Petit rectificatif, je faisais reference a l'indice Trevi.

Sorry

Encore une confirmation que la baisse/stagnation des prix de l'immobilier est enclenchee, publie par la FNAIM:

"Par rapport au mois de décembre, les prix de l'immobilier ancien sont restés à peu près stables, (+0,1%), le léger recul du prix des maisons (-0,3%) ayant été compensé par une hausse de 0,7% du prix des appartements"

Ce n'est pas aussi dramatique que les statistiques publiees par Les Echos (-15% prix au m2 en decembre 2005), mais c'est la premiere fois que la FNAIM admet un tassement des prix.

Si meme les agences immobilieres finissent par l'admettre...

J’avais dit il y a quelques jours:

1/ Laissons la boule de cristal de cote et regardons les faits. Le volume de transactions chute (6% en Belgique), les prix baissent (15% a Paris en un mois!) et les taux ne peuvent aller que dans un sens (vers le haut)…

2/ avec un petrole a 68$ le baril et l’Iran qui menace de fermer les robinets, la Banque Centrale Europeenne devrait remonter les taux plus vite que prevu.
                       

Extrait d’une depeche de 18:20:

«Le président de la Banque centrale européenne (BCE), Jean-Claude Trichet, a sans équivoque annoncé un nouveau tour de vis monétaire en mars »

« Seul un imprévu de taille, comme une rechute dans la reprise conjoncturelle en zone euro, pourrait empêcher une remontée d'un quart de point à nouveau à 2,50% du principal taux directeur, selon l'expert. »

«La BCE augmentera les taux … , mais ne prévoit pas de hausse tous les mois.»

Cela veut dire qu’il y aura au moins quatre hausses des taux cette annee, peut-etre plus…

Comme Francis nous l’explique fort bien, sur le long terme, l’immobilier suit la courbe de l’inflation plus 2-3%. Le probleme c’est que l’immobilier a augmente beaucoup trop par rapport a l’inflation ces 6 dernieres annees. Il est donc tout a fait logique que l’immobilier continue a combiner stagnation et baisses de prix pendant les 5 a 10 ans a venir jusqu'à ce que l’inflation rattrape l’immobilier.

Apres la periode de baisse (3 a 4 ans), les prix vont stagner pendant quelques annees (2 a 3 ans) comme ils l’ont fait par le passe (1980 – 1987). Sur les 5 ans a venir, meme un bon compte epargne (3%) fera probablement mieux et sans risque.

Evidemment, si vous mettez les notaires, banquiers, epouse, journalistes, economistes, parent, comptables et ministres dans le meme sac, le dialogue devient difficile. On constatera toutefois que vous votre signature cite un economiste. Pas tous idiots…

Plus serieusement, le couple en situation stable qui desire acheter une maison unifamiliale afin d’y vivre 20 ans ou plus ne doit certainement pas postposer son achat pour gagner quelques pourcents. Comme vous l’aurez probablement compris, je ne m’adresse pas au public qui achete pour son usage propre a long terme. N’oubliez cependant pas que l’on ne choisit pas toujours de vendre (divorce, deces, perte d’emploi, etc.), que -5% sur 500.000 Euros ca fait tout de meme une perte 85.000 Euros avec les taxes/frais et qu’il est souvent plus facile de negocier avec un vendeur motive, mais bon…

Par contre, les jeunes qui veulent acheter un appartement pour le revendre dans cinq ans afin d’acheter une maison unifamiliale avec la plus-value risquent en fait d’y perdre beaucoup d’argent. C’est a ceux la que je m’adresse, et ils sont malheureusement trop nombreux et mal informes.

Comme vous le dites vous-même, une baisse de 10% sur certains biens est tout a fait plausible. Une baisse de 10% sur un bien a 200.000 Euros represente pres de 45.000 Euros de perte avec les frais/taxes. Pour beaucoup de jeunes belges, cela represente pas mal d'argent et signifie qu'ils ne pourront probablement pas revendre leur appartement afin d'acheter une maison lorsque la famille s'agrandit. Ceux la seront probablement coinces dans leur appartement pour les 15 ans qui viennent.

Quant aux investisseurs, il faut qu’ils sachent qu’a ce stade il devront peut-etre attendre 5 ans avant de recuperer leur mise. Apres la periode de baisse (3 a 4 ans), les prix vont stagner pendant quelques annees (2 a 3 ans) comme il l’on fait par le passe. Sur les 5 ans a venir, meme un bon compte epargne (3%) fera probablement mieux et sans risque.

De nouveau, si vous investissez sur le long terme (15 ans ou plus), la situation est differente. L’immobilier finira bien par rattraper l’inflation.

Laissons la boule de cristal de cote et regardons les faits. Le volume de transactions chute (6% en Belgique), les prix baissent (15% a Paris en un mois!) et les taux ne peuvent aller que dans un sens (vers le haut)…

D'autres preuves que nous sommes en fin de cycle et que les prix de l'immobilier vont continuer a baisser, extrait d'un article paru sur Immoscan en janvier 2006:

"En moyenne, entre octobre et décembre, le 20 ans fixe a augmenté d'environ 25 centimes et l'annuel de 50 à 55 centimes. Cela paraît peu"...", mais est bien suffisant pour faire dévier une tendance. Au point de pouvoir dire que le marché immobilier a changé en cette fin d'année 2005."

"Même légère, la montée des taux d'intérêt depuis l'été a stoppé l'activité. Ce que confirment les agences du groupe Trevi qui ont noté, d'avril à octobre, une baisse du nombre de transactions de 6 pc."

"Pendant les deux, voire les trois prochaines années, l'offre va s'accroître. Et comme les promoteurs ont vu grand, l'inondation de produits neufs guette, avec un effet certain sur le marché de l'ancien."

"Bruxelles, où la part des appartements par rapport aux unifamiliales est plus importante qu'ailleurs est, bien entendu, en point de mire. Tout comme la côte belge."

"D'après lui, il y a de fortes chances que les seuls biens dont les prix se maintiendront seront les villas et les appartements sur la digue, qui resteront rares."

On peut difficilement etre plus clair.

Et avec un petrole a $68 le barril et l'Iran qui menace de fermer les robinets. La Banque Centrale Europenne va devoir monter les taux encore plus rapidement que prevu...

La baisse des prix pourrait avoir plus d'ampleur que je ne pensais.   

Quant a la hausse des loyers, les rendements locatifs sont deja ridicules (2 a 3% apres frais et taxes en moyenne) et la deniere proposition de loi de Laurette Onkelinx ne va faire que precipiter la chute du secteur:

Paru aujourd'hui dans le soir: "La vice-Premier ministre Laurette Onkelinx va déposer au Conseil des ministres un projet de loi qui permettra un blocage des loyers en Belgique. "

Je ne pense pas non plus que les prix vont baisser de 30 a 40% comme cela commence a se produire a Paris, Boston ou San Diego. En Belgique, les professionels non-agent immobilier pensent que les prix vont probablement etre stable en 2006 puis baisser de 0 a 2 % par an pendant les 4 - 5 annees qui suivent. Si l'on ajoute la depreciation due a l'inflation (2% par an), cela correspond a une baisse des prix reel de 8 a 20% sur cinq ans.

A bon entendeur...

C'est plutot la fin du cycle...

Article paru le 3 janvier sur www.lexpansion.com
« Craignez-vous un retournement du marché de l'immobilier en France en 2006? Le retournement est déjà enclenché… mais il ne se voit pas encore dans les indices de prix. »
« Le dégonflement de la bulle sera-t-il brutal? Aussi brutal que le précédent… c'est à dire une baisse de l'ordre de 30 à 40% étalée sur 4 ou 5 ans. »

Article paru le 4 janvier 2006 sur www.lesechos.fr
« Le prix des logements anciens a reculé de 1,1% au quatrième trimestre »

Article paru le 2 janvier 2006 sur www.cnn.com
« The average Boston sale price declined 2 percent in the third quarter of 2005, according to data from National City's Housing Valuation Analysis. San Francisco real estate fell about 1.2 percent and San Diego 1.5 percent.”

Article paru le 12 decembre 2005 sur www.bbcnews.com
« House prices across the UK continued to slow in the year to October, the Office of the Deputy Prime Minister has said. The annual rate of house price growth was 2.2% in October, down from 3.3% in September, in line with other commercial surveys, it found.”

Article paru le 7 decembre 2005 sur www.chinaview.cn
“Shanghai housing boom turning to bust. China's most expensive property market has been deflating since June. The steepest declines have come at new apartment projects”

Article paru le 29 decembre 2005 sur www.lalibre.be
« Pour M. Janssens, la montée des taux d'intérêts depuis l'été n'a peut-être pas fait baisser les prix mais elle a stoppé l'activité. Si cette hausse des taux s'intensifie, il y aura un impact sur les prix, juge Jean-Marc Mayeur (ING). »