Assemblées de copropriétaires: pourquoi sont-elles si frustrantes ?

Cher Grmff,

Votre réplique m'intriguait.

Je résume votre intervention: le copropriétaire n'a qu'a bien voter une fois par an et puis payer et se taire. Et s'il se fait rouler, tant pis pour lui.

En plus vous favorisez d'être conservatif, de voter pour le pouvoir en place et de se taire.

Finalement vous dites que le comité est représentatif, parce qu'il peut faire usage des procurations.

Résumons votre réplique: la vie en rose = la loi du plus fort

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Je vous conseille de relire le texte d'ACTUS, publié sur le français forum de Unvers Immo.

Les point les plus importants sont pour moi:
- l'information du copropriétaire avant la réunion
- la tâche du président de bien diriger la réunion.

Naturellement je suis un "contestataire", dans un complexe de +250 copropriétaires. 40 viennent à l'AG et 60 se font représenter (la plupart via le conseil).

Mais je n'ai pas le choix:
- politique de bricolage du syndic
- gaspillage d'argent à des travaux inutiles.

Exemples:

Il faut 3 années et trois interventions de +25.000 Euro pour constater que l'eau vient d'en haut et qu'il vaut mieux réparer le toit.

Il faut que l'eau coule dans le living, avant qu'on planifie la réparation de l'infiltration de l'eau par les terrasses pour une des années suivantes.

Et effectivement, je peux aussi voter avec mes pieds et vendre. Seulement cela me coute au moins 25.000 Euro (la différence des taxes). Un peu cher .... avec le risque d'avoir le même problème. Donc cela ne résoud rien.

En fait, lors d'un de mes contacts avec un service public, le fonctionnaire l'a bien résumé:
"il fallait être diplomate et chercher à ne pas trop discuter avec le syndic. Si non j'allait avoir des problèmes comme locataire, qui n'a rien à dire au syndic."

Il ne se trompait pas. Le style de gestion que vous favorisez est correct, si le propriétaire (= syndic et/ou conseil de gérance) veut gérer son bâtiment en concordance avec un groupe significatif des locataires. Dans mon cas un groupe de 40 personnes (= moins que 20%).

On n'a pas une démocratie parce qu'on peut voter. Il faut un peu plus que ça.

Contrairement à votre opinion je trouve qu'on doit informer à l'avance le plus possible les copropriétaires, pour qu'ils puissent prendre des décisions en âme et conscience.

Dans mon cas ils n'auraient jamais voté pour la méthode de nettoyage de nos façades, s'ils avaient su lire l'offre de l'entrepreneur le moins cher (qu'on a pris sur conseil du syndic). Les dégâts sont maintenant là et à nos frais, parceque prévue dans l'offre. Un texte que je n'ai pu lire 6 mois après le vote.

C'est à nous, les copropriétaires, de changer cela. Sinon, en effet, l'Etat va intervenir comme en France. Il le fait déja pour les copropriétaires des service-flats à Bruxelles. L'Etat va déterminer qui pourra être syndic pour ces copropriétés.

Et je préfère, come vous, moins de règles. Mais pour cela dire qu'en pratique il ne faut pas de règles (ou de dire qu'on peut sélecter les règles qu'on va suivre) est un pas trop loin pour moi.

La confrontation des points de vue exprimés résume assez bien, me semble-t-il, les différents éléments d'une problématique complexe qui mérite certes que l'on y consacre de la réflexion.
Comme toujours, la vérité des institutions humaines est nuancée.
Quelques réflexions pour jouer mon petit Raminagrobis entre les deux savants et talentueux plaideurs. Et quelques petites suggestions.

Il faut dire que certains syndics se prennent effectivement pour des potentats et qu'ils perdent parfois de vue, apparemment, le fait qu'ils sont au service de l'association des copropriétaires!

Par contre, de nombreux propriétaires sont soit absents soit systématiquement négatifs, au point qu'il faut comprendre que le rôle du syndic soit de "faire avancer le schmilblik", au risque de passer pour quelque peu autoritaires!

J'ajouterais que le conseil de gérance n'est pas toujours très au courant de ses attributions légales et/ou conventionnelles et commet parfois des abus de pouvoir. parfois aussi, il est en dessous de sa tâche...

En soi, il semble difficile de mettre tout le monde d'accord au sein d'un ensemble de propriétaires, surtout quand il y va de leur porte-monnaie! Toutes les procédures démocratiques du monde n'empêcheront pas ceux qui sont contraints par la décision des autres, notamment si cela leur occasionne des frais - que parfois ils ne peuvent assumer! - d'estimer que leurs droits fondamentaux ont été malmenés!

Vous mélangez tout cela, vous secouez un bon coup et cela donne la plus invraisemblable pagaille qui soit... Et je ne suis pas sûre qu'il existe vraiment de solution.

Toutefois:

Pourquoi PIM n'ajouterait-il pas encore une rubrique à son forum, concernant la copropriété? Si les questions ne sont pas trop générales, les copropriétaires concernés pourraient utilement échanger des tuyaux.

Par ailleurs, je rappelle modestement que le service juridique du SNP connaît bien la législation sur la copropriété. Nous recevons de plus en plus de demandes de renseignements à ce sujet. Et même si la loi n'est pas la panacée, connaître ses droits est un bon début pour la recherche d'une solution! Un entretien avec un de nos juristes est aussi l'occasion de bien identifier les questions et conflits, ce qui n'est pas toujours simple et peut parfois diluer considérablement les conflits.

Une info pour terminer: le SNP a participé à la réflexion sur la mise en place d'un "label de qualité" pour les syndics. Cela aidera-t-il? L'avenir nous le dira...

Luc a résumé ce qui est aussi mon vécu en copropriété, à savoir, la difficulté d’être entendu lorsque l’on est minoritaire, ce qui entraîne un désintérêt croissant pour la gestion et un absentéisme aux AG.

Depuis huit ans, j’entends le même discours : « vous devez vous plier à la volonté de la majorité ».

Comme l’a signalé Luc, cette majorité est souvent une minorité de propriétaires ( le conseil de gérance) détenant une majorité de procurations.

Or l’intérêt bien compris de la copropriété, même s’il n’est pas facile à définir, n’est pas une addition d’intérêts individuels, fussent-ils majoritaires. C’est autre chose et c’est au service de cet intérêt commun que doit œuvrer le syndic.

L’exemple ci-après illustrera mon propos :

Dans mon immeuble, le conseil de gérance, outrepassant son mandat, a fait voter en 1996 le remplacement de châssis privatifs et l’utilisation du fonds de réserve pour accorder un financement « gratuit » !! à ¾ des copropriétaires de l’immeuble. Le financement s’étalait de 6 mois à 4 ans selon les accords personnels conclus avec le conseil de gérance. Le projet ayant été mal « ficelé », ce sont tous les fonds de la copropriété, plus de 5 millions de FB, qui ont été nécessaires pour financer l’opération.

Contestant la légalité d’un tel vote, je m’opposais à « l’intérêt » d’une majorité qui allait rater l’opportunité d’avoir des nouveaux châssis en ne déboursant que +-2.000 FB par mois sans intérêts.
Il est évident que je ne me suis pas rendu sympathique aux yeux de cette majorité qui ne représentait pas l'intérêt commun.

Inutile de dire que le vote a été largement acquis. Il a même été acquis à 91% parce que le conseil de gérance disposait d’un grand nombre de procurations et que le libellé de l’ordre du jour parlait de « peinture des châssis » et non de « remplacement des châssis ».

Pour avoir osé contester en justice cette décision (j’ai gagné en appel après 5 ans, la décision d’AG a été déclarée abusive) j’ai fait l’objet de calomnies, menaces, détérioration de véhicule à trois reprises, substitution de factures dans ma boîte à lettres avec conséquences financières, agression physique par un membre du conseil de gérance et last but not least, j’ai fait l’objet avec 2 autres propriétaires « contestataires » d’une plainte au Parquet avec constitution de partie civile du syndic et du conseil de gérance pour contentieux de gestion et diffamation.
Nous avons comparu en Chambre du Conseil : décision non lieu, les faits n’étant pas établis.

Rebelote, un membre du conseil de gérance a décidé de poursuivre l’action au civil, il a été débouté. Il nous réclamait 900.000 FB.

J’ai gagné en justice ! Oui, j’ai prouvé qu’un quidam pouvait contrer la loi du plus fort, même à plus de 90%, mais à quel prix !!!!

Dans les faits, je n’ai pas gagné, parce que l’information n’est jamais passée et qu’elle a été tronquée par ceux qui avaient mandat de la communiquer. La loi du plus fort est toujours la meilleure.

Le constat est très amer, je me retrouve à la case départ.
On ne sort pas indemne d’une telle aventure.

Je ne fustige plus les moutons qui fuient les AG, parce qu’il faut du courage et la santé pour résister aux attaques ad hominem lorsque l’on pose les bonnes questions sur la gestion et il faut des moyens financiers pour aller jusqu’au bout d’une action en justice.

Je m’interroge sur les moyens de restaurer l’intérêt des copropriétaires pour la gestion et la participation aux AG parce que nous ne sommes pas des incapables qui avons besoin d’être pris en charge par des syndics qui savent TOUT et sont experts en TOUT.

Il faut restaurer un climat de confiance avec de bons gestionnaires et la double qualification des syndics (agréation IPI + certification SNP) ne me paraît pas la meilleure solution parce qu’elle rendra encore plus difficile l’action d’un copropriétaire contre un syndic reconnu par deux labels.

Mais cela c’est un autre débat.

Bonjour,

Petite question qui me titille...

Notre gérant nous a fait voter en AG il y a deux ans le blocage des procurations à trois maximum par personne. Est-ce légal?

merci.

Je sais que cette question date d'il y a 4 ans, mais j'ai un exemple très récent. L'exemple n'est pas fictif et représentatif pour les grands et les petits complexes bruxellois construit dans les années 60/70.

Un vent favorable vient de m'apporter une copie d'un PV d'AG de février 2009, etc .... Cette copropriété est situé dans mon voisinage  ....

Je vous cite le point 4 de ce PV:

Les mots en italique ont été ajouté par moi.

Pas de commentaire, sauf que j'ai l'impression que la loi de 1994 n'existe pas. Pourquoi la changer ?

Et cela ne risque pas de s'arranger si Luc se met à parler tout seul....

Ahlalala, luc !
C'était juste une plaisanterie.
Vais vous l'expliquer. Même si expliquer une plaisanterie, cela enlève tout son sel.

Explication:
vous ressortez une conversation de 2005, en invoquant un fait récent et en sortant certaines réflexions, disons, difficiles à comprendre.
Puis, sans aucune intervention tierce, vous commentez votre propre message en citant une phrase que vous qualifiez vous-même d'incompréhensible...

Moralité: je réagis en écrivant "cela ne risque pas de s'arranger si Luc se met à parler tout seul"

Et crac ! Me rev'là catalogué dans le 38e sophisme !

Comme le disait le très regretté Desproges: on peut rire de tout, mais pas avec n'importe qui....

Je trouve bien d'autres raisons de vouloir rire...

Ici, Pim ne rit pas DE quelqu'un, il riait avec tout le monde. Et franchement, j'ai souri...

N'oublions pas de rire 6 minutes par jour. Minimum. Si vous n'avez aucune raison, faites le pour raison médicale...

Sauf que des cas comme cela ne sont pas encore enterrés. Sont enterrés maintenant les cas d'avant 1999 dans la plupart des ACP, mais pas tous ... .