Syndic agréé IPI : personne physique ou morale ?

A mon sens, les deux cas sont possibles. Une société peut être nommée syndic d'une copropriété. En ce cas, même en cas d'enpêchement d'un des agents immobiliers de cette société, il y a garantie de continuité du contrat.

Si le contrat devient automatiquement caduc, on se trouve devant un vide juridique important. En effet, l'association des copropriétaires doit être représentée par un syndic. Le syndic est l'organe de représentation légale de l'ACP. On ne peut pas se passer du syndic comme cela. Le syndic ne disparaît pas d'un claquement de doigts...

Il existe même des cas où un syndic qui a donné sa démission est contraint de continuer sa mission parce qu'il n'a pas trouvé de successeur...

Pour mon info personnelle, qui vous a dit cela?

Je pense pouvoir répondre à la place de Luc qui est de mon avis.
La nomination du syndic est une nomination intuitu personae.

La preuve ? Un syndic ne doit-il pas signaler dans chaque immeuble le n° d'agréation IPI ?

Lorsque ce contrat est caduc il importe de le signaler à son cocontractant.

Je conçois qu'il ne doit pas être facile pour un syndic d'expliquer à celui-ci que l'on s'est fait suspendre ou radier de l'IPI et que l'on préfère la solution de dire que la société possède un autre répondant mais c'est refuser la transparence de sa gestion.

A ma connaissance, une société peut être nommée syndic.

Les exemples donnés sont mauvais. En effet, une société peut être vendue, son gérant changer, sa structure évoluer, ses actions être vendues, les associés changer.

Si chaque fois qu'une société de syndic changeait de main, son actif incorporel ne valait plus rien, on ne trouverait plus de syndic pour se mettre en société...

Par ailleurs, si un associé partait automatiquement avec toute la clientele d'un bureau, à quoi servirait-il de faire un contrat entre associés dans un bureau de syndic?

Troisième situation: si je suis un très gros bureau de syndic, que je vire mes employés qui sont les interfaces entre la copropriété et ma société pour faute grave, que ce sont ces employés-là qui ont été nommés "syndic", et que ces employés-là ne sont pas agréé IPI, on fait quoi?

4e situation: je suis un très gros bureau de syndic, je ne traite pas les affaires moi-même, mais j'assigne un contact privilégié à chaque copropriété. Je n'interviens donc jamais personnellement, même si je surveille de loin. Si je revends mes actions, et que les employés restent en place, que la méthode reste la même, que rien ne change si ce n'est le numéro IPI (et encore, on peut être plusieurs associés, et la société avoir plusieurs numéro IPI), qui trouvera à redire?

Bref, je ne vois pas en quoi la nomination de syndic est une nomination personnelle. Les diverses situation ci-dessus montrent avec abondance que c'est absurde comme affirmation.

Je reste néanmoins curieux de tout, et j'attends avec intérêt les arguments des uns et des autres

Cher Grmff,

L’importance de connaître la personne physique agréée IPI et responsable d’une société syndic sera illustrée par l’exemple de mon expérience personnelle.

Mon immeuble était géré par « X » (personne physique, administrateur-délégué d’une société et non agréé IPI) qui posait tous les actes en son nom propre.

L’IPI a introduit une plainte au Parquet pour exercice illégal de la profession de syndic par « X » qui aurait dû travailler dans le cadre d’un contrat d’employé avec cette société.

La société était cependant couverte par un administrateur « Y » agréé IPI et travaillant dans la société.

Constatant des fautes graves dans la gestion, je me suis adressé à la personne responsable « Y ». Celle-ci a alors démissionné de son poste d’administrateur pour des raisons graves de gestion qu’elle ne pouvait plus assumer et m’a informé par fax, avant l’AG statutaire, de sa démission et des raisons de cette démission pour avertir les copropriétaires que la société n’avait plus de responsable légal pour exercer la fonction de syndic.

Le « syndic X », qui présidait toutes nos AG, m’accusa de diffamation et signala que je dénonçais un problème interne à sa société (la démission de son administrateur).

Depuis ce moment, le syndic ne signa plus aucun document en son nom propre mais seulement au nom de sa société.

Le problème se reposa quelques semaines plus tard dans une autre copropriété gérée par le même syndic « X » qui signala alors que la convention serait conclue avec sa société, à présent couverte par un nouvel administrateur « Z », architecte.

Renseignements pris auprès de cet architecte, celui-ci confirma sa nomination comme administrateur, mais dans le seul but d’assurer le rôle d’expert technique.
Il ignorait que le syndic « X » l’utilisait comme « couverture » pour l’exercice de sa profession d’agent immobilier.

Si un architecte peut couvrir un agent immobilier pour l’exercice de la profession de syndic, il ne peut en aucun cas couvrir les activités de courtage, ce que faisait également « X ».

Informé par divers copropriétaires des problèmes dans la gestion de « X », l’architecte « Z » démissionna également.

Pensez-vous, Grmff, que ces deux démissions d’administrateurs en 12 mois pour des raisons de gestion qu’ils ne pouvaient plus assumer ne concernaient pas les copropriétaires ?

Croyez-vous qu’il importe peu que le contrat soit signé avec X, Y ou Z ou avec la société qui les emploie sans mention du nom du responsable ?

Ceci pose le problème de la transparence de la gestion par une société et met en évidence la nécessité de connaître le nom de la personne responsable qui est la garante de la bonne exécution du contrat.

Après ces deux démissions d’administrateurs, le syndic « X » a été contraint d’introduire
une demande d’inscription sur la liste des stagiaires IPI pour continuer à travailler.

La plainte de l’IPI au Parquet a été retirée.

Le syndic n’a jamais mentionné son statut de stagiaire IPI sur tous les documents officiels.

Son stage d’une durée normale de 12 mois a duré plus de quatre ans et demi jusqu’à son omission il y a un an pour « stage anormalement long ».

Le syndic « X » continuant à exercer le métier de syndic, c’est par hasard que j’ai appris cette omission.
Contacté alors, l’IPI a été incapable de me signaler s’il y avait un responsable agréé au sein de cette société et a redéposé plainte auprès du même Parquet pour exercice illégal de la profession d’agent immobilier.
Il y a manifestement là un problème puisque l’IPI est incapable de dire si une société peut valablement être syndic.

C’est encore par hasard, qu’en consultant les actes de sociétés parus au Moniteur que j’ai appris qu’un agent IPI était devenu le nouvel administrateur de cette société « pour permettre au syndic X de continuer à travailler ».

Dans ces conditions, quelle est la valeur d’une agréation IPI ?

Quant au problème du maintien de cette société comme syndic de mon ACP, les copropriétaires ont répondu qu’il leur importait peu qu’un syndic soit agréé IPI ou non puisque dans notre ACP ce n’était pas le syndic qui gérait mais le conseil de gérance.

Le Juge de paix vient de reconnaître après huit ans de procédure la cogestion illégale de mon immeuble par le conseil de gérance et le syndic alors que le premier Juge m’avait dit il y a huit ans : « La gestion par le conseil de gérance, ça n’existe pas ! ».

Comme quoi, il ne faut jamais se décourager...mais il faut ramer !

Petite mise au point technique : omission n'est pas radiation.   Nuwance !

La radiation fait partie des sanctions de l'IPI (avertissement, blâme, suspension, radiation), l'omission ne l'est pas et n'empêche pas une réinscription.

Si, si, le carrousel pourrait recommencer.

La problématique soulevée ne me paraît pas réservée aux syndics.

Il en est de même, par exemple, pour les activités de courtage immobilier.

Le contrat de mission de vente sera signé entre le propriétaire-vendeur et l'agence qui est très souvent "en société".

La question est donc de savoir si ladite société compte en son sein un administrateur actif agréé IPI, faute de quoi la société exerce ses activités d'intermédiaire immobilier (et/ou syndic) de manière illégale.

La finalité de ma modeste intervention n'était évidemment pas de préconiser le "syndic-personne physique", mais simplement  d'élargir le débat aux autres branches de la profession.

Quant à "suspension IPI = mort professionnelle"... cela montre bien que les Chambres Exécutives et d'Appel de l'IPI ne doivent pas fonctionner à la légère, à la copinage, ni sans bases légales....

Cela fait partie des préoccupations du "sang neuf" cité ici...