Dégâts locatifs

En voilà un beau sujet !
Poursuivons le débat :
1) qu'en est-il des trous dans les murs, petits trous correspondants à la fixation des cadres, miroirs et autres étagères du locataire.  Je suis entrée chez mon locataire et j'ai découvert avec effroi que c'était un dingue de cadres, tous les murs en sont recouverts, c'est quasi une salle d'exposition et là où il y en a moins, il y a une plante grimpante, fixée également avec des attaches, du type  crochets.  Moi qui avait fait retapisser avec du tassau à motif chevron ! y a-t-il des barêmes unitaires par trou ?! 
2) Une des pièces a été repeinte en rouge bordeau alors qu'à l'état des lieux, elle était blanc cassé.  Peut-on réclamer la remise en état par rapport à une couleur de peinture, même s'il n'y a rien d'abîmé ?
3) Et quid quand le locataire laisse les lieux dans un certain état de saleté voire un état de saleté certain, peut-on lui compter le nettoyage par m² ? à quel tarif, au tarif ALE ?

Partagez vos expériences ou votre savoir avec une proprio débutante, ce serait vraiment sympa !  Merci.

En réponse à Angela, comme l'a signalé Pim, un état des lieux d'entrée est absolument nécéssaire si un propriétaire veut espérer mettre à la charge de son locataire des dégâts locatifs en fin de bail.
Un état des lieux d'entrée doit aussi être complet, chaque élément du bien loué(plafond, murs, porte, intérrupteur mobilier etc...) doit être noté, qualifié et décrit. Un mauvais état des lieux d'entrée est domageable aussi bien pour le locataire que pour le propriétaire. Un expert professionnel (géomètre, architecte, ..)habitué à rédiger les états des lieux est la meilleure solution.
Un grand principe: durant la location, le locataire fait ce qu'il veut dans le bien, ou prèsque... Il faut attendre la sortie pour revendiquer des dégats locatifs pour les trous de clou ou la teinte bordeau car rien n'empeche le locataire de remmettre tout en état pour la fin du bail.
Pour les murs en bordeau, le blanc est l'absence de couleur donc peindre en bordeau est comme de tapisser sur une peinture ou l'inverse, un dégât locatif. Il faut parfois tenir compte d'une vétusté si la durée de location a été suffisamment longue.
Les trous dans les murs doivent êtr rebouchés soigneusement et la peinture retouchée également avec soin, à défaut un expert estime le cout de la remise en état déduction faite de la vétusté normale.
Quant au nettoyage, comme pour d'autres travaux, l'estimation est faite sur base de prix unitaires par professionnels et non par une femme de ménage "en noir".

Des barêmes por les expertises ou des listes de prix unitaires à utiliser lors des états des lieux de sorties?

Le site de l'IPI mentionne ce qui suit:
"AUCUN BARÈME OBLIGATOIRE OU IMPOSÉ
Il n'existe pas de barèmes obligatoires ou imposés (cf. Immobilium 2000/1, p. .
Ce fait n’est pas spécifique aux agents immobiliers mais concerne également les avocats, les architectes, …
L’imposition de barèmes est en effet interdite par le droit de la concurrence.
Le 9 février 2004, la Commission européenne a publié un rapport sur la concurrence dans le secteur des professions libérales. Dans ce rapport, la Commission a estimé que le recours à des barèmes recommandés pouvait constituer une infraction aux règles de la concurrence.
Une procédure est par ailleurs actuellement en cours contre les barèmes recommandés de l'Ordre des Architectes (la décision est attendue pour l'été 2004).
Compte tenu de cet élément, l’IPI a également décidé, par mesure de précaution, de
retirer les barèmes recommandés du site Internet jusqu’à ce que la situation soit
davantage clarifiée sur le plan juridique."

Moralité :
avant de désigner l'expert qui interviendra pour votre compte (ou pour les 2 parties), demandez-lui "combien ?"....

Pour les barêmes des honoraires d'experts, ils sont en effet interdits. Je suis surpris de voir les barêmes recommandés disparaître du site de l'IPI. Je trouve cela dommage, mais ne suis pas surpris... Le mieux est donc de demander des devis à différents experts.

Par contre, pour ce qui est des dégâts locatifs, je n'ai trouvé aucun barême, ou indication de ce que l'on pouvait demander. Et ça, c'est dur.

Le dommage est-il une remise à neuf? Faut-il compter une vétusté?

Pour les peintures, on compte une peinture amortie après 9 ans. Par exemple d'une chambre peinte en noir après une occupation de plus de 9 ans est-elle acceptable et considérée comme "O€ de dégât?"

Les trous dans les murs, s'il sont rebouché au plâtre mais non repeints, même question que ci-dessus.

Les portes abimées (coup dans les arêtes), que valent-elles? Si elles sont en papier mâché? Si elles sont en chêne? Si elles ont 50 ans mais étaient nickel à l'entrée?

Que coute au locataire: un lavabo ébrêché, un lavabo fendu, un lavabo cassé, un trou de cigarette dans un tapis plain ou un vinyl, une remise en peinture par le locataire qui s'écaille au bout de 5 ans, une infiltration persistante dans un mûr à partir d'une toiture et qui a détruit le papier peint sur plusieurs mètres carré derrière une armoire et pour laquelle le proprio n'a reçu aucune notification car le locataire ne pouvait etre au courant, idem si le locataire pouvait être au courant, idem si le propriétaire était prévenu mais n'a rien fait, un vinyl abimé par une chaise métallique sans embouts de protection (vous savez, tous ces fichus cercles bien marqué dans votre vinyl...) après occupation pendant 15 ans, idem pendant 5 ans, idem pendant un an pour un vinyl en excellent état mais de 15 ans d'age, pour un appartement laissé extrêmement sale, pour des sacs poubelle laissé dans l'appartement, pour des oeufs pourris dans le réfrigérateur, pour un portillon de réfrigérateur cassé (vous savez, la petite porte qui sépare le surgélateur du reste du frigo dans les petits frigos encastrés), pour un coup dans un carrelage, pour un tapis plain brulé par un poele déposée alors qu'elle était encore chaude, pour une porte d'armoire de cuisine arrachée, pour un meuble de cuisine pourri par un défaut de joint entre l'évier et le plan de travail au bout d'un an, au bout de 5 ans, au bout de 25 ans, pour du calcaire et tartre en masse dans le fond de la cuvette de WC, pour des trâces de rouille dans le lavabo parce que le robinet coulait, idem si le robinet coulait déjà en début de bail d'un an, idem pour un bail de 9 ans, pour une clé de sécurité de l'appartement non rendue, pour une clé de sécurité de parking valant 10€ pour la refaire mais pour laquelle il y a obligation de changer le cylindre et de refaire les clés des 10 autres parking et de changer le barillet pour un coût total de 250€, pour une porte de boite à lettre bousillée, pour une vitre cassée, pour un double vitrage cassé, pour des vitrage griffé par des jeux d'enfants, pour une porte défoncée de l'extérieur, pour une porte défoncée à l'intérieur, pour des plinthes en bois verni abimées par un chat, idem pour un chien, idem par un ours (conseil: pas de discussion tant que l'ours est dans la pièce!), idem par un éléphant (heu... juste pour voir si quelqu'un me lit jusqu'ici...) idem pour des plinthe en bois peint (qui peuvent donc être réparées puis repeintes), idem pour un chambranle de porte, pour un tableau électrique détruit, pour des fusibles automatiques remplacés par des fusibles de base, pour des taches d'huile sur une terrasse en pierre bleue, pour....stop.

Et vous voulez encore investir dans l'immobilier?

J'oubliais "la" référence en la matière: not' bon vieux code civil!

Pour vous consoler de ne rien trouver sur le net, voici ce qu'il dit:
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Art. 1731. <L 29-12-1983, art. 5>. § 1. S'il n'a pas été fait état des lieux détaillé, le preneur est présumé avoir recu la chose louée dans le même état que celui où elle se trouve à la fin du bail, sauf la preuve contraire, qui peut être fournie par toutes voies de droit.
  § 2. S'il a été fait un état des lieux détaillé entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu'il l'a recue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure.
  Art. 1732. Il répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu sans sa faute.
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Rien d'intéressant donc... on continue à chercher... en attendant, je garde mes factures de tout ce qui pourrait être dégradé par les locataires, je collectionne les catalogues (Brico, CarpetLand, Euro-center, Lapeyre, etc...) Ca peut aider pour voir la valeur d'un robinet, lavabo, tapis plain,...