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Les attributions du conseil de gérance

luc
Pimonaute non modérable
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Les attributions du conseil de gérance

Un article du type question-répoonse est apparu dans le Cri de Sep 2004.

Il m'intrigue, parceque "mon" conseil de grérance applique le systèmé mentionné à l'outrance. En s'appelant même parfois le conseil de co-gérance.

Le SNP favorise donc un triage des offres pour les travaux par le conseil, leur financement, etc ... Et mentionne même que ces activités de "filtre" ne préjugent pas la décision finale de l'AG.

Soyons un peu réaliste ... qui dit filtrage dit décision de sélection. Dans ce cas on n'assiste plus, mais on DECIDE. Et on se mêle automatiquement du travail du syndic. 

Je cite un paragraphe de PV de '"mon" AG 2004:

6. Peinture des ciels terasse

Plusieurs devis ont été demandés. Il ressort que la firme T. qui a déjà effectué plusieurs travaux dans l'immeuble est la plus intéressante. Le montant de ces travaux s'élève à 25.009 € par immeuble et ce, uniquement pour les façades avant.

Le conseil de gérance et le syndic proposent aux copropriétaires de postposer ces travaux étant donné qu'il y a une priorité à accorder aux travaux d'étanchéité terrasses en eux-mêmes.

Toutefois, compte tenu des travaux d'étanchéité effectués aux plafonds penthouse, la peinture de ces plafonds sera effectuée sous le couvert de l'entretien normal du bâtiment.

En plus le texte néerlandais parle de 25.000 € par bâtiment (notre complexe est composé de deux immeubles de trois bâtiments chacun).

Il est à remarquer que j'ai demandé en novembre 2001 d'inverser l'orde des travaux. Ils l'ont finalement admis ce principe, vu les dégats aux plafonds des terrasses peint en 2001 et 2002 sans réparation de l'étanchité. Ceci malgré ma mise en demeure de novembre 2001. Les dégats n'ont pas été réparé ni mis à charge de l'entrepreneur général (pas la firme T.) ou de l'architecte. Tous les deux faillite sans que cela a été communiqué à l'AG.

Inutile de spécifier que la firme T. est une firme proposé par le syndic, l'année après le déces de notre co-gérant (en 1999). Ainsi que les deux firmes faillite.

Et inuitile de démontrer que le syndic et le conseil ne tiennent pas compte de l'existence légale du fonds de réserve. Sinon ils n'auraient pas financé la peinture du plafond "penthouse" avec les moyens du fonds de roulement. Parceque le syndic et le conseil "peuvent" disposer du fonds de roulement sans en faire un budget détaillé à l'avance.

J'ai fait appel au juge pour annuler TOUS les décision de cet AG. Parceque la cérise sur le gateau était que je ne pouvait pas participer à la délibération (ni en 2003 ni en 2004), vu que je n'était pas d'accord avec le syndic sur quelques points .... entre autre le fait qu'on doit payer nos charges sur un compte qui n'appartient pas au syndic ni à notre ACP.

Au moins un membre de notre conseil est membre de la SNP.


Cordialement,

Luc

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SNPC
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Re : Les attributions du conseil de gérance

Bonjour!

Je viens de relire l'article du CRI.
Il faut tout d'abord rappeler que la loi sur la copropriété est très laconique en ce qui concerne les attributions du conseil de gérance. Celui-ci, s'il existe ce qui n'est pas obligatoire, est censé contrôler l'exécution de la mission du syndic et d'assister ce dernier.

La loi est trop récente pour qu'une doctrine et une jurisprudence très étayées aient encore pu conférer un contenu très concret à cette disposition légale. Les propos de notre association ne peuvent donc engager qu'elle-même et ils ont uniquement valeur d'avis.

Cela étant, je confirme pour ma part l'interprétation qui est donnée dans le CRI et qui me paraît nuancée. Le fait que le conseil de gérance examine les différentes offres et opère une sélection ne me paraît pas empiéter sur les attributions du syndic! N'oublions pas que c'est l'AG qui décide souverainement et le fait que le conseil de gérance informe l'AG peut constituer une garantie d'objectivité. Rien n'empêche le syndic d'avoir son propre avis et d'en faire part à l'AG qui décide en dernier ressort. Par ailleurs, selon moi, "trier" n'est pas "décider" pour peu qu'il y ait un rapport sur les différentes offres et un classement en fonction de critères objectifs, comme c'est de bonne pratique.

En ce qui concerne plus précisément vos "démêlés" avec les organes de votre copropriété, je demande à la juriste spécialisée en cette matière dans notre service d'examiner votre demande sur laquelle nous ne manquerons pas de revenir dans les tout prochains jours.


Syndicat National des Propriétaires et Copropriétaires

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Inquiring
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Re : Les attributions du conseil de gérance

Ayant lu l'article en question, j'en suis éberluée ayant eu (moi-même mais aussi mes différents syndics) mille problèmes avec mon conseil dit de gérance (le mal nommé).

L'article du SNP doit être comparé à l'article de l'IPI sur le même sujet :
http://www.ipi.be/publicaties/immobilium/jaargang2/nummer1/artikel3.htm

1. Le syndic doit pouvoir faire le travail pour lequel il est :
- compétent puisqu'il doit être membre de l'IPI s'il est professionnel
- rémunéré par l'ACP
- légalement responsable

Le conseil de gérance (même de bonne volonté) n'est pas forcément compétent. Que du contraire !  Qui est responsable des bourdes ?????

2. La situation où le CG court-circuite le syndic (le cas ici semble-t-il) en passant au-dessus de sa tête est tout aussi désagréable que celle où le CG et le syndic s'entendent comme cul et chemise sur le dos des copropriétaires.

Elle induit la suspicion et un grand malaise.

N'oublions pas qu'une copropriété est un microcosme particulier où les gens vivent très près l’un de l’autre. Le syndic ne vit normalement pas dans l’immeuble. De par sa déontologie, il est neutre. Quant aux membres du conseil de gérance, ils sont, eux, sur place et ce sont des copropriétaires, donc pas nécessairement neutres. Lorsqu’ils s’agitent ainsi comme vous semblez le souhaiter, il se crée inévitablement des clans et des tensions.

Alors, on donne souvent à penser que le syndic est un parfait incapable, qu’heureusement il y a les membres du conseil de gérance pour faire le travail à sa place. Quand ce n'est pas pour insinuer qu'il s'en met plein les poches.

Il y a aussi, alors, ceux qui se mettent sous « l’aile protectrice » du conseil de gérance pour avoir leurs faveurs et s’assurer que tel travail sera fait avant un autre, etc.

Croyez-vous que cela encourage les relations harmonieuses entre copropriétaires ?

3. En résumé, il faut en revenir aux règles :
a) le syndic fait son travail, en l'espèce : sur la base des expertises il fait venir des entreprises qui remettent prix
b) l'assemblée générale examine les devis et décide.

Les tris et gesticulations du CG n'ont que faire dans ce tableau.

Si le conseil de gérance n'est pas satisfait du syndic : qu'il en fasse rapport à l'AG et propose sa révocation. Sinon tout ce climat ne sert qu'à ennuyer le syndic et/ou à faire pression sur lui.

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luc
Pimonaute non modérable
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Re : Les attributions du conseil de gérance

Bonjour,

Merci pour votre réponse rapide.

J'attire votre attention sur le fait qu'il y a déja une jurisprudence. Et des avis concrets d'experts éminents depuis quelques années.

Aucun interdit aux membres du conseil d'entreprendre des actions qui sont du ressort du syndic. Mais ils tirent tous l'attention sur le fait que ces membres deviennent par ce fait des mandataires de l'ACP, avec toutes les conséquences juridiques (finances, ...).  Et ils diffèrent en ce qui concerne lé fréquence de la mise en oeuvre de cette technique.  Aucun jugement n'a fait son chemin jusqu'à la Cour de Cassation.  On peut donc avoir un doute.

Vous oubliez selon moi
1. que le conseil n'a aucun droit d'initiative pour mettre un point à l'ordre du jour, sauf si kes statuts le prévoient expressément.
2. que la documentation concernant un point doit être disponible au moment que ce point est mis à l'ordre du jour
3. que dans le cas contret, décrit dans le Cri,
a. les offres auront du être à la disposition des membres ET du syndic au moment de l'envoi de l'invitation
b. il est sousentendu que le cahier des charges avait été approuvé lors d'une séance précédente de l'AG, parcequ'un offre se base en principe sur un cahier des charges approuvé par l'AG.

Mais il est aussi un fait que le Juge de paix admettra toute procédure irrégulière, ... si l'AG l'approuve postérieurement, sauf si l'AG a enfreint l'ordre public ou violé les droits d'un ou plusieurs copropriétaires.

Ceci en application du "droit à l'abus" de chaque propriétaire d'un bien. Tout propriétaire peut détruire son bien (un livre, un PC démodé, des fleurs, une maison, ... ), tant qu'il enfreint pas aux droits de la communauté, de ses voisins et de autres copropriétaires.

La phrase "Le conseil suggère verbalement sans confirmation écrite le paiement hors cagnote" m'a laissé perplexe. Je confirme que le syndic et le conseil ont une tendance humaine à oublier de mettre dans le PV des phrases qui pourraient se tourner contre eux.  Ils l'ont d'ailleurs confirmé dans une réunion en septembre 2003.  Mais dans "mon" cas je n'ai pas encore entendue des phrases similaires en session publique.


Cordialement,

Luc

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luc
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Re : Les attributions du conseil de gérance

Petite remarque:
Mon message répond en fait à celui du SNP et pas à celui de "quelboulot".
J'y répondrai plus tard.


Cordialement,

Luc

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PIM
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Re : Les attributions du conseil de gérance

Pour que nos visiteurs comprennent quelque chose à cette discussion, voivi le contenu de l'article concerné paru dans Le Cri:

Votre question

Quel est le fonctionnement idéal, légal, obligatoire, … d’un conseil de gérance ?
Le conseil peut-il prendre des pouvoirs autres que ceux repris au règlement général de copropriété sans un accord des propriétaires ?
Le conseil a fait un appel d’offres d’experts (pas via le syndic). Nous n’avons pas eu connaissance de ces offres avant la réunion statutaire. Le conseil avait déjà retenu la firme X d’office. Nous ne connaissons ni le contenu des autres offres, ni le montant demandé.
Le conseil suggère verbalement sans confirmation écrite le paiement hors cagnotte.


Notre réponse


La loi du 30.06.1994 stipule expressément que le conseil de gérance a pour mission d'assister le syndic et de contrôler sa gestion.

Dans le cadre de sa mission légale d'assistance du syndic, et particulièrement en vue de préparer la tenue d'une assemblée générale, les membres du conseil de gérance ont la possibilité d'effectuer diverses démarches qui n'engagent pas l'association des copropriétaires qui les a mandatés.

C'est ainsi qu'ils pourraient "lancer un appel d'offres", c'est à dire demander à des experts ou des entrepreneurs des offres et devis.

De même, en vue de préparer la réunion de l'assemblée générale, ils pourraient faire un premier tri parmi les différentes offres et retenir certaines candidatures plutôt que d'autres à présenter à l'approbation de l'assemblée générale.

Le conseil de gérance peut également faire des propositions quant au mode de financement des travaux décidés par l'assemblée.

Ces activités préalables, et souvent fastidieuses de "filtre" ne préjugent pas des décisions finales de l'assemblée générale. Celle-ci est souveraine pour approuver, rejeter les propositions et recommandations du conseil de gérance. L'assemblée générale reste d'ailleurs libre, avant de prendre une décision, de ne pas se satisfaire du travail de tri du conseil de gérance et de trier elle-même, après délibérations, parmi les diverses propositions récoltées par le conseil de gérance.

Nous ne pensons pas que ces diverses tentatives du conseil de gérance puissent être assimilées à un excès de pouvoir ou à une délégation de ses pouvoirs par le syndic sans l'accord de l'assemblée générale.

En l'espèce, vous indiquez que "le conseil de gérance avait déjà retenu la firme S. d'office. Cette circonstance n'apparaît en tout cas pas dans le procès-verbal de réunion.


Erik DECKERS
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Inquiring
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Re : Les attributions du conseil de gérance

Merci de reprendre l'article en cause où il est dit :
"Le conseil a fait un appel d’offres d’experts (pas via le syndic)."

Quelle terminologie !
un appel d'offres auprès de firmes expertes, càd. spécialisées pour exécuter un certain travail ?
un appel d'offres auprès d'experts en vue d'établir un cahier de charges ?

C'est comme ce "conseil de gérance" qui ne gère pas - cette fonction étant du ressort du seul syndic - mais "contrôle et assiste" le syndic (en émettant des avis).

Il est temps qu'on parle du vrai français.

Et à propos de ce conseil de gérance : comme le dit si bien l'IPI, "le contrôleur ne peut pas être le contrôlé", c'est tout de même facile à comprendre.

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luc
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Re : Les attributions du conseil de gérance

Bonsoir,

D'abord je remercie PIM pour avoir publié le contenu de l'article concerné. Cela simplifie beaucoup la discussion.

Ensuite je voudrais ajouter quelque chose en ce qui concerne la réponse de Q. Il relie l'article du SNP avec un article paru dans Immobilium, la périodique de l'IPI pour les agents immobliers professionnels. Cet article date d'il y a quelques années mais reste entièrement d'actualité.
Il devait se trouver comme annexe dans chaque Règlement de Copropriété.

Entre les lignes je lis que Q. a eu d'autres expériences que moi. Mais il arrive à des conclusions que je trouve incomplètes. Je préfère les conclusions suivantes:

Il faut en revenir aux règles du bon et prudent père de famille :

a) le syndic, un copropriétaire ou un groupe de copropriétaires demande l'exécution d'un travail; il peut joindre à titre informatif tous les documents qu'il veut (inclus des devis, ...).
b) l'assemblée délibère et vote sur le principe (= la nécessité des travaux dans le cadre du maintien ET gestion de la copropriété)
c) le syndic (et lui seul) demande les expertises (architecte, ...), fait établir un ou plusieurs cahiers des charges et détermine le coût des travaux;

d) l'assemblée délibère et vote sur le cahier des charges, et son budget
e) le syndic fait appel à des firmes pour soumettre des offres (éventuellement sous contrôle d'un expert: le système de l'offre scellée)
f) le syndic fait ouvrir par l'expert les envoloppes des offres en présence du conseil et demande à l'expert d'en faire un classement motivée
g) l'assemblée délibère et vote sur le choix de l'entrepreneur, en procédant par élimination (à chaque vote le dernier est rayé de la liste)

h) le syndic supervise l'exécution des travaux, informe le conseil, rapporte annuellement à l'AG et demande à l'AG à l'avance des adaptations si possible (y compris ses implications budgétaires)
i) le syndic donne un rapport global de chaque travail dans son rapport annuel, tant sur le plan technique que financier. Il mentionne entre autre chaque travail non-terminé au 31/12, avec le motif.
j) l'assemblée donne décharge au syndic, basée sur son rapoort annuel et ses comptes. La décharge sur des travaux s'étendant sur plusieurs années ne peut être que provisoire tant que le rapport final et le décompte final n'a pas été soumis à la délibération.


Cordialement,

Luc

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Inquiring
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Re : Les attributions du conseil de gérance

Il y a un vrai problème de compréhension du fonctionnement des copropriétés. Comme il y a tellement de copropriétaires en Belgique, il est indispensable d'expliquer l'étendue et les limites des pouvoirs du syndic, de l'assemblée générale et du "conseil de gérance" - lequel n'est pas un organe obligatoire. Et j'insiste, ce n'est pas parce que le conseil de gérance est dictatorial (et impose ses "méthodes" comme il ressort de l'article du SNP), qu'il est compétent.

Pour preuve de ce que je dis, deux citations provenant du forum "assemblées générales frustrantes" de pim.be :

1) SNP : J'ajouterais que le conseil de gérance n'est pas toujours très au courant de ses attributions légales et/ou conventionnelles et commet parfois des abus de pouvoir. parfois aussi, il est en dessous de sa tâche...

2) GRMFF : Je connaîs des syndics escrocs et voleurs, qui ont escroqué et volé des propriétaires en collaboration avec des conseils de gérance ignares (…)
Lors de l'assemblée, les propriétaires investisseurs de base ne comprennnent pas grand chose, c'est vrai.

Ce que j'aimerais savoir, c'est quand la responsabilité civile des membres du conseil de gérance peut être mise en cause.

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Re : Les attributions du conseil de gérance

Réponse à Luc
                            16.09.2004

Revenant sur votre intervention du 16.09.2004 (11h), vous rappelez qu’il faut revenir aux règles de bon et prudent père de famille et suivre une procédure précise de a) à j).

La procédure que vous recommandez mais qui n’est pas décrite ou imposée par la loi a toute notre estime ; elle a sans doute le grand mérite d’avoir été mise en place et, nous le supposons, d’avoir été pratiquée et appliquée avec succès. Même si elle semble formellement fastidieuse, elle donne certainement l’assurance que les règles démocratiques et légales seront respectées.

Cependant, cette procédure n’est peut-être adéquate que pour de grosses copropriétés et pour des travaux importants.

Une taille plus petite de la copropriété et les travaux envisagés nécessiteraient une adaptation de cette procédure.

Pour le surplus, puisque le point litigieux reste le conseil de gérance au sein de la copropriété, nous devons compléter nos observations : la loi n’a institué que 2 organes obligatoires : l’assemblée générale et le syndic.

Le conseil de gérance n’est qu’un organe facultatif que l’assemblée générale est libre d’avoir ou non. Dans l’hypothèse où elle a décidé d’en désigner un, la loi a reconnu à ce conseil de gérance un « rôle d’interface », ou d’assistance et de contrôle du syndic.

Il appartient à l’assemblée générale souveraine de définir les prérogatives, voire même de limiter les initiatives de son conseil de gérance si elle souhaite un conseil « croupion » et de trancher librement parmi toutes les propositions émanant du syndic et/ou du conseil de gérance.

Dans l’hypothèse, par contre, où elle décide souverainement qu’elle n’en a pas besoin, l’assemblée générale  assume librement sa décision. Elle se passe du « contrôleur » et de « l’assistant » de la gérance.

C’est un choix tout à fait respectable, mais, sans nous en faire les chantres, l’absence d’un conseil de gérance aura sans doute un prix : longueur des débats, caractère houleux, « anarchie » des débats, coûts de la réunion, risques de non-décision ou de décision poussée uniquement par le(s) groupe(s) les plus présent(s) et actif(s) par les copropriétaires.

Nous sommes conscients que l’avis du SNP quant au rôle du conseil de gérance est de nature à mécontenter soit les syndics qui préféreraient travailler en solitaire, soit des copropriétaires dont les avis resteraient ignorés par leurs pairs.

Nous restons cependant persuadés qu’une économie raisonnable et équilibrée des énergies humaines constitue un atout dans la gestion de la copropriété et ce, pour autant que tous les copropriétaires restent actifs au cours des réunions de l’assemblée générale appelée à décider de futurs travaux.


Syndicat National des Propriétaires et Copropriétaires

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Inquiring
Pimonaute
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Re : Les attributions du conseil de gérance

Je me demande si l'auteur, au SNP, de la conclusion consistant à dire :

"Nous sommes conscients que l’avis du SNP quant au rôle du conseil de gérance est de nature à mécontenter soit les syndics qui préféreraient travailler en solitaire, soit des copropriétaires dont les avis resteraient ignorés par leurs pairs" est, lui-même, copropriétaire et vit, à ce titre, les problèmes de copropriété.

Permettez-moi d'en douter.

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PIM
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Re : Les attributions du conseil de gérance

En ma qualité de "modérateur sachant modérer", je vais cloturer cette discussion.

L'objet de ce forum est d'aider nos visiteurs avec des conseils (les + avisés possibles) dans le cadre d'une difficulté immobilière particulière, et pas de défouloir, ni règlement de comptes divers.

La réponse donnée par la Directrice du SNP me paraît équilibrée et il me paraît que la discussion sur ce problème peut en rester là, chacun ayant compris la position de l'autre.

"Punt aan de lijn"  wink


Erik DECKERS
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