Partie precompte immobilier a payer pour locataire RdCh commercial

Malli · #1 04-10-2004 22:55:57

Bonjour,

J' ai une maison de rapport: Un RdCh Comm (cafè internet) et deux appartements, et j' ai quelques doutes à propos de certaines dépenses:

- Est-ce que vous pourriez m' informer de quelle partie du précompte immobilier doit le locataire du RdCh payer? (Bail à usage professionnel).

- Je souhaite aussi savoir quel percentage puis-je le demander de l' assurance incendie, je paie une surprime pour l' activite du RdCh (cafe Internet) et aussi pour l' abandon de recours a faveur du locataire.

- Puis-je aussi demander aux autres deux locataires (avec baux residentiels) le payment d' une partie de l' assurace? Pour l' abandon de recours... Pourriez-vous me dire comment je peux déterminer le montant à payer pour eux si ce est le cas? Je suis certaine de que aucun des trois locataires à une assurance incendie pour ces biens.

Merci pour votre aimable réponse,

PIM · #2 05-10-2004 08:13:29

Malli a écrit :

Bonjour,
J' ai une maison de rapport: Un RdCh Comm (cafè internet) et deux appartements, et j' ai quelques doutes à propos de certaines dépenses:
- Est-ce que vous pourriez m' informer de quelle partie du précompte immobilier doit le locataire du RdCh payer? (Bail à usage professionnel).
- Je souhaite aussi savoir quel percentage puis-je le demander de l' assurance incendie, je paie une surprime pour l' activite du RdCh (cafe Internet) et aussi pour l' abandon de recours a faveur du locataire.
- Puis-je aussi demander aux autres deux locataires (avec baux residentiels) le payment d' une partie de l' assurace? Pour l' abandon de recours... Pourriez-vous me dire comment je peux déterminer le montant à payer pour eux si ce est le cas? Je suis certaine de que aucun des trois locataires à une assurance incendie pour ces biens.
Merci pour votre aimable réponse,

- précompte rez commercial : si à charge du locataire, cela doit être prévu dans le bail. Ainsi que le mode de calcul.
- surprimes assurances: la réponse se trouve dans votre contrat d'assurance. A défaut, demandez à la compagnie (ou à votre courtier)

grmff · #3 05-10-2004 08:35:29

Pour ce qui est du précompte imobilier, vous puvez le compter à votre locataire comercial pur autant que ce sit spécifié dans le bail. C'est généralement le cas.

Si vous avez un seul précompte pur l'ensemble de votre immeuble, ce qui est souvent le cas aussi, l'enregistrement a généralement une répartition interne du revenu cadastral. Il faut donc leur demander.

Concernant l'assurance incendie, si vous avez un abandon de recours, que vous l'avez signalé à vos locataires, et que leur contrat ne prévoit pas qu'ils doivent s'assurer, votre courtier doit pouvoir vous dire le pourcentage de surcharge appliqué à la prime de base (généralement 50%. Dernièrement pour moi, 25%) Il est également possible de demander à votre courtier si une surcharge a été appliquée parce que vous avez un café internet en dessous. Cette surcharge ne doit pas être comptilisée à vos locataires des appartements.

Malli · #4 05-10-2004 17:53:25

Bonjour,

Merci pour la vitesse de votre réponse,

J' ai commencé aujord'hui à faire les démarches nécessaires pour tout régler d' acord avec mes locataires bien sûr...

Mais j' ai encore un petit doute, il existe une loi qui dit quelle est la proportion à charger du précompte immobilier au locataire commercial ou ça est déterminé cas à cas? De toute façon, je vais me renseigner auprès de l' administration pour connaître le montant exact parce que dans le contrat de bail c' est especifié que le locataire doit payer mais pas quelle quantité ou quelle proportion du précompte immobilier prendre en considération.

Merci pour vos conseils et pour votre utile page web,

Malli

Francis · #5 05-10-2004 19:59:39

Sauf cas particulier, le revenu cadastral, base de calcul du précompte immobilier, est constitué d'un seul montant par immeuble, qu'il soit uniquement résidentiel ou mixte.
Le mieux est de prévoir dans le bail le % à charge du locataire ( commercial, bien sur) et de réajuster le montant chaque année à la réception de l'extrait de role.
Le calcul de répartition se fait usuellement sur base des superficies et des loyers, mais c'est surtout une question de négociation avec le candidat locataire.

grmff · #6 05-10-2004 21:33:22

Je répète mon expérience, mon vécu: j'ai acheté un immeuble, avec des appartement et commerces.

L'administration avait une idée très précise des revenus cadastraux à indique par appartement et pour chaque commerce.

Je reçois bien sûr un et un seul arrêté de rôle (=invitation à payer le PrIm) mais je peu avoir le détail de chaque part de l'immeuble.

Nathalie · #7 06-10-2004 08:12:50

Egalement dans le cas, je confirme que (en tous cas à Bruxelles) sur simple demande écrite (et gratuitement smile ) à l'adminsitration du cadastre, il est possible d'obtenir la ventilation du RC par étage.
Le RC d'un rez commercial est en général beaucoup plus élevé que la répartition au prorata des m².

Francis · #8 06-10-2004 16:44:52

Merci pour l'info à Grmf et Nathalie.
Je vais demander par écrit à l'administration du cadastre la ventillation de l'RC d'un immeuble mixte.
Cette information n'était pas obtenable il y a +- 12 ans.
Quant au revenu cadastral plus élevé pour un rez commercial, c'est la généralité effectivement, mais je connai 2 cas pour lesquels ce RC était inférieur à celui des étages, cas très particuliers évidemment. C'est pourquoi je suggérai de prendre également en compte les loyers.
D'autre part, utiliser les superficies, ce n'est pas nécéssairement calculer proportionnelement, on peut aussi pondérer les diverses superficies. Le 6éme étage sans ascenseur et sous combles n'a pas la même valeur qu'un 1er étage !
1000 merci

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