Frais de chauffage

A mon sens, la société qui fait le relevé des calorimètres est responsable de sa répartition. Si des radiateurs sont rajoutés, des calorimètres doivent être rajoutés.

Si des radiateurs sont enlevés, les calorimètres ne peuvent plus être relevés non plus.

En reportant la répartition sur la société de relevé, le problème disparait automatiquement. Ou je n'ai rien compris?

reponses :
1) abus :
- non-respect des statuts qui disent : les calorimetres des etages extremes (rez, dernier etage) sont du modele de l'etage-type qui est le 3e etage, quelle que soit la taille des radiateurs - ceci sous-entendu pcq devant plus chauffer a ces extremites, ces appart. ne doivent pas etre penalises) - ceci n'est absolument pas applique
- non-repect des statuts qui disent : il faut faire usage du chauffage central - ceci n'est pas respecte puisque des radiateurs ont ete enleves, malgre une decision d'AG qui disait - voir ci-apres :
- non-respect decision d'AG qui disait : interdiction d'enlever tout radiateur; les recalcitrants paient 2 unites - il s'est avere que nombre de radiateurs fantomes ne paient qu'1 unite, voire ne sont pas repertories parce qu'inexistants; pire : le conseil de gerance a invente une regle par laquelle on se baserait sur la consommation des 3 dernieres annees. De ce fait, un radiateur fantome paie dorenavant 2 1/2 unites.
2) les abus (soigneusement caches autrefois mais maintenant mis a jour) sont maintenant legalises par une decision d'AG qui dit : si on enleve un radiateur, on paie une consommation fictive basee sur la consommation des 3 dernieres annees avec un minimum de 1 unite.
autrement dit on devrait pouvoir se retrouver dans la situation absurde suivante : je ne chauffe pas pendant 3 ans, j'enleve ensuite tous mes radiateurs et paierai alors 1 unite par radiateur fantome.
Aux syndics et autres pro. qui frequent ce site : qu'en pensez-vous, que faut-il faire ?

Je m'aperçois qu'il y a eu un petit problème technique lors de l'envoi du dernier message.

En voulant corriger un méchant amalgame au sujet des syndics, j'ai édité mon message et ai effacé le message initial pour ne conserver que la correction !

N'ayant pas sauvé le texte, je vais essayer de m'en souvenir en faisant appel à ma mémoire, vous savez, la RAM, celle que l'on appelle "mémoire volatile", en fait c'est tout simplement la nôtre !!

Je disais donc que:

Je ne comprenais pas bien les motivations du syndic et du conseil de gérance qui ne tenaient pas compte des radiateurs enlevés.

En effet, si ce n'est pas aux Caraïbes que cela se passe mais en Belgique, il faut quand même remplacer les radiateurs enlevés par un autre moyen de chauffage.

Brrrr!

Situation extrême, si tous les copropriétaire sauf Bizz enlèvent leurs radiateurs, les unités de calorimètre de Bizz, auront pour valeur la consommation globale de l'immeuble diminuée du nombre de radiateurs enlevés x 1 unité.

En effet, les unités du calorimètre ont une valeur relative par rapport à la consommation globale de l'immeuble.

Impensable !

In fine, il faut bien que quelqu'un paie la consommation globale de chauffage de l'immeuble.

Ma question à Bizz: dans quel autre poste votre syndic impute-t-il la différence entre la consommation globale et la somme des relevés individuels ?

En conclusion, il devrait être obligatoire que les syndics fournissent à chaque propriétaire le relevé de toutes les consommations individuelles.
Cela permettrait de contrôler si la somme correspond à la consommation globale et également si les relevés individuels correspondent bien au relevé de cette liste.

Je terminais en disant que certains syndics:
1/ ne respectent pas les statuts.
2/ ont des règles qui leur sont propres.

Pour mieux prendre position sur ce que je proposerais à une AG, pouvez-vous me dire quelle est la raison pour laquelle ces radiateurs ont été enlevés?
Combien de radiateurs ont été enlevés, et quel est le mode de chauffage de ces pièces.

En outre, vous dites qu'on fait la moyenne sur les trois dernières années: la moyenne de quoi? Du radiateur enlevé, ou des radiateurs des pièces au dessus et en dessous, ou des autres radiateurs de l'appartement?

Les motifs pour enlever un radiateur sont entre autres:
- pas de frais annuels pour enrégistrer la consomation, remplacer les tubes, ...
- pas de frais suite à l'évaporation (1 à 3 unités)
- augmentation du volume disponible dans la chambre
- parfois, si le syndic calcule mal la quote-part "fixe", réduction pro-rata à zéro de ce quote-part

PS On m'a expliqué ce problème pour la première fois en 1970, en prenant l'exemple réel d'un appartement au plein milieu d'un grand immeuble (4 entrées, 20 étages) où on avait enlevé tous ses radiateurs, sauf le living et où on n'utilisait pas celui du living. C'était avant 1973 .... ou on chauffait partout à +25 degrés.

Perso, je suisn pas sûr d'avoir tout compris à votre questionnement.

En temps que syndic, je propose généralement la règle suivante:
On répartit 75% de la facture globale de chauffage suivant les calorimètresxpuissance du radiateur, et 25% suivant les quotités.

Plus de radiateur = pas de part dans les 75%, mais part inchangée dans les 25%

La logique sous-tendue par cela est que le propriétaire qui enlève tous les radiateurs est encore chauffé par les voisins.

Les proprios qui enlèvent tous les radiateurs payeront encore 25% de consommation.

Pour tous les frais de réparation du chauffage, ils sont répartis aux quotités. Celui qui a enlevé tous ses radiateurs continue donc à payer les réparations au chauffage.

Quant à votre problème de 1 unité ou une moyenne des trois dernières années pour les radiateurs enlevés, c'est irréaliste au niveau des société de calorimètres, et impraticable. Perso, je comprend donc que le syndic tourne autour... même s'il ferait bien de faire une proposition acceptable par tous.

Le problème du syndic est sans doute de se retrouver coincé entre le conseil de gérance et quelques propriétaires récalcitrants. Dans des conditions pareilles, il lui est impossible de proposer un nouveau mode de répartition sans obtenir un fameux b.... dans son AG.

Il a donc choisi la solution de facilité de la technique du fait accompli: il propose, et l'AG dispose... et accepte un système praticable car pratiqué. Si les décomptes ne sont pas remis en cause et que la décharge est donnée au syndic, il peut considérer que sa méthode de travail est la bonne... et continuer ainsi.

Comme je n'ai toujours pas compris le mode de répartition appliqué, ni le mode de répartition voté, je ne peux me prononcer sur la justification de la répartition

Bonjour et merci pour votre explication.

Il est clair que celui qui n'a pas de radiateur se fait chauffer par les voisins. Néanmoins, votre solution de compter des calorimètres fictifs ou des moyennes de calorimètres n'est valable que dans des copropriétés simples avec des appartement identiques. Sinon, bonjour l'angoisse pour un calcul simple et praticable...

Je vois mal comment on peut interdire à qui que ce soi d'enlever son radiateur. Le radiateur étant privé, le propriétaire est en droit d'enlever son radiateur, il est chez lui.

Et je vois mal comment on peut compter des consommations à un radiateur absent. Si le radiateur est absent, il ne consomme pas.

Par contre, en répartissant 25% de la consommation via les quotités (ou les surfaces / volumes si une telle clé de répartition existe), le problème est résolu.

Et si vous estimez que 60% peut être économisé en laissant chauffer les voisins, répartissez 40% aux quotité et non 25%!!!

Cette manière de procéder est tout à fait standard pour Ista. J'imagine qu'il en est de même avec Caloribel avec qui je n'ai pas encore beaucoup d'expérience, étant donné que Caloribel effectue seulement les relevés, et me laisse calculer les répartitions.

C'es donc beaucoup plus simple pour tout le monde, et beaucoup plus juste également.

Merci a Zitoun pour le site Ista, tres instructif.

Pour mieux faire comprendre de quoi il s'agit, je cite l'article du SNP :

Un appartement non chauffé peut soutirer a ses voisins jusqu'a 60 % de la consommation normale d'un appartement (...). Sans doute l'occupant de cet appartement repliquera : cela m'est égal (...) je n'ai nullement besoin de cette chaleur et il est juste que je ne la paie pas ! Eh bien, ce meme personnage, s'il occupait un bungalow abandonné pendant qq semqines ou pendant 2 ou 3 mois sans le moindre chauffage serait surpris de voir dans quel etat d'humidite il trouverait son mobilier, ses tapisseries et ses tentures. Dans un appartement, ses voisins veillent a leur bonne conservation. Il ne serait qu'equitable qu'il les rembourse.
Dans la communauté, il est des regles, communautaires, contraignantes, sans doute, mais qu'il faut admettre.[

Grmff :
- le but des unités fictives est donc dissuasif.
- Notre syndic d'alors expliquait en outre ; a force de supprimer des radiateurs, on augmente le prix de l'unité calorimétrique, d'ou on lese les coproprietaires qui n'enlevent pas de radiateurs (et respectent ainsi notre RdC qui impose d'utiliser le chauffage collectif).
- les méthodes exposées hier (un forfait, une moyenne, la suppression de calorimetres) sont autant de solutions imaginées par différents syndics pour dissuader, en les pénalisant, les coproprietaires qui finalement contournent les regles de la copropriété. Dans les copropriétés en cause, les appartements sont sinon identiques, du moins les radiateurs se trouvent sur la meme colonne.
- l'estimation des 60 % de chauffage pompés chez les voisins ne vient pas de moi mais de Caloribel (voir l'article du SNP cité). Et vous avez raison : on pourrait donc monter la part fixe des frais de chauffe de 25 % a 40 %. (mais avec l'accord de 75 % des coproprietaires puisque modif. RdC dans mon cas). La France (loi de 1974 sur les economies d'energie) impose 50/50, selon l'article.
Zitoun :
- sorry pour la confusion : les radiateurs fantomes ne sont pas repertories et n'ont pas de calorimetres parce qu'ils n'ont jamais été installés, les propriétaires d'origine préférant ne pas avoir de radiateur... C'est le cas dans la majorité des salles de bain de mon immeuble !

Enfin, j'attire l'attention sur l'article 577-9 para. 6

Dans le cas qui vous occupe, il me semble qu'il y a pas mal d'éléments qui se retrouve dans bien d'autres copropriétés. J'ai le cas également.

Il me semble qu'un syndic qui fait approuver des comptes par la copropriété et obtient décharge plusieurs fois sur une même manière de procéder crée une certaine "jurisprudence"

Dès lors que la copropriété travaille depuis des temps immémoriaux d'une certaine manière, il est acceptable de continuer de cette manière jusqu'à correction de la méthode de répartition.

Il est bien entendu que immémorial est fonction de la mémoire de chacun... si vous êtes propriétaire depuis 3 ans, votre mémoire remonte à 3 ans. Si vous avez des archives du précédent, votre mémoire remontera aux archives du précédent. Un syndic professionnel doit conserver les archives au moins 5 ans après décharge. Certains conseillent de garder les archives 10 ans.

Dès lors que vous contestez la méthode de répartition, il y a deux méthodes: la conciliation, et la justice. Je suis de ceux qui pensent qu'un bon accord vaut mieux qu'un mauvais procès. Je penche donc pour un accord entre toutes les parties.

Par contre, si vous décidez d'ester en justice, il me semble qu'effectivement il vous serait possible de casser une méthode de répartition pour inéquité, et cela même si la méthode de répartition est conforme au règlement de copropriété.

Voici mon expérience en la matière:
Cas n°1: l'acte de base fait payer l'ascenseur aux propriétaires du rez de chaussée. Vu une certaine jurisprudence en la matière, vu une plainte d'un propriétaire et vu l'accord du conseil de gérance, nous décidons unilatéralement de changer la répartition des frais d'ascenseur. La technique du fait accompli...

Cas n°2: idem pour le chauffage réparti également sur les garages pour 25% du montant total réparti aux quotités. Nous avons fait marche arrière et réparti le chauffage sur les quotités des appartements. Accord obtenu en assemblée sur la répartition telle qu'expliquée, et confirmation lors de l'assemblée suivante par approbation du pv d'assemblée