acquisition nue-propriété/usufruit

Votre question est assez technique et la meilleure solution est de vous  rendre chez votre notaire qui pourra vous consiller de la meilleure façon.
Ceci étant dit , comme vous m'avez demandé mon avis sur le sujet ,  je vais tenté de vous donner quelques informations.

1/Réponse à la question 1 :

Comme écrit dans le post précedent , la valeur de l'US dépend de l'age de l'usufruitier ( voir tableau sur le post précedent ) mais NE PEUT DEPASSER 4/5 DE LA VALEUR VENALE EN PLEINE PROPRIETE .
Plus l'usufruitier est age , plus la valeur de l'usufruit est faible.
Lorsque l'on a déterliné la valeur de l'US , on connait du même coup la valeur de la NP . ( PP=US+NP)

2/Réponse à la question 2 :

Vous achetez la NP avec l'argent de l'usufruitier ( donation ) car vous ne disposez pas assez de fonds personnels pour achetez la NP .
La réponse à la question est assez complexe et fait appel à des notions de droit de succession.
Selon l'article 9 du code des droits de succession qui vise à empêcher que de son vivant le défunt ne dispose de ses biens au profit des personnes auxquelles il entend laisser sa succession et ce à l'abri de tout impot ou moyennant le paiement de droit d'enregistrement inférieur au droit de succession.
Cet article cite plusieurs opérations dont la votre c'est à dire l'acquisition à titre onéreux d'un bien immobilier simultanement en usufruit par le futur défunt et en nue propriété par vous.
Dans ce cas  , le bien qui a fait l'objet de cette opération est censé DEPENDRE EN PLEINE PROPRIETE DE LA SUCCESSION DU DEFUNT et le cocontractant de celui ci ( vous) est réputé légataire du bien ( présomption légale ) d'ou , ce bien doit être déclaré dans la succession dans l'état et d'après la valeur au jour du décès ( base imposable ).
Cette présomption légale PEUT ETRE RENVERSEE par le cocontractant du défunt ( vous ) qui doit prouver que cette opération ne déguise pas une libéralité ( pas possible dans ce cas ci car vous avez achetez la NP avec l'argent de l'usufruitier )

CONDITION QUANT A LA CONVENTION
L'article 9 vise toute les conventions enregistrées ou non portant sur des biens mobiliers ou immobiliers et QUELQUE SOIT LA DATE A LAQUELLE LA CONVENTION EST INTERVENUE ( donc même si décès de l'US dans les 3 ans ou après 3 ans ).
La convention doit être à titre onéreux d'ou l'article 9 n'est pas applicable si l'acquisition par le défunt pour l'usufruit et par le tiers pour la nue propriété procède d'une donation ou d'une succession.

CONDITION QUANT A LA PERSONNE DU COCONTRACTANT
Le cocontractant du défunt doit avoir survécu .
Le cocontractant doit appartenir à l'une des 3 catégories de personnes.
                -a/les héritiers:sont les personnes qui recueillent le patrimoine du cujus de part la loi.
                -b/les légataires et donataires:sont les personnes qui recueillent le patrimoine du cujus exprimé par le testament.
                -c/les personnes interposées:sont réputées personnes interposées/
                                            -le père , la mère,les descendants et l'époux de l'héritier , du légataire ou du donataire
                                            -toute personne dont l'héritier , le légataire ou le donataire est lui- même héritier présomptif.

Pour que l'article 9 soit applicable aux héritiers , donataires , légataires , il faut que la qualité d'héritier , de donataire , de légataire EXISTE AU JOUR DU DECES.
Pour que l'article 9 soit applicable aux personnes interposées , il faut que la présomption d'interposition EXISTE AUSSI BIEN AU JOUR DE LA CONVENTION QU'AU JOUR DE L'OUVERTURE DE LA SUCCESSION

ATTENTION SUITE AU POST SUIVANT

Un merci sincère pour ces explications.

Bref, si je ne participe pas réellement à l'achat de ma quotité de nu-propriété, je devrai payer des drois de succession sur cette même partie.

Le plus simple ne serait-il pas :

1) donation pure du montant de l'opération
2) souscription par le donataire d'une assurance solde restant dû de 3 ans couvrant les frais de successions éventuels sur le montant de cette donation
3) achat au nom du donataire
4) engagement du donataire de rétrocéder les loyers au donateur
5) testament spécifiant qu'en cas de décès du donataire, le donateur hérite de l'usufruit

Ce scénario tordu tient la route ? 

Merci Kaplan !
Payer des droits sur la pleine propriété n'est en effet pas très réjouissant.

Je vais en effet consulter mon notaire.

Au plaisir.