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Achat pour compte des enfants mineurs

giannigianni
Pimonaute intarissable
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Achat pour compte des enfants mineurs

8|
Quels sont les avantages d'un achat pour compte de ses propres enfants mineurs?

- Droit de succession?
- Reduction de la base imposable pour le droit d'enregistement dans le cas où ils ne possédent, à la date de la convention d'acquisition, la totalité en pleine propriété d'un autre immeuble destiné en tout ou en partie à l'habitation?

- Et si au moment de l'achat on passe la nu propriete aux enfants et on garde l'usufruit pour les parents?
- Quel sont le droit d'une acquisition scindée en nue-propriété (acquise par les enfants) et usufruit (acquise par le parents)?

J'ai lu que si , si, pour une raison quelconque, l'immeuble doit être vendu, les parents ne peuvent pas décider seuls; ils devront obtenir l'autorisation du juge de paix; si la vente a lieu, ils ne pourront pas profiter du prix: ils devront obligatoirement replacer l'argent au nom des enfants, au mieux de ses intérêts. Quel est le vrai significatde cette derniere phrase? Doit)on replacer l'argent ici en Belgique au nom des enfants?

Pourra la banque accepter un mandat hypotecare au lieu d' hypothéquer l'immeuble des enfant sans une procédure d'autorisation par le juge de paix due pour les enfants mineurs?

Pour eviter tous problemes avec les enfants après 18 ans, ets-il une bonne solution de ne leur dire jamais que il sont proprietaire d'une belle maison?

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grmff
Pimonaute non modérable
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Re : Achat pour compte des enfants mineurs

Les avantages sont principalement successoraux.

Par contre acheter une "belle maison" avec un RC inférieur à 750€, je n'y crois pas.

Acheter en pleine propriété au nom des enfants implique aussi que pour l'achat de leur propre maison, ils n'auront plus droit à à la rédusction d'impot pour l'épargne long terme majorée, plus droit aux primes de la région wallonne de 50€/mois, plus droit à l'assurance perte de revenus gratuite de la RW, plsu droit au CPAS en cas de problème, etc.

Acheter en séparant usufruit et pleine propriété bloque effectivement le bien sur un très long terme, et n'empêche pas qu'un créancier fasse vendre la nue-propriété de la maison pour payer les conneries des enfants. En vendant seulement la nue-propriété, la perte financière sera sèche!

Bref, mettre des mineurs dans une opération immobilière n'est pas conseillé pour de futiles raisons fiscales, sauf si vous êtes condamné à mourir rapidement, mais dans plus de trois ans.

Voir aussi ce message ancien


Grmf!
----------------
N'envie pas les autres. Tu ne sais pas ce que l'avenir leur réserve...

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giannigianni
Pimonaute intarissable
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Re : Achat pour compte des enfants mineurs

Pourquoi Grmff vous parlez de RC inferieur à 750€? Elle me semble une condition pour le Flandre et pas Bruxelles Capitale.

Je ne comprend pas les motivations de la reponse vu les questions posees. Les enfants en principe n'auront pas besoin d'acheter leur maison en Belqique.
Je compte me proteger contre les conneries de mes propres enfants par la suite et par d'autres moyens...

Grmff a écrit :

Les avantages sont principalement successoraux.

Par contre acheter une "belle maison" avec un RC inférieur à 750€, je n'y crois pas.

Acheter en pleine propriété au nom des enfants implique aussi que pour l'achat de leur propre maison, ils n'auront plus droit à à la rédusction d'impot pour l'épargne long terme majorée, plus droit aux primes de la région wallonne de 50€/mois, plus droit à l'assurance perte de revenus gratuite de la RW, plsu droit au CPAS en cas de problème, etc.

Acheter en séparant usufruit et pleine propriété bloque effectivement le bien sur un très long terme, et n'empêche pas qu'un créancier fasse vendre la nue-propriété de la maison pour payer les conneries des enfants. En vendant seulement la nue-propriété, la perte financière sera sèche!

Bref, mettre des mineurs dans une opération immobilière n'est pas conseillé pour de futiles raisons fiscales, sauf si vous êtes condamné à mourir rapidement, mais dans plus de trois ans.

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grmff
Pimonaute non modérable
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Re : Achat pour compte des enfants mineurs

Si vous achetez un bien immobilier dont le RC est inférieur à 750€, vous bénéficiez d'un droit d'enregistrement de 6% plutôt que 12%. Comme vous le mentionnez, c'est à voir selon la région. Voilà l'origine de ma remarque.

Si vos enfants n'achèteront pas d'autres biens en Belgique, il est clair que mes autres arguments tombent...

Pour un mandat hypothécaire, généralement, les banques prennent une première hypothèque sur le bien, et un mandat pour compléter. A moins qu'ils n'aient d'autres suretés. De plus, un mandat hypothécaire est également notarié, et il faudra sans doute l'autorisation du juge également

Ne pas dire à ses enfants qui vivent à l'étranger qu'ils sont propriétaires immobiliers est un risque à maitriser. Si vous disparaissez à l'étranger, avec des enfants à l'étranger, il est toujours possible qu'il faille beaucoup de temps pour retrouver vos héritiers, et que vos biens se dégradent. Pensez à prendre vos dispositions avec un notaire

Pour le reste des questions, n'étant pas sûr de comprendre vos motivations, je préfère laisser les autres répondre.


Grmf!
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giannigianni
Pimonaute intarissable
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Re : Achat pour compte des enfants mineurs

Le droit d'enregistrement reduit n'existe plus en Bruxelles capitale et ma question concerne l'abattement de la base imposable de 45.000 €.

Mes motivations sont simplement de nature fiscale pour un expatrié qui n'envisage pas un futur de pensioné en Belgique et dont les enfants pourront beneficier du capital accumulé en Belgique.

Grmff a écrit :

Si vous achetez un bien immobilier dont le RC est inférieur à 750€, vous bénéficiez d'un droit d'enregistrement de 6% plutôt que 12%. Comme vous le mentionnez, c'est à voir selon la région. Voilà l'origine de ma remarque.

Si vos enfants n'achèteront pas d'autres biens en Belgique, il est clair que mes autres arguments tombent...

Pour un mandat hypothécaire, généralement, les banques prennent une première hypothèque sur le bien, et un mandat pour compléter. A moins qu'ils n'aient d'autres suretés. De plus, un mandat hypothécaire est également notarié, et il faudra sans doute l'autorisation du juge également

Ne pas dire à ses enfants qui vivent à l'étranger qu'ils sont propriétaires immobiliers est un risque à maitriser. Si vous disparaissez à l'étranger, avec des enfants à l'étranger, il est toujours possible qu'il faille beaucoup de temps pour retrouver vos héritiers, et que vos biens se dégradent. Pensez à prendre vos dispositions avec un notaire

Pour le reste des questions, n'étant pas sûr de comprendre vos motivations, je préfère laisser les autres répondre.

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kaplan
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Re : Achat pour compte des enfants mineurs

Giannigianni bonjour,

1/ Effectivement le droit d'enregistrement réduit de 6% n'existe plus à bruxelles mais vous pouvez bénéficier d'un abattement de 45000 euros ou 60000 euros si le bien est situé dans une EDRLR ( espace de développement renforcés du logement et de la rénovation urbaine définit par le PRAS - renseignement sur www.prime-renovation.irisnet.be ).
Il y a cependant des conditions pour bénéficier de cet abattement:
-L'acquéreur est une personne physique.
-L'acquéreur établit sa résidence principale dans l'habitation acquise.
-L'acquéreur conserve sa résidence principale à bruxelles pendant une période ininterrompue de 5 ans.
-L'acquisition doit porter sur la totalité en pleine propriété.
-L'acquéreur n'est pas plein propriétaire d'une autre habitation au moment de l'achat d'où si vous achetez en US(parent) et NP(enfants) le bien en question et que vous possédez déja un autre bien vous n'aurez plus droit à l'abattement.

2/Achat d'un immeuble au nom des enfants en pleine propriété:
L'achat d'un immeuble au nom d'un enfant est une technique de programmation successorale très utilisée puisqu'elle permet de contourner l'obligation de payer des droits d'enregistrement pour une donation d'immeuble .
l'opération s'analyse en une donation préalable de fonds nécessaires à l'achat à l'enfant suivie de l'achat par celui ci de l'immeuble ( pas de droit de donation sur don manuel d'argent si pas constaté par acte authentique ).
Une certaine prudence est de mise et il convient de se réserver la preuve ,vis à vis du fisc , de cette donation d'argent préalable à l'achat.
La meilleure solution est de réaliser un véritable don manuel avec remise matérielle de l'argent ; le moyen le plus usité étant de faire l'opération à la banque qui constatera le transfert et émettera les documents usuels qui , couplés avec un échange de lettres entre le donateur qui annonce son intention de donner et le donataire qui accepte le don et remercie , constitueront une preuve satisfaisante.
Si la donation a lieu plus de 3 ans avant le décès du donateur , aucun droit de succession ne sera dû . Si décès du donateur dans les 3 ans , il y aura des droits de successions à payer sur le don manuel d'argent.( possibilité de couvrir le risque de décès du donateur dans les 3 ans via une assurance risque décès )

3/achat de US ( parent) et NP(enfant) :
Donation préalable à l'enfant de la somme d'argent nécessaire à l'achat de la NP MAIS ATTENTION AU DECES DES PARENTS( QUELQUE SOIT LA DATE ) IL Y AURA DES DROITS DE SUCCESSIONS A PAYER PAR L' ENFANT SUR  LA VALEUR DE LA PLEINE PROPRIETE ( VALEUR AU JOUR DU DECES ) PLUS EVENTUELLEMENT SUR LE DON MANUEL SI DECES DANS LES 3 ANS.

4/Achat de la pleine propriété par les parents puis donation de la NP à l'enfant:
Il faut d'abord payer les droits d'enregistrement sur la pleine propriété puis payer des droits de donation pour la donation de la NP d'où DOUBLE TAXATION.

Je vous conseille de vous rendre chez un notaire qui vous expliquera tout cela en détail.

Bien à vous.

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giannigianni
Pimonaute intarissable
Inscription : 16-08-2004
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Re : Achat pour compte des enfants mineurs

Dans votre 3eme cas quel est la base imposable pour le droit d'enregistrement auquel on pourrait appliquer l'abattement de 45000 vu que les enfants semblent remplir les conditions? En effet il n'y aura pas de donation des parents car les enfants recevront l'argent des grandparents etrangers qui vivent à l'etranger (faut-il prouver cette circumstance aussi? Si oui par quel moyen?)
Une partie de la somme, eventuellment pour joustifier l'achat de la partie usufruit aux parents pourra venir d'un emprunt au nom d'un de deux parents avec mandat hypotecaire et garantie sur  un autre bien en Belgique.
Que pensez vous de ce montage?

kaplan a écrit :

Giannigianni bonjour,

1/ Effectivement le droit d'enregistrement réduit de 6% n'existe plus à bruxelles mais vous pouvez bénéficier d'un abattement de 45000 euros ou 60000 euros si le bien est situé dans une EDRLR ( espace de développement renforcés du logement et de la rénovation urbaine définit par le PRAS - renseignement sur www.prime-renovation.irisnet.be ).
Il y a cependant des conditions pour bénéficier de cet abattement:
-L'acquéreur est une personne physique.
-L'acquéreur établit sa résidence principale dans l'habitation acquise.
-L'acquéreur conserve sa résidence principale à bruxelles pendant une période ininterrompue de 5 ans.
-L'acquisition doit porter sur la totalité en pleine propriété.
-L'acquéreur n'est pas plein propriétaire d'une autre habitation au moment de l'achat d'où si vous achetez en US(parent) et NP(enfants) le bien en question et que vous possédez déja un autre bien vous n'aurez plus droit à l'abattement.

2/Achat d'un immeuble au nom des enfants en pleine propriété:
L'achat d'un immeuble au nom d'un enfant est une technique de programmation successorale très utilisée puisqu'elle permet de contourner l'obligation de payer des droits d'enregistrement pour une donation d'immeuble .
l'opération s'analyse en une donation préalable de fonds nécessaires à l'achat à l'enfant suivie de l'achat par celui ci de l'immeuble ( pas de droit de donation sur don manuel d'argent si pas constaté par acte authentique ).
Une certaine prudence est de mise et il convient de se réserver la preuve ,vis à vis du fisc , de cette donation d'argent préalable à l'achat.
La meilleure solution est de réaliser un véritable don manuel avec remise matérielle de l'argent ; le moyen le plus usité étant de faire l'opération à la banque qui constatera le transfert et émettera les documents usuels qui , couplés avec un échange de lettres entre le donateur qui annonce son intention de donner et le donataire qui accepte le don et remercie , constitueront une preuve satisfaisante.
Si la donation a lieu plus de 3 ans avant le décès du donateur , aucun droit de succession ne sera dû . Si décès du donateur dans les 3 ans , il y aura des droits de successions à payer sur le don manuel d'argent.( possibilité de couvrir le risque de décès du donateur dans les 3 ans via une assurance risque décès )

3/achat de US ( parent) et NP(enfant) :
Donation préalable à l'enfant de la somme d'argent nécessaire à l'achat de la NP MAIS ATTENTION AU DECES DES PARENTS( QUELQUE SOIT LA DATE ) IL Y AURA DES DROITS DE SUCCESSIONS A PAYER PAR L' ENFANT SUR  LA VALEUR DE LA PLEINE PROPRIETE ( VALEUR AU JOUR DU DECES ) PLUS EVENTUELLEMENT SUR LE DON MANUEL SI DECES DANS LES 3 ANS.

4/Achat de la pleine propriété par les parents puis donation de la NP à l'enfant:
Il faut d'abord payer les droits d'enregistrement sur la pleine propriété puis payer des droits de donation pour la donation de la NP d'où DOUBLE TAXATION.

Je vous conseille de vous rendre chez un notaire qui vous expliquera tout cela en détail.

Bien à vous.

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kaplan
Pimonaute intarissable
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Re : Achat pour compte des enfants mineurs

Giannigianni bonjour,

La meilleure chose à faire  pour vous est de vous rendre chez votre notaire qui vous exposera la solution la plus adaptée pour vous.

Ceci étant dit , je vais quand même tenter de répondre à votre question sur la base imposable mais ma réponse devra être vérifiée par un professionnelle de l'immobilier.

1/base imposable pour US:( vente de l'usufruit par le plein propriétaire )

a/V CUS= prix + charges
b/V VUS=b1/ - revenu annuel ( bien loué )ou valeur locative annuelle ( bien pas loué ) multiplié par coefficient acquéreur.
              b2/-V VPP multiplié 4/5

On prend la valeur la moins élevée  entre b1 et b2 et on obtient b3. Ensuite , on prend la valeur la plus élevée entre b3 et a. Le résultat sert de base imposable pour le fisc ( 12,5% sur cette valeur )

P.S.:V CUS= valeur conventionnelle de l'usufruit
        V VUS=valeur vénale de l'usufruit
        V VPP= valeur vénale en pleine propriété

2/base imposable pour NP:( achat de la nu propriété par enfant -usufruit appartient à qq autre à savoir les parents )

a/V CNP=prix + charges
b/V VNP=V VPP moins V VUS
c/V VUS=c1/ -revenu annuel ( bien loué ) ou valeur locative annuelle ( bien pas loué) multiplié par coefficient de la personne qui a l'usufruit.
               c2/-V VPP multiplié 4/5.

On prend la valeur la moins élevée entre c1 et c2 et on obtient c3 ( V VUS ).
Avec le c3 on parvient à calculer la valeur de b ( V VNP ).Ensuite vous prenez la valeur la plus élevée entre a et b. Le résultat sert de base imposable pour le fisc ( 12.5% sur cette valeur ).

P.S.: V CNP=valeur conventionnelle de la nu propriété.
        V VNP= valeur vénale de la nu propriété.
        V VPP=valeur vénale de la pleine propriété.
        V VUS=valeur vénale de l'usufruit.
        Les coefficient sont décrit à l'article 47 du code de l'enregistrement.

Comme vous pouvez le constater , le calcul est assez compliqué d'où l'utilité de se rendre chez un professionnel ( ce que je ne suis pas ).


Bon courage .
Bien à vous.

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giannigianni
Pimonaute intarissable
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Re : Achat pour compte des enfants mineurs

monkey WOW Merci beacoup. Avant de signér le compromis je contacterais bien sur le notaire.

Je me demande si donc la base imposable, voir les deux base imposables, seront plus bas de l'ensemble pour la plein propriete et dans le cas où le droit d'enregistrement s'applique à un acqereur qui ne peut pas beneficier de l'abattement. Si je comprend bien l'abbatement s'appliquera sur la b3 ou a ou bien la seul base imposable NU qui remplit les conditions pour en beneficier?
De plus j'imagine que le vendeur pourrat n'etre pas d'accord à vendre (deux actes?)  le US et NP vu que lui aussi doit recuperer le droit d'enregistrement (vente moins de deux ans). 

kaplan a écrit :

Giannigianni bonjour,

La meilleure chose à faire  pour vous est de vous rendre chez votre notaire qui vous exposera la solution la plus adaptée pour vous.

Ceci étant dit , je vais quand même tenter de répondre à votre question sur la base imposable mais ma réponse devra être vérifiée par un professionnelle de l'immobilier.

1/base imposable pour US:( vente de l'usufruit par le plein propriétaire )

a/V CUS= prix + charges
b/V VUS=b1/ - revenu annuel ( bien loué )ou valeur locative annuelle ( bien pas loué ) multiplié par coefficient acquéreur.
              b2/-V VPP multiplié 4/5

On prend la valeur la moins élevée  entre b1 et b2 et on obtient b3. Ensuite , on prend la valeur la plus élevée entre b3 et a. Le résultat sert de base imposable pour le fisc ( 12,5% sur cette valeur )

P.S.:V CUS= valeur conventionnelle de l'usufruit
        V VUS=valeur vénale de l'usufruit
        V VPP= valeur vénale en pleine propriété

2/base imposable pour NP:( achat de la nu propriété par enfant -usufruit appartient à qq autre à savoir les parents )

a/V CNP=prix + charges
b/V VNP=V VPP moins V VUS
c/V VUS=c1/ -revenu annuel ( bien loué ) ou valeur locative annuelle ( bien pas loué) multiplié par coefficient de la personne qui a l'usufruit.
               c2/-V VPP multiplié 4/5.

On prend la valeur la moins élevée entre c1 et c2 et on obtient c3 ( V VUS ).
Avec le c3 on parvient à calculer la valeur de b ( V VNP ).Ensuite vous prenez la valeur la plus élevée entre a et b. Le résultat sert de base imposable pour le fisc ( 12.5% sur cette valeur ).

P.S.: V CNP=valeur conventionnelle de la nu propriété.
        V VNP= valeur vénale de la nu propriété.
        V VPP=valeur vénale de la pleine propriété.
        V VUS=valeur vénale de l'usufruit.
        Les coefficient sont décrit à l'article 47 du code de l'enregistrement.

Comme vous pouvez le constater , le calcul est assez compliqué d'où l'utilité de se rendre chez un professionnel ( ce que je ne suis pas ).


Bon courage .
Bien à vous.

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kaplan
Pimonaute intarissable
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Messages : 675

Re : Achat pour compte des enfants mineurs

Monsieur Giannigianni rebonjour,

1/L'une des conditions pour obtenir cet abattement est que l'acquéreur ne soit pas plein propriétaire d'une autre habitation au moment de l'achat .( sauf si revente dans les 2 ans de cette autre habitation)
Si j'ai bien lu une de vos interventions vous possédez déjà la totalité en pleine propriété d'un autre bien immobilier destiné en tout ou en partie à l'habitation en belgique. ATTENTION: même les biens à l'étranger affectés au logement doivent être pris en compte
Donc vous n'avez pas droit à l'abattement .

2/Il me semble aussi que l'abattement ne joue pas pour l'acquisition de l'usufruit ou de la nue propriété.

3/Comment calcule t-on l'abattement:
l'abattemant est calculé sur le prix d'achat.
EXEMPLE: maison achetée 200.000 euros moins 45.000 euros d'abattement = 155.000 euros.Dans ce cas , vous débourserez 12,5% de 155.000=19.375 euros en droits d'enregistrement.( économie de 5.625 euros )

Je ne peux que vous conseiller encore une fois de vous rendre chez votre notaire .

Bon courage .
Bien à vous.

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Alpha
Pimonaute assidu
Inscription : 16-01-2015
Messages : 44

Re : Achat pour compte des enfants mineurs

kaplan a écrit :

3/achat de US ( parent) et NP(enfant) :
Donation préalable à l'enfant de la somme d'argent nécessaire à l'achat de la NP MAIS ATTENTION AU DECES DES PARENTS( QUELQUE SOIT LA DATE ) IL Y AURA DES DROITS DE SUCCESSIONS A PAYER PAR L' ENFANT SUR  LA VALEUR DE LA PLEINE PROPRIETE ( VALEUR AU JOUR DU DECES ) PLUS EVENTUELLEMENT SUR LE DON MANUEL SI DECES DANS LES 3 ANS.

Bonjour,

J'envisage d'acheter un ummeuble en démembrement US/NP avec mes 2 enfants mineurs (10 et 13 ans).

Je lis ici qu'en cas de décès de ma part il y aurait des droits de succession à payer par mes enfants sur la pleine propriété. Cela m'interpelle car si j'en crois mon notaire, lors de mon décès, l'usufruit s'éteint et mes enfants deviendraient automatiquement pleinement propriétaires SANS droits de successions ou autres taxes à payer. C'est d'ailleurs là l'intérêt de la démarche.

Ce point est confirmé ici: https://www.notaire.be/faq/donations-su … ccessorale

Quelqu'un peut m'éclairer?

Merci :-)

Dernière modification par Alpha (14-05-2017 19:19:22)

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Alpha
Pimonaute assidu
Inscription : 16-01-2015
Messages : 44

Re : Achat pour compte des enfants mineurs

Autre question:

Dans un contexte où:

- J'ai 46 ans
- J'ai 2 enfants de 10 et 13 ans, que je ne vois pas "mal évoluer" (même si on n'est jamais à l'abri)
- Je suis propriétaire de ma maison
- J'ai en outre 4 appartements en pleine propriété (tous d'une valeur >>200K€)
- J'achète mon 5ème appartement
- Mes enfants ont déjà les fonds à leur nom pour payer leur nue-propriété
- Je ne pense jamais avoir besoin de vendre ce 5ème appartement pour raisons financières
- A mon décès (qui peut arriver demain), les droits de succession vont êtres très élevés si je ne fais rien

Est-ce judicieux d'acheter en démembrement usufruit-nue propriété? Bien sûr personne n'a de boule de cristal...

A quoi faut-il faire attention? Dois-je mettre certaines clauses dans l'acte?

Merci de ne pas me dire de consulter mon notaire, je l'ai fait ;-) Et je suis un peu confus d'ailleurs... Il y a 2 notaires dans l'étude de mon notaire. Jusqu'ici j'ai toujours vu le premier qui m'a déconseillé de faire quoique ce soit avec mes enfants pour mes 4 premiers achats. Et ici j'ai vu le second qui a l'air de dire que ce serait peut-être bien un achat en démembrement US/NP...

Merci pour vos "lumières" :-)

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Himura
Pimonaute incurable
Lieu : Liège
Inscription : 06-06-2013
Messages : 2 539

Re : Achat pour compte des enfants mineurs

De ce que je retire de mes propres interrogations à ce sujet :
- les notaires déconseillent généralement de faire une donation à des enfants mineurs (via la mise de nue-propriété à leur nom directement). Il semble que plusieurs cas malheureux leur aient été reportés, via leur ordre ou autre, d'enfants qui "tournaient mal" avec cet argent tombé du ciel une fois la majorité atteinte.
- Il est clairement intéressant - pour les enfants uniquement bien sûr - de mettre ceux-ci nue-propriétaires. Ils évitent pas mal de droits de succession.
Pour ce faire, il est obligatoire d'avoir l'accord d'un juge de paix avant la passation des actes ! Il faut lui prouver que cela ne comportera pas de risque, essentiellement financier, pour l'enfant.
- Il y a tjs la solution de faire une donation plus tard, et de générer une épargne via des fonds (Keytrade "plan" en fait la promo actuellement d'ailleurs). Ces fonds pourraient être offerts (déclarés ou non, à vous de voir), de manière à couvrir les frais de donation ensuite.
- Il faut faire attention aux requalifications possible des héritages par le fisc. Les notaires sont, à ce sujet, les mieux informés sur ce qui passe et ne passe pas. Il existe des rulings entre eux et le fisc à ce sujet.

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XTof.vl
Pimonaute assidu
Inscription : 08-11-2016
Messages : 84

Re : Achat pour compte des enfants mineurs

Mes parents ont "donnés" des biens immobiliers à leurs enfants, dont moi. Une clause dans l'acte interdisait à l'acquéreur de revendre le bien sans l'accord des parents.

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