emprunter pour des travaux

Faire ce genre de chose sans le moindre "fonds propre" est assez risqué (par ex.: quid si vide locatif ?)

Choix architecte = choix effectivement délicat.  On choisit souvent son architecte sur base de recommandations de tiers. Et aussi de "bien introduits à la commune" (cececi étant dit sans connotation suspecte): pourquoi ne pas demander à votre commune s'ils peuvent vous en recommander un ?

Il faudrait demander à cet architecte de vous faire un avant-projet moyennant honoraires forfaitaires modérés.

Bonjour,
Et merci de vos réactions.
Pour ce qui est de ma commune, quand j'ai demandé pour le choix d'un architecte, il m'a été répondu qu'étant donné que dans l'entité il y à 3 ou 4 architectes, ils ne peuvent m'en recommander aucun en particulier pour ne pas favoriser l'un par rapport à l'autre. (c'est un petit village, et les jalousies risquent d'aller bon train).
Demander un avant projet moyennant honoraires forfaitaires modérés c'est déjà une bonne idée, au moins, je saurais où je mets les pieds pour commencer. Reste plus qu'à trouver un architecte qui, sans avoir la folie des grandeurs, et sans faire flamber les prix, trouvera des idées simples et  valables aussi bien point de vue esthétique que fonctionnelles.
Pour ce qui est de l'absence de fonds propres, c'est ce qui m'embête le plus, mais je pense que celui qui ne risque rien n'a rien, et les banques sont là pour régler les problèmes d'argent il me semble. De plus mon banquier m'a parlé d'un système de remboursement où je ne payerais que les intérêts des sommes avancées jusqu'à la fin des travaux. Ce qui me laisse quand même un peu d'aisance (du moins, il me semble!)
Je n'ai pas envie justement de vendre la grange,
mais comment puis-je connaître la rentabilité de ce projet ?
L'idée d'un arrangement avec un entrepreneur ou un promoteur n'est peut-être pas non plus à rejeter, mais si je peux le faire seule, quitte à souffrir les 2 ou 3 premières années, ce serait la formule que je préfère.
Merci pour vos commentaires, ils m'aident à cerner un peu plus le sujet, et à y voir plus clair. Il me semble que je doit donc commencer par la recherche d'un architecte, et la réalisation d'un avant projet.

Comme apparemment il s'agira quasi d'une reconstruction (pas rénovation), la TVA risque d'être de 21 % et pas 6 %...

Bonjour,
Je ne regrette vraiment pas le hasard qui m'a amenée sur ce forum...
Toutes vos remarques sont pertinantes, et certaines, pleines de sagesse : Par exemple, l'histoire du parapluie.
Mais avant de me montrer frileuse, je crois qu'il faut vraiment que je m'aventure un peu plus loin sur ce terrain, qui je m'en rend bien compte peux se réveler glissant. Car si je vend la grange sans même tenter quoi que ce soit, je suis sûre de le regretter tout le reste de ma vie. C'est vrai que j'ai eu un coup de foudre pour cette maison, et j'imagine mal la vendre en pièces détachées, même si cela pourrait être rentable. Je garde cette option pour l'ultime cas de figure.

Bon, récapitulation de tout ce que j'ai appris avec vous.

Questions à approfondir

Par rapport au banquier:
- Quid si retards ou suppléments durant les travaux ? 
- Quid si vide locatif ?
Autant savoir à quel moment je dois craindre l'absence de parapluie, et faire cette demande au banquier avant va peut-être permettre de trouver des accords favorables.

Par rapport à l'architecte:
- avant-projet : gratuit ? Ou honoraires forfaitaires modérés ?       (1.2 à 1.8 % du coût de l'ouvrage Htva) 
- honoraires : tjrs 21 %, même si rénovation à 6 % tva
- Important de titrer "plan rénovation", sinon, risque de 21 % sur les travaux.
   
Nouvelles questions:

- Pour choisir un architecte, dois-je me diriger vers quelqu'un de plus jeune, ou vers quelqu'un déjà installé depuis de nombreuses années ? Cela fait-il varier les prix ? Et un "jeune" est-il capable de réaliser ce projet ? Comment être sûre de choisir le bon architecte pour ce genre d'ouvrage ?
- Dois-je choisir l' architecte avec l' entrepreneur ? Ou, l'entrepreneur doit-il être choisit par l'architecte ? Ou encore, est-ce mieux si l'un et l'autre ne se connaissent pas ?
- Le banquier m'a fait une simulation de CH, juste pour me donner une idée, a t il dit,  sur base d'un montant de 25.000 euros, remboursable en 180 mensualités. Il m'a fait une comparaison entre la variabilité annuelle et le taux fixe. Qu'en pensez vous ? En taux fixe il parle de 5.45% et en variabilité annuelle de 3.75% avec limitation à 5 % de hausse. Il a eu l'air de vanter la formule, mais je ne crois pas que ce soit vraiment à mon avantage... Pouvez-vous m'en dire un peu plus à ce sujet ?
De plus, il m'a bien précisé que c'est une simulation, qu'il n'est pas dit qu'au moment où nous signerons l'accord, le taux n'ait pas changé, à la hausse ou à la baisse.
- Je suis allée à la Région Wallonne, mais il semble que je n'ai droit à aucune prime par rapport à cette rénovation, sauf si j'en fais des gîtes. Mais les gîtes, même s'ils sont loués plus cher, ne sont jamais loués pour de longues périodes, de plus les appart, je peux les louer "murs nus" tandis que les gîtes doivent être peints, tapissés, meublés, habillés, donc, la prime couvre plus la déco que les travaux... Votre avis ?
 
   Merci de votre patience,
Claudine.

merci pour votre réponse,
- Pour ce qui est de votre deernier prêt en variabilité annuelle, et que vous considérez comme le + avantageux, effectivement, si vous l'avez fait il y a quelques années, bien sûr que la baisse des taux d'intérêts vous est favorable, mais pensez vous sérieusement qu'on puisse encore espérer descendre ou rester 15 /20 ans à ces taux tellement bas ?
- Pour ce qui est d'obtenir l'accord de la banque, je pense qu'à partir du moment ou l'immeuble prend au moins autant de valeur que le montant de l'emprunt, et que je suis propriétaire de ma maison (attenante), cela laisse quand même une marge de sécurité. Non ? En tout cas, le banquier n'a pas eu l'air de pincer le nez lorsque je lui ai parlé de ce projet.
- Et en ce qui concerne les primes, les proriétaires qui changent la toiture, qui installent le chauffage central, qui font poser des chassis "doubles vitrages", ou qui de toute façon, améliorent leur habitat, selon certaines conditions réglementées par la régon wallonne, se voient attribuer une prime à la rénovation. parfois minimes au vu des travaux réalisés, mais pas uniquement réservées aux jeunes ménages. Pour preuve, il y a même des primes pour ceux qui font des appartements sociaux... bon, tant pis, je n'ai droit à aucunes de ces primes, soit parce que je n'ai pas acheté la grange récement, soit parce que ce n'est pas pour mon habitation propre, soit pour ceci, ou cela, mais j'ai pas droit.  Même si je fais des appartements sociaux. Enfin, je me suis quand même renseignée, je ne vois pas pourquoi je serais passée à côté, s'il y avait un avantage aussi minime soit-il.

- Bon, de toute façon, tout ceci m'amène à me demander si la meilleure solution ne serait pas de vendre cette grange, cela me permettrait de vivre un peu mieux chez moi (je ferais poser des doubles vitrages,  je pourrais aménager les combles, aménager un jardin plus décoratif, et surtout, je ne verrais plus ce bâtiment se dégrader, mais plutôt renaître. Et en fin de compte, c'est ce que je voudrais: qu'il reprenne vie.
Enfin, je vais pas me précipiter, mais parfois, si j'y pense, ce n'est plus l'horreur.
Surtout que si je me plante, c'est pas la grange seule que je perd, mais la maison, ma solvabilité, et 25 ans de travail pour arriver à avoir quelque chose.
Faut que j'y réfléchisse bien,

Un indice de plus pour tenter d'identifier Grmff 

ps pour les nouveaux venus sur ce forum: = petit clin d'oeil relatif au  "jeu de l'été"

Pour grmff

Vous me dites que les emprunts se remboursent d'eux même. C'est dans ce sens que mes calculs allaient aussi, mais avez-vous eu de grosses périodes de vide locatif ? Plusieurs en même temps ?
Je pense pouvoir faire 5 appartements, et louer chaque appartement +/- 500 à 600 euros. Mais je ne sais pas encore combien couteraient les travaux (il n'y à plus que les 4 murs).
Pour ce qui est du calcul de la rentabilité, je ne comprends pas de quels 10 % que vous parlez, ils sont calculés sur base de quoi ?
Et qu'en est-il du RC ? il va augmenter fortement bien sûr . Il y aura aussi les assurances incendie, quels autres frais dois-je compter encore en plus du remboursement de l'emprunt ?
Merci de bien vouloir me renseigner.
Claudine

Bonjour,

Vos réponses m'amènent à chaque fois à une réflexion et s'ensuivent de nouvelles questions...

1) Comment connaître le montant des frais à déduire du montant du loyer annuel ? Quels sont ces frais dont il faut tenir compte ? Précompte immobilier ? Assurance incendie ? Impôt sur le revenu ?

2) Dans mon cas, ne drevait-on pas faire le calcul à l'envers ? Calculer une fourchette de prix du  montant jusqu'où les travaux peuvent aller, du minimum au maximum, sachant qu'il y aurait donc 5 appartements loués à +/- 600 euros, qu'ils possèderaient chacun les compteurs individuels (donc pas de charges à partager dans les loyers).

Le coût minimum correspondant donc à une opération rentable (donc j'y retrouve encore quelque chose), et le coût maximum, correspondant au fait que si je ne fais pas ces appartements, je pense finalement faire un emprunt pour remettre une nouvelle toiture (charpente, chevron, latte à pannes, tuiles, zingages...la totale en fait) Donc, je devrai rembourser cet emprunt.
La solution idéale, étant de tomber entre les deux : si je n'y gagne rien à court terme, à la fin du remboursement, je posséderais un bien qui aura pris de la valeur, et qui se sera payé lui-même, et qui pourra enfin commencer à rapporter.

Pouvez-vous m'aider à faire ce calcul avec les données que je vous ai fournies ? 

Merci de me consacrer du temps, et bonne journée.

Bonjour,

En fait, pour répondre à votre question, je ne suis sûre de rien, si ce n'est que cet été j'ai accompagné des amis qui visitaient un immeuble  dans un village voisin, et en discutant avec la personne chargée de faire visiter (promoteur immobilier ? ) je me souviens que nous avons justement discuté du montant des loyers des appartement et il m'a parlé de l'ordre de 450 euros pour un beau studio, et jusqu'à 600 euros pour un bel appartement.

Il y a quelques appartements loués, mais ils sont pour la plupart aménagés dans des vieilles maisons, un peu n'importe comment.

Peut-être suis-je trop optimiste lorsque j'espère louer à 600 euros... Mais je me suis dis que :

1)  Les appartements seront neufs, bien conçus, et bien équipés. De plus, si je demande un peu cher, cela m'évitera peut-être des locataires à problèmes ?
2)  J'habite sur la place du village (mais du côté où il n'y a quasiment pas de trafic, le passage  des voitures se faisant en face, il n'y a que les riverains qui passent devant chez moi).
3) Devant ma maison, il y a donc un espace vert de +/- 250 m X 100 m, pelouse, maronniers, haies, avec une aire de jeux aménagée pour les jeunes (filet de tennis et panneaux de basket)
4) Le village est situé à +/- 5 km de la frontière française, et à mi-chemin entre Mons et Tournai.
5) Nous sommes à 2 km de l'autoroute Bruxelles/Charleroi/Mons/Paris et à 3 km de l'autoroute Tounai/Courtrai/Lille 
6) Le village est entouré d'une part, par le canal et, d'autre part, par des bois. 

C'est donc la tranquilité assurée, un air de bout du monde et la facilité quand même d'être au pied de l'autoroute. C'est la raison pour laquelle je pense que ces appartements valent bien un loyer de 600 euros.

Mais, vous faites bien de soulever cette question, actuellement, il y a un appartement  à louer au village, c'est dans le journal toutes boîtes :  app mansardé 2e ét 1 ch cuis équ ch cent compr 450 euros (bon, je viens de réaliser que ça veut dire avec le chauffage compris dans le prix. Je vais téléphoner pour demander confirmation)

Sinon, c'est vrai que je ne vois jamais d'affiches de maison à louer, et celles des appartements ne restent jamais trop longtemps.

Pour continuer avec le journal, je vois dans les villages voisins :
1 ch 334 euros Hors charges
1 ch 430 euros
2 ch 480 euros
duplex 3 ch terrasse 400 euros

Bon, ben, je crois que je dois calmer mes ardeurs, revoir mes prétentions, et continuer de me renseigner. Je pense que ce serait bien d'aller visiter des appartements dans la région, voir avec les agences, qu'est-ce qu'on offre et pour quel prix, dans quel état, quel environement. Je vais aussi demander au CPAS de ma commune (j'y ai des amis) quel est le montant maximum qu'ils acceptent de payer pour le loyer d'un appartement 2 chambres, cela me donnera déjà une idée de prix, et je vais aller voir aussi le notaire du village, il pourra aussi me renseigner peut-être.

Hier, j'ai vu l'entrepreneur,  il a été étonné de voir que je connaissais déjà si bien mon sujet... je ne lui ai pas parlé de ma botte secrète (vous et ce forum)
Il me dit qu'en gros les décisions se prendraient entre l'architecte, le coordinateur de sécurité, l'ingénieur en stabilité, lui et moi-même.
Il pense qu'il y aurait moyen de faire 6 appartements, et même un 7ème si on le fait au-dessus de la maison (dans mon grenier, avec entrée par la grange)
PS : il dit d'oublier le mot "Grange"  (21 % TVA) mais de parler de la "rénovation d'une habitation"  (6%)
Il se chargerait de choisir, coordonner, et  diriger les différents corps de métiers (sous-traitants).
Il m'a aussi renseigné les noms et adresses de 2 architectes différents (de la région) avec qui il a déjà travaillé à plusieurs reprises en rénovation, et avec lesquels tout s'est toujours bien passé. Il me conseille, puisque je n'ai pas d'architecte, de les rencontrer l'un et l'autre, de discuter avec eux de mon projet, et d'en choisir un.
Il me suggère aussi d'aller voir un fiscaliste ou un comptable, pour voir si ce projet est rentable et pour obtenir des conseils financiers (par rapport au PH, aux déductions fiscales sur les intérêts, etc... )

Voilà, dites-moi ce que vous en pensez,
merci, et bonne journée.
Claudine