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Achat amiable d'un mur mitoyen

gilles
Pimonaute
Inscription : 25-09-2004
Messages : 23

Achat amiable d'un mur mitoyen

Bonjour,

Me revoici sur votre site, car j'ai toujours reçu de bons conseils.
Voici ma question :
Je viens d'acquérir un terrain.. et je suis en pleine négociation avec un entrepreneur pour la construction d'un bel étage 3 façades.
Le mur mitoyen doit être racheté.
J'ai proposé aux voisins d'acheter le mur mitoyen à l'amiable ceci afin d'éviter des frais supplémentaires inutiles.
Après discussion, il s'avère que ces voisins sont de la famille d'un de mes amis.
Ils acceptent automatiquement un arrangement à l'amiable.  Ils doivent me faire une offre que j'attends.  Lors de l'acquisition du terrain chez le notaire, j'ai posé la question s'il était possible d'acheter un mur mitoyen à l'amiable.  Le notaire me confirme que oui.. sous seing privé!

Mon architecte, qui refuse d'estimer le prix du rachat du mitoyen (il prétends qu'il n'est pas habilité à le faire...), a contacté un géomètre.  Ce géomètre a déjà tenté à plusieurs reprises de rentrer en contact avec moi (dans un message, il m'informe qu'il a déjà estimé le coût du rachat du mur mitoyen... bizarre, car il ne connaît même pas l'âge de la maison.
L'architecte me contact pour m'informer que je ne réponds pas aux appels du géomètre.
J'informe l'architecte que :
1. que je suis étonné qu'il ne peut faire lui-même ce calcul
2. que je n'ai pas demandé de géomètre (ses honoraires sont estimés à 500€!!!)
3. que je suis en attente d'un arrangement à l'amiable avec les voisins.

L'architecte m'informe que ce n'est absolument pas légale et qu'il faut obligatoirement faire estimer cette reprise de mitoyenneté ainsi que de passer un acte notarié.

Je sais que c'est mieux de procéder à toutes ses démarches, ceci permet certainement de se mettre à l'abris de futurs problèmes, mais ici je dois aussi considérer les frais que je n'ai pas envie de dépenser inutillement... D'autant plus que les voisins sont d'accord!!

Pouvez-vous svp me dire ce qu'il y a à faire à ce sujet?
Suis-je obligé de faire estimé le rachat par un géomètre?
Suis-je obligé de faire enregistré cet achat chez un notaire?

Où et comment puis-je moi-même faire cette estimation?  Y a-t-il un site qui me permettrai de le faire?

Autre question, l'architecte m'informe que je dois absolument faire un état des lieux chez les voisins.  Ceci afin d'éviter les futurs problèmes suite à la construction de la maison.  Il m'informe que l'entrepreneur pourra toujours contester les éventuels problèmes rencontrés chez les voisins.
Une fois encore, si ceci est conforme, je devrai mettre la main à la poche pour faire cet état des lieux (le coût?? estimé à... 500€)

Merci d'avance pour votre assistance
Gilles

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SNPC
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Re : Achat amiable d'un mur mitoyen

Bonjour,

En bref:

- il n'est pas obligatoire de procéder à une évaluation par un géomètre, qui n'a d'ailleurs aucune habiliation pour donner à ce travail une valeur officielle. Il suffit donc que vous ayez un accord avec le voisin.
- par contre, le fait de constater la reprise de mitoyenneté dans un acte notarié confère à cette formalité l'"opposabilité aux tiers", ce qui peut s'avérer utile en cas de contestation avec de futurs acquéreurs de l'une ou l'autre maison.
- enfin, nous vous conseillons en effet de faire procéder, à vos frais, à un état des lieux de l'immeuble voisin, afin de faciliter les questions de preuve en cas de survenance de dégâts en cours de chantier. Il vous incombe en effet de pouvoir prouver que les dégâts préexistaient au chantier, le cas échéant.

Pour info supplémentaire ou tout renseignement juridique concernant la propriété immobilière, et notamment les relations avec vos entrepreneurs, voir notre service juridique. Conditions d'accès et autres services de notre association sur notre site, lien ci-contre.


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PIM
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Re : Achat amiable d'un mur mitoyen

SNP a écrit :

Bonjour,

En bref:

- il n'est pas obligatoire de procéder à une évaluation par un géomètre, qui n'a d'ailleurs aucune habiliation pour donner à ce travail une valeur officielle. Il suffit donc que vous ayez un accord avec le voisin.
- par contre, le fait de constater la reprise de mitoyenneté dans un acte notarié confère à cette formalité l'"opposabilité aux tiers", ce qui peut s'avérer utile en cas de contestation avec de futurs acquéreurs de l'une ou l'autre maison.
- enfin, nous vous conseillons en effet de faire procéder, à vos frais, à un état des lieux de l'immeuble voisin, afin de faciliter les questions de preuve en cas de survenance de dégâts en cours de chantier. Il vous incombe en effet de pouvoir prouver que les dégâts préexistaient au chantier, le cas échéant.

Pour info supplémentaire ou tout renseignement juridique concernant la propriété immobilière, et notamment les relations avec vos entrepreneurs, voir notre service juridique. Conditions d'accès et autres services de notre association sur notre site, lien ci-contre.

J'ajouterais à cette (évidemment) excellente réponse que même si vous ne faites pas un acte notarié (ce qui est déconseillé), et que vous limitez à une convention privée de cession, les droits d'enregistrement (12,5 %) sont de toute façon dus, à mon avis.
Vérifiez auprès de votre notaire.


Erik DECKERS
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PIM
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Re : Achat amiable d'un mur mitoyen

PIM a écrit :

SNP a écrit {)onjour,

En bref:

- il n'est pas obligatoire de procéder à une évaluation par un géomètre, qui n'a d'ailleurs aucune habiliation pour donner à ce travail une valeur officielle. Il suffit donc que vous ayez un accord avec le voisin.
- par contre, le fait de constater la reprise de mitoyenneté dans un acte notarié confère à cette formalité l'"opposabilité aux tiers", ce qui peut s'avérer utile en cas de contestation avec de futurs acquéreurs de l'une ou l'autre maison.
- enfin, nous vous conseillons en effet de faire procéder, à vos frais, à un état des lieux de l'immeuble voisin, afin de faciliter les questions de preuve en cas de survenance de dégâts en cours de chantier. Il vous incombe en effet de pouvoir prouver que les dégâts préexistaient au chantier, le cas échéant.

Pour info supplémentaire ou tout renseignement juridique concernant la propriété immobilière, et notamment les relations avec vos entrepreneurs, voir notre service juridique. Conditions d'accès et autres services de notre association sur notre site, lien ci-contre.

J'ajouterais à cette (évidemment) excellente réponse que même si vous ne faites pas un acte notarié (ce qui est déconseillé), et que vous limitez à une convention privée de cession, les droits d'enregistrement (12,5 %) sont de toute façon dus, à mon avis.
Vérifiez auprès de votre notaire.


Lu aussi ceci sur site Livios:

Rachat d’un mur mitoyen
En cas de constructions (semi-)mitoyennes, le rachat d’un mur mitoyen est souvent inévitable
Pour être certain que le prix convenu est correct, il est conseillé de demander à un géomètre-expert immobilier assermenté ou à un architecte assermenté de déterminer la valeur du mur mitoyen
Ils se basent pour ce faire sur les prix unitaires adaptés chaque semestre
En principe, la rémunération revenant au voisin correspond à la moitié de la valeur du mur, mais la vétusté et l’usure risquent d’influencer cette valeur
Le document de mitoyenneté doit être enregistré à 12,5% de frais d’enregistrement majorés de 9,92 euro de droits de timbre
Le rachat de mur est en réalité la vente d’un morceau d’un bien immeuble mais celui-ci n’est pas soumis à la rédaction d’un acte notarié (l’enregistrement suffit)
Quand faut-il racheter un mur?

Par tradition, le premier qui construit est tenu d’ériger un mur de séparation à la limite de son terrain
Dans les prescriptions habituelles en matière de construction, l’épaisseur du mur doit être de 30 cm
Le premier qui construit ne peut empêcher son nouveau voisin d’utiliser le mur mitoyen. Si le second utilise ce mur, il doit par conséquent l’indemniser et ce, pour son utilisation
Si le mur ne semble pas suffisamment solide (vieille maison, fondations trop peu profondes) uniquement, vous n’êtes pas censé racheter le mur existant
Il est conseillé de ne pas racheter un mur même s’il est suffisamment solide et d’ériger contre celui-ci votre propre mur


Erik DECKERS
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gilles
Pimonaute
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Re : Achat amiable d'un mur mitoyen

Merci pour tous ces précieux conseils.

Savez-vous svp me dire où je peux moi-même estimer ce mur mitoyen?  Existe-t-il un site ou une application qui me permettrait de l'estimer?
A base de cela, je pourrai conclure si l'offre du voisin pour la reprise de mitoyenneté est conforme ou non à la réalité.

D'avance encore merci
Gilles
smile

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Francis
Pimonaute incurable
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Re : Achat amiable d'un mur mitoyen

Pim et SNP n'ont effectivement pas tort mais la reprise d'une mitoyenneté par un géomètre apporte quant même quelques avantages:
Le géomètre mesure avec la précision nécéssaire la portion du mur à rendre mitoyen en tenant compte d'éléments qui ne sont pas toujours visibles tels que les fondations ( on ne rachete pas seulement la partie visible du mur mais aussi les murs enterrés, les fondations, les terrassements etc) et en décomptant éventuellement d'autres.
Le géomètre calcule la valeur de la reprise sur base d'éléments bien concrets tels que le cubage de la maçonnerie et le prix unitaire de la maçonnerie de ce type, et de critères moins évidents tels que le taux de vétusté à déduire qui ne se réduit pas à la consultation d'un simple tableau de viellissement de la maçonnerie.
Le calcul par un géomètre est l'assurance de payer ce qui est du et rien de plus ; le juste prix quoi !

Quand on sait que la reprise de mitoyenneté d'un mur peut valoir4/5.000 € et même plus, il n'est peut-être pas inutile de dépenser 500€ d'honoraires de géomètre pour ce rachat dans l'intérêt du vendeur et de l'acheteur.

C'est comme pour un tas de service, on peut le faire soi-même et en assumer les risques en cas d'erreur, ou utiliser le professionnel adéquat et dans ce cas c'est bien un géomètre-expert-immobilier.


Francis

Il n´y a que deux définitions concernant l´infini:
l´univers et la bêtise humaine...
Albert Einstein...

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PIM
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Re : Achat amiable d'un mur mitoyen

Francis a écrit :

Pim et SNP n'ont effectivement pas tort mais la reprise d'une mitoyenneté par un géomètre apporte quant même quelques avantages:
Le géomètre mesure avec la précision nécéssaire la portion du mur à rendre mitoyen en tenant compte d'éléments qui ne sont pas toujours visibles tels que les fondations ( on ne rachete pas seulement la partie visible du mur mais aussi les murs enterrés, les fondations, les terrassements etc) et en décomptant éventuellement d'autres.
Le géomètre calcule la valeur de la reprise sur base d'éléments bien concrets tels que le cubage de la maçonnerie et le prix unitaire de la maçonnerie de ce type, et de critères moins évidents tels que le taux de vétusté à déduire qui ne se réduit pas à la consultation d'un simple tableau de viellissement de la maçonnerie.
Le calcul par un géomètre est l'assurance de payer ce qui est du et rien de plus ; le juste prix quoi !

Quand on sait que la reprise de mitoyenneté d'un mur peut valoir4/5.000 € et même plus, il n'est peut-être pas inutile de dépenser 500€ d'honoraires de géomètre pour ce rachat dans l'intérêt du vendeur et de l'acheteur.

C'est comme pour un tas de service, on peut le faire soi-même et en assumer les risques en cas d'erreur, ou utiliser le professionnel adéquat et dans ce cas c'est bien un géomètre-expert-immobilier.


Qu'il n'y ait pas de malentendu : je n'ai certes pas voulu écrire que je recommandais de se passer d'un géomètre-expert immobilier. Je voulais surtout attirer l'attention sur l'obligation de payer des droits d'enregistrement.

Je suis donc tout à fait d'accord avec Francis: pour éviter toute contestation future, il vaut mieux :
- faire procéder à la prestation du géomètre-expert
- passer un acte authentique.

Pour "l'état des lieux avant travaux", c'est une précaution indispensable (comme expliqué par SNP)


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