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Syndic agréé IPI : personne physique ou morale ?

Zitoun-5136
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Syndic agréé IPI : personne physique ou morale ?

L’IPI n’agrée que des personnes physiques.

Dans les faits, on constate cependant que c’est souvent une personne morale qui représente l’ACP comme syndic alors que l’élection d’un syndic est une nomination intuitu personnae.

Il importe donc de mentionner clairement lors de cette nomination la personne physique responsable.

Que se passe-t-il lorsqu’un syndic (pers. physique) est omis de l’IPI ?

Pour moi, le contrat conclu entre l’ACP et le « syndic » devient caduque et une nouvelle nomination s’impose.

Il n’est pas normal que la société syndic engage un nouveau représentant agréé IPI à l’insu des copropriétaires et rétorque lorsque le problème est soulevé en AG qu’il s’agit d’un problème interne à sa société.

Dans un autre forum il est question de « certification des syndics » par le SNP, le FNAB et le KAEVG.

Alors, certification de personne physique ou morale ?


Cordialement

Zitoun

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grmff
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Re : Syndic agréé IPI : personne physique ou morale ?

A mon sens, les deux cas sont possibles. Une société peut être nommée syndic d'une copropriété. En ce cas, même en cas d'enpêchement d'un des agents immobiliers de cette société, il y a garantie de continuité du contrat.

Si le contrat devient automatiquement caduc, on se trouve devant un vide juridique important. En effet, l'association des copropriétaires doit être représentée par un syndic. Le syndic est l'organe de représentation légale de l'ACP. On ne peut pas se passer du syndic comme cela. Le syndic ne disparaît pas d'un claquement de doigts...

Il existe même des cas où un syndic qui a donné sa démission est contraint de continuer sa mission parce qu'il n'a pas trouvé de successeur...

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luc
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Re : Syndic agréé IPI : personne physique ou morale ?

Zitoun a écrit :

Il n’est pas normal que la société syndic engage un nouveau représentant agréé IPI à l’insu des copropriétaires et rétorque lorsque le problème est soulevé en AG qu’il s’agit d’un problème interne à sa société.

Dans les faits le contrat entre l'ACP et le syndic doit mentionner en application du code des sociétés la personne physique qui va representer le syndic envers l'ACP, mais aussi l'agent immobilier agrée IPI si le représentant est un employé du syndic, qui n'est pas agréé, en appliquant le code déontologique de cet agent.

Ayant été dans ce cas (absence de +2 mois pour des motifs "privées" du représentant du syndic qui est en même temps l'agent agréé IPI), je me suis renseigné.

Le syndic est obligé de signaler l'absence de longue durée et/ou démission du représentant et/ou agent immobilier et de proposer un changement du contrat. Libre à l'AG d'accepter ou de refuser ce changement. Dans ce dernier cas la démission du syndic en est la conséquence logique.

La meilleure méthode pour tous est que le syndic le signale directement par lettre à tous les copropriétaires et qu'il le mentionne dans son rapport annuel. Ces copropriétaires ont alors la possibilité de demander une AGE, moyennant le signature de 20% des CP.


Cordialement,

Luc

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grmff
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Re : Syndic agréé IPI : personne physique ou morale ?

Le syndic est obligé de signaler l'absence de longue durée et/ou démission du représentant et/ou agent immobilier et de proposer un changement du contrat. Libre à l'AG d'accepter ou de refuser ce changement. Dans ce dernier cas la démission du syndic en est la conséquence logique.

Pour mon info personnelle, qui vous a dit cela?

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grmff
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Re : Syndic agréé IPI : personne physique ou morale ?

La meilleure méthode pour tous est que le syndic le signale directement par lettre à tous les copropriétaires et qu'il le mentionne dans son rapport annuel. Ces copropriétaires ont alors la possibilité de demander une AGE, moyennant le signature de 20% des CP.

Juste pour info, parce qu'on l'oublie souvent, tout copropriétaire peut demander au juge de convoquer une assemblée extraordinaire (pliiise, pourvu qu'aucun de mes copropriétaires enquiquineurs ne me lise... hmm ):
Art.577-9 §3: § 3. Tout copropriétaire peut également demander au juge d'ordonner la convocation d'une assemblée générale dans le délai que ce dernier fixe afin de délibérer sur la proposition que ledit copropriétaire détermine, lorsque le syndic néglige ou refuse abusivement de le faire.

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Zitoun-5136
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Re : Syndic agréé IPI : personne physique ou morale ?

Grmff a écrit :

Citation :Le syndic est obligé de signaler l'absence de longue durée et/ou démission du représentant et/ou agent immobilier et de proposer un changement du contrat. Libre à l'AG d'accepter ou de refuser ce changement. Dans ce dernier cas la démission du syndic en est la conséquence logique.
Pour mon info personnelle, qui vous a dit cela?

Je pense pouvoir répondre à la place de Luc qui est de mon avis.
La nomination du syndic est une nomination intuitu personae.

La preuve ? Un syndic ne doit-il pas signaler dans chaque immeuble le n° d'agréation IPI ?

Lorsque ce contrat est caduc il importe de le signaler à son cocontractant.

Je conçois qu'il ne doit pas être facile pour un syndic d'expliquer à celui-ci que l'on s'est fait suspendre ou radier de l'IPI et que l'on préfère la solution de dire que la société possède un autre répondant mais c'est refuser la transparence de sa gestion.


Cordialement

Zitoun

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luc
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Re : Syndic agréé IPI : personne physique ou morale ?

Grmff a écrit :

Juste pour info, parce qu'on l'oublie souvent, tout copropriétaire peut demander au juge de convoquer une assemblée extraordinaire (pliiise, pourvu qu'aucun de mes copropriétaires enquiquineurs ne me lise...  ):
Art.577-9 §3: § 3. Tout copropriétaire peut également demander au juge d'ordonner la convocation d'une assemblée générale dans le délai que ce dernier fixe afin de délibérer sur la proposition que ledit copropriétaire détermine, lorsque le syndic néglige ou refuse abusivement de le faire.

Correct. Ma demande se basant sur cet article est en cours de traitement chez le juge. Mais comme le syndic refute cette procédure avec véhémence, je n'ai pas voulu le citer. Je dois être certain que c'est applicable en pratique.

Personnellement je trouve cette méthode plus provoquante que celui des 20%. J'ai dû l'appliquer dans mon cas vu les circonstances spécifiques. L'interdiction de parler pendant les AG 2003 et 2004 m'empèchait entre autre de défendre mes propres propositions ... .

Pour l'autre question, je vous donne une réponse détaillé dans quelques jours.


Cordialement,

Luc

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grmff
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Re : Syndic agréé IPI : personne physique ou morale ?

A ma connaissance, une société peut être nommée syndic.

Les exemples donnés sont mauvais. En effet, une société peut être vendue, son gérant changer, sa structure évoluer, ses actions être vendues, les associés changer.

Si chaque fois qu'une société de syndic changeait de main, son actif incorporel ne valait plus rien, on ne trouverait plus de syndic pour se mettre en société...

Par ailleurs, si un associé partait automatiquement avec toute la clientele d'un bureau, à quoi servirait-il de faire un contrat entre associés dans un bureau de syndic?

Troisième situation: si je suis un très gros bureau de syndic, que je vire mes employés qui sont les interfaces entre la copropriété et ma société pour faute grave, que ce sont ces employés-là qui ont été nommés "syndic", et que ces employés-là ne sont pas agréé IPI, on fait quoi?

4e situation: je suis un très gros bureau de syndic, je ne traite pas les affaires moi-même, mais j'assigne un contact privilégié à chaque copropriété. Je n'interviens donc jamais personnellement, même si je surveille de loin. Si je revends mes actions, et que les employés restent en place, que la méthode reste la même, que rien ne change si ce n'est le numéro IPI (et encore, on peut être plusieurs associés, et la société avoir plusieurs numéro IPI), qui trouvera à redire?

Bref, je ne vois pas en quoi la nomination de syndic est une nomination personnelle. Les diverses situation ci-dessus montrent avec abondance que c'est absurde comme affirmation.

Je reste néanmoins curieux de tout, et j'attends avec intérêt les arguments des uns et des autres

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PIM
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Re : Syndic agréé IPI : personne physique ou morale ?

Grmff a écrit :

et que ces employés-là ne sont pas agréé IPI, on fait quoi?

Juste un petit mot "technique" : l'agréation IPI ne concerne que les indépendants (pas les employés)


Erik DECKERS
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Zitoun-5136
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Re : Syndic agréé IPI : personne physique ou morale ?

Grmff a écrit :

A ma connaissance, une société peut être nommée syndic.
....
Bref, je ne vois pas en quoi la nomination de syndic est une nomination personnelle. Les diverses situation ci-dessus montrent avec abondance que c'est absurde comme affirmation.

Je reste néanmoins curieux de tout, et j'attends avec intérêt les arguments des uns et des autres

Cher Grmff,

L’importance de connaître la personne physique agréée IPI et responsable d’une société syndic sera illustrée par l’exemple de mon expérience personnelle.

Mon immeuble était géré par « X » (personne physique, administrateur-délégué d’une société et non agréé IPI) qui posait tous les actes en son nom propre.

L’IPI a introduit une plainte au Parquet pour exercice illégal de la profession de syndic par « X » qui aurait dû travailler dans le cadre d’un contrat d’employé avec cette société.

La société était cependant couverte par un administrateur « Y » agréé IPI et travaillant dans la société.

Constatant des fautes graves dans la gestion, je me suis adressé à la personne responsable « Y ». Celle-ci a alors démissionné de son poste d’administrateur pour des raisons graves de gestion qu’elle ne pouvait plus assumer et m’a informé par fax, avant l’AG statutaire, de sa démission et des raisons de cette démission pour avertir les copropriétaires que la société n’avait plus de responsable légal pour exercer la fonction de syndic.

Le « syndic X », qui présidait toutes nos AG, m’accusa de diffamation et signala que je dénonçais un problème interne à sa société (la démission de son administrateur).

Depuis ce moment, le syndic ne signa plus aucun document en son nom propre mais seulement au nom de sa société.

Le problème se reposa quelques semaines plus tard dans une autre copropriété gérée par le même syndic « X » qui signala alors que la convention serait conclue avec sa société, à présent couverte par un nouvel administrateur « Z », architecte.

Renseignements pris auprès de cet architecte, celui-ci confirma sa nomination comme administrateur, mais dans le seul but d’assurer le rôle d’expert technique.
Il ignorait que le syndic « X » l’utilisait comme « couverture » pour l’exercice de sa profession d’agent immobilier.

Si un architecte peut couvrir un agent immobilier pour l’exercice de la profession de syndic, il ne peut en aucun cas couvrir les activités de courtage, ce que faisait également « X ».

Informé par divers copropriétaires des problèmes dans la gestion de « X », l’architecte « Z » démissionna également.

Pensez-vous, Grmff, que ces deux démissions d’administrateurs en 12 mois pour des raisons de gestion qu’ils ne pouvaient plus assumer ne concernaient pas les copropriétaires ?

Croyez-vous qu’il importe peu que le contrat soit signé avec X, Y ou Z ou avec la société qui les emploie sans mention du nom du responsable ?

Ceci pose le problème de la transparence de la gestion par une société et met en évidence la nécessité de connaître le nom de la personne responsable qui est la garante de la bonne exécution du contrat.

Après ces deux démissions d’administrateurs, le syndic « X » a été contraint d’introduire
une demande d’inscription sur la liste des stagiaires IPI pour continuer à travailler.

La plainte de l’IPI au Parquet a été retirée.

Le syndic n’a jamais mentionné son statut de stagiaire IPI sur tous les documents officiels.

Son stage d’une durée normale de 12 mois a duré plus de quatre ans et demi jusqu’à son omission il y a un an pour « stage anormalement long ».

Le syndic « X » continuant à exercer le métier de syndic, c’est par hasard que j’ai appris cette omission.
Contacté alors, l’IPI a été incapable de me signaler s’il y avait un responsable agréé au sein de cette société et a redéposé plainte auprès du même Parquet pour exercice illégal de la profession d’agent immobilier.
Il y a manifestement là un problème puisque l’IPI est incapable de dire si une société peut valablement être syndic.

C’est encore par hasard, qu’en consultant les actes de sociétés parus au Moniteur que j’ai appris qu’un agent IPI était devenu le nouvel administrateur de cette société « pour permettre au syndic X de continuer à travailler ».

Dans ces conditions, quelle est la valeur d’une agréation IPI ?

Quant au problème du maintien de cette société comme syndic de mon ACP, les copropriétaires ont répondu qu’il leur importait peu qu’un syndic soit agréé IPI ou non puisque dans notre ACP ce n’était pas le syndic qui gérait mais le conseil de gérance.

Le Juge de paix vient de reconnaître après huit ans de procédure la cogestion illégale de mon immeuble par le conseil de gérance et le syndic alors que le premier Juge m’avait dit il y a huit ans : « La gestion par le conseil de gérance, ça n’existe pas ! ».

Comme quoi, il ne faut jamais se décourager...mais il faut ramer !


Cordialement

Zitoun

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grmff
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Re : Syndic agréé IPI : personne physique ou morale ?

Cher Zitoun,

Un grand merci pour ton histoire, étonnante à plus d'un titre.

A mon sens, le problème ne se situe pas seulement dans la rotation des administrateurs de ladite société.

Plusieurs problèmes se posent:
1. les administrateurs n'administrent pas --> cela pourra toujours être le cas, même si on nomme une personne physique

2. les copropriétaires, informés, se fichent en toute connaissance de cause de l'aspect agréation ---> il y a un manque de crédibilité de l'IPI chez ces propriétaires. L'IPI étant une aventure récente, on peut espérer que cela s'améliore. En cas de nomination de personne agréée, cela ne changera rien

3. les membres du conseil de gérance outrepassent leurs droits, avec la bénédiction de l'assemblée  ---> en cas de nomination de personne physique, cela ne changera rien

4. L'IPI est incapable de savoir si une société est agréée ou non  ---> en effet, une société n'est jamais agréée par l'IPI, mais des agents immobiliers personnes physiques le sont.  Ces agents immobiliers sont supposés mentionner leur numéro IPI sur le papier à entête de leur agence. S'il ne le font pas (tiens, cela me fera me souvenir que je dois corriger cette erreur sur mon papier à entête... voilà une bonne résolution pour 2005) ils sont en faute par rapport à la déontologie qui stipule qu'ils doivent le faire. Donc, si l'IPI vous répond "on ne sait pas" face à une question "est-ce que telle société est agréée?" ils sont trop nuls!!! un fax à ladite société, et la réponse doit être évidente!!! Il ne s'agit donc pas d'un problème de nomination de personne physique, mais d'organisation de l'IPI, en passe d'être résolu, merci R-I mais nous rentrons dans une autre débat.

5. La valse des administrateurs, signe de problème dans la société, est facilement vérifiable en deux temps trois mouvements: www.moniteur.be. Par contre, l'interdiction de travailler via une suspension est beaucoup plus difficile a vérifier... en effet, dès la suspension, le nom de l'agent disparait de la liste des agents immobiliers. Mais dès la fin de la supension, son nom réapparaît, sans trace au "casier". Il vaut donc mieux avoir nommé une société plutôt qu'une personne physique: cela laisse des traces.

Ceci dit, on m'a rapporté un cas de syndic personne physique suspendu pour une période assez longue, qui est resté syndic. Cela a été porté à la connaissance de l'IPI, preuves à l'appui (courrier, extraits du moniteur, convocations d'assemblées générales, etc...) et c'est resté lettre morte. J'ose croire que l'IPI sera plus incisif et moins partisan (je pèse mes mots) si ce genre de situation devait se représenter.

6. votre syndic est arrivé à se laisser radier pour stage anormalement long. Faut qu'il soit vraiment crétin! Pas être capable de remplir un rapport de stage alors qu'il a passé tous les autres stades... Quel c..! Ceci dit, même si vous l'aviez nommé en personne physique, il n'aurait pas été moins c..!

Je persiste à croire que la nomination d'un personne physique n'aurait rien changé à votre situation... et que rendre cette nomination obligatoire pose plus de problèmes juridiques, organisationnels et moraux qu'elle n'en résoud.

Il est cependant clair qu'une nomination en personne physique favorise les petites structures de syndic. Néanmoins, elle ne favorise pas la professionnalisation de la profession qui en a bien besoin.

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Zitoun-5136
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Re : Syndic agréé IPI : personne physique ou morale ?

Grmff a écrit :

6. votre syndic est arrivé à se laisser radier pour stage anormalement long.

Petite mise au point technique : omission n'est pas radiation.   Nuwance !

La radiation fait partie des sanctions de l'IPI (avertissement, blâme, suspension, radiation), l'omission ne l'est pas et n'empêche pas une réinscription.

Si, si, le carrousel pourrait recommencer.


Cordialement

Zitoun

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Zitoun-5136
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Re : Syndic agréé IPI : personne physique ou morale ?

J'avais écrit:

C’est encore par hasard, en consultant les actes de sociétés parus au Moniteur que j’ai appris qu’un agent IPI était devenu le nouvel administrateur de cette société « pour permettre au syndic X de continuer à travailler ».


Je ne pensais pas si bien dire en signalant que le syndic "X" pourrait se réinscrire.

En consultant ce matin la liste des agents IPI je constate la réinscription du syndic "X".

Il faut préciser également que le nouvel administrateur de la société de "X" a demandé son inscription comme maître de stage il y a peu. Il doit certainement être son maître de stage.

Quant au stage précédent anormalement long de plus quatre ans, il est dû à la succession des maîtres de stage dont le dernier ne répondait pas aux conditions d'accès pour être maître de stage.

Va-t-on ouvrir un nouveau dossier déontologique en négligeant l'ancien (un des dossiers les plus lourds de l'IPI sur le plan déontologique m'avait dit un responsable) ?

J'attends comme Grmff les réactions des nouveaux dirigeants de l'IPI puisqu'il y a un nouveau sang (R.I.) qui doit y couler suite aux dernières élections .


Cordialement

Zitoun

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PIM
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Re : Syndic agréé IPI : personne physique ou morale ?

La problématique soulevée ne me paraît pas réservée aux syndics.

Il en est de même, par exemple, pour les activités de courtage immobilier.

Le contrat de mission de vente sera signé entre le propriétaire-vendeur et l'agence qui est très souvent "en société".

La question est donc de savoir si ladite société compte en son sein un administrateur actif agréé IPI, faute de quoi la société exerce ses activités d'intermédiaire immobilier (et/ou syndic) de manière illégale.


Erik DECKERS
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grmff
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Re : Syndic agréé IPI : personne physique ou morale ?

Il est clair que la problématique n'est pas uniquement typique des syndics.

Néanmoins, la propriété de cette profession particulière est que le syndic, il n'a jamais fini, et il ne peut pas s'arrêter!

Un courtier qui arrête de travailler 3 semaines, cela ne se voit pas: il est simplement en vacance, et tout le monde s'en fout.

Un syndic qui arrête de travailler 3 semaines, c'est impossible et illégal. Le syndic en vacances peut être rappelé (s'il est tout seul) ou son employé peu répondre à sa place (s'il a des employés) Le syndic étant le représentant légal de la copropriété, il lui est impossible de se mettre en "vacances": le poste de syndic ne peut être vacant!!!

C'est pourquoi une peine de suspension à l'IPI pour un syndic personne physique, c'est sa mort professionnelle claire et nette si l'IPI fait bien son travail!

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PIM
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Re : Syndic agréé IPI : personne physique ou morale ?

Grmff a écrit :

Il est clair que la problématique n'est pas uniquement typique des syndics.

Néanmoins, la propriété de cette profession particulière est que le syndic, il n'a jamais fini, et il ne peut pas s'arrêter!

Un courtier qui arrête de travailler 3 semaines, cela ne se voit pas: il est simplement en vacance, et tout le monde s'en fout.

Un syndic qui arrête de travailler 3 semaines, c'est impossible et illégal. Le syndic en vacances peut être rappelé (s'il est tout seul) ou son employé peu répondre à sa place (s'il a des employés) Le syndic étant le représentant légal de la copropriété, il lui est impossible de se mettre en "vacances": le poste de syndic ne peut être vacant!!!

C'est pourquoi une peine de suspension à l'IPI pour un syndic personne physique, c'est sa mort professionnelle claire et nette si l'IPI fait bien son travail!

La finalité de ma modeste intervention n'était évidemment pas de préconiser le "syndic-personne physique", mais simplement  d'élargir le débat aux autres branches de la profession.

Quant à "suspension IPI = mort professionnelle"... cela montre bien que les Chambres Exécutives et d'Appel de l'IPI ne doivent pas fonctionner à la légère, à la copinage, ni sans bases légales....

Cela fait partie des préoccupations du "sang neuf" cité ici...


Erik DECKERS
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Re : Syndic agréé IPI : personne physique ou morale ?

Extrait du règlement de stage de l'IPI:

1.2. Conditions
Le maître de stage est toujours une personne physique inscrite au tableau des titulaires. Il doit répondre aux conditions suivantes :
.....
.....



Quant à la problématique de la suspension du maître de stage elle est aussi prévue par le règlement de stage.


Cordialement

Zitoun

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