Bail ancien = casse-tête (immeuble vendu)

Lechat · #1 15-08-2004 15:05:50

Bonjour à tous,

Je m'explique. Je suis actuellement locataire d'un (petit, puisque le plus petit des trois) appartement au troisième étage d'un immeuble de trois étages. J'y habite depuis septembre 1986. La date de prise en cours du bail est le 1er octobre 1986. Il s'agit d'un bail, manuscrit, de deux pages comportant le gros des clauses habituelles (situation, état, clause d'indexation, assurance, etc.

Concernant la durée, ce bail indique "pour une durée de 3 ans, au moins". Ainsi qu'une faculté de résiliation "avec préavis de 3 mois, au moins, par lettre recommandée". Aucune autre clause n'indique de condition de durée, de renouvellement, etc... Enfin, ce bail n'a pas été enregistré. Et ne comporte pas de clause relative à cette nécessité ou aux responsabilités en la matière. Le bail, depuis, a toujours été renouvelé "tacitement".

Le montant originel du loyer était de 166 €, environs (eh, c'était il y a vingt ans). En cours de bail, bien que l'ancienne propriétaire n'ait demandé qu'environs 1 indexation sur deux, plus une adaptation de commun accord, le montant actuel s'établit donc à +- 250 €

Je précise, au cas ou, que je suis un locataire "sans problème". Durant ces 18 années, le loyer n'aura jamais connu aucun retard, ni problèmes locatifs, ni demandes incessantes d'aménagements etc...

Mon problème est le suivant: comme cela devait bien arriver, il y a quelques mois, l'immeuble a été mis en vente. La vente s'est faite. Et il semble (je ne reçois que très peu d'informations, et rien d'écrit, tant de l'ancienne que de la nouvelle propriétaire) que la passation de l'acte se soit réalisée ce mois-ci.

Bien évidemment, la nouvelle propriétaire me propose la signature d'un nouveau bail, à des conditions différentes. N'étant ni naïf, ni profiteur, je m'attendais, considérant la nouvelle situation et le marché locatif actuel, à une augmentation conséquente de mon loyer. Normal.

J'ai donc attendu, sans monter sur mes ergots juridiques, la nouvelle proposition. Espérant un accord amiable "raisonnable" pour les deux parties. Mais la nouvelle proposition me semble quelque peu excessive puisque, en gros et sans entrer dans le détail, elle consiste en un doublement pur et simple du loyer, assorti de la suppression de mon box de cave/garage (laquelle serait transformée en appartement, parait-il pour réduire les loyers!)), et quelques promesses d'améliorations dans la cuisine et le local de douche. Ainsi que de la transformation d'un bout de toit plat en terrasse.

Personnellement, considérant le prix demandé, même dans le marché actuel, et le niveau de confort, ca ne me semble pas intéressant. J'envisage donc de partir à relativement court terme.

Toujours est-il que la nouvelle propriétaire se comporte comme si mon bail en cours n'existait tout simplement pas et semble considérer qu'elle peut imposer ses conditions sans en tenir aucun compte.

J'aurais donc besoin de, au moins, savoir où j'en suis actuellement dans ce bail. Même si je ne désire pas le "clash" et que, si la situation se confirme, je ne resterai sans doute pas longtemps.

J'ai parcouru de nombreux documents informatifs. Mais je dois avouer que je ne parviens pas à savoir exactement quelle est ma situation, avec deux lois successives et autres modifications légales depuis mon bail originel, dont certains articles semblent se contredire mutuellement. Même la date d'échéance actuelle de mon bail, et sa nature exacte, sont incertains, considérant toutes ces modifications.

Par exemple, mon bail n'a pas été enregistré. Mais m'a semblé lire que, ce qui comptait, était de savoir s'il avait une "date certaine"? Or, il se trouve que mon bail originel avait été signé avec Monsieur T**** (père), lequel est décédé depuis des années, et je traitais, depuis, avec sa fille. Evidemment, je n'ai reçu aucune notification à l'époque. Mais il semblerait, alors, que mon bail serait effectivement opposable à la nouvelle propriétaire?

Vous voyez un peu l'écheveau. Quelqu'un peut-il m'aider à y voir clair? Je tenterai de m'adresser à la "Legal Hotline", mais les délais sont réduits. Je voudrais juste, si possible, un simple éclairage, sans engagement quelconque, pour savoir où j'en suis.

Comprenez bien, je n'ai aucun désir d'entrer en bataille juridique avec la nouvelle propriétaire. Mais, tout de même, cette façon de procéder à la transmission de propriété (aucun document écrit, pour l'instant, aucune précision sur le sort de mon bail présent, ou de la garantie, augmentation unilatérale considérable sans compensation ou presque ) me semble un peu cavalière et pas très légale. Il va donc falloir mettre les choses sur papier.

En vous remerciant d'avance pour toute aide que vous pourriez m'apporter,

Lechat (pseudo, bien sur)

grmff · #2 15-08-2004 17:50:49

Surtout , pas paniquer. La loi protège le locataire. Voici mes quelques remarques:

1/ si vous avez signé un contrat avec une personne décédée, il me semble que le contrat a une date certaine, surtout si les conditions du bail n'ont à peu près pas été changées.

2/ de toute façon votre bail est opposable à la nouvelle propriétaire. Il y a juste que si le bail n'est pas enregistré, les conditions pour vous "virer" sont simplifiées

3/ vous n'êtes pas obligée d'accepter les nouvelles conditions!

4/ Si le nouveau propriétaire désire occuper le bien lui-même, il peut vous virer avec un préavis de 3 ou 6 mois selon les cas. (enregistré ou date certaine = 6 mois, je pense)

5/ s'il ne désire pas occuper lui-même, il lui faudra une bonne raison pour vous mettre dehors! Bonne raison = travaux importants.

6/ si vous n'acceptez pas sa proposition, le propriétaire devra vous convoquer devant le juge en conciliation, et éventuellement en justice.

7/ si le propriétaire vous met dehors avec un préavis de 6 mois, il vous est loisible de donner un contrepréavis de 1 mois si vous avez trouvé quelque chose qui vous convient.

8/ si le propriétaire n'occupe pas alors qu'il vous mettait dehors pour occupation personnelle, vous êtes en droit de lui réclamer plusieurs mois de loyers. Très bonne affaire en ce cas, et les conditions sont très strictes pour le propriétaire. Idem s'il vous met dehors pour travaux

Lechat · #3 15-08-2004 21:37:56

Bonjour, "Grmff"

Il semble, en effet, que vous soyez aussi assidu que ne l'indique votre pseudonyme.

Au fait, je ne suis pas "elle", mais "lui". smile

Cela dit, je vous remercie de votre réponse. Il me semble bien, moi aussi, que mon bail n'est pas aussi "light" que ne le suppose la nouvelle propriétaire.

Cela devra, bien sur, être confirmé par une personne juridiquement qualifiée. Mais, au moins, si cela se confirme, j'aurai quelques arguments si discussion il doit y avoir.

Pour l'instant, je suis occupé à essayer de savoir où j'en suis exactement dans la durée de mon bail. Très compliqué, vu la durée. Je découvre, alors, il se pourrait que je me trompe. Mon calcul serait le suivant:

- 1er octobre 1986 (début du bail écrit, durée indiquée, 3 ans)
(note, on peut ergoter, le bail étant signé le 19 septembre)
- 1er octobre 1989 (3 ans) (première expiration: le bail devient "à durée indéterminée" depuis le 2 octobre 89, par application de l'art 1758bis du code civil éteint depuis)
- 20 février 1991 (tranformation du bail à durée indéterminée, par la loi de 91, en bail de 9 ans, expirant le 2 octobre 98)
- 1998 ( octobre 98: expiration du bail 9 ans, reconduction sur 3 ans, expiration octobre 2001)
- 2001 (octobre 2001, reconduction 3 ans, expiration octobre 2004)
- Aujourd'hui: Aout 2004
- 1 er octobre 2004 (expiration, le bail étant supposé "à date certaine", il est toujours en cours, soumis à la loi de 91 et à ses conditions, opposable à la nouvelle propriétaire. En théorie, le congé n'ayant pas été spécifié dans les temps, 6 mois, il devrait être prorogé jusqu'en octobre 2007. Sauf, évidemment, application des clauses légales normales. Et/ou usage du "droit nouveau propriétaire" comme vous l'indiquez plus haut.)

Hypothèse, tout cela. Disons que ce serait ce que j'ai pu trouver. Notamment le texte d'un certain Gilles Carnoy sur un site juridique Belge.

Pas très amusant, tout cela. De toute façon, étant donné les exigeances de la dame, il est clair qu'il va être difficile de s'entendre sur le long terme.

Je suis tenté de lui proposer, soit le respect intégral du bail. Soit de tenter une conciliation. Soit de transiger sur un bail de courte durée (1 an), avec un loyer de +- 400 €, et une clause de départ anticipé de deux mois. Cela me permettrait de partir dans de bonnes conditions, et je tiens compte de sa situation.

Cela me semble raisonnable. Croyez-vous qu'il y ait une chance qu'elle accepte?

Lechat

grmff · #4 15-08-2004 23:05:21

Primo, après vérification au code civil, votre bail ayant date certaine, vous êtes bien protégé et votre bail est opposable au nouveau propriétaire. Inutile donc de signer un nouveau bail! En effet:
--------------
Code Civil, Livre III, Titre VIII, Chapitre II, Section 2. Des règles particulières aux <baux> relatif à la <résidence> <principale> du preneur.
Art. 9. Transmission du bien loué.
Si le bail a date certaine antérieure à l'aliénation du bien loué, l'acquéreur à titre gratuit ou à titre onéreux est subrogé aux droits et obligations du bailleur (à la date de la passation de l'acte authentique), même si le bail réserve la faculté d'expulsion en cas d'aliénation
------------------

Deuxio, votre propriétaire ne peut vous virer comme il le désire. En effet, les règles pour virer un locataire sont très strictes, et indemnités à la clé:
-----------------------------
Art 3,§ 4. A l'expiration du premier et du deuxième triennat, le bailleur peut mettre fin au <bail>, en donnant congé six mois à l'avance, sans motifs, mais moyennant le versement d'une indemnité.
Cette indemnité est équivalente à neuf mois ou six mois de loyer selon que le contrat prend fin à l'expiration du premier ou du deuxième triennat.
(....)
§7: (...)L'indemnité due en application de l'article 3, § 4, par le bailleur qui met fin au <bail> à l'expiration du troisième triennat ou d'un triennat subséquent, est équivalente à trois mois de loyer
-------------------------------
En clair, il ne peut vous virer qu'à la fin du triennat, après préavis de 6 mois. Vous êtes donc tranquille jusqu'en octobre 2007, en vous donnant une indemnité équivalente à 3 mois de loyer.

Tercio, votre proprio ne peut adapter le loyer sans votre accord (que vous seriez bien bête de lui donner!), ou sans l'accord d'un juge soumis à la dura lex sed lex
---------------------------
Art. 7. Révision du loyer et des charges.
§ 1er. Sans préjudice de l'article 8, les parties peuvent convenir de la révision du loyer entre le neuvième et le sixième mois précédant l'expiration de chaque triennat.
A défaut d'accord des parties, le juge peut accorder la révision du loyer s'il est établi que par le fait de circonstances nouvelles, la valeur locative normale du bien loué est supérieure ou inférieure de vingt pour cent au moins au loyer exigible au moment de l'introduction de la demande.
Il peut de même accorder une augmentation de loyer au bailleur qui établit que la valeur locative normale du bien loué a augmenté de dix pour cent au moins du loyer exigible au moment de l'introduction de la demande, en raison de travaux effectués à ses frais dans le bien loué (à l'exception des travaux nécessaires en vue de mettre le bien loué en conformité avec les conditions de l'article 2, alinéa 1er.). <L 1997-04-13/43, art. 9, 002; En vigueur : 31-05-1997; précisions art. 15 de la L %%1997-04-13/43%%>
Le juge statue en équité.
L'action ne peut être intentée qu'entre le sixième et le troisième mois précédant l'expiration du triennat en cours.
----------------------------------------
Il me semble que votre proprio est donc mal barré, puisqu'il n'a pas demandé la révision du loyer dans les formes! Bref, il l'a dans l'os.

La seule chose qu'il peut exiger en octobre prochain est l'indexation de votre loyer sur base du contrat dont vous serez forcée de lui remettre copie. Cette indexation-là pourra être réalisée sur base des montants initiaux.

Grâce à l'excellent outil gouvernemental mis à disposition facilement par pim.be pour indexation des loyers, vous calculerez facilement votre loyer 2003 à 231.48 euros. Si vous payez actuellement 250 euros, il ne pourra rien faire!

Bref, si j'étais vous, je ne me laisserais pas faire. Vous êtes locataire, connaissez vos droit!

kaplan · #5 16-08-2004 11:11:03

1/ votre bail a bien date certaine , même si vous ne l'avez pas enregistré , car l'une des parties signataires est décédé .
2/De ce fait , le nouveau propriétaire est subrogé au droit du précédent et doit donc respecter le bail en cours.
Le nouveau prtopriétaire peut mettre fin au bail moyenant un préavis de 6 mois :
- A tout moment ,pour occupation personnelle ou par un membre de sa famille jusqu'au 3 ème degré inclus.
-A la fin du 1er et du 2ème triennat, pour travaux.
-A la fin du 1er et du 2ème triennat sans motif mais moyennant une indemnité de 9à 6 mois si rupture durant le 1er ou le 2ème triennat.( pas 3 mois d'indemnité pour les triennats suivant comme le dit GRMFF , sauf erreur de ma part , sauf si il s'agit d'un bail ECRIT DE PLUS DE 9 ANS ce qui semble pas être le cas ici si j'ai bien lu.)
-A TOUT MOMENT POUR TRAVAUX A EFFECTUER A L'ENSEMBLE DE L'IMMEUBLE.

Quant au décompte , il me semble que , comme votre bail a date certaine et a durée indeterminée , la loi s'applique et votre bail est considéré comme ayant commencé à la date réelle de son entrée en vigueur.

Ces informations doivent cependant être vérifiées par des professionnels de l'immobilier .
Bien à vous.

grmff · #6 16-08-2004 14:53:04

Avec tout le respect que j'ai pour les interventions de Kaplan, le texte que j'ai copié-collé venait du www.moniteur.be.

Il semble donc que les trois mois d'indemnités sont bien dues à l'expiration des triennat subséquent au 2e triennat.

Lechat · #7 16-08-2004 16:13:37

Bonjour,

Je vous remercie tous d'avoir avoir pris le temps de me répondre.

Comme vous le dites, l'interprétation semble assez convergente. Mais elle doit être confirmée par un professionnel en la matière.

Il se trouve qu'un de mes oncles est justement un avocat spécialisé en immobilier. Je lui ai donc transmis les documents utiles. Et il me fera parvenir rapidement ce qui, selon, lui, sera ma situation juridique précise. A partir de là, je pourrai déterminer ce que sera ma réponse. Si une négociation sera possible, ou indispensable.

D'ici là, la nouvelle propriétaire devra attendre. De toute façon, je n'ai pas, pour l'instant, reçu la moindre communication officielle du changement de propriétaire. A priori, je n'ai aucune obligation à son égard.

Un peu dommage, tout ca. Il me semble que cette dame (qui n'est pas expérimentée), dans sa hâte à "maximiser" son investissement, se dirige tout droit vers la perte à court terme de tous ses locataires. Ce qui n'est pas forcément une si bonne idée.

Enfin, je vous tiendrai au courant du résultat final, si cela vous intéressait.

En attendant, bonne semaine à tous.

Lechat

PIM · #8 16-08-2004 17:25:01

Lechat a écrit :

Il se trouve qu'un de mes oncles est justement un avocat spécialisé en immobilier. Je lui ai donc transmis les documents utiles.

N'hésitez pas à parler de PIM et de notre forum à Tonton wink : il y est le bienvenu aussi...

kaplan · #9 16-08-2004 23:49:37

Bonjour GRMFF,

Il est possible que je me trompe ( ça ne serait pas la première fois) mais il me semble que l'article 3 §7 dit effectivement " que l'indemnité due en application de l'article 3 §4 , par le bailleur qui met fin au bail à l'expiration du troisième triennat ou d'un triennat subséquent , est équivalente à 3 mois de loyer " MAIS que cela ne concerne uniquement les baux écrit pour une durée supérieur à 9 ans.( cfr:début du paragraphe 7)
Les baux " classiques " ne sont pas concernés par ce paragraphe 7 et comme monsieur LECHAT n'a pas signé , sauf erreur de ma part , ce type de bail , il n'aura pas droit à 3 mois d'indemnité.

Si votre article 3 §7 paru au moniteur est différent du mien , pouvez vous me l'imprimer sur ce forum afin que je corrige mes notes personnelles.

Bien à vous.

SNPC · #10 17-08-2004 10:24:26

Je me permets d'intervenir et dois donner raison à KAPLAN (une fois n'est pas coutume, Grmff se trompe à mon avis).
L'indemnité de résiliation n'est due par le bailleur qu'à la fin des 1er (9 mois) et 2ème (6 mois) triennats, si l'on a affaire à un bail de 9 ans.
L'indemnité de 3 mois est due à l'issue de tous les triennats subséquents d'un bail de plus de neuf ans, sauf à la fin du bail bien entendu.
Une lecture sereine de la loi ne laisse aucun doute à cet égard.

grmff · #11 17-08-2004 11:14:29

Honte sur moi! Anathème jusqu'à la fin de mes jours et surmes enfants jusqu'à la 7e génération... Kaplan a bien évidemment raison et sa lecture est bien la bonne.

Ma lecture du code civil était incomplète et l'article 7 copié-collé incomplet également. Je ne copicolle pas le texte mais voici un lien vers le code civil sur les résidences principales (en espérant que cela marche)

J'avoue avoir tenté de remettre la souris sur les conditions dans les infos de PIM.be, mais il semble qu'elle n'y soient pas (plus?) Un article (bien documenté cette fois-ci) sur les fins de bail et rupture de bail est en cour de rédaction. Pour la FAQ de PIM.be

PIM · #12 27-08-2004 00:10:22

Grmff a écrit :

Un article (bien documenté cette fois-ci) sur les fins de bail et rupture de bail est en cour de rédaction. Pour la FAQ de PIM.be

Pas facile à rédiger de manière succincte, je suppose.

Bail ancien = casse-tête (immeuble vendu)

Bail ancien = casse-tête (immeuble vendu)

Re : Bail ancien = casse-tête (immeuble vendu)

Re : Bail ancien = casse-tête (immeuble vendu)

Re : Bail ancien = casse-tête (immeuble vendu)

Re : Bail ancien = casse-tête (immeuble vendu)

Re : Bail ancien = casse-tête (immeuble vendu)

Re : Bail ancien = casse-tête (immeuble vendu)

Re : Bail ancien = casse-tête (immeuble vendu)

Re : Bail ancien = casse-tête (immeuble vendu)

Re : Bail ancien = casse-tête (immeuble vendu)

Re : Bail ancien = casse-tête (immeuble vendu)

Re : Bail ancien = casse-tête (immeuble vendu)

Pied de page des forums