augmentations d'ici la fin d'annee. De toute facon, meme sans augmentation, ca n'implique pas une baisse non plus.

Je crois qu'ils ont tout a l'envers: Trichet continuera a monter les taux tant qu'il y aura risque d'inflation (sauf crise financiere majeure/globale).

Pour les commentaires economiques, la feuille de chou en question parait pas top.

L'analogie est discutable: comme son nom l'indique l'immobilier est immobile et c'est pour ca que c'est une classe de biens a part, y compris dans les marches immobiliers beaucoup plus fluides et plus transparents comme celui des etats unis.

L'Allemagne par exemple a un taux de proprietaires autour de 50% alors que la Belgique a +70% alors ca biaise un peu la comparaison. Pour Prague, la croissance en CZ est grosso modo 2 fois celle de la Belgique donc la aussi aucun rapport.

D'ailleur en parlant de taux, aujourd'hui l'ECB vient de les augmenter de 3.75% a 4%. Selon les types de prets et la longueur ca peut ratiboiser de 1% a 3% de capacite d'achat (a la louche).

Les totos experts prevoient des taux a 4.5% d'ici la fin d'annee.

Clairement des descentes. Qq exemples:

- apres une semaine sur le marche, un vendeur a enleve 12%.
- apres 6 semaines un autre a enleve 25%
- une saga: mai 2006 en vente a X+65%, septembre 2006 en vente a X+28%, janvier 2007 en vente a X+7% par agence, en mai 2007 le proprio essaye aussi de la vendre discretos sur de petits sites a X.

J'ai visite une maison en vente depuis 2 ou 3 semaines et le proprio m'a dit que j'etais le deuxieme... histoire de me mettre la pression j'imagine :-)

Il y a 4 mois, un autre propriom'a dit qu'il avait un acheteur au prix demande (j'imagine qu'il esperait une surenchere de ma part). Resultat des courses: la bicoque est toujour sur immoweb avec un agent a la rescousse depuis 2 mois.

Pas mal agences s'obstinent encore a demander entre +10% et +30% en debut de jeu. De meme, certains proprios s'obstinent a demander un prix base sur l'annonce la plus haute qu'ils trouvent dans leur patelin (elle meme surevaluee en general): du genre je prends les prix demandes sur une super rue et l'applique a ma maison avec vue, son et lumiere, sur l'autoroute.

Le nombres d'annonces augmentant sur Immoweb n'est pas le signe d'une augmentation de volume mais d'une augmentation d'inventaire. Le pic  dans les 6 derniers mois de 2006 etait aux environs de 77,000 annonces vers octobre (de memoire).

Cela dit les biens mis a un prix raisonable d'entree de jeu semblent se vendre en 2 ou 3 mois en general.

Voici la nouvelle mouture de l'indice:

http://www.trevi.be/fr/groupe_indice_fr.php

Grosso modo flat depuis decembre (et depuis septembre), donc environ une baisse de 1% apres inflation.  Les details sont pas encore publies.

Donc tres tres calme malgre la meteo d'exception.

2003 a 2005 a vu des augmentations fortes et votre exemple est dans la ligne de ces augmentations. Mes commentaires sont autour de l'annee 2006 qui en ce basant sur Trevi a fait en gros 1% au-dessus de l'inflation (donc rien d'extraordinaire) .

Pour memoire les taux ECB sont litteralement tombes a 2% en 2003 et y sont restes jusqu'a fin 2005: bien sur ce sont les annees de forte augmentation de l'immobilier (en Belgique, France, Italy, etc)

De fin 2005 a maintenant, ECB a augmente de 1,5% soit 3,5% ce qui inevitablement a arrete toute progression rapide. Probablement 3,75% en mars et 4% ou 4,25% d'ici fin 2007: donc la variation des prix en 2007 sera plus lente qu'en 2006. Vu 2006, ca veut problement dire des prix en retrait apres inflation et meme certainement en valeur nominale.

Oui la hausse de taux a moins d'impact sur le haut du marche.

Mais mon sentiment est qu'il n'y a pas eu d'effet domino majeur (apres inflation) en 2006 (voir l'indice trevi: inflation + 1% grosso modo).

De toute facons, le haut du marche s'est ralenti, tout au moins sur certaines communes que je connais mieux (mais qui sont representatives des marches pour 'etrangers'). Exemples:
- mai 2006 825,000 --> 799,000 -> 745,000 -> 689,000 toujour en vente
- mai 2006 1,100 --> 900 -> 749 toujour en vente
- mai 2006 1,100 --> 1,100 toujours en vente
- aout 2006 1,800--> 1,240 toujours en vente
- mai 2006: 650 -> 615->580->570->560 toujours en vente
- je passe sur les doux reveurs (voir Uccle ou Rhode) qui ont des prix 2x le marches

Bien sur ca n'indique pas directement la tendance sur les prix reels, mais ca donne une idee (triste probleme d'ailleur que le manque de transparence du marche: seul les notaires et les agents connaissent les vrais prix, modulo les dessous de table et tante Lulu - que les acheteurs etrangers evitent generallement).

Petite parenthese, pour ouverture d'esprit et comparaison: dans d'autres pays, quand on visite un bien on recoit d'entree la liste des transactions (avec description du bien) dans le meme quartier pour les 6 derniers mois avec les prix *reels* d'achat. Rien de tel pour que les acheteurs potentiels se sentent informes et fassent une offre rapide (quand le marche est hot, ca veut dire qu'une maison au prix du marche se vend en une semaine typiquement); mais ca, on y est pas encore en Belgique ou le vendeur a terriblement peur que ses amis ou voisins sachent le prix exact de sa vente (bien sur ils peuvent en avoir une idee a 10% ou 20% pres mais c'est beaucoup moins catastrophique que de savoir le prix exact  )

Mais en general, mon sentiment sur le haut du marche est que les prix demandes en moyenne sont au moins 10%, voir 20% et plus, au-dessus du prix du marche, surtout quand le bien n'est en vente que depuis quelque mois. Soyez agressif dans vos offres d'achat et n'ayez aucune confiance dans l'agent immobilier pour evaluer le bien 'au feeling' (agent immobilier qui, pour memoire, est remunere par le vendeur).

A mon avis ce marche est en retrait:

- les taux d'interets augmentent et c'est pas fini. La bulle des dernieres annees n'a pas ete cree par une soudaine prosperite de la Belgique (meme chose pour la France et l'Italie) mais simplement par des taux reels proche de 0.

- en 3 mois le nombre d'annonces sur Immoweb a augmente de 20%

- sur le haut du marche, les biens restent sur le marche plus longtemps, les prix sont revises a la baisse plusieur fois. Les retraits de l'immobilier commencent generallement par le haut.

'En retrait' ne veut pas forcement dire que les prix nominaux baissent, mais simplement qu'ils ne suivent pas l'inflation (examples: les 10 dernieres annees en Allemagne).