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emprunter pour des travaux

grangeenruine
Pimonaute
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emprunter pour des travaux

Ben voilà,
Attenant à ma maison, je possède une grange  avec le pignon en façade (10 mètres de large, sur une profondeur de 22 mètres, et 12 mètres de hauteur à la pointe du pignon)   
Cette grange est en train de tomber en ruine : depuis une bonne dizaine d'année, la toiture était éventrée par endroits, et depuis ce printemps, c'est carrément la moitié de la toiture, y compris la charpente, qui s'est éffondrée.
Avant d'en arriver à tout raser, et au vu des taux d'intérêt très avantageux, j'aimerais la retaper, et, du même coup, pourquoi ne pas la rentabiliser ?
J'ai donc immaginé de garder le rez-de-chaussée comme garage commun et caves, et de faire un premier étage, divisé en 5 ou 6 appartements en duplex :c'est à dire ayant chacun 2 chambres mansardées à l'étage supérieur. Bien sûr, cela couterais très cher, et pour tout vous dire, je n'ai même pas le premier sou. Mais j'immagine de faire du beau, pas du luxueux, et les loyers rembourseraient l'emprunt.
Je suis donc allée voir mon banquier, qui me dit que mon projet n'est pas impossible à réaliser avec l'aide de la banque, mais qu'il à besoin, pour m'en dire plus, d'un plan d'architecte, des devis des différents corps de métier, les autorisations communales, cadastrales, urbanistiques, etc...
Je suis allée voir le service des travaux de ma commune, où on me répond qu'apparement, il n'y à pas d'interdiction de réaliser ces appartements, mais qu'ils ont besoin pour m'accorder l'autorisation écrite d'un projet d'architecte.
Mes questions sont : comment puis-je arriver à mettre ce projet en route, sans que cela ne m'occasionne déjà des gros frais au départ, alors que je n'ai encore aucunes certitudes sur l'accord de la banque, et des administrations.
Qui peux me guider dans la marche à suivre ?
Et comment choisir un architecte, sont-ils tous au même prix ? Comment savoir lequel est valable pour mon projet ? Et mon projet tiens-t-il la route ? Qu'en pensez-vous ? Je me pose plein de questions qui me freinent et je ne trouve nulle part les réponses.
Excusez-moi d'avoir été si longue (femme oblige...)
Et merci d'avance si l'une ou l'autre de vos réponses me permettent d'avancer.


clo

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PIM
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Re : emprunter pour des travaux

grangeenruine a écrit :

Ben voilà,
Attenant à ma maison, je possède une grange  avec le pignon en façade (10 mètres de large, sur une profondeur de 22 mètres, et 12 mètres de hauteur à la pointe du pignon)   
Cette grange est en train de tomber en ruine : depuis une bonne dizaine d'année, la toiture était éventrée par endroits, et depuis ce printemps, c'est carrément la moitié de la toiture, y compris la charpente, qui s'est éffondrée.
Avant d'en arriver à tout raser, et au vu des taux d'intérêt très avantageux, j'aimerais la retaper, et, du même coup, pourquoi ne pas la rentabiliser ?
J'ai donc immaginé de garder le rez-de-chaussée comme garage commun et caves, et de faire un premier étage, divisé en 5 ou 6 appartements en duplex :c'est à dire ayant chacun 2 chambres mansardées à l'étage supérieur. Bien sûr, cela couterais très cher, et pour tout vous dire, je n'ai même pas le premier sou. Mais j'immagine de faire du beau, pas du luxueux, et les loyers rembourseraient l'emprunt.
Je suis donc allée voir mon banquier, qui me dit que mon projet n'est pas impossible à réaliser avec l'aide de la banque, mais qu'il à besoin, pour m'en dire plus, d'un plan d'architecte, des devis des différents corps de métier, les autorisations communales, cadastrales, urbanistiques, etc...
Je suis allée voir le service des travaux de ma commune, où on me répond qu'apparement, il n'y à pas d'interdiction de réaliser ces appartements, mais qu'ils ont besoin pour m'accorder l'autorisation écrite d'un projet d'architecte.
Mes questions sont : comment puis-je arriver à mettre ce projet en route, sans que cela ne m'occasionne déjà des gros frais au départ, alors que je n'ai encore aucunes certitudes sur l'accord de la banque, et des administrations.
Qui peux me guider dans la marche à suivre ?
Et comment choisir un architecte, sont-ils tous au même prix ? Comment savoir lequel est valable pour mon projet ? Et mon projet tiens-t-il la route ? Qu'en pensez-vous ? Je me pose plein de questions qui me freinent et je ne trouve nulle part les réponses.
Excusez-moi d'avoir été si longue (femme oblige...)
Et merci d'avance si l'une ou l'autre de vos réponses me permettent d'avancer.

Faire ce genre de chose sans le moindre "fonds propre" est assez risqué (par ex.: quid si vide locatif ?)

Choix architecte = choix effectivement délicat.  On choisit souvent son architecte sur base de recommandations de tiers. Et aussi de "bien introduits à la commune" (cececi étant dit sans connotation suspecte): pourquoi ne pas demander à votre commune s'ils peuvent vous en recommander un ?

Il faudrait demander à cet architecte de vous faire un avant-projet moyennant honoraires forfaitaires modérés.


Erik DECKERS
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Francis
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Re : emprunter pour des travaux

Même avis que Pim avec en plus ceci:
Sans fonds personnels, if ne faut pas oublier qu'un PH se rembourse dès le début, qu'une telle transformation peut prendre entre 6 et 12 mois, que des retards et des suppléments ont souvent lieu, qu'après la construction il faut encore trouver des locataires et que pendant tout ce temps, if faut continuer à payer les mensualités du PH.
Sans parler de la rentabilité du projet ?
Prudence ... Mais cela vaut peutêtre la peine d'investir quelques centaines d'euros dans l'étude cérieuse du projet.
Autre alternative, vendre la grange ou trouver un accord avec un entrepreneur ou un promoteur qui se chargerait des travaux et vous laisserait 1,2 ou3 appartements.


Francis

Il n´y a que deux définitions concernant l´infini:
l´univers et la bêtise humaine...
Albert Einstein...

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grangeenruine
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Re : emprunter pour des travaux

Bonjour,
Et merci de vos réactions.
Pour ce qui est de ma commune, quand j'ai demandé pour le choix d'un architecte, il m'a été répondu qu'étant donné que dans l'entité il y à 3 ou 4 architectes, ils ne peuvent m'en recommander aucun en particulier pour ne pas favoriser l'un par rapport à l'autre. (c'est un petit village, et les jalousies risquent d'aller bon train).
Demander un avant projet moyennant honoraires forfaitaires modérés c'est déjà une bonne idée, au moins, je saurais où je mets les pieds pour commencer. Reste plus qu'à trouver un architecte qui, sans avoir la folie des grandeurs, et sans faire flamber les prix, trouvera des idées simples et  valables aussi bien point de vue esthétique que fonctionnelles.
Pour ce qui est de l'absence de fonds propres, c'est ce qui m'embête le plus, mais je pense que celui qui ne risque rien n'a rien, et les banques sont là pour régler les problèmes d'argent il me semble. De plus mon banquier m'a parlé d'un système de remboursement où je ne payerais que les intérêts des sommes avancées jusqu'à la fin des travaux. Ce qui me laisse quand même un peu d'aisance (du moins, il me semble!)
Je n'ai pas envie justement de vendre la grange,
mais comment puis-je connaître la rentabilité de ce projet ?
L'idée d'un arrangement avec un entrepreneur ou un promoteur n'est peut-être pas non plus à rejeter, mais si je peux le faire seule, quitte à souffrir les 2 ou 3 premières années, ce serait la formule que je préfère.
Merci pour vos commentaires, ils m'aident à cerner un peu plus le sujet, et à y voir plus clair. Il me semble que je doit donc commencer par la recherche d'un architecte, et la réalisation d'un avant projet.


clo

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kaplan
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Re : emprunter pour des travaux

grangeenruine a écrit :

Pour ce qui est de l'absence de fonds propres, c'est ce qui m'embête le plus, mais je pense que celui qui ne risque rien n'a rien, et les banques sont là pour régler les problèmes d'argent il me semble. .

Phrase très connue sur ce forum" le banque vous prête un parapluie lorsqu'il y a du soleil et vous l'enlève lorsque la pluie arrive "

Sans fonds propre ou autre garantie , la banque sera très frileuse à s'engager .
Les honoraires d'architecte , pour un avant projet ( même si certain le font gratuitement ) , s'élèvent grossièrement entre 1.20% et 1.80% du coût réel de l'ouvrage HTVA ( selon qu'il s'agit d'une construction neuve ou d'une rénovation ).
La tva sur les honoraires de l'architecte est toujours de 21% même lorsqu'il s'agit de rénovations dont les travaux sont facturables à 6%.

Bien à vous.

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PIM
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Re : emprunter pour des travaux

kaplan a écrit :

La tva sur les honoraires de l'architecte est toujours de 21% même lorsqu'il s'agit de rénovations dont les travaux sont facturables à 6%.

Comme apparemment il s'agira quasi d'une reconstruction (pas rénovation), la TVA risque d'être de 21 % et pas 6 %... sad


Erik DECKERS
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grmff
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Re : emprunter pour des travaux

La différence entre rénovation et reconstruction tient parfois au titre mentionné sur le plan... J'en connais des villas "rénovées" qui ont pris un mètre dans chaque direction suite à "rénovation"... J'en connais des maisons "réparées" suite à incendie, dont il ne restait rien de rien...


Grmf!
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S.J.

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grangeenruine
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Re : emprunter pour des travaux

Bonjour,
Je ne regrette vraiment pas le hasard qui m'a amenée sur ce forum...
Toutes vos remarques sont pertinantes, et certaines, pleines de sagesse : Par exemple, l'histoire du parapluie.
Mais avant de me montrer frileuse, je crois qu'il faut vraiment que je m'aventure un peu plus loin sur ce terrain, qui je m'en rend bien compte peux se réveler glissant. Car si je vend la grange sans même tenter quoi que ce soit, je suis sûre de le regretter tout le reste de ma vie. C'est vrai que j'ai eu un coup de foudre pour cette maison, et j'imagine mal la vendre en pièces détachées, même si cela pourrait être rentable. Je garde cette option pour l'ultime cas de figure.

Bon, récapitulation de tout ce que j'ai appris avec vous.

Questions à approfondir

Par rapport au banquier:
- Quid si retards ou suppléments durant les travaux ? 
- Quid si vide locatif ?
Autant savoir à quel moment je dois craindre l'absence de parapluie, et faire cette demande au banquier avant va peut-être permettre de trouver des accords favorables.

Par rapport à l'architecte:
- avant-projet : gratuit ? Ou honoraires forfaitaires modérés ?       (1.2 à 1.8 % du coût de l'ouvrage Htva) 
- honoraires : tjrs 21 %, même si rénovation à 6 % tva
- Important de titrer "plan rénovation", sinon, risque de 21 % sur les travaux.
   
Nouvelles questions:

- Pour choisir un architecte, dois-je me diriger vers quelqu'un de plus jeune, ou vers quelqu'un déjà installé depuis de nombreuses années ? Cela fait-il varier les prix ? Et un "jeune" est-il capable de réaliser ce projet ? Comment être sûre de choisir le bon architecte pour ce genre d'ouvrage ?
- Dois-je choisir l' architecte avec l' entrepreneur ? Ou, l'entrepreneur doit-il être choisit par l'architecte ? Ou encore, est-ce mieux si l'un et l'autre ne se connaissent pas ?
- Le banquier m'a fait une simulation de CH, juste pour me donner une idée, a t il dit,  sur base d'un montant de 25.000 euros, remboursable en 180 mensualités. Il m'a fait une comparaison entre la variabilité annuelle et le taux fixe. Qu'en pensez vous ? En taux fixe il parle de 5.45% et en variabilité annuelle de 3.75% avec limitation à 5 % de hausse. Il a eu l'air de vanter la formule, mais je ne crois pas que ce soit vraiment à mon avantage... Pouvez-vous m'en dire un peu plus à ce sujet ?
De plus, il m'a bien précisé que c'est une simulation, qu'il n'est pas dit qu'au moment où nous signerons l'accord, le taux n'ait pas changé, à la hausse ou à la baisse.
- Je suis allée à la Région Wallonne, mais il semble que je n'ai droit à aucune prime par rapport à cette rénovation, sauf si j'en fais des gîtes. Mais les gîtes, même s'ils sont loués plus cher, ne sont jamais loués pour de longues périodes, de plus les appart, je peux les louer "murs nus" tandis que les gîtes doivent être peints, tapissés, meublés, habillés, donc, la prime couvre plus la déco que les travaux... Votre avis ?
 
   Merci de votre patience,
Claudine.


clo

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grmff
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Re : emprunter pour des travaux

Voilà un avis qui n'a qu'une valeur d'avis... Chacun reste in fine face à ses responsabilités, je vous le rappelle:
- Pour choisir un architecte, dois-je me diriger vers quelqu'un de plus jeune, ou vers quelqu'un déjà installé depuis de nombreuses années ? Cela fait-il varier les prix ? Et un "jeune" est-il capable de réaliser ce projet ? Comment être sûre de choisir le bon architecte pour ce genre d'ouvrage ? -------------- jamais sûr de rien. Vive le bouche à oreille...

- Dois-je choisir l' architecte avec l' entrepreneur ? Ou, l'entrepreneur doit-il être choisit par l'architecte ? Ou encore, est-ce mieux si l'un et l'autre ne se connaissent pas ? ---------------Normalement, un architecte doit être indépendant. C'est même mieux s'il doit 'tutoyer' l'entrepreneur. C'est donc à mon avis mieux de choisir soi-même son architecte.

- Le banquier m'a fait une simulation de CH, juste pour me donner une idée, a t il dit, sur base d'un montant de 25.000 euros, remboursable en 180 mensualités. Il m'a fait une comparaison entre la variabilité annuelle et le taux fixe. Qu'en pensez vous ? En taux fixe il parle de 5.45% et en variabilité annuelle de 3.75% avec limitation à 5 % de hausse. Il a eu l'air de vanter la formule, mais je ne crois pas que ce soit vraiment à mon avantage... Pouvez-vous m'en dire un peu plus à ce sujet ?----------------Mon dernier prêt (investissement) fut fait sur 20 ans en variabilité annuelle. C'est ce que j'ai considéré de plus avantageux.

-De plus, il m'a bien précisé que c'est une simulation, qu'il n'est pas dit qu'au moment où nous signerons l'accord, le taux n'ait pas changé, à la hausse ou à la baisse.-----------les taux sont bas et stables... c'est même pas 0.5% par an qui va vraiement changer votre mensualité des masses. Ne vous inquiétez donc pas de ce côté-là. La vraie difficulté sera d'obtenir l'accord de la banque.

- Je suis allée à la Région Wallonne, mais il semble que je n'ai droit à aucune prime par rapport à cette rénovation, sauf si j'en fais des gîtes. Mais les gîtes, même s'ils sont loués plus cher, ne sont jamais loués pour de longues périodes, de plus les appart, je peux les louer "murs nus" tandis que les gîtes doivent être peints, tapissés, meublés, habillés, donc, la prime couvre plus la déco que les travaux... Votre avis ? ---------------- des gîtes, c'est un 'métier' ou la présence est indispensable, l'énergie demandée considérable, le statut fiscal instable et le rendement nettement plus élevé... si vous êtes dans une région demandée et que cela marche bien. bref, c'est une question de choix de vie, pas une question de prime. A ma connaissance, les primes sont conçues pour faciliter l'accès à la propriété des jeunes qui s'installent. Cela n'est pas votre cas...


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grangeenruine
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Re : emprunter pour des travaux

merci pour votre réponse,
- Pour ce qui est de votre deernier prêt en variabilité annuelle, et que vous considérez comme le + avantageux, effectivement, si vous l'avez fait il y a quelques années, bien sûr que la baisse des taux d'intérêts vous est favorable, mais pensez vous sérieusement qu'on puisse encore espérer descendre ou rester 15 /20 ans à ces taux tellement bas ?
- Pour ce qui est d'obtenir l'accord de la banque, je pense qu'à partir du moment ou l'immeuble prend au moins autant de valeur que le montant de l'emprunt, et que je suis propriétaire de ma maison (attenante), cela laisse quand même une marge de sécurité. Non ? En tout cas, le banquier n'a pas eu l'air de pincer le nez lorsque je lui ai parlé de ce projet.
- Et en ce qui concerne les primes, les proriétaires qui changent la toiture, qui installent le chauffage central, qui font poser des chassis "doubles vitrages", ou qui de toute façon, améliorent leur habitat, selon certaines conditions réglementées par la régon wallonne, se voient attribuer une prime à la rénovation. parfois minimes au vu des travaux réalisés, mais pas uniquement réservées aux jeunes ménages. Pour preuve, il y a même des primes pour ceux qui font des appartements sociaux... bon, tant pis, je n'ai droit à aucunes de ces primes, soit parce que je n'ai pas acheté la grange récement, soit parce que ce n'est pas pour mon habitation propre, soit pour ceci, ou cela, mais j'ai pas droit.  Même si je fais des appartements sociaux. Enfin, je me suis quand même renseignée, je ne vois pas pourquoi je serais passée à côté, s'il y avait un avantage aussi minime soit-il.

- Bon, de toute façon, tout ceci m'amène à me demander si la meilleure solution ne serait pas de vendre cette grange, cela me permettrait de vivre un peu mieux chez moi (je ferais poser des doubles vitrages,  je pourrais aménager les combles, aménager un jardin plus décoratif, et surtout, je ne verrais plus ce bâtiment se dégrader, mais plutôt renaître. Et en fin de compte, c'est ce que je voudrais: qu'il reprenne vie.
Enfin, je vais pas me précipiter, mais parfois, si j'y pense, ce n'est plus l'horreur.
Surtout que si je me plante, c'est pas la grange seule que je perd, mais la maison, ma solvabilité, et 25 ans de travail pour arriver à avoir quelque chose.
Faut que j'y réfléchisse bien,


clo

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grmff
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Re : emprunter pour des travaux

Si les messages ci-dessus vous ont découragé, l'objectif est manqué.

Je suis propriétaire-investisseur depuis plus de 10 ans, et je n'ai qu'à m'en féliciter! Mes loyers m'apportent une confortable rente, et les emprunts hypothécaires se payent au fur et à mesure.

Bref, être propriétaires, c'est tout de même rentable, même si on y perd parfois quelques cheveux.

Je vous conseille de faire faire l'avant projet, ou directement si vous savez ce que vous voulez faire, convoquer un entrepreneur qui vous donnera une fourchette de coûts.

Regardez les loyers dans votre coins pour des appartements similaires, et vous verrez votre rentabilité. En dessous de 10%, je ne me lancerais pas. Si tout est à refaire, vous constaterez que la rentabilité n'y sera pas...

En vous souhaitant une bonne réflexion...


Grmf!
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PIM
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Re : emprunter pour des travaux

Grmff a écrit :

..., même si on y perd parfois quelques cheveux.

Un indice de plus pour tenter d'identifier Grmff  smile

ps pour les nouveaux venus sur ce forum: = petit clin d'oeil relatif au  "jeu de l'été"


Erik DECKERS
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grangeenruine
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Re : emprunter pour des travaux

Bonjour,
Oui, c'est vrai que j'ai eu un moment de découragement, (surtout à cause des risques) mais c'est passé. Ne dit-on pas : "qui ne risque rien n'a rien ! " ?
Si je n'essaye pas vraiment, je le regretterais, alors, je vais laisser passer le week-end, et lundi, prendre contact avec un entrepreneur que je connais un peu, et qui à l'air pas mal d'après ce qu'on m'en à dit.
Pour ce qui est de l'architecte, mon banquier m'a donné 2 contacts, un peu loin de chez moi (une bonne heure en voiture) , mais je vais prendre contact avec eux, pour déjà voir ce qu'il en ressort.
Je pense aussi visiter quelques bureaux d'études plus près de chez moi, puisque de toute façon, je commence par choisir le bonhomme avant d'entamer l'avant- projet.
Je voudrais, si cela ne dérange personne, pouvoir continuer à venir vous relater la progression de cette affaire, pour continuer d'avoir vos encouragements, vos conseils, et vos idées.
Est-ce trop demander ? Non, j'espère...
A lundi pour vous lire.


clo

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grangeenruine
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Re : emprunter pour des travaux

Pour grmff

Vous me dites que les emprunts se remboursent d'eux même. C'est dans ce sens que mes calculs allaient aussi, mais avez-vous eu de grosses périodes de vide locatif ? Plusieurs en même temps ?
Je pense pouvoir faire 5 appartements, et louer chaque appartement +/- 500 à 600 euros. Mais je ne sais pas encore combien couteraient les travaux (il n'y à plus que les 4 murs).
Pour ce qui est du calcul de la rentabilité, je ne comprends pas de quels 10 % que vous parlez, ils sont calculés sur base de quoi ?
Et qu'en est-il du RC ? il va augmenter fortement bien sûr . Il y aura aussi les assurances incendie, quels autres frais dois-je compter encore en plus du remboursement de l'emprunt ?
Merci de bien vouloir me renseigner.
Claudine


clo

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grmff
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Re : emprunter pour des travaux

Perso, mon vide locatif était quasi nul, excepté juste après l'achat. Actuellement, il est un peu plus élevé. Mais sur 10 ans, je n'ai jamais compté de vide locatif dans mes calcul de risque.

C'est seulement dans notre dernier investissement, un peu plus risqué par sa taille, ma méconnaissance de ce secteur, sa localisation, et le type de locataire potentiel, que nous avons compté un vide de 10% (madame, plus prudente, calculait 50% (sic!) pour voir si on pouvait suivre à payer l'emprunt sans changer de vie sur longue période.

Selon mes divers scénarios, j'ai vite compris qu'il me fallait un rendement de 10%.

Mon calcul est fait comme suit: loyers annuel hors charges -précompte mobilier - 30% des loyers commerciaux = revenus locatif net
Le cout d'achat = prix d'achat + frais
Le rendement = (revenu locatif net / cout d'achat) doit être minimum de 10% pour s'autofinancer sur une période raisonnable.

Il va sans dire que ce rendement est impossible à atteindre à Bruxelles pour l'instant. Je ne pense pas que ce genre de rendement puisse être obtenu par une nouvelle construction. Le tout est de faire le calcul complet en prenant de bonne marges de sécurité... et de venir nous le raconter au fur et à mesure.


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grangeenruine
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Re : emprunter pour des travaux

Bonjour,

Vos réponses m'amènent à chaque fois à une réflexion et s'ensuivent de nouvelles questions...

1) Comment connaître le montant des frais à déduire du montant du loyer annuel ? Quels sont ces frais dont il faut tenir compte ? Précompte immobilier ? Assurance incendie ? Impôt sur le revenu ?

2) Dans mon cas, ne drevait-on pas faire le calcul à l'envers ? Calculer une fourchette de prix du  montant jusqu'où les travaux peuvent aller, du minimum au maximum, sachant qu'il y aurait donc 5 appartements loués à +/- 600 euros, qu'ils possèderaient chacun les compteurs individuels (donc pas de charges à partager dans les loyers).

Le coût minimum correspondant donc à une opération rentable (donc j'y retrouve encore quelque chose), et le coût maximum, correspondant au fait que si je ne fais pas ces appartements, je pense finalement faire un emprunt pour remettre une nouvelle toiture (charpente, chevron, latte à pannes, tuiles, zingages...la totale en fait) Donc, je devrai rembourser cet emprunt.
La solution idéale, étant de tomber entre les deux : si je n'y gagne rien à court terme, à la fin du remboursement, je posséderais un bien qui aura pris de la valeur, et qui se sera payé lui-même, et qui pourra enfin commencer à rapporter.

Pouvez-vous m'aider à faire ce calcul avec les données que je vous ai fournies ? 

Merci de me consacrer du temps, et bonne journée.


clo

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grmff
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Re : emprunter pour des travaux

Mon calcul (pour ce que cela vaut...)
5x600€ = 3.000€/mois = 36.000€/an

Charges à prévoir:
- Assurance: 1500€ de suplément?
- Précompte Immobilier: à voir selon projet et région
- Travaux d'entretien (gouttières, jardins, ...)
-  Frais de remise en location et perte de loyer suite à mutation de locataire: des cacahuettes
-remboursement d'emprunt

Si les travaux sont de 360.000€, le PH pour 360.000€ sera de 2000€/mois, ce qui laisse 1000€ de marge pour payer les "petits" frais annexe et vous laisser des sous pour vos vacances...

20 ans plus tard, vous êtes effectivement propriétaire de votre bien immobilier.

Question, comment êtes-vous sûre de votre évaluation de 600€/mois???


Grmf!
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grangeenruine
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Re : emprunter pour des travaux

Bonjour,

En fait, pour répondre à votre question, je ne suis sûre de rien, si ce n'est que cet été j'ai accompagné des amis qui visitaient un immeuble  dans un village voisin, et en discutant avec la personne chargée de faire visiter (promoteur immobilier ? ) je me souviens que nous avons justement discuté du montant des loyers des appartement et il m'a parlé de l'ordre de 450 euros pour un beau studio, et jusqu'à 600 euros pour un bel appartement.

Il y a quelques appartements loués, mais ils sont pour la plupart aménagés dans des vieilles maisons, un peu n'importe comment.

Peut-être suis-je trop optimiste lorsque j'espère louer à 600 euros... Mais je me suis dis que :

1)  Les appartements seront neufs, bien conçus, et bien équipés. De plus, si je demande un peu cher, cela m'évitera peut-être des locataires à problèmes ?
2)  J'habite sur la place du village (mais du côté où il n'y a quasiment pas de trafic, le passage  des voitures se faisant en face, il n'y a que les riverains qui passent devant chez moi).
3) Devant ma maison, il y a donc un espace vert de +/- 250 m X 100 m, pelouse, maronniers, haies, avec une aire de jeux aménagée pour les jeunes (filet de tennis et panneaux de basket)
4) Le village est situé à +/- 5 km de la frontière française, et à mi-chemin entre Mons et Tournai.
5) Nous sommes à 2 km de l'autoroute Bruxelles/Charleroi/Mons/Paris et à 3 km de l'autoroute Tounai/Courtrai/Lille 
6) Le village est entouré d'une part, par le canal et, d'autre part, par des bois. 

C'est donc la tranquilité assurée, un air de bout du monde et la facilité quand même d'être au pied de l'autoroute. C'est la raison pour laquelle je pense que ces appartements valent bien un loyer de 600 euros.

Mais, vous faites bien de soulever cette question, actuellement, il y a un appartement  à louer au village, c'est dans le journal toutes boîtes :  app mansardé 2e ét 1 ch cuis équ ch cent compr 450 euros (bon, je viens de réaliser que ça veut dire avec le chauffage compris dans le prix. Je vais téléphoner pour demander confirmation)

Sinon, c'est vrai que je ne vois jamais d'affiches de maison à louer, et celles des appartements ne restent jamais trop longtemps.

Pour continuer avec le journal, je vois dans les villages voisins :
1 ch 334 euros Hors charges
1 ch 430 euros
2 ch 480 euros
duplex 3 ch terrasse 400 euros

Bon, ben, je crois que je dois calmer mes ardeurs, revoir mes prétentions, et continuer de me renseigner. Je pense que ce serait bien d'aller visiter des appartements dans la région, voir avec les agences, qu'est-ce qu'on offre et pour quel prix, dans quel état, quel environement. Je vais aussi demander au CPAS de ma commune (j'y ai des amis) quel est le montant maximum qu'ils acceptent de payer pour le loyer d'un appartement 2 chambres, cela me donnera déjà une idée de prix, et je vais aller voir aussi le notaire du village, il pourra aussi me renseigner peut-être.

Hier, j'ai vu l'entrepreneur,  il a été étonné de voir que je connaissais déjà si bien mon sujet... je ne lui ai pas parlé de ma botte secrète (vous et ce forum)
Il me dit qu'en gros les décisions se prendraient entre l'architecte, le coordinateur de sécurité, l'ingénieur en stabilité, lui et moi-même.
Il pense qu'il y aurait moyen de faire 6 appartements, et même un 7ème si on le fait au-dessus de la maison (dans mon grenier, avec entrée par la grange)
PS : il dit d'oublier le mot "Grange"  (21 % TVA) mais de parler de la "rénovation d'une habitation"  (6%)
Il se chargerait de choisir, coordonner, et  diriger les différents corps de métiers (sous-traitants).
Il m'a aussi renseigné les noms et adresses de 2 architectes différents (de la région) avec qui il a déjà travaillé à plusieurs reprises en rénovation, et avec lesquels tout s'est toujours bien passé. Il me conseille, puisque je n'ai pas d'architecte, de les rencontrer l'un et l'autre, de discuter avec eux de mon projet, et d'en choisir un.
Il me suggère aussi d'aller voir un fiscaliste ou un comptable, pour voir si ce projet est rentable et pour obtenir des conseils financiers (par rapport au PH, aux déductions fiscales sur les intérêts, etc... )

Voilà, dites-moi ce que vous en pensez,
merci, et bonne journée.
Claudine


clo

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