Désignation expert état des lieux de sortie- différend

Nathalie · #1 28-09-2004 21:14:46

Bonjour, bonsoir,

une petite question de divergence de vue :
mon locataire et moi devont faire un état des lieux de sortie pour une fin de bail au 30/9 (oui, après-demain!), nous avions convenu de prendre le même expert qu'à l'entrée (il y a 18 mois), expert dont les honoraires sont à sa charge puisqu'il rompt le bail avant terme. Cet expert nous a signalé qu'il était à l'étranger cette semaine et nous avions dès lors convenu d'un rdv lundi 4/10 (n'ayant pas de candidat locataire pour octobre, j'ai accepté, la locataire aussi selon les dires de l'expert), toutes ces discussions pour se mettre d'accord ont eu lieu par e-mails via l'expert (il y a comme un froid entre mon locataire et moi - voir un des mes autres sujets).
Jusque là, pas de problème. smile
Aujourd'hui je reçois une lettre ordinaire - pas recommandée - dans laquelle le locataire me prévient unilatéralement que l'expert viendrait ce jeudi à 17h30 !?

Alors, bluff, mystère? (je deviens peut-être moi-même parano ... ).
Je suppose que le locataire essaie de faire un état des lieux de sortie amiable (càd gratuit pour lui) ou avec une connaissance (experte ou non).
Sinon, l'expert m'aurait prévenue directement par e-mail ou téléphone !

Enfin, j'ai l'impression que ce locataire - qui m'a ennuyée (...pour rester polie) depuis le début du bail par des procédures en JP, qui ne LUI ont rien rapporté mais qui M'ont coûté - veut s'en tirer à bon compte.

Ma question est simple :
"quid si ce locataire annule in extremis la visite de l'expert désigné de commun accord (mais désicion pas mise par écrit recommandé) convenue initialement le 4/10 ?
Si l'expert désigné vient quand même à ma demande faire la sortie lundi 4/10, devrais-je payer ses honoraires, entièrement ?
et son rapport sera-t-il opposable au locataire sortant (qui aura peut-être un rapport d'un autre expert) ?" wink

Chaque fois que je pense en avoir fini avec ce locataire, il y a un rebondissement - dont je vous ferai part, of course smile !

Francis · #2 28-09-2004 22:24:44

Si l'expert initial, celui qui a fixé les rdv par mail , est à l'étranger ce ne peut être lui qui se présentera ce jeudi et, puisque vous ne l'avez pas mandaté l'autre expert, vous ne pouvez être tenu par un éventuel état des lieux de sortie que ce dernier pourait rédiger.
Renseignez vous auprès de votre expert et éventuellement avisez votre locataire de votre position qui est de vous tenir au rdv initial du 4/10 avec l'expert commun. Cet expert est sur base des emails quasiment mandaté par les 2 parties même si seul le locataire en assume la charge. D'autre part ce n'est pas le locataire, même s'il est seul à rémunérer l'expert, qui désigne l'expert. L'expert est désigné par les 2 parties ou par un jugement et le locataire assume seul les frais et honoraires d'expert compte tenu de la rupture de bail.
Pour rappel un état des lieux doit être établi contradictoirement, donc pas par une seule partie, ou son expert, soit-il un expert de Dieu le père.
Tenez-bon! et maintenez le rdv initial
courage!

PIM · #3 28-09-2004 23:00:16

Le rendez-vous du 4 octobre résulte-t-il d'un courrier (ou email) qui vous a été envoyé par l'expert commun ?
Si oui, et si le rdz-vs est changé, c'est également lui qui devrait vous en informer.
Prenez contact avec son secrétariat.

Le rdz-vs du 30/9: le locataire vous donne l'identité dudit expert ? Si oui, il suffirait de prendre contact avec lui pour lui faire part du problème (à savoir qu'il y en a un autre de désigné...)

(signé par) Le pragmatique de service

Nathalie · #4 29-09-2004 07:42:16

MERCI pour vos promptes réponses.

Je pensais bien m'en tenir au rdv initial.
J'ai bien entendu essayé de recontacter "notre" expert, sans succès. Et, le locataire ne mentionne pas explicitement de nom d'expert, il est dit "(...) l'expert viendra le 30/9 à telle heure ...".

D'où mon interrogation.

Merci à PIM, le pragmatique webmaster : je m'en vais de ce pas écrire une lettre recommandée pour confirmer le rdv initial à toutes les parties.

SNPC · #5 29-09-2004 08:21:19

Je confirme les avis donnés par Francis et par Pim.
Votre locataire n'a pas intérêt à avancer la date de l'état des lieux, c'est vous qui avez intérêt à récupérer au plus tôt la disponibilité de l'appartement. Il n'y a donc aucun inconvénient à vous en tenir à la date initiale.
Par ailleurs, rien n'oblige à convenir de la date du rdv par recommandé: il suffit de pouvoir apporter la preuve de l'accord et l'échange de mails doit normalement y suffire.
Donc, en l'absence de contact avec l'expert désigné de commun accord et qui confirmerait le changement de date, je ne vois pas de raison de changer quoi que ce soit à ce qui avait été décidé.

Bonne chance, tenez-nous au courant!

Nathalie · #6 30-09-2004 16:03:38

Suite du feuilleton :
Le nouvel expert désigné par le locataire m'a contactée cet après-midi pour m'informer du rdv pour l'état des lieux de sortie prévu aujourd'hui à 17h30 (sic).

Il m'a expliqué que :
- il n'était pas au courant de la désignation d'un autre confrère, et
- que le locataire était libre de se faire assister par l’expert de son choix, et même, qu’il valait mieux que chacune des parties ait son propre expert …
wink - comme l’expert initial n’avait pas été désigné PAR ECRIT avec document signé, il n’était pas vraiment mandaté et que le locataire peut encore annuler le rdv de lundi,
- qu’en mon absence, aujourd’hui à 17h30, il ne pourrait y avoir d’expertise de sortie (ah bon, quand même !)

MAIS :
Qu’est-ce qu’on fait si le locataire annule l’expert initial de lundi,
conserve son second choix pour l’expert à la sortie – alors que je n’ai point marqué mon accord (tout le monde sur PIM m’encourageant à tenir ma position fermement)
et que moi, je veux garder l’expert initial ?

QUI PAIE QUOI (normalement : état des lieux de sortie à charge exclusive du locataire sortant pour rupture de bail) ?
à la limite : le locataire serait-il redevable des honoraires pour les deux experts ???
Ou alors, chacun paie le sien.
mad

SNPC · #7 30-09-2004 16:44:42

Difficile de vous donner un avis définitif sans voir de dossier, notamment l'échange de mails.
Selon moi il n'est pas indispensable que l'expert ait été désigné par écrit: c'est uniquement une question de preuve.
Evidemment, si le locataire ne vient pas le 4 il y aura matière à contestation sur la validité des constatations faites en son absence.
Le mieux à ce stade serait de demander au nouvel expert de persuader son client de venir le 4 et que les constatations se fassent avec les deux experts et les deux parties!
Restera la question des honoraires: c'est le comportement du locataire qui occasionne tant la nécessité de procéder à un état des lieux que celle de payer deux experts puisqu'au départ il était d'accord de s'en remettre à l'expert initial. Dans la rigueur des principes il devrait payer tout (du moins comme je comprends les circonstances que vous décrivez).
Toutefois, vu le contexte, il me semble que, comme souvent, le mieux serait de rechercher un compromis sinon vous risquez de vous trouver embarquée dans des procédures sans fin pour ne finalement pas récupérer grand chose, voire rien du tout.
Je sais, c'est vexant mais en face de la mauvaise foi il est parfois (souvent?) préférable de renoncer à son droit strict, ou en tout cas de bien réfléchir si le "jeu en vaut la chandelle".
Ici, il y a de toute manière une ambiguïté liée à la manière informelle dont se sont déroulées les premières tractations.

Francis · #8 30-09-2004 17:20:39

Craignez vous des dégats locatifs ou non?
Votre locataire a t il payer tous ses loyers?
Votre bail prévoit-il de mettre à charge du locataire les frais d'expert en cas de résiliaution ou rupture à ses torts?
Les réponses à ces 3 questions devraient aider à donner le bon conseil.
Je suis également d'un avis très proche de celui du SNP.

Nathalie · #9 30-09-2004 19:53:07

>>Craignez vous des dégats locatifs ou non?
- Non, pas de dégâts locatifs exagérés à première vue. smile

>> Votre locataire a t il payer tous ses loyers?
- Oui, mais pas le décompte des charges réelles; ni les 3 mois d'indemnité de rupture conformément au bail de 3 ans résilié anticipativement par le locataire après 18 mois,
Il y a une garantie bloquée sur un compte bancaire équivalent à 3 mois, donc il me reste à récupérer le montant des charges réelles(+/-500 euro).
Je devrai probablement saisir la JPaix pour débloquer la garantie et récupérer le solde de charges hmm

>>Votre bail prévoit-il de mettre à charge du locataire les frais d'expert en cas de résiliation ou rupture à ses torts?
- OUI.

Merci pour votre suivi et vos conseils judicieux.

Francis · #10 03-10-2004 19:46:59

En faire une question de principe ? thats the question?
Je serai tenté de vous conseiller de ne pas vous braquer sur le problème de l'état des lieux de sortie ou du moins de prendre vous même en charges les honoraires de votre expert, dans lequel vous avez confiance, l'indemnité de 3 mois étant la pour vous aider à supporter ce cout.
La récupération des charges réelles ne pose en général aucun problème en justice de paix, mais si votre locataire est un petit peu intelligent ou correctement conseillé, il n'ira pas jusqu'à la justice.
Et si vous devez aller quand même en justice, réclamez tout ce que vous pouvez, le juge se charge en général de limiter la responsabilité du locataire.
Tenez nous au courant !

Nathalie · #11 05-10-2004 10:27:19

Feed back :

j'ai finalement accepté de ne pas en faire une question de principe comme le conseillait Francis. L'expert de mon locataire a fait le relevé des index, et des qq dégâts locatifs, il m'a rendu les clés à temps, j'ai récupéré l'appart. aussitôt.
Et le lendemain, on s'est mis d'accord par téléphone pour une évaluation amiable des dégâts à charge du locataire.

Reste évidemment le point le plus délicat : la récupération des arriérés càd :
a. l'indemnité de rupture de 3mois (clause prévue dans le bail de courte durée) mais l'expert me dit que je ne pourrais prétendre qu'à 2 mois puisqu'on est dans la 2de année du bail (jusqu'où tenir bon ?!)
b. le solde de charges réelles
c. le montant des dégâts locatifs

Sachant que la garantie de 3 mois est bloquée sur un compte bancaire, et qu'elle est insuffisante, je reviendari donc vous raconter la suite.

SNPC · #12 05-10-2004 11:00:40

Nathalie a écrit :

Feed back :
j'ai finalement accepté de ne pas en faire une question de principe comme le conseillait Francis. L'expert de mon locataire a fait le relevé des index, et des qq dégâts locatifs, il m'a rendu les clés à temps, j'ai récupéré l'appart. aussitôt.
Et le lendemain, on s'est mis d'accord par téléphone pour une évaluation amiable des dégâts à charge du locataire.
Reste évidemment le point le plus délicat : la récupération des arriérés càd :
a. l'indemnité de rupture de 3mois (clause prévue dans le bail de courte durée) mais l'expert me dit que je ne pourrais prétendre qu'à 2 mois puisqu'on est dans la 2de année du bail (jusqu'où tenir bon ?!)
b. le solde de charges réelles
c. le montant des dégâts locatifs
Sachant que la garantie de 3 mois est bloquée sur un compte bancaire, et qu'elle est insuffisante, je reviendari donc vous raconter la suite.

Bravo! Votre dossier progresse dans le bon sens smile
En ce qui concerne l'indemnité, une fois de plus il y a lieu d'évaluer la situation de façon pragmatique. Sur le plan juridique, vous pouvez demander ce qui est prévu dans votre contrat car la réglementation des baux de courte durée n'est pas la même que celle des baux de 9 ans.
Mais il est exact que certains juges ne l'entendent pas de cette oreille...
A nouveau: allez-vous procéder, et jusqu'où? A mon sens, il faut au moins obtenir deux mois, quitte à devoir agir en justice, mais il est peut-être utile d'utiliser le 3ème mois comme monnaie d'échange pour un accord du locataire sur la libération des deux autres... si vous voyez ce que je veux dire wink

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