Travaux en cours de bail

grmff · #1 10-08-2004 12:08:50

Je soumets à l'expérience de chacun le cas suivant dans lequel s'est mis une de mes connaissances. Personnellement, je trouve qu'il a mal emmanché son affaire, mais bon, la situation est la suivante:

En mars, Mr Z achète un appartement occupé jusqu'au mois de septembre par des étudiants.

Vu l'état de l'appartement, Mr Z envisage de faire des travaux d'importance (carrelage, douches, etc) avant de le louer pour l'année suivante, à un tarif plus élevé.

Il contacte verbalement et par voie d'avis ses locataire mentionnant que l'appartement sera en travaux au mois de juillet, et que l'occupation en sera difficile. Il a choisi la période du mois de juillet, car c'est la période la moins occupée.

Vu le manque de respect, voire le sabotage des travaux en cours, Mr Z change le cylindre de l'appartement pour une semaine, afin d'éviter que l'on ne continue à marcher sur du carrelage fraichement posé (et pour ne pas devoir faire le travail une troisième fois!)

Il écrit ensuite aux locataires en signalant que vu la difficulté d'occupation, il laisse tomber un demi mois de loyer.

Réaction d'un des locataires: en réponse à la lettre du proprio, vu les travaux en cours, vu l'impossibilité de jouir paisiblement des lieux, vu le changement intempestif de barillet, il considère le bail rompu de manière unilatérale par le propriétaire, et refuse donc de payer les deux derniers mois de loyer.

Que conseiller au propriétaire qui s'est mis en cette situation?

Infos complémentaires:
1/ l'étudiant en question avait déjà dit avant les travaux qu'il ne payerait pas son loyer si les travaux étaient réalisés, donc présumé de mauvaise foi.
2/ un seul locataire était présent lors des travaux de carrelage
3/ les étudiants ayant réussi essaient en général de ne pas payer la chambre qu'ils n'occupent pas pendant les deux mois de vacances, malgré le contrat
4/ aucun état des lieux n'avait été effectué par le propriétaire vendeur
5/ le contrat du propriétaire vendeur est très lacunaire (5 lignes!)
6 les travaux ne bénéficient pas aux locataires
6/ Mr Z est présumé de bonne foi

SNPC · #2 10-08-2004 14:46:57

Bonjour,
C'est peu de dire que Monsieur Z a mal géré son affaire, même s'il est de bonne foi!

Rappel de quelques principes:
le bailleur doit assurer la jouissance paisible des lieux loués. Autrement dit, à moins qu'il n'y ait une urgence absolue, il ne peut exiger du locataire que celui-ci tolère des travaux. Seul un accord peut lui permettre de réaliser ceux-ci.
D'autre part, le bailleur n'a pas le droit de pénétrer dans les lieux loués sans l'accord du locataire. En principe, il ne peut même pas détenir une clé sans l'accord exprès de celui-ci! Il y a sans doute une marge de tolérance concernant les kots mais aucune norme certaine. A fortiori n'a-t-il aucun droit de changer le barillet de la serrure, empêchant ainsi le locataire de pénétrer chez lui!
Le propriétaire doit donc attendre la fin du bail pour effectuer ces travaux.

Par ailleurs, le locataire qui annonce qu'il ne paiera pas le loyer en cas de travaux, et qui ne paie effectivement pas, fait application de l'article 1184 du code civil qui permet à un débiteur de ne pas payer sa dette - exécuter son obligation - si son créancier, de son côté, n'exécute pas sa propre obligation à son égard, le tout étant de proportionner la "riposte" à l'"attaque". Autrement dit, pas question de ne pas payer un franc du loyer si le manquement du bailleur est minime. Mais ok pour le non paiement total du loyer si la privation de jouissance est totale... Une question d'appréciation qui dépend en dernier ressort de l'avis du juge de paix.
En l'occurence, le trouble de jouissance est important et arbitraire, donc j'aurais tendance à donner raison au locataire qui ne paierait pas son loyer pendant toute la période où il subit un trouble de jouissance effectif.
Il pourrait effectivement aller plus loin encore en invoquant la rupture pure et simple du bail par le propriétaire. De nouveau, c'est l'appréciation du juge de paix qui prévaudrait si l'affaire est portée devant lui.

Il est vrai que certains locataires-étudiants essaient de ne pas payer la chambre pendant les mois où ils ne l'occupent pas. Mais cela ne permet pas pour autant au bailleur d'agir sans précautions. Il y a un accord à prendre et à tous les coups l'étudiant demandera une remise du loyer.

Pour "rabibocher" les affaires, la seule solution à ce stade me paraît, comme souvent, être la recherche d'un compromis négocié.
Je me permettrai également de conseiller au propriétaire concerné de s'affilier au SNP et de consulter désormais le service juridique avant de s'engager dans des actions, certes de bonne foi, mais hasardeuses au plan légal.

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