Bonjour,

Au vu des réponses obtenues je vais continuer à abuser de vos conseils.
Ainsi que je l’ai dit 2 copropriétés sont concernées.
Dans l’une des deux, la conciergerie est louée. Pas de problème.
Dans l’autre copropriété la conciergerie n’est pas louée mais bien accordée à titre gracieux au propriétaire du lot du rez-de-chaussée. Il s’agit d’une salle de ventes de livres anciens qui, j’imagine, utilisent donc ces locaux (environ 30 m²) gratuitement pour y entreposer des livres. Lorsqu’on propose à cet occupant de payer un loyer il exige que la copropriété mette l’électricité et l’alimentation en eau en conformité. Lors de l’assemblée j’ai posé la question sur les problèmes posés par l’entreposage de livres dans des locaux dont l’installation électrique est défectueuse. Quid s’il arrive un incendie ? Je ne suis pas certain que l’occupant est assuré. Le gérant m’a affirmé que l’assurance de l’immeuble couvrirait le sinistre. Tout ceci me semble peu clair (d’où mon souhait de vendre cette conciergerie)
1/ Transformer une conciergerie en local de stockage de livres ne necessite-t-il pas l’obtention d’un permis d’urbanisme ? (on transforme un logement en bureau)
2/ L’immeuble est-il toujours couvert par une assurance dans la mesure où l’affectation des parties communes a été effectuée sans permis et sans en avoir averti l’assureur ?
3/ Comment puis-je vérifier qu’on n’impute pas à la copropriété les frais de chauffage, d’électricité… de ces locaux ?
4/ Comment s’assurer que la part des charges d’entretien et de gestion de ce lot est bien facturée au propriétaire du rez-de-chaussée ?
5/ Comment puis-je faire pour modifier la situation ?
Merci d'avance pour vos réflexions.

Bonjour,

Un grand merci pour l'intérêt porté à mes questions et pour vos réponses. Il m’est difficile de dire si l’avis de l’avocat a été ou sera facturé à la copropriété. L’avis a été donné et facturé en avril. Il n’est donc pas apparu à ce jour dans le décompte trimestriel des charges. La question est de savoir si cet avis sera facturé à une copropriété, aux deux copropriétés dont je fais partie ou à aucune des deux. Comme la même question se posait pour deux copropriétés, j’ai vérifié les décomptes 2013-2014 pour les deux immeubles et. Il faut aussi noter que l’avocat est intervenu pour ces deux copropriétés dans des litiges avec des voisins et il risque d’être difficile de vérifier les factures. Néanmoins je pense qu’on doit accorder à la gérance le bénéfice du doute mais faire en sorte de ne pas prolonger ce doute.
L’ambigüité dans le rôle de l’avocat est apparue dans d’autres problèmes avec la gérance et dans un dossier récent j’ai demandé qu’on fasse appel à un autre avocat. Je dois dire que le syndic n’avait pas l’air très heureux.

L’avocat ayant donné cet avis possède un cabinet assez important. Il se dit hautement spécialisé en droit immobilier. Il est éditeur d’une revue intitulée sur la copropriété et le droit immobilier et maitre de conférence pour la formation permanente des agents immobiliers. Voilà la question posée par le syndic :

La gérance lui avait posé la question suivante :

La copropriété de l'immeuble sis XXX possède une conciergerie depuis sa construction. Plus aucun concierge n'est en fonction depuis des années dans cet immeuble. Certains copropriétaires souhaiteraient dès lors la vendre.
Avec l'ancienne loi, sauf erreur, il fallait l'unanimité absolue de tous les copropriétaires pour vendre cette partie commune d'immeuble. 
En examinant la nouvelle loi, la situation nous semble similaire en regard de l'article 577-7 § 3. Toutefois, le paragraphe suivant précise que lorsque l'assemblée générale ... décide de travaux ou d'actes d'acquisition ou de disposition..., elle peut statuer, à la même majorité (4/5è nous supposons), sur la modification de la répartition des quotes-parts de copropriété dans le cas où cette modification est nécessaire.
Cet article semblerait, sous toutes réserves, pouvoir s'appliquer dans le cadre de cette vente. Ce qui signifierait que les 4/5èmes des voix de l'ag soient nécessaires, et non plus de l'immeuble. Nous souhaiterions connaître votre point de vue à ce sujet.

Voilà la réponse du Maître
   
A- Majorité

Pour procéder à la vente de la conciergerie (qui fait partie de la chose commune) il faut une majorité des 4/5 des voix des copropriétaires présents et/ou représentés lors de l'AG. Il s'agit de l'application de l'article 577-7 §1.2°.e du Code civil.

Mais attention si cette vente entraine une modification des quotités (ce qui sera le cas ici) il faut une décision prise à l'unanimité de tous les copropriétaires. (577-7§3) En effet, les quotités devront être recalculées à l'égard de l'ensemble des copropriétaires. Ceci exigera un acte authentique et représentera un budget non négligeable.

Je trouve, comme vous, cette réponse assez incompréhensible par rapport aux modifications apportées à la loi en 2010. Je m’interroge aussi sur le fait qu’un syndic doive demander l’avis d’un cabinet d’avocats sur la loi sur les copropriétés, un texte du Code Civil aussi fondamental pour lui, en fait la base de son travail.
Il faut aussi noter que l’ordre du jour de l’assemblée générale signalait qu’il fallait l’unanimité des copropriétaires pour, finalement, vendre la conciergerie. S’il y a eu erreur sur l’ordre du jour et sur les majorités annoncées, peut-on dire que l’assemblée s’est prononcée en connaissance de cause ? N’y a-t-il pas eu mésinformation et donc vice de procédure ? Mais j’imagine que ceci m’entrainerait dans une procédure judiciaire onéreuse et qui n’améliorerait pas ma popularité au sein de ces assemblées. Sans garantie, bien sûr, d’obtenir les 80% des voix.
Merci encore pour vos conseils et remarques très utiles lorsqu’on est amené à discuter dans des assemblées de copropriétaites.