forum   Vous n'êtes pas identifié(e) : Inscription :: Identification | Recherche Forum



acte de base

tof
Pimonaute
Inscription : 06-10-2004
Messages : 4

acte de base

Bonjour,

Enfin un forum intéressant, je souhaiterais savoir si un acte de base doit être enregistré.

Si oui, qui doit le faire et auprès de quelle structure ?

Si, un acte de base précise que des parkings existent mais aucun n'a été vendu, celà peut-il être une raison pour aujourd'hui dire que ces parking n'existent pas ?

merci

Tof

Hors ligne

PIM
Pimonaute non modérable
Lieu : Uccle, Bruxelles, Belgique
Inscription : 10-03-2004
Messages : 13 454
Site Web

Re : acte de base

tof a écrit :

Bonjour,

Enfin un forum intéressant, je souhaiterais savoir si un acte de base doit être enregistré.

Si oui, qui doit le faire et auprès de quelle structure ?

Si, un acte de base précise que des parkings existent mais aucun n'a été vendu, celà peut-il être une raison pour aujourd'hui dire que ces parking n'existent pas ?

merci

Tof

Pour qu'il y ait division juridique (indivision et copropriété forcée), il faut acte de base sous forme authentique = acte notarié.

Dans la suite de votre question, vous faites référence à un acte de base existant... Il n'a pas fait l'objet d'un acte authentique ?? Bizarre


Erik DECKERS
Pim's webmaster (notamment...)
Propriétés Immobilières

--------------------
Ce n'est pas parce que l'erreur se propage qu'elle devient vérité. (Ghandi)

Hors ligne

SNPC
Pimonaute intarissable
Inscription : 07-04-2004
Messages : 848
Site Web

Re : acte de base

(?)
Votre question n'est pas très claire pour moi.
Pourriez-vous en dire plus sur les circonstances précises qui vous occupent? Les emplacements de parking existent bel et bien, je suppose? Depuis quand? A qui appartiennent-ils en principe? Sont-ils occupés? Par qui? Dans quelles conditions? etc...

D'anciens actes de base, en effet, n'étaient pas transcrits malgré les prescriptions de la Loi Hypothécaire mais c'était rare.
La transcription est une formalité différente de l'enregistrement puisque l'enregistrement est une formalité fiscale avant tout alors que la trancription d'un acte - nécessairement en forme authentique, donc notarié - est une mesure de publicité destinée à conférer l'opposabilité aux actes qui concernent des immeubles.

Dans une copropriété on distingue généralement 3 documents différents:
L'acte de base, le règlement de copropriété et le règlement d'ordre intérieur.
Seuls les deux premiers, qui constituent "les statuts" de l'immeuble, doivent être transcrits.
La publicité du 3ème est acquise par le fait qu'il est déposé au siège de l'association et tenu à jour par le syndic et qu'il peut être consulté sur place et sans frais par tout intéressé.

La transcription des statuts revêt une importance nouvelle depuis que sous l'empire de la loi du 30 juin 1994 la personnalité juridique est acquise à l'association des copropriétaires mais ne peut être invoquée par celle-ci qu'à compter de la trancription des statuts.


Syndicat National des Propriétaires et Copropriétaires

Hors ligne

tof
Pimonaute
Inscription : 06-10-2004
Messages : 4

Re : acte de base

Merci déjà pour ces informations.

Je dispose en fait de l'acte de base de l'immeuble établi et signé par un notaire.

Dans celui-ci, il est fait référence à des parkings sur un emplacement situé face à l'immeuble.

Cependant aujourd'hui, suite à des travaux effectué,s nous perdons l'accès à ces parkings.

La commune nous dit que cet emplacement n'est pas reconnu comme zone de parking alors que l'acte de base mentionne bien 4 parkings.

Ceux-ci n'ont jamais été vendus et  sont utilisés depuis plus de 15ans comme parking collectifs pour l'ensemble du bâtiment. Sans remarque de la commune

Est-ce une situation normale de nous dire que l'on ne va pas faire un accès puisque ce n'est pas repris dans les plans de la commune alors que pourtant c'est inscrit dans l'acte de base?

merci

Tof

Hors ligne

SNPC
Pimonaute intarissable
Inscription : 07-04-2004
Messages : 848
Site Web

Re : acte de base

tof a écrit :

Je dispose en fait de l'acte de base de l'immeuble établi et signé par un notaire.

Dans celui-ci, il est fait référence à des parkings sur un emplacement situé face à l'immeuble.

Cependant aujourd'hui, suite à des travaux effectué,s nous perdons l'accès à ces parkings.

La commune nous dit que cet emplacement n'est pas reconnu comme zone de parking alors que l'acte de base mentionne bien 4 parkings.

Ceux-ci n'ont jamais été vendus et  sont utilisés depuis plus de 15ans comme parking collectifs pour l'ensemble du bâtiment. Sans remarque de la commune

Est-ce une situation normale de nous dire que l'on ne va pas faire un accès puisque ce n'est pas repris dans les plans de la commune alors que pourtant c'est inscrit dans l'acte de base?

merci

Tof

Vous dites que les parkings sont "mentionnés" dans l'acte. Soyons clairs: je suppose que le terrain en question appartient à la copropriété?
Il semble que le problème qui vous occupe n'est pas une question qui relève du droit de la copropriété mais de celui de l'urbanisme!
Il faudrait consulter le plan communal ou régional d'affectation du sol et connaître l'affectation qui est donnée à ce terrain par les plans en question.
Savoir également à quelle date ces plans ont été adoptés! Ils ne peuvent en principe affecter des droits acquis. Comparer les dates donc et demander des confirmations écrites au notaire et au service de l'urbanisme communal.
Impossible d'en dire plus sur ce forum.
Il n'est pas exclu que la seule façon d'obtenir gain de cause soit d'en passer par une action en justice.
Si vous êtes membre (ou la copropriété) du SNP, le service juridique qui est à votre disposition peut, le cas échéant et en disposant d'un dossier, vous aider davantage (voir infos sur notre site web - lien ci-contre).


Syndicat National des Propriétaires et Copropriétaires

Hors ligne

tof
Pimonaute
Inscription : 06-10-2004
Messages : 4

Re : acte de base

Je vous remercie pour toutes ces informations, je sais le cas est complexe et qu'il est difficile d'en dire plus sur ce forum.

Je tiens à vous remercier quand même.

bien à vous

Tof

Hors ligne

luc
Pimonaute non modérable
Lieu : Evere, Bruxelles, Belgique
Inscription : 09-08-2004
Messages : 5 629
Site Web

Re : acte de base

tof a écrit :

Bonjour,

Enfin un forum intéressant, je souhaiterais savoir si un acte de base doit être enregistré.

Si oui, qui doit le faire et auprès de quelle structure ?

Si, un acte de base précise que des parkings existent mais aucun n'a été vendu, celà peut-il être une raison pour aujourd'hui dire que ces parking n'existent pas ?

merci

Tof

Un acte de base doit être en pratique fait par un notaire. Les formalités qui s'en suivent  (enrégistrement, ...) sont fait par lui. L'association des copropropriétaires n'a aucune personalité morale tant que cette formalité n'a pas été exécuté, parceque l'acte de base devient par cette formalité opposable à des tiers.

Dans mon acte de base 24 parkings en plein air sans droit de vote (= sans quotités) sont prévues depuis 1975 (bloc I) et 1979 (bloc II). Aucun n'a été vendu. Selon l'acte de base ils sont devenus communes 10 ans après, s'ils n'étaient pas vendu. Mais ils peuvent être vendus au profit de copropriétaires, si l'Assemblée Générale l'autorise à la majorité requise.

Un lot avec quotités (appartement, garage, ...) a toujours un propriétaire. Initialement le propriétaire des lots non vendus est en principe le promoteur.

Si les parkings sont autorisés dans le permis d'urbanisme initial, alors ils ne peuvent être supprimés réellement qu'avec:
- un changement de l'acte de base, qui spécifie la destination
- un permlis d'urbanisme qui autorise leur suppression et le changement de destination
- un permis d'environnement, si nécessaire

Je vous rappele que:
- par logement un nombre détermnié de parkings doit exister (je crois 0,5 à 1.5 selon le nombre de résidents possibles)
- à partir d'un nombre d'emplacements un permis d'environnement classe 2, 1B ou même 1A est nécessaire
- si la copropriété existait en 1993/1999 dans la région Bruxelloise alors une régularisation du permis d'environnement aurait déja du être demandé.


Cordialement,

Luc

Hors ligne

Zitoun-5136
Pimonaute
Inscription : 22-12-2004
Messages : 1

Re : acte de base

SNP a écrit :

La transcription des statuts revêt une importance nouvelle depuis que sous l'empire de la loi du 30 juin 1994 la personnalité juridique est acquise à l'association des copropriétaires mais ne peut être invoquée par celle-ci qu'à compter de la trancription des statuts.

Le Code Civil en son [Art. 577-3. énonce :


Les principes relatifs à la copropriété forcée énoncés à l'article 577-2, § 9, et les règles de la présente section, sont applicables à tout immeuble ou groupe d'immeubles bâtis dont la propriété est répartie entre plusieurs personnes par lots comprenant chacun une partie privative bâtie et une quote-part dans des éléments immobiliers communs. Ils ne s'y appliquent pas si la nature des biens ne le justifie pas et que tous les copropriétaires s'accordent sur cette dérogation.


Mon immeuble date d’une trentaine d’années et fait partie d’un ensemble de 3 immeubles disposant en commun d’un parc, d’un parking et d’une seule chaufferie située dans l’un des immeubles.

L’acte de base initial précise que ces éléments communs sont gérés par le syndic de l’immeuble qui a la chaufferie dans son bâtiment et que les frais de chauffage sont répartis à parts égales entre les trois immeubles.

Depuis l’application de la loi de 1994, cet ensemble (parc + chaufferie) doit être considéré comme une entité et possède la personnalité juridique.

Or, malgré la mise à jour des actes de base de deux résidences « pour se mettre en conformité avec la loi » (sic) le syndic responsable n’a pas fait établir de statuts pour cette copropriété mais organise depuis 2001 des AG spécifiques de cette ACP en se référant à des statuts. Lesquels ? Chaque copropriété a des statuts différents depuis cette mise en conformité.

Si les statuts ne sont pas opposables aux tiers à défaut de leur transcription, ils sont néanmoins applicables à ses membres. Mais quels statuts puisqu’il n’y en a pas.

Et la disposition du C.C. stipulant « Ils (les principes de la copropriété forcée) ne s'y appliquent pas si la nature des biens ne le justifie pas et que tous les copropriétaires s'accordent sur cette dérogation » puisque le syndic refuse de mettre ce point à l’ordre du jour malgré mes demandes.

Que faire pour contester l’organisation et les décisions de ces AG ainsi que les comptes de la chaufferie ?

En effet, les frais de chauffage ne sont pas réclamés par le syndic responsable de ce parc, mais par chaque syndic qui les inclut dans les comptes de sa copropriété. Par ailleurs, ces montants ne sont pas les mêmes dans chaque copropriété, chaque syndic, à défaut de règles comptables, les répartissant comme bon lui semble !!


Cordialement

Zitoun

Hors ligne

luc
Pimonaute non modérable
Lieu : Evere, Bruxelles, Belgique
Inscription : 09-08-2004
Messages : 5 629
Site Web

Re : acte de base

Bien que le sujet glisse des parkings vers la chaufferie, ils traitent tous de l'acte de base.

Je crois que dans le cas de Zitoun il n'y qu'un acte de base et seulement UNE ACP pour les trois immeubles. Je réfère ici à un jugement de la Cour de Cassation récente qui ne donne la personalité juridique qu'à l'ACP qui ne partage pas certains parties communes avec une ACP.

Donc dans ce dernier cas il est fort probable que l'immeuble I sera obligé d'intégrer les deux autres immeubles, avec une obligation possible de présenter les comptes pour les derniers 5 à 10 ans, dépendant s'il y a mauvaise foi ou non. Vu l'épaisseur du dossier à l'IPI de votre syndic, il est fort probable que ce sera 10 ans (1994-2004). Mais vu le fait que la loi n'est applicable que depuis 01/08/1995, la période ne pourra commencer qu'en 1996 ou 1997.

Il serait recommandable de mettre les trois syndics concernés au courant du fait que vous coinsiderez l'ACP I comme la seule compétente pour toute le gestion des trois complexes. Et vous les invitez à convoquer d'urgence une AG extraordinaire pour constater ce fait et pour prendre les mesures nécessaires pour rémedier à cet situation.

Et vous envoyez dès maintenant tout courrier au syndic de l'immeuble I, avec copie pour celui de votre immeuble. Parceque l'avantage que vous avez est que l'immeuble I gère l'ensembles de parteis communs entre les 3 immeubles (chaufferie). Et l'ACP I est constitué avec acte de base.

Je conseille aussi de demander au syndic de l'immeuble I de vous permettre à consulter les PV des AG depuis le début et de vous permettre d'en prendre copie. Dans ces PV vous devez trouver une trace de la scission en trois ACP. Sinon les statuts des trois complexes (identiques au début selon vous) doivent offrir la possibilité de fusionner les trois immeubles.

Mon ACP se constitue de deux immeubles (4990 et 5010 quotités), qui ont été construit en 1976 et 1979.  Le bloc I (1976) a eu 4 AG séparés et le bloc II (1979) en a eu un. Ils ont été fusionné en 1980. Et le syndic actuel a été nommé en 1983.


Cordialement,

Luc

Hors ligne

Zitoun-5136
Pimonaute
Inscription : 22-12-2004
Messages : 1

Re : acte de base

Luc a écrit :

  Je crois que dans le cas de Zitoun il n'y qu'un acte de base et seulement UNE ACP pour les trois immeubles. Je réfère ici à un jugement de la Cour de Cassation récente qui ne donne la personalité juridique qu'à l'ACP qui ne partage pas certains parties communes avec une ACP.


Merci Luc pour votre réponse, mais dans mon cas il n'y a pas encore de statuts pour cette ACP. Il faudra les établir.

Compte tenu du § suivant du C.C. [Art. 577-5. § 1er. L'association des copropriétaires acquiert la personnalité juridique au moment où sont réunies les deux conditions suivantes:
1° la naissance de l'indivision par la cession ou l'attribution d'un lot au moins;
2° la transcription de l'acte de base et du règlement de copropriété à la conservation des hypothèques. Les plans de l'immeuble peuvent y être annexés sous forme de copie certifiée conforme par le notaire.

Elle porte la dénomination: "association des copropriétaires", suivie des indications relatives à la situation de l'immeuble ou du groupe d'immeubles bâtis.
Elle a son siège dans l'immeuble. S'il s'agit d'un groupe d'immeubles, l'acte de base détermine quel immeuble constitue le siège de l'association.

§ 2. En cas d'omission ou de retard dans la transcription des statuts, l'association des copropriétaires ne pourra se prévaloir de la personnalité juridique à l'égard des tiers lesquels auront néanmoins la faculté d'en faire état contre elle.

elle ne répond donc  pas aux 2 conditions requises. Cette ACP a-t-elle la personnalité juridique vis-à-vis de ses membres et selon quels statuts ?

Quid des quorums de présence et des votes ?

Le syndic utilisant selon les circonstances les règles de l'indivision ou celles d'une seule entité.

C'est peut-être cela qu'il appelle la "SUPRA INDIVISION".

Je n'ai pas trouvé ce terme dans mon Code !


Cordialement

Zitoun

Hors ligne

luc
Pimonaute non modérable
Lieu : Evere, Bruxelles, Belgique
Inscription : 09-08-2004
Messages : 5 629
Site Web

Re : acte de base

Un autre approche, beaucoup plus catégorique serait de constater que l'ACP n'existe pas et de demander au Juge la nomination du premier syndic (Art 577-8 §1 CC). Il reviendra à ce syndic de prendre tous les mesures provisoires nécessaires à créer l'ACP. Ce syndic ne pourra pas être un de ceux des ACP actuelles. Les syndics actuels ne doivent pas être appelés dans cette cause, pusiqu'ils ne sont pas syndic de l'ACP avec personallité juridique.

En plus vous pouvez demander au juge à constater que les trois ACP de fait doivent être mis en liquidation (Art 577-12 dernier alinéa CC), puisqu'il ne gèrent rien depuis le 01/08/1995.

L'avantage de cette procédure est qu'elle permet à démarrer avec un autre syndic.
Désavantage réel que ce sera un contre trois ACP (= trois avocats, ...).

Il vaut mieux d'avoir au moins un CP par ACP actuelle qui participe dans votre requête. Mais je suis bien conscient que cela est pratiquement impossible ou au moins très difficile.

Etablir un acte de base pour la nouvelle ACP est un travail procédurier de longe haleine et très chère. Puis qu'il faudra entre autre probablement à un certain stade citer TOUS les copropriétaires devant le Juge.  Puisque l'acte de base concerne aussi leur lots privatifs.

Je crois que la première solution (ACP de l'immeuble I) que je proposait est la plus réaliste. Mais cette 2me (syndoic provisoire) est théoriquement beaucoup plus correcte. Une 3me solution plus rentable existe. Mais je dois encore vérifier quelques éléments.

N'oublions pas que le Juge peut en principe revenir à l'acte de base initiale des années septante. Ils étaient à ce moment je crois identique.  Le juge peut ordonner des mesures de transition (coordination des statuts, ...) et confier ce travail à un expert judiciaire. Et qui avancera les honoraires de cet expert ? En principe la nouvelle ACP, si le syndic est nommé par le Juge et si votre requète a été formulé dans ce sens.


Cordialement,

Luc

Hors ligne

Pied de page des forums

Pim.be : votre forum de l'immobilier résidentiel belge depuis 2002.

Les dernières discussions sont ici » Récentes | Sans réponse
Règlement du forum | Liste des membres