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Promesse de vente + contrat de vente = rénonciation du vendeur

gilles
Pimonaute
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Promesse de vente + contrat de vente = rénonciation du vendeur

Bonjour,

Suite à un différend avec le vendeur d'un terrain à bâtir, je recherche des informations sur le net pour savoir quels sont mes recours relatifs à ce différend.
Après mes recherches j'arrive sur ce forum.

Après de nombreuses recherches d'un terrain, je trouve finalement le terrain qui me convient.  Le terrain est en vente depuis 2 ans; le prix demandé était vraiment excessif; plusieurs agences immobilières se sont succédées pour réaliser la vente.

A la dernière agence, je fais une offre d'achat.  Cette agence m'informe que la proposition est raisonnable.  La proposition sera faite par l'agence au vendeur.

Le vendeur n'est pas d'accord sur le prix et me propose (via l'agence) un prix supérieur à l'offre que j'ai soumise. J'accepte ce prix du vendeur.  Je signe une promesse d'achat dans l'agence.

La semaine suivante, lorsque j'ai eu confirmation de l'accord pour le prix hypothécaire, je signe un contrat de vente sous seing privé.  Ni le vendeur, ni l'agence à signé l'exemplaire que j'ai reçu.  Je donne, comme convenu, les 10% de la somme totale de l'acquisition du terrain.  Je reçois un reçu de la somme payée.  Ce reçu est signé par le gérant de l'agence.

2 semaines plus tard, après avoir effectué les démarches auprès d'un entrepreneur, d'un notaire, d'un expert, de fournisseurs divers, l'agence me contact pour me dire que le propriétaire n'est plus d'accord de vendre.  Il me propose - à nouveau - un prix supérieur ou la remise de mon acompte payé. 
....J'imagine qu'entretemps une offre d'achat plus intéressante est arrivée à l'agence....

Que dois-je faire.  Est-ce légal d'agir ainsi.. Je sais qu'il n'y a pas encore de compromis signé, mais de cette manière il est facile d'attendre une proposition plus intéressante et ainsi ne plus tenir les engagements de vente initiaux.  Donc, conclusion.. tant que le compromis n'est pas signé, le propriétaire peut à tout moment changer d'avis.  Est-ce correct?

D'avance merci pour votre assistance, votre compétence et expérience à la matière.
PS : j'ai RDV ce lundi 27.09.2004 à l'agence pour discuter du problème.  J'espère recevoir une réponse avant.  Je compte également contacter mon notaire pour vérifier si tout cela est bien légal..

Encore merci
Bye

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grmff
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Re : Promesse de vente + contrat de vente = rénonciation du vendeur

Il y a une excellente discussion, relativement longue entre des partisans du "tant que ce n'est pas signé, ce n'est pas signé" et les partisans du "une parole est une parole" sur le lien suivant

Je trouve néanmoins très particulier de laisser un acompte pour une vente qui n'a pas encore eu lieu. Peut-être peut-on considérer que le reçu vaut vente, mais cela me semble très très très hasardeux.

Il me semble également très particulier de laisser en les mains de l'agent immobilier un document signé par une seule des partie dans le cadre d'un document non limité dans le temps. En clair, vous vous retrouvez pieds et poings liés par votre signature sur un compromis, sans limite dans le temps, alors que le vendeur ne l'est pas.

Est-ce que le vendeur a une copie signée par vous du compromis de vente? Est-ce que cette signature s'est passée devant l'agent immobilier? Est-ce que l'agent continue à faire la publicité de la vente de ce terrain? Est-ce que vous aviez été prévenu que la vente n'était pas encore parfaite?

A tout le moins, il me semble qu'il y a manquement déontologique de la part de l'agent immobilier.

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PIM
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Re : Promesse de vente + contrat de vente = rénonciation du vendeur

Sans vouloir vous énerver, mais il y a tout de même un niveau d'inconscience qui me dépasse !

Donc, vous signez tout seul, vous donnez un acompte et pendant une quinzaine de jours vous continuez vos démarches diverses sans vous inquiéter du non-retour de votre contrat signé par le vendeur !

Je ne sais pas qui est cet agent immobilier (je ne tiens pas à le savoir sur le forum), mais il ferait mieux d'aller vendre des légumes au marché matinal !
A moins qu'il n'ait déjà un stock d'oranges accumulés à la prison de St-Gilles...

Je vous conseille de prendre d'urgence contact avec la Legal Hotline (Tel 0903 99003 - fonctionne parfois le WE aussi) qui sur base des pièces du dossier pourra vous guider utilement dans les démarches à entreprendre.


Erik DECKERS
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gilles
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Re : Promesse de vente + contrat de vente = rénonciation du vendeur

Rebonjour,

Merci à PIM et à Grmff pour leur réponse.

Voici finalement l'explication.. si cela vous intéresse

L'agence m'a donc contactée pour m'informer que le vendeur n'était plus d'accord avec le prix initialement accepté.  En fait, le vendeur a accepté ce prix par téléphone (car il était en voyages à ce moment là).  L'agence qui avait confiance au vendeur, m'a convoqué pour une signature au compromis ainsi que pour payer l'acompte des 10%.

Le vendeur, de retour de voyages après 15 jours, est revenu sur sa décision.  Il ne voulait plus vendre au prix qu'il avait accepté 2 semaines auparavant.

Donc, l'agence était confronté à un problème.. vendre à un prix plus élevé, ou annuler la vente réalisée avec moi.

De mon côté, je ne voulais rien accepter.. L'agence s'est engagée en lieu et place du vendeur.. elle doit donc assumer cette responsabilité.

Conclusion, l'agence a accepté le prix... et pour contenter tout le monde.. a réalisé la vente sans commission versée par le vendeur.
En tout cas, c'est l'histoire qu'ils prétendent... ou est-ce une histoire inventée.. en espérant me soutirer quelques milliers d'EURO en noir.....
Je ne sais pas si c'est pratique courante... mais je reste avec ces 2 scénarios possibles....

Enfin, finalement... heureusement que je ne me suis pas laissé intimider car je suis convaincu que j'aurais été contraint de remettre la main à la poche....
....Exemple à suivre et à conseiller dans ce genre de situation... Non?

Encore merci pour vos réactions à la présente.. et bravo à PIM pour cet excellent site!
Bonne continuation
Gilles

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PIM
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Re : Promesse de vente + contrat de vente = rénonciation du vendeur

gilles a écrit :

Rebonjour,

Merci à PIM et à Grmff pour leur réponse.

Voici finalement l'explication.. si cela vous intéresse

L'agence m'a donc contactée pour m'informer que le vendeur n'était plus d'accord avec le prix initialement accepté.  En fait, le vendeur a accepté ce prix par téléphone (car il était en voyages à ce moment là).  L'agence qui avait confiance au vendeur, m'a convoqué pour une signature au compromis ainsi que pour payer l'acompte des 10%.

Le vendeur, de retour de voyages après 15 jours, est revenu sur sa décision.  Il ne voulait plus vendre au prix qu'il avait accepté 2 semaines auparavant.

Donc, l'agence était confronté à un problème.. vendre à un prix plus élevé, ou annuler la vente réalisée avec moi.

De mon côté, je ne voulais rien accepter.. L'agence s'est engagée en lieu et place du vendeur.. elle doit donc assumer cette responsabilité.

Conclusion, l'agence a accepté le prix... et pour contenter tout le monde.. a réalisé la vente sans commission versée par le vendeur.
En tout cas, c'est l'histoire qu'ils prétendent... ou est-ce une histoire inventée.. en espérant me soutirer quelques milliers d'EURO en noir.....
Je ne sais pas si c'est pratique courante... mais je reste avec ces 2 scénarios possibles....

Enfin, finalement... heureusement que je ne me suis pas laissé intimider car je suis convaincu que j'aurais été contraint de remettre la main à la poche....
....Exemple à suivre et à conseiller dans ce genre de situation... Non?

Encore merci pour vos réactions à la présente.. et bravo à PIM pour cet excellent site!
Bonne continuation
Gilles


A mon avis, ce qui a dû se passer, c'est que le propriétaire-vendeur, en vacances, a dit par téléphone: "je suis d'accord à ce prix [color=#801515]en mains[/couleur]" (cad : hors commission d'agence qui est normalement à charge du vendeur)....

Et finalement, vous l'avez votre exemplaire signé par le vendeur ? Il était présent ?

Merci en tout cas d'être revenu sur Pim pour nous raconter la suite de l'histoire.
Merci aussi pour vos encouragements à propos de notre site 24.gif


Erik DECKERS
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gilles
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Re : Promesse de vente + contrat de vente = rénonciation du vendeur

Je ne sais pas ce qui s'est réellement passé; mais en tout cas j'ai l'intime conviction que l'agence a tenté de me faire payer leur malentendu avec le vendeur (si malentendu, il y a...)

Donc, oui... finalement j'ai bien le compromis signé par le vendeur.  Tout est entre les mains du notaire.  Le dossier est ok... en tout cas, si le notaire ne trouve aucune anomalie y concernant.

Je retourne sur le forum pour trouver une réponse à une autre question... Si je ne retrouve rien, je poserai cette question.

Encore merci pout tout!
Gilles... un visiteur satisfait et heureux d'avoir trouvé votre site! smile  smile  smile
smile

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PIM
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Re : Promesse de vente + contrat de vente = rénonciation du vendeur

gilles a écrit :

Je retourne sur le forum pour trouver une réponse à une autre question... Si je ne retrouve rien, je poserai cette question.

Utilisez l'outil "rechercher un message" (cfr menu du haut de la page)


Erik DECKERS
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gilles
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Re : Promesse de vente + contrat de vente = rénonciation du vendeur

Merci PIM pour l'info.. malheureusement je n'ai rien retrouvé.
En fait, voici la question.

Le dossier du terrain est maintenant dans les mains du notaire.. (il a théoriquement 4 mois maximum pour préparer l'acte notarié).

Pendans cette période, puis-je prendre contact avec l'entrepreneur pour entamer certaines démarches (ex : plans via l'architecte, étude du sol pour construction, demande de permis de bâtir, etc.).

J'imagine que c'est risqué d'entamer toutes les démarches tant que le terrain n'est pas officiellement à moi.  Ou est-ce une pratique courante?  D'après l'entrepreneur (mais je me doutais qu'il allait me répondre cela) que c'est le cas 9 fois sur 10.  Les candidats batisseurs n'attendent pas l'acte notarié du terrain pour entamer les démarches avec l'entrepreneur.  Ceci dans le but de gagner du temps.

Est-ce réellement pratique courante.  Me conseillez-vous de le faire, pensez-vous qu'il y a un risque que je paie des frais pour finalement ne pas pouvoir construire s'il y a problème avec le notaire?
D'autre part, attendre me fait perdre 4 mois de location supplémentaire... deplus; la proprio de la maison que j'occupe actuellement m'a envoyé un recommandé pour pouvoir occuper son propre bien.

Pour info, le terrain est situé dans un lotissement, il y a déjà des maisons construites... il est plat et semble être complètement ok. Pas de pollution ou autre problème de ce genre.
Pour info également, le prêt hypothécaire a été accepté par la banque pour l'achat du terrain ainsi que pour la construction de la maison au prix défini.

Y a-t-il un gros risque dès lors d'ouvrir le dossier chez l'entrepreneur?
Merci pour votre réaction.
Gilles

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grmff
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Re : Promesse de vente + contrat de vente = rénonciation du vendeur

Si vous êtes pressé, pressez votre notaire!

La durée de 4 mois est fort théorique. En pressant le notaire, il est fort probable qu'il arrive à boucler l'affaire nettement plus vite. Pour un dossier simple et le notaire doué, une durée d'un mois est tout à fait réalisable...

Si votre proprio vous a donné un préavis, il vous sera toujours loisible de donner un contre-préavis d'un mois. Ceci est surtout intéressant si vous acheté qqch d'habitable directement...

Si le compromis est signé, la vente est faite et parfaite. La signature chez le notaire n'est plus qu'une "formalité administrative". Néanmoins, je n'engagerais pas de frais trop importants, et je ne m'engagerais que sous la condition suspensive de la réalisation de la vente devant le notaire. Mais j'avoue avoir peu d'expérience en la matière

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PIM
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Re : Promesse de vente + contrat de vente = rénonciation du vendeur

Grmff a écrit :

Pour un dossier simple et le notaire doué, une durée d'un mois est tout à fait réalisable...

Délai entre compromis et acte: cela ne dépend pas que du notaire. Il doit respecter certains délais légaux (recherches fiscales, droits de préemption, ovam, etc.) qui varient en fonction de la région concernée (exemple, si Flandre : délai 2 mois pour droit préemption)


Erik DECKERS
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Re : Promesse de vente + contrat de vente = rénonciation du vendeur

gilles a écrit :

Merci PIM pour l'info.. malheureusement je n'ai rien retrouvé.
En fait, voici la question.

Le dossier du terrain est maintenant dans les mains du notaire.. (il a théoriquement 4 mois maximum pour préparer l'acte notarié).

Pendans cette période, puis-je prendre contact avec l'entrepreneur pour entamer certaines démarches (ex : plans via l'architecte, étude du sol pour construction, demande de permis de bâtir, etc.).

J'imagine que c'est risqué d'entamer toutes les démarches tant que le terrain n'est pas officiellement à moi.  Ou est-ce une pratique courante?  D'après l'entrepreneur (mais je me doutais qu'il allait me répondre cela) que c'est le cas 9 fois sur 10.  Les candidats batisseurs n'attendent pas l'acte notarié du terrain pour entamer les démarches avec l'entrepreneur.  Ceci dans le but de gagner du temps.

Est-ce réellement pratique courante.  Me conseillez-vous de le faire, pensez-vous qu'il y a un risque que je paie des frais pour finalement ne pas pouvoir construire s'il y a problème avec le notaire?
D'autre part, attendre me fait perdre 4 mois de location supplémentaire... deplus; la proprio de la maison que j'occupe actuellement m'a envoyé un recommandé pour pouvoir occuper son propre bien.

Pour info, le terrain est situé dans un lotissement, il y a déjà des maisons construites... il est plat et semble être complètement ok. Pas de pollution ou autre problème de ce genre.
Pour info également, le prêt hypothécaire a été accepté par la banque pour l'achat du terrain ainsi que pour la construction de la maison au prix défini.

Y a-t-il un gros risque dès lors d'ouvrir le dossier chez l'entrepreneur?
Merci pour votre réaction.
Gilles

Si la vente est parfaite et définitive, je ne vois pas où est le réel risque.
Vérifiez auprès de votre notaire qui connaît les pièces du dossier.
Voir aussi si vous pouvez introduire la demande de permis d'urbanisme avant l'acte authentique (je crois qu'un document de proprio actuel sera nécessaire)

Si vous devez absolument signer le contrat d'entreprise maintenant, faites-le uniquement avec l'insertion de conditions suspensives :
- d'obtention du permis d'urbanisme
- de signature de l'acte authentique.


Mais le plus prudent, c'est évidemment d'avoir tous ces documents avant de le faire.
Je suppose qu'il y a aussi un architecte... Il ne fait pas un cahier de charges avec appel d'offres auprès de plusieurs entrepreneurs ?


Erik DECKERS
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